不寒而栗的乐观！除了普通购房者，几乎没人看好2019年的杭州楼市
PART 1
2019年的第一个黎明细雨霏霏，杭州并不知道，自己要迎来过去十年“最差的一年”，还是未来十年“最好的一年”？
杭州房产办证大厅内，又是一片人头攒动。
刚抄底入手的买家和终于获利出货的房东，在门口不期而遇，冷冷地互相看了一眼，心里都道了一句：SB！
正是市场双方的意见分歧，造成了新年杭州二手成交的大反弹。
元旦至今，日成交量超200套的就有7天，最多一天成交了242套。是自去年8月以来，日成交200套以上天数最多的一个月。
1月才过了23天，杭州二手房已成交3741套。比上月全月仅差了494套，按眼下的势头，大概率会超过。若真如此，将创下近半年来的新高。
在经历了二手房价自顶峰滑落的半年后，房东们突然发现：买房人又多起来了！
他们心有余悸，很愿意在价格上退一步，把挂牌数月无人问津的房子，趁年前出货。谁知道年后又有什么坏消息？
的确，大量成交都基于房东的“退一步”。像未来科技城的EFC，去年一度挂价高达4万5—5万。但不久前成交的一套89㎡，带车位278万，折合单价才3万1。
而另一边，买房人对后市又开始洋溢一片乐观情绪。
《层楼》的40个粉丝群里，几乎每天都有人问：有没有好的二手房推荐？这个价格的房子能不能买？
在《层楼》的新闻下面，不断有粉丝评论说：二手房最低迷的时候在两三个月前，已经过去了。还有的坚定地认为：所有二手房成交价都是做低的，目前实际成交价更高……
中介和置业顾问们，当然也不会放过打鸡血的机会。
“强势！杭州1月份二手房成交量持续逆周期上涨。”“年前不买房，年后买又是一年白干。”
“好下手了，最近市场反应很明显。年前是最后的抄底机会。”一周前，相熟的中介小丁也给我发了条微信。他说，年初这波行情超乎预期，大家带客的积极性大增。
PART 2
本来，二手成交的这波小反弹，逻辑很容易说通。
二手房价连续数月下跌，新房限价又逐步突破，当一二手没有倒挂，甚至二手房又开始比新房便宜时，自然会有人重新投向二手市场。
但这只是一小部分因素。
更重要的是，受去年底多地“悄悄放松调控”消息的感染，普通购房者又开始信心爆棚，重复着“新一线城市”、“亚运红利”和“杭州只涨不跌”的神话。
许多人甚至宣称，为期半年的杭州楼市回调已结束，明年开春又要进入下一个上涨周期。
但除了普通购房者，市场其它各方，似乎没人看好2019年楼市。
比如我遇到的开发商朋友，无论营销总或置业顾问，对今年入市的项目，大多忧心忡忡。一方面寄望于限价放开，另一方面，又担心限价放开后卖不动。
多数营销总的观点是：2019年杭州楼市还在探底，远没到筑底阶段，上半年市场预计会比较艰难。
另一位全国TOP5大鳄的城市总，则表示集团要他们做好2年以上的横盘准备。
再来看资深投资客的观点。不久前，《层楼》邀请13位实战派专家预测今年杭州楼市，其中10位表示不乐观，会有一波回调乃至降价。
贷款专家老罗说，2019年以调整为主，年后会有一波小阳春，但年底会稳中略有下跌。
投资人许嘉骏认为，近来成交量上涨或跟政策刺激有关。2019年要么不跌，一跌很可能是断崖式下跌。
杭州本地专家大老哥坚持认为，杭州房价调整才刚刚开始。以犀利著称的二小姐更直接，她说2019年就是“高位锁盘”，把你吊在半空中不上也不下。上海人民过了两年的苦日子，杭州人民也要尝一尝。
这些实战派专家，大多有着买卖十几套、甚至几十套房的经验，对市场的嗅觉极为灵敏。
他们的普遍看衰，不禁让人倒吸一口凉气。
PART 3
当然，2019年楼市最大的唱衰者，来自金融机构和券商。
最典型的就是券商对2019年经济行情的预判：23家券商机构认为，股市寒冬渐消，机遇渐显。但对房地产，19家券商机构认为销售面积会下跌，跌幅在5-10%。
前一阵我去参加的几场沙龙，主讲嘉宾的观点也出奇一致：2019年股市涨，楼市跌。
过去两年，除了房地产行情大涨外，股市、证券行业一片“哀嚎”。股市在底部趴了3年多，暴跌之后接着暴跌，新低之后再创新低。
所谓“否极泰来”，许多人认为，A股已接近触底，价格正回归价值，春节后会有一波行情。
作为最大的两个资金蓄水池，股市一旦狂飙，楼市自然被抽血。
更巧合的是，2019年刚好是已故经济学家周金涛“康波周期”的关键一年，自然让人浮想联翩。
他预言，2018年到2019年是康波周期的“万劫不复之年”。
一旦看到PPI、CPI转头，甚至涨不动，这时候要小心，这可能是经济的第三库存周期高点，这个高点出现要抛掉所有的资产，只留现金和黄金等待低点的出现。
2018年应该持有现金、黄金，直到2019年出现重要的买点。那个低点，可以用现金买很多便宜资产，包括房子！
很不幸，现实中的PPI、CPI数据，目前非常吻合周金涛的预言。
上个月，中国CPI大幅走弱至1.9，PPI则连续6个月持续回落至0.9。整个2018年四季度，中国GDP增速创下2009年初以来新低。
即便抛开玄而又玄的“康波周期”，近期高层给出的信号，也并不乐观。
