房地产开发企业多期项目汇缴时收入确认的纳税调整

汪道平 

首先声明我（财税评论Lawping）的文章都是一字字打出来的，有朋友问到我的文章为啥没标注原创，是因为之前有文章引用政策原文过多导致被限制一段时间，不过这几篇也是我用自己另一个号标注过原创的，所以麻烦有的公众号尊重原创，不要洗稿盗用。如果喜欢就麻烦关注或转发朋友圈。

上期说到，对于涉及多期项目成本变化、收入结转的项目以上逻辑需要做一定修正。

本期主要先学习多期项目收入结转的纳税调整逻辑。前文已说明的这里不再赘述。

一、各期面积情况表

这是后续计税收入、成本计算的最基础数据。主要包括：

1、各期占地面积情况，以土地使用证、建设用地规划许可证等有明确划分的优先，便于后期土地成本按占地面积划分测算；

2、各期各楼栋建筑面积、可售面积、计容面积等情况，已竣备的以房屋面积实测报告优先，未竣备的按建设工程规划许可证等判断。该项数据最好能精确到各业态最小竣备单元，便于后期测算成本对象选择对当期毛利额的影响。

后期汇总可通过sumifs、GETPIVOTDATA、数据透视表等操作即可，下同。

二、项目销售台账的梳理

主要对销售台账原始数据按税务口径梳理。主要包括：

1、各销售单元应收款（包括合同总价+面积补差款+滞纳金/违约金等）、累计已收款、合同签约建筑面积等原始关键信息

2、在此基础上还需要考虑项目属于新老项目（2016-5-1起营改增）、以及增值税选择简易或一般计税方式、以及收款时间在营改增前后，以及增值税税率变化（2018年5月1日起11%到9%）、以及交房时点增值税清算纳税义务产生等来做价税拆分……

到这里读者是不是要晕掉了，当然做的好的台账这一块应该是比较清晰的，但如果分了七八期，跨越了特别是涉及到16、18年等七八个年头，加之跨越了营改增的销售台账、开票台账比较乱的话，估计真要晕菜了。据Lawping所知，确实有很多公司这块已经是糊涂账了。

这里还是有必要要复习一下营业税、增值税纳税义务时间：

已废止的营业税暂行条例及实施细则规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

也就是说营改增前预收款直接作为收入，而营改增后收款需按交房时点拆分为不含税收入。

3、按税法口径计算销售收入和销售面积（详见上期实际毛利额与预计毛利额差异报告编制逻辑）

在销售台账各销售产品后再增加对应期数、成本对象、收款比例、计税面积、计税收入等字段。

计税收入的确认原则上需按31号公告第六条规定了7种收入确认情形来判断。

实操上简化处理，可根据收款比例（累计已收款/应收款）计算计税收入和计税面积，存在少计应税收入的风险。

有的房企按签约收入和签约面积来确认计税收入和结转计税成本，甚至有的按累计收款确认收入、签约面积对应结转计税成本，都是有问题的。

三、汇总形成分期分业态（成本对象）计税面积和计税收入数据

通过sumifs等函数汇总，可形成以下汇总表：

需注意，各期各成本对象对应的总可售面积无法从销售台账中获取，需回到步骤一的面积表中取数。

以上细化到分期分核算对象的计税收入表格，可以和后续计税成本计算对应，形成对各期动态毛利额的调整。

四、汇总项目公司以前年度收入确认纳税调整表

通过以前年度汇缴底稿和申报表取数，得到以下汇总表。

此处纳税调整正数为收入调增，负数为收入调减。下同。 

五、通过轧差法计算当年应确认计税收入

由于房地产开发企业所得税是按公司计算的，所以通过以下各期混同的轧差法计算纳税调整额即可。没太大必要具体到每期应做的纳税调整。 

此处（1）=步骤三中的计税收入汇总7

（2）=步骤四中的汇总B

（4）=当年科目余额表中的主营业务收入

或者换个逻辑计算2019年纳税调整金额（5）=（1）-步骤四汇总A-（4）-步骤四汇总C，结果是一样的。

通过以上操作逻辑，多期项目汇缴时收入确认纳税调整基本完成了，下一篇和财税评论Lawping一起学习最复杂的多期项目成本结转的纳税调整。

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