春节后回来买房，要有捡漏心态 | 楼先生问答NO.339
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春节后的买房环境，应该会更宽松。
年底行情小反弹，让不少购房者又产生焦虑和压迫感。事实上，完全不用担心，按目前的发展趋势看，行情逆转的概率几乎为零。
杭州土地变得“不温不火”，地价上涨势头已被摁住，地价出现不同程度下跌。尤其前天三宗优质宅地出让，有开发商投资拿地部门负责人表示：已超预期很多了。
言下之意，地价拍高了。
新房市场方面，也露出“下跌”案例。南湖板块某楼盘推出特惠房源，总价可优惠27-38万，最高可优惠56万。
很有趣的一点是：除了一些购房者，市场其它各方，几乎无人看好2019年楼市。比如开发商，一方面希望限价放开，另一方面又担心放开后卖不动。
二手房就更不用说：房东预期严重分化，愿意甩卖的房源，相比最高峰时，下跌二三十万，已属常见。之前我们推文里提及一套房源：EFC，89方，278万送车位。
后台很多粉丝留言：行情调整到位了吗？
我们的判断是：还差一点。
两个方面：首先是新房，限价有弹性之后，新房价格肯定先往上涨，涨到卖不动了，再进行调整。好房子和差房子，都会反映在价格上。其次是二手房，还早得很。只有等大多数的二手房比新房便宜的时候，才算调整到位。
接下来，市场各方对价格都将极其敏感。
对于开发商，需要重新学会市场定价。定价高了，等于把有限的客户拱手相让给竞品楼盘；定价低了，卖得快，被老板骂。
对于购房者，多一些产品产品比较之外，对价格也可以斤斤计较。至少上半年，买房要有“捡漏”心态，楼市下行时，价差是你的安全垫。
1.
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大江东/江与城、新街/君奥时代、刚需的置换
@zTz
层楼大大，你好。买了义桥的御景蓝湾，但今年下半年公司要搬到大江东，老婆工作在近江。今年6月份就要交房了，考虑卖掉，是置换到新街还是往大江东，有点想不好。该怎么置换？有值得推荐考虑的楼盘吗？御景蓝湾的赠送面积比较多，又觉得可惜。还望解答，谢谢。
楼先生：对于自住来讲，如果用不上或者不方便，再好的房子也不要觉得可惜。只要置换的房子，能给你带来更高的生活质量，那就果断去换吧。只是，不论是大江东还是新街，对居住人群的吸引力还是弱了一点。不过从长远看，还是值得期待的。
至于怎么置换，大江东也好，新街也好，多关注地铁附近的楼盘。其实能关注的新楼盘也不多。比如大江东的龙湖江与城可以重点关注，1.7万的高层，性价比还是挺高的。这个楼盘属于TOD项目，家门口就是地铁口，又有天街这样能级的购物中心，可以形成区域中心。
大江东方向还有一个天空之翼可以关注，均价2.1万。新街只有君奥时代，周边没有大型商业加持，最大的优势就是价格实惠。从板块来讲，新街主要依靠滨江世纪城萧山市北的需求外溢，配套方面也只能共享。大江东的发展肯定是大步向前，跟下沙的融合，应该是新发展契机。
2.
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现金500万/改善、南星桥、绿城·晓风印月
@王XY
现金500万，很期待绿城·晓风印月。但是自己唯一房子凤凰北苑已经卖掉，目前一家4口在外过渡。女儿上这里的学区，小的2岁，是继续过渡等绿城，还是春江花月，金色家园的老户型安顿下来？请老师帮忙分析一下给个建议。看了上品价格和产品，都有点纠结。
楼先生：晓风印月是2019年杭州最期待的楼盘之一，预计二三季度会推售，至于会不会摇号，看到时的行情和价格。这个楼盘肯定很多人在关注，滨江区的改善需求嗷嗷待哺。像晓风印月这样的房子，是那种会让人心动和冲动消费的房子，只要确实用得上，那应该努力争取一下。
对你来讲，晓风印月也不是最匹配的。毕竟你们的生活半径在南星桥一带，加上小孩读书也在附近。所以，南星桥应该是你的首选。整个南星桥的供应量很少，没什么可以选择的。目前可以买到的新楼盘只有上品。这个楼盘很多人想买，不知道你纠结什么，它的门槛，很多人努努力也能够得着。接下来，候潮府边上还有一个新项目——滨江和仁恒合作开发，听说户型165方起步。
跟南星桥的老一代豪宅相比，不管是产品还是户型，上品都要进步得多。就看你是否愿意为了一套更好的房子，再租两年房子。除了上品之外，比较符合你们需求的还有一个楼盘是滨江金地·御品，在望江新城一带。
3.
