纸面浮盈大缩水！2018年你追过的“超限价盘”，还剩多少一二手倒挂 ？
还记得2018年的那些摇号神盘吗？
这是“限价+摇号”的特殊政策，创造的一场造神运动。从创世纪、澜天、江湾城，到蔚蓝领秀、西湖国际城……每一个案名，都意味着少则数十万、多则上百万的一二手价差。
“摇到就赚百万”，是不是想想就很刺激？但别忘了，它成立的前提，是周边二手房能持续坚挺。
我们都知道，这些神盘集中面市的5、6月份，恰是二手房的巅峰时刻。在5月达到10952套的成交高点之后，杭州二手房便进入了下行通道。最低的10月，仅成交了2938套。
也就是说，原来的一二手“神价差”，难免随之波动。半年过去，那些我们追过的神盘，价差缩水了多少？
我们追踪了8个楼盘，对照它们开盘和最近两个时间点，周边二手房的价格变化。看完之后，错过它们的遗憾，或许能稍稍纾解一些吧。
融信·澜天
开盘回顾
2018年5月，推出404套房源，均价18460元/㎡
对标二手房：万科未来城一期
2018年7月二手成交价：34805元/㎡，89㎡价差145.5万
2019年1月二手成交价：33005元/㎡，89㎡价差129.5万
价差缩水：16万
虽然这次开盘同期有华夏四季分流，但融信·澜天依然有11927组报名，也成了载入史册的“万人摇”第一盘。
因是首批有冻结资金要求的摇号盘，融信·澜天的报名，成了扰动全城的头条新闻。银行办理业务的队伍排出数公里、有人晕倒被保安抬出、因插队爆发口角……
我的同事江公子，也在队伍中排了整整7个小时，才办完冻资手续。
澜天的热度，除了显而易见的价差，还有地铁开通、综合体落地、良渚申遗等区域利好。
2018年底我们做了统计，良渚也是摇号人数最多的板块，近6.9万人次参与，板块平均中签率仅7.65%。
目前来看，区域内的二手房依然相当坚挺，百万级的价差也依然相当惊人。
绿城九龙仓·桂语江南
开盘回顾
2018年5月，推出100套房源，均价33900元/㎡
对标二手房：博奥城
2018年5月二手成交价：44167元/㎡，95㎡价差97.5万
2018年8月二手成交价：42544元/㎡，95㎡价差82.1万
价差缩水：15.4万
去年5月，桂语江南推最后1幢高层，中签率仅1.6%。
关注杭州楼市的同学肯定知道，这个数字至今仍是杭州摇号榜上，中签率最低的纪录。原因很简单，“绿城+奥体”本就是特别诱人的大IP，何况还有这么大倒挂？
目前，区域内新房依然紧俏。比如400多米外的翡翠之星，高层均价35800元/㎡，3个月前首开，目前已接近清盘。
有趣的是，桂语江南那次选房中仍有1人弃选，最终由101号补位选房成功。
不知现在弃选者和补位者，各自是什么心情。
融信保利·创世纪
开盘回顾
2018年6月，推出616套房源，均价34700元/㎡
对标二手房：金色江南
2018年6月二手成交价：46245元/㎡，89㎡价差102.8万
2018年10月二手成交价：42620元/㎡，89㎡价差70.5万
价差缩水：32.3万
因为身处奥体核心，创世纪一度成了杭州倒挂盘的象征，人人都想摇一套。
这次开盘同期，在西雅图和梧桐郡分别分流9295户、7303户的情况下，创世纪依然有20256户报名，成了杭州第一个“2万摇”。神盘的魅力有多大？
我的一个朋友D君，当时身上只有10万现金，也决定加入摇号大军碰碰运气。
怎么解决钱的问题呢？他先把所有信用卡、蚂蚁借呗套现，然后又借遍亲朋好友。经历了一场战争式动员，终于凑足了300万的冻资款。
结果撞了大运的他，居然真的摇中并全款买下了一套89㎡。后来为了还掉借来的债务，他又卖掉了一桥边一套父母住的小户型，单价4.3万元/㎡。
万万没想到，他们又阴差阳错地抛在了二手房的最高点——这个价格至今仍是那个小区的单价纪录。
就像《富爸爸与穷爸爸》中说的，在现实生活中，人们往往是依靠勇气而不是智慧，去取得领先的位置的。
再来看它的价差波动，其实只要奥体光环不减，这样的振幅并不会让人担忧。
万科·江湾城
开盘回顾
2018年9月，推出608套房源，均价16523元/㎡
对标二手房：御景蓝湾
2018年8月二手成交价：25309元/㎡，89㎡价差78.2万
2019年1月二手成交价：23763元/㎡，89㎡价差64.4万
价差缩水：13.8万
尽管江湾城的这次开盘涨了1500元/㎡，但依然有13053人登记，成了杭州第6个“万人摇”。
选房现场甚至有人开价5万，叫卖自己靠前的选房号。
原因很简单，它的89㎡套均总价只要147万，最低总价122万。无论刚需还是投资客，都是上车的好机会，何况还有万科的品牌加持。
最最根本的原因，当然是它跟御景蓝湾的巨大价差。
不过也有不少人质疑，这个价差的合理性。因为御景蓝湾的89㎡，有高达近40㎡的赠送面积。若算上它们，实际单价差可能只有2000元/㎡。
这是一道复杂的数学题，在将来的二手市场，也是一道博弈题。江湾城的二手成交价最终会是多少？这将是一个值得关注的话题。
卓越·蔚蓝领秀
开盘回顾
2018年7月，推出二期764套，均价14780元/㎡
对标二手房：广厦爱尚公寓
2018年7月二手成交价：25000元/㎡，89㎡价差91万
