城东新城下跌7%，翠苑二连跌！节前杭州疯狂推地，难挡地价下滑
春节进入倒计时，楼市却忙碌依旧。
今天开始的4天内，杭州将陆续推出13宗土地，且不乏优质宅地。
拿今天来说，7宗出让地块，合计起价达92.46亿。其中，3宗宅地皆位于热点板块——翠苑1宗、城东新城2宗。
放在以往，这样的宝地，势必引发房企争抢。
但自进入2018年下半年后，土地行情发生逆转，自持、封顶不再，低溢价成交，更成为常态。
大众对土拍的关注点，也从“能拍到多高”，转变为“会跌到多低”。
而对翠苑、城东新城这样的热门板块来说，最终地价的下滑程度，更能体现房企对市场的预期。
以翠苑为例，2017年中冶封顶39571元/㎡拿地，自持16%+现房销售；到了2018年8月，中海再次拿地，楼面价已跌至36894元/㎡。
而今天，翠苑地价再一次下跌。
经过29轮竞价，由滨江和中国铁建以总价206071万元竞得，折合楼面价36100元/㎡，溢价22.6%。
与中海地块相比，看似只跌了2%，但考虑到中海商业占比20%（双方各有10%公租房），实际地价跌的更多。
不过，翠苑地块形状奇特，且地段不如中海地块，反而更靠近申花，地价更低也属正常。
再看城东新城（核心区），上一次拍地，要追溯到去年2月龙湖拿地，当时封顶3万6+自持6%。
这一次，60号宅地仅溢价25.6%，便由中国铁建和省交投以总价186740万元拿下，折合楼面价30122元/㎡，实际地价33802元/㎡，溢价25.6%。
不算自持，较龙湖项目，表面地价下跌16.9%，实际下跌6.8%。
截至发稿前，61号城东新城宅地，仍在竞拍。
虽然地价普遍下滑，但据了解，报名房企并不少，每块宅地均在十家以上。这说明，无论楼市如何动荡，至少还有很多房企看好这座城市。
而对购房者来说，一个更好的买房窗口期，或许正在到来。
PART 1
3宗宅地，翠苑最先开拍。
地块东至翠苑逸景湾，南至翠苑三区，西至古翠路，北至余杭塘河。出让面积不大，约21142㎡（不到32亩），容积率2.7，最大可建筑面积仅57083.4㎡。
从金色蓝庭朝北望去，可以看到地块已平整完毕。
翠苑一带，是目前杭州最成熟区域之一，教育、商业、交通等配套都很丰富。
拿商业配套来说，地块1.5公里范围内，有物美大卖场、铂澜大象城、城西银泰、大悦城等；教育配套，则有行知小学、翠苑一小等。
由于地块近邻河道，建筑要求不少。
比如，沿余杭塘河的高层建筑，面宽不大于45米；内部建筑空间布局须错落有致，最高与最低住宅建筑高度比小于3。此外，还得配建100个社会停车位。
地块起价168071万，楼面起价29443元/㎡；封顶252071万，封顶楼面价44158元/㎡。
不过，地块须配建10%公租房，也就是说，实际可售体量只有51375㎡。
若公租房建安成本（无偿移交政府），按3000元/㎡计算，那么翠苑宅地实际楼面起价33048元/㎡，实际封顶楼面价高达49398元/㎡。
对比周边地块，这实际起价，既可以算低，也可以算高。
近两年，翠苑板块共成交2宗宅地。其中，中冶于2017年拿下的商住地，不仅以封顶楼面价39571元/㎡成交，还须自持16%、现房销售。
2018年，中海拿下的商住地，成交楼面价也要36894元/㎡，商业占比20%，且有10%公租房。
看起来，翠苑宅地有不小的溢价空间。但和去年8月九龙仓竞得的庆隆地块相比，似乎又太贵了——成交楼面价27923元/㎡，实际楼面价32708元/㎡，直线距离不到1.5公里。
尽快地块要求不低，挂牌后仍吸引不少房企，进行实地调研。
“地肯定是好地，但价格也不便宜。”某房企表示，以目前的市场行情，想要安全拿下这块地，最好低溢价成交。
那么，这笔账该如何算？
按业内通用方式：保本价=（实际楼面价*1.1+建安成本）/0.88。建安成本按3500元/㎡计算。
翠苑宅地最终成交总价206071万元，表面楼面价36100元/㎡，实际楼面价40445元/㎡。以此类推，翠苑宅地表面和实际毛坯保本房价，分别高达49102元/㎡和54533元/㎡。
目前翠苑一带并无在售新房，限价尺度不得而知。比较值得参考的，还是隔壁的申花。
也就是说，按申花5万房价倒推，翠苑宅地获利难度不小。但若参照杭州公馆尾盘6万多的价格，仍有一定空间。
另外，从滨江房产出手拿地，可以看出滨江仍想争夺2019年房企销售榜排名。
同时，拿下翠苑宅地后，杭州排名前列房企中，滨江市中心项目储备最多。这意味，在豪宅这一领域，2019年滨江继续占据垄断地位。
PART 2
时隔近一年，城东新城核心区再推宅地。
上一次拍地，还是去年2月1日，当时龙湖以上限价格357755万元，竞得杭储[2017]98号宅地，折合楼面价36252元/㎡，自持6%。
今天出让的杭储[2018]60号宅地，位置出色。
地块东至莲花桥路，南至鸿泰路，西至三花国际，北至聚源路。就在万科中央公园西侧、港龙城北侧，距离地铁1、4号线彭埠站A出口，直线仅200米。
在目前城东新城一众新盘里，离地铁最近。
“去年9月开始，不下30拨人来看过这块地啦。”相邻工地一保安大爷，扯着一口方言说。
