Casanova | 喜茶对联合办公/长租公寓的启示

喜茶，其实我是打心底觉得牛逼的。

牛在哪里呢？其实我觉得喜茶最厉害的地方是颠覆了一个品类的坪效水平。

坪效的概念，百度百科这么说。

其实坪效坪效，就是每坪的绩效。对于零售业者，核心指标固然是营业额，就如上图所述。而对于房地产商，我们的坪效也就是我们每平米可以产生的租金收入。

这两者固然也是息息相关的。因为租金=销售额-营业成本-应得利润（分类不严谨哈，我们为了自己分析清楚随便编列一下），租金坪效 = 单位面积上的（销售额-营业成本-应得利润）。

做生意的方式也跟着这个公式可以分成几种流派。

1. 干爹流：代表人物比如上海南京路淮海路北京王府井的很多“中华老字号”，店面也算是自家的，没了自家店面的低租金支持，可能早就被市场淘汰了。还有比如某3Q联合办公。曾经后台有读者留言，说3Q牛逼啊，强烈看好啊，因为物业都是自己的。殊不知有机会成本么。

2. 财主流：这就是wework、氪空间以及所有的一众互联网烧钱系！租金=销售额-营业成本-应得利润，这个公式里面人家放弃的是啥？利润啊哈哈哈。不要赚钱牛逼的吧？所以coworking在市场上大肆扩张，成为市场最大的面积吸纳方，很大的原因就是能出得起比其他租户更高的租金。比较典型的例子可能就是一些旧改项目，比如云南路的凯腾大厦，云南路这地方如果做正常办公，会有多少钱？附近的办公楼租金了解一下：
   

   
   Wework租凯腾多少钱？传说8+。为何联合办公能在市场上扩张如此之快？因为承租能力强啊，无他。拿钱砸业主，不得不屈服。只是这个流派的问题是，你能一直不挣钱吗？你能一直有钱烧吗？想想ofo。
   

3. 讲过了租金、利润，第三点就是成本，靠降低成本提高承租能力这个更是随处可见啊，比如就是微信点餐嘛！通过点餐和自助服务，降低了人力成本，以此支撑租金和利润。其实我很不喜欢微信点餐，没有human touch，没有人情味，没有服务的感觉。你如果做中低端无可厚非，但如今不少中高端的也开始随波逐流。不过啊，转念想想自己给人家加的租，也不忍批评，好多F&B商家真的是被业主要逼死了。

4. 第四点，其实是最牛的，就是增加销售额。喜茶的牛逼在于，在喜茶之前，从没有茶饮/咖啡可以有承租能力做Prada邻居，这个品类没有人能够拿商铺一楼的。这背后除了一些商业逻辑之外，无外乎是承租能力的关系。喜茶的销售坪效够高（看看排队的人流就知道了），足够它支撑Prada隔壁的租金。
   
   同样这个流派里另一个优秀的代表就是盒马。盒马也就是通过所谓O2O的渠道提升了实体店的销售坪效，从而获得了更高的承租能力。在盒马之前，我听过的超市租金大概都在3块钱一下，出个3块钱都感觉遇到了大财主。早年出来一波精品超市背后的逻辑也是通过高客单，提升销售额，从而才会让一众业主趋之若鹜，但这个提升远远不及盒马来得明显。甚至其实循着这个思路，将来做O2O逻辑的精品超市或许也大有可为？

在这波逻辑中，其实我觉得省租金和省利润都非正途。而省成本，得看怎么省，省得不好影响消费者体验，也不长久。唯第四个提升销售额，真是大杀器、二向箔、降维打击。但却难于上青天。

对于如火如荼的联合办公和长租公寓而言，其实同理。本质上来说，二房东形态的联合办公/长租公寓，都类似于商场的主力店。如何能在市场上大肆发展，攻城略地，讲到底只要能砸钱出来，不管别人出多少租金，老子就要加一块，感觉大业将成啊。而传统意义上的创意园区运营商为什么长年以来都没有办法发展，究其根本也就是坪效拉不上去。

那我们来尝试解构一下，联合办公应该如何去拉坪效（长租公寓等下说）。

销售额=客单*客流*转化率

也借用一下零售的基础概念。提升销售额，无非从上述几个概念着手。

对于联合办公而言，客单=工位售价+其他服务收费（传统商务中心Regus/TEC之类有，如今的联合办公似乎都兴免费），客单的提升无非就是客群定位决定的。这也是为什么你去看太古、新鸿基都租给了TEC的原因。

客流*转化率，大概就是工位数*出租率哈哈哈。如果考虑坪效的话，这里的工位数应该是单位面积下的工位数，也就是工位越小越挤，这个数值越大。

基于上，联合办公的销售坪效=（工位售价+其他服务收费）*出租率/工位平均面积。这里面的着力点会是什么？

1）提升项目定位以提高售价。比如TEC那些高端玩家咯。

2）提供附加服务增加其他收费。比如有些机构帮忙报税、做账之类的，也算吧？

3）形象管控、精细化选址以及高素质的招商团队以提升出租率。这点上，其实wework很出色，完全是marketing-driven的公司，装逼创造价值。其他一些就差很多了，明明做商务市场，还在搞什么小镇，土了吧唧的……活该玩不下去。

4）在不影响租赁体验的角度上降低工位平均面积。其实已经有人做了，也就是那些上万平米联合办公出现的原因，通过大体量摊薄公区，来降低工位平均面积。

而长租公寓套用上面的逻辑，无非就是跟出租的每平米单价、其他服务收费和出租率相关。提升每平米单价的方式，看得到的有几种：高端项目高租金（不过往往户型不能小，不然壕不起来），还有一种也很有意思，超小户型（当然一般是loft），合理租金。说起来可能难以让人相信，但是市场上比较租金坪效的话，这两种可谓旗鼓相当。其他中不溜丢的，一律out。而且往往最高与最低市场比较niche，竞争也没那么激烈，可谓独辟蹊径。其他服务收费可能就要发挥想象力了哈哈，是不是能做点别的事情，比如卖个保险什么啥的哈哈。出租率不再赘述，大家都知道。

抛砖引玉一下，写到哪里算哪里。期待看到大家评论。

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