2018年12月二手成交价：21000元/㎡，89㎡价差55.4万
价差缩水：35.6万
蔚蓝领秀去年7月的这次开盘，登记人数达到了21871户。这是什么概念？
创世纪最高的一次也只有20256户。也就是说，它是杭州第2个“2万人摇”，也创下了杭州摇号登记人数的历史纪录。
趋之若鹜的逐利者中，也生出了一桩公案。
同一间办公室的B君借给A君40万，让A君参与蔚蓝领秀的摇号。但有约在先，如果A君摇中并买下房子，要给B君10万好处费。
如果A君摇中但不想要房子，两年后B君可原价从A君手中买下房子，并且给A君10万好处费。
结果A君运气爆发，摇中了房子、也决定买下自住。但却不愿支付B君约定的10万好处费，而是希望仅给1万“感谢费”。结果B君大怒，将A君告上了法庭。
这样的“塑料情谊”，在合伙摇号中太常见了。数十万的账面收益，足以让人的另一面原形毕露。
中国铁建·西湖国际城
开盘回顾
2018年8月，推出793套房源，均价24287元/㎡
对标二手房：金地自在城
2018年7月二手成交价：43258元/㎡，89㎡价差168.8万
2018年12月二手成交价：39944元/㎡，89㎡价差139.3万
价差缩水：29.5万
在杭州楼市，西湖国际城是不可破灭的传奇。
它是目前唯一经历了两次“万人摇”的楼盘。去年8月这次开盘，推出793套房源，一共有13643户登记。
现在来看，它除了价差之外，还意外收获了两个大红包。首先，求是教育集团杭州星洲小学明确落地，就在西湖国际城隔壁。
其次，原定2019年底的交付期，被整整提早了一年，很多人在上个月底就拿到了钥匙。
不过也有人认为，西湖国际城不应对标金地自在城，而是应该参照二手成交价3.1万/㎡的水晶郦城。那么它的价格体系到底如何确定？
因提早交付，此前《层楼》粉丝群里，已有人在兜售西湖国际城的二手房。一套89㎡开价320万，算下来单价约3.6万/㎡， 介于水晶郦城和自在城之间。
如果最终成交，不到半年就是110万的收益，堪称2018最大套现神话。
中南·樾府
开盘回顾
2018年6月，推出138套房源，均价29500元/㎡
对标二手房：EFC欧美金融城
2018年6月二手成交价：35037元/㎡，89㎡价差49.3万
2018年12月二手成交价：32771元/㎡，89㎡价差29.1万
价差缩水：20.2万
中南樾府的热度，是“未来科技城三兄弟”的缩影。
去年6月这次开盘，它一共有5342户登记，中签率仅2.58%，位列杭州最难摇榜单的Top6。
背后的原因，一方面是作为炙手可热的“宇宙中心”，去年上半年未来科技城的供应并不多，相对稀缺。
另一方面，中南樾府走了差异化路线，规划了市面上少见的89、110㎡跃层产品。
未来科技城持续不断的热度，以及西边的凤凰台备出近3万/㎡的价格，对中南樾府或“三兄弟”来说，都是值得庆祝的利好。
汇高·柏悦中心
开盘回顾
2018年5月，推出128套房源，均价17504元/㎡
对标二手房：金帝海珀
2018年4月二手成交价：25843元/㎡，89㎡价差74.2万
2018年12月二手成交价：22167元/㎡，89㎡价差41.5万
价差缩水：32.7万
如果你在《层楼》粉丝群，应该对这个项目记忆犹新。
它先是以“总价150万，验资100万”的高门槛，引起一片讨论。随后“千人冒雨排队买房”的画面，又在每个群里不断刷屏。
最终这次开盘，有4102户家庭登记，中签率仅3%。你可能不知道，它是杭州摇号后，首个中签率不足5%的热盘。价差+低总价+地铁+万宝城，是它受捧的关键。
但它的价差，在区域内并非没有挑战者。
就在一个多月前，沉寂已久的中铁九逸，开出了13200元/㎡的毛坯价，创造了新的板块倒挂纪录。这对周边的二手价格体系，也带来了一定冲击。
总结
经过半年后，这些举城若狂的神盘，一二手价差缩小了10-30万。当然，这更多地体现为一种当下的趋势，而非最终的结果。
就像股票一样，账面盈亏的变化，都是浮云。只有真正卖出的那一刻，才能最终决定你的收益。
而最后的收益，除了当下的房价，还与交付时间、资金成本、楼盘品质等因素密切相关。比如我朋友D君买下的创世纪，全款300多万买下，2020年交付。
一年资金成本即使保守按5%算，两年也要30万。
如果目前70多万的价差保持不变，那么两年后，时间就会自动吞噬掉其中的30万价差。
发现没有？二手回落再叠加时间成本，一些热盘的真实收益，可能比之前夸张的一二手倒挂幅度要小得多。
但不能否认的是，大部分神盘的业主是幸运的。他们以一个远低于板块水平的价格，成功上车。一旦楼市下行，巨大的价差将是厚厚的安全垫。
而一旦进入上升周期，马上就能转化为可观的收益。
巴菲特曾说，人们并不是梦想赚到更多的钱，而是更多的自由。手握这些神盘，其实就是占有了更多自由。
上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A
◆2019年杭州十大超级新盘 | 楼先生
- End -
▼
文∣林小北
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络