地块四四方方，规则平整，属净地出让。
彭埠60号地块实景
出让面积34442㎡（约51.7亩），容积率1.8，最大可建筑面积不到6.2万㎡。
按地块起价148740万、封顶222740万算，楼面起价和封顶楼面价，分别为23992元/㎡和35928元/㎡。
和翠苑宅地类似，该地块也须配建10%公租房。
参照之前算法，地块实际楼面起价26991元/㎡，实价封顶楼面价则高达40254元/㎡。
1.8的容积率，若进行强排，完全可以做排屋、合院类低密产品。但建筑高度不得低于18米、不得超过50米的限制，杜绝了这种可能。
不过，6-7层的洋房，或上中下叠墅类产品，还是可以实现的。
若是2018年前，以这个价格出让，地块怕是要被房企哄抢。毕竟，之前城东新城宅地的“标准行情”=3万6的地价，配以一定的自持比例。
但今时不同往日，微妙的行情和4万6左右的限价，让开发商不得不算清一笔账：什么样的地价，才能确保不亏本。
今天最终成交结果，也证明了这一点。
成交总价186740万元，折合楼面价30122元/㎡。即便按实际楼面价33802元/㎡算，跟之前相比（不算自持），光地价也跌去了6.8%。
而按业内通用方式：保本价=（实际楼面价*1.1+建安成本）/0.88计算，地块毛坯保本房价为46229元/㎡。
就结果而言，房企拿地已经比较理性。
目前，城东新城现有库存可不少。2017年以来成交了6宗宅地，总建筑面积达51.8万㎡。算上今天2宗地块（18.8万㎡），合计达70.6万㎡。
而以当前市场接受度看，4万6的精装售价，去化情况一般。
以一个相对更低的价格拿地，至少在未来售价和开发成本上，有了更多转圜的余地。
PART 3
相比60号宅地，城东新城61号宅地，位置差了点。
地块东至规划绿化，南至规划同德路，西至规划聚源支路，北至规划绿化。我大致看了下，差不多就在德胜高架和杭甬高速交叉口西南角。
这正是块地的一大弊端，被两条高架，像V字型一样包裹着。
虽说有一段绿化，小河，还有公租房隔着。但我实地感受了下，多多少少还是会受些影响。
地块出让面积52530㎡（约78.8亩），容积率2.4，最大可建筑面积126072㎡。扣除10%的公租房，实际可售面积113464.8㎡。
起价292261万，封顶438261万，楼面起价和封顶楼面价，分别为23182元/㎡和34763元/㎡。
实际楼面起价和实际封顶楼面价，则为26091元/㎡和38959元/㎡。
彭埠61号地块鸟瞰图
根据要求，地块建筑高度不得低于24米。若是按3米计算，即不得低于8层。换句话说，像璟宸府的叠墅是做不到了，最多也就8层以上的小高层。
有两个指标，可以衡量这块地的楼面价高低。
第一，对标城东新城核心区，它跟地价3万6的东城金茂府、森林海尚，只隔了五六百米。
另一个参考对象，是德胜高架以北的笕桥。
今年1月2日，甘肃建总置业以楼面价23556元/㎡竞得的宅地（实际地价26507元/㎡），直线距61号地块不到500米。
隔着一条高架，地价究竟能差多少？
PART 4
2019年初，杭州虽频频推地，但从结果看，房企越来越谨慎。
无论年初的大关、笕桥宅地，2号的长睦宅地，还是今天，或是接下去的两场土拍，“理性”必定是主基调。
用另一种更直观的说法，就是地价肯定会下调。
尽管部分房企，握有一定地王，面临销售、成本和品质的诸多矛盾。但始于2016年的这波牛市，也让不少房企，打光了手中的子弹。
之前，层楼盘点多家房企2019年可售、待售新盘时，就已发现类似情况。
话句话说，多家房企迫切需要拿地，或者说低价拿地，以平摊成本。
只是，他们不会再像过去两年那样，一掷千金，为拿地而拿地，而是会更多会考虑后续市场行情的影响。
起拍价本就不低的土地，能低溢价甚至底价成交，再好不过。
以前，拿了高价地的房企，想着该如何突破限价。从如今市场反馈看，哪怕价格批出来了，购房者也未必接受。
板块价格的基准线，差不多已经定型。要想卖得好，售价自然不能太高。反推到土地市场，拿地时就不能太猛，否则没有利润，一样白搭。
当然，在微妙行情里，择机拿下一些地块储备，也能撑起今后的销售业绩，甚至房企排名。
除了已出手的金成、杭房、滨江和中国铁建等，前两年没怎么拿地的融信，也在物色地块，准备上半年拿下几宗。
今天没拿到地的房企也不用急。明天（1月30日）未来科技城还有两宗纯宅地出让，位于绿城桃源小镇南边，楼面起价11500元/㎡。
还有一宗商住地在大江东，建筑面积近40万㎡，周五（2月1日）出让。
地块零距离在建地铁7号线北二路站，位于旭辉宝龙东湖城西边，东边一路之隔是龙湖天街。虽说带商业，但封顶楼面价才9899元/㎡，比卓越宅地便宜了3千多。
相信，不少房企已摩拳擦掌，准备拿下这新年大礼。
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文∣江公子/麦格
编辑∣二叔
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