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现金200万、学区一套+自住一套、工作在阿里
@Hanna
老师您好，现在手上空出200万，想分开买两套。家有2岁宝宝，想在市中心老破小学区中买一个250万以下的30-40方占学籍户籍，听说学军/文三要提前三年以上。家属阿里工作，想在未来科技城看300万以内的二套。请问这个规划靠谱吗？多谢。
楼先生：可以这么考虑和规划。但靠不靠谱，还得看能否操作妥当，能否挑到好的房子也得靠运气。很多时候，计划赶不上变化，自住需求和学区需求，最好有主次之分。像你这样的情况，可以先解决自住的房子之后，再来考虑学区的需求。或者，也可以选择买一套自住更好一点，学区也不差的房子。毕竟你的资金也有限。
至于哪一个方案更加合理或更适合你们家庭，完全可以换一个思路。比如200万拿来作首付，如果是首套房，你们就有660多万的承价能力，这个总价可以买到桥西、申花以及西溪一带的新房和二手房，像和家园的求是小学，在西湖区很有实力，而且整个小区居住氛围很好。
现在的行情下，新房不会卖得很快，二手房的价格也不会再上涨。买房不用着急，可以慢慢来，多看看。尽量打开自己的买房思路。
4.
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总价600万左右、保利·澄品101、奥体核心盘
@陈*杰
老师好。小孩在滨江四桥附近上班，能承受600万左右，今年8月社保满两年。想了解奥体钱江世纪城附近的楼盘，重点关注澄品101。可以介绍一下板块的交通、商业、学区吗？澄品101高层预计价格多少？会流摇吗？
楼先生：不只你一个人关注，奥体还是很多人想买的板块。而且接下来滨江+奥体，门槛都很高了，比如中海云宸、晓风印月最小户型140方，杭州壹号院170方，春节后会开盘的奥邸国际180方，至少要七八百万总价。所以还有120多方的保利·澄品101，就非常稀缺。
至于你说的配套、商业、学区之类，完全不用担心。它的配套与整个奥体都是共享的，出门没几步就会有购物中心，家门口就是地铁2号线盈丰路站，至于学区，整个世纪城在建的学校有很多，要等交付后看具体划算。目前这个楼盘的后面隔着一条金鸡路有一个钱江世纪城小学，已经建好了。
不知道你说的今年是2018年还是2019年，如果是2019年，估计会赶不上保利·澄品101的第一次开盘，预计四五月份。不过好在这个楼盘体量很大，销售周期会比较长。目前还没有准确的价格信息，听说高层4.3万左右，如果是这个价格，大概率是不会流摇的。
5.
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240万内、自住+1年后出租转售、二手房
@杨小饭
老师你好。近一个月在看城北240万内的二手房，打算自住一年左右，后期主要考虑出租或者转卖，老师有合适楼盘推荐吗？定海园和桃源那边，谁更具性价比？
楼先生：没有合适的楼盘推荐。如果你今后打算出租，那还可以去二手房市场碰一碰运气，看看有没有缘分买到实惠的房子。但如果你打算一年后转卖，建议还是先别入手吧。你所谓的自住一年，完全可以通过租房解决。尤其二手房，一进一出可能会亏钱，都够租一套很好的房子了。
理由很简单。虽然我们不可能对2019年年底的行情作出准确无误的预判，但目前看，我们对一整年的行情都不乐观。从国家层面出发，力求房地产稳定，包括近期降准、三四线城市的因城施策，都能看出国家的决心。但国内经济大环境依然扑朔迷离，宏观方面一旦不确定，房价能否稳住，我们始终要有所警惕，要学会居安思危。
撇开你的那些前提，240万在城北买不到太好的房子，尤其次新房，丁桥、华丰、桃源以及勾庄，价格都很贵了，长睦一带可以多看看，总价可控得多。二手房市场，太多的偶然性。总的来说，尽量挑新一点的房子吧。至于定海园这样的老房子，除了地段之外，其它方面就普普通通了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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