几天前举行的省部级防范化解重大风险专题研讨班上，中央强调，2019年要将房地产市场风险列为经济领域重大风险，一切以稳为主。
PART 4
就我本人看来，普通购房者的乐观情绪，也很难得到基本面的支持。
首先，2019年杭州楼市最大的危机，既不来自外部经济大环境，也不来自信心缺失，而是来自购买力的暂时枯竭。
过去3年，杭州一共卖掉了惊人的近31万套二手房、51万套新房。
几乎相当于前面7年的总和！
去年11月央行公布的《中国金融稳定报告（2018）》里提到，杭州以127%的居民杠杆率，排在全国第四位，比北京、上海都高。
2017年，这一数值还只有102%。杭州居民的贷款余额从不到9000亿，飙升至1.29万亿。
这是过去3年杭州人倾囊狂买房子的必然结果。
在敦和资产首席经济学家徐小庆看来，这一轮地产周期与往年最大的不同是，居民资产负债表受损，要恢复购买力，宽松的货币政策意义不大，需要时间让居民自行降低负债率。
不可能无节制地永远加杠杆，总有加不动的时候。
麻烦的是，2019年杭州商品房的库存非常高。截至1月1日，杭州市区（不含富阳、临安）住宅库存2.2万套。看似不多，但根据中原地产数据，杭州市区的隐性库存，高达14.8万套。
这里的隐性库存不仅包括领出预售证的在售房源，还有已开盘但未领证部分，及未开盘地块的房源量。
其中萧山南部新城14211套；余杭未来科技城，9179套；萧山市北，8404套。
而2018年全年，杭州市区也不过卖了不到8.1万套商品房。换句话说，光是2018年前的隐形库存，就得花1.8年才能去化完毕。
另一头，池子里的水还在不断增加。2019年，杭州市区共收入土地196宗，出让面积8569亩。相比2018年，土地宗数上多了53宗，出让面积多了315亩。
PART 5
供过于求，这个大的楼市基本面，决定了2019年杭州楼市没有任何大涨的可能。
但这还不是麻烦的全部。
首先，供应的结构也发生了严重错位。随着高价地的全面上市，2019年杭州的主力供应，集中在单价3万以上的改善盘，一套住宅动辄五六百万。
但有机构去年通过对900位购房者的调研发现，杭州购房主力集中于85后人群。
85后人群中，能承担500万以上高端盘者占比极少。而对此类高端盘需求很大的65后和75后，大多房票耗尽，都被限购了。
其次，过去两年杭州楼市如烈火烹油，得益于限价、全款托关系和万人摇号等“全民事件”的反复推动。
但2019年随着限价红盘的逐渐消失，不再有这样的“事件营销”。
基本上，2019年推出的每一个新盘，备案价都会让人如鲠在喉、意兴阑珊。每个盘都会卖得不温不火，早买迟买差别不大。
在温吞水一样的市场中，大家买房的激情逐渐被耗尽，或者被一个突然的坏消息击垮……
最重要的是，严格来说，连续火爆了3年的杭州楼市，还未经过真正的调整。
虽然过去半年，杭州二手房成交量经历了五连跌，但原因不过是新房更容易买到，买家转换战场。整体楼市的成交量仍非常惊人。
新房虽出现大量流摇，甚至零登记，但续销往往都能卖完。
前一阵多个领出“板块新高”备案价的新盘，虽引来不少非议，但开盘仍然能陆续有成交，有些甚至去化率高达7成。
这样的楼市，虽然不再疯狂，仍然可以说是活跃，肯定不能用“差”来形容。
PART 6
这世上，没有一个市场只涨不跌；同样，也没有一个市场只跌不涨。
这一轮杭州楼市周期行情，始于2014年9月，横盘26个月，上行25个月，但真正的深度回调却还没开始。
即便我们将去年7月那场土拍视作拐点，时间也才仅仅不到7个月。
这个时候来说趋势已逆转，恐怕为时过早。
在一个下行的市场里，同样会有反弹，有时反弹的级别还不小。但这种波段，基本只有极少数嗅觉敏感、水平高超的短线思维者，才能在潮头冲浪。
对大多数普通人来讲，做观众，比做选手，更加安全。
股市里有一个著名的“抄底理论”。
A购买的股票，股价跌了50%；B入场抄底。当股价下挫至A购买时的10%时，你猜B的损失是多少？
答案出乎意料。高达80%，看似成本比A低了一半，这时算亏损，只比A少了10%。
这就是典型的“抄底抄在半山腰”的风险。
楼市虽不像股市有明确的涨跌曲线，但道理都差不多。现在这波二手房行情，大概率还会持续，特别是到农历年后，估计还会有一波小阳春。
这会让更多年底买了房的人坚信，自己抄了底。而事实上，这些人可能恰恰是掌握信息最少的一群人。
这些普通人的乐观情绪，有时让我看了不寒而栗。
右侧交易理论告诉我们，反弹过后，趋势不会改变。即便不看所有的数据，我也相信：当大多数人认为底部将来时，真正的底部还未到来。
除非发生调控政策的重大逆转，或是杭州突然涌入巨量人口。
当然，我也依然相信：短周期的震荡，不会改变杭州楼市长期向好的大趋势。这座城市，仍值得你押注未来。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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