买房路上不踩坑——为什么公寓、商铺不要碰
这篇是应古老师的邀请，写的理财课程。
安利一个大福利，古老师的产权视角下的民主谬论，昨夜长风读完，膜拜的不要不要的！大家有兴趣可以点击链接。
一、什么是公寓、商铺？如何识别？
公寓，在我国特指的是一种特殊的“住宅”。比如我们常见的酒店式公寓、loft、行政公馆、商业别墅等。
商铺，就是各种“铺子”，比如我们常见的独立门店，综合体里的格子铺，还有写字楼、银行、证券公司、体育馆等营业场所。
公寓、商铺，相对于普通住宅来说，有什么区别？很多人会说，产权年限不同、水电收费标准不同、落户规定不同、物业管理费不同、功能不同……
错了！最大不同是：买卖的时候，交的税费不同。这个特点决定了，小白不要碰。我们后面会展开。
识别公寓和商铺，最简单的两条：第一，看产权证。只要是产权证是“商业用地”的不要碰。第二，看交易税费。要交很多很多税费的不要。注意是二手物业的税费。
商铺相对来说比较好识别，但是有些公寓，往往包藏祸心，伪装成普通住宅的样子，欺骗小白。广告词中，如果出现不限购（限购区域）、70年产权、民水民电、天然气、买一层送一层、租金覆盖月供等字眼，那就要特别小心了。
一个真正的大美人，追她的人排长队，她根本不需要证明什么。只有整了容的后天然美女，才心虚急着向别人证明，欲盖弥彰。
二、你赚租金，别人图你的本金
商铺、公寓为什么不能碰呢？因为高额的交易税费，直接锁死了流动性，也决定了商铺、公寓价格涨幅，是远远低于普通住宅的。
以上海为例，这个税费有多高呢？
1、营业税及附加，（合同价-买入价）*5.65%。
2、土地增值税，（合同价-买入价-相关税费）*30%-其他扣除
3、个人所得税，（合同价-买入价-相关税费）*20%
4、房产税，约合同价*1%；
5、契税：合同价*3%
6、评估费，合同价 *（0.15%—3.3%）
7、印花税，合同价*0.1%；（买卖双方）
比如你在10年前，买了500万的商铺，现在要1000万卖掉呢？交的税费，大概是300万左右。也就是说现在房价的30%左右。
谁会卖掉1000万的房产，交300万的税费？！抢劫吗？
有人会说，你这个税费，按照行规，都是买家承担的。其实都一样的，无论是买家出，还是卖家出，羊毛出在羊身上。
即使退一步讲，如果真的有人愿意买，并且税费买家承担。那么他下一次卖出，必须净得1300万以上，才能不亏本。那么下一个买家，必须付出1600万才行。这怎么可能？所以，交易是不可能交易的，只有靠租金了。
租金又是多少呢？大城市，商业地产，最好的租售比大概是6%（年租金/房价）。
500万的商铺，10年你收了300万的租金，卖掉的话，净得700万。10年，你共赚了500万。但是500万的房产，10年涨了多少呢？少说也有1000万吧，这还不算租金。
以上情况，算是好的的情况，不考虑机会成本，你还是有的赚的。实际上，因为高额的交易税费，公寓、商铺的价格几乎是不会涨的。
我们知道，因为近年来严苛的房产调控政策，上海普通住宅的房价，自2016年以来，已经横盘4年了。但是横盘是因为需求被强行压制了，总有一天，要爆发的。按照5年一个周期，不涨则已，一涨可能是50%—100%，就像2020年的深圳。
但是公寓、商铺呢，对不起，5年前这个价格，5年后还是这个价格。住宅价格涨，公寓、商铺价格纹丝不动，气不气人？！
三、一铺旺三代，也可能是一铺毁三代
说完了最大的毛病，下面说说其他的问题。
有人说，那商铺，不卖就不卖吧，我就收6%的年租金吧。这里有个前提，就是假设租金是稳定的。但实际上呢，商铺的租金有很多不确定因素。
这种现象在小县城里面很常见。小县城的“中心地段”是可以转移的。比如5年前，闹市区临街的旺铺，人流大，生意好，租金可观。
但是呢， 5年后，政府开发了一个新区，建设了很漂亮很华丽的综合体。那么这个时候，“中心地段”是会转移的，人流是会被吸引过去的。很有可能，一夜之间，从“人气王”，变成“无人问津”。
即使在大城市，也不能避免这种魔幻的情况。武汉的综合体民众乐园，位于最闹市区的步行街，从民国开始，就是武汉最著名的“花花世界”，灯红酒绿、纸醉金迷。
曾经繁华几十年，但是现在呢，已经清场了。
为什么会这样，其实我也没搞清楚过情况。原因有可能是，因为武汉近年来发展迅速，建设了很多新的综合体，而原来老的综合体，以民众乐园为代表，营业模式和服务水平跟不上新的业态，所以被消费者抛弃了。
也有人说，开发商卖给我的时候，承诺返租的，租金是可靠的。比如，50万的铺子，承诺签订10年承租合同，每年返租5万。
这里面存在两种情况。第一，羊毛出在羊身上，把原价30万，拉到50万，租金最后还是由房价承担。第二，开发商会跑路的。说好的承租10年，收了两年租金，等到第3年的时候，人去楼空，找不到人。你再想给租给别的商家，对不起，没有人愿意租。
四、公寓的其他毛病
有人说，公寓的价格，仅为普通住宅的60%。那我不考虑买卖，不图发财，自住一辈子行不行呢？不行的，因为，公寓还有其他毛病。
第一，落户规定不同。普通住宅，除了居住以外，满足一定的条件，是可以落户的，也可以让孩子对口上学的。但是公寓的，是没有这个功能的。
你今天是个快乐的单身青年，你能保证你一辈子不落户、不结婚？即使你的未来伴侣不嫌弃，跟你结婚，一起住公寓。那么生了孩子之后，孩子的上学问题怎么解决？难道打回原籍，当留守儿童么？
第二，公寓的得房率很低，只有60%—70%。而普通住宅，得房率在70%—80%。所以，你以为的，公寓比住宅便宜40%，实际也就便宜了30%。
第三，公寓住起来是非常非常不舒服的。因为公寓原来的性质就是商住两用，所以在设计上，普通住宅可能是一梯两户，两梯六户。但是公寓有可能是两梯十几户。并且公寓住的人员是非常混杂的，大部分是出租给商家当办公室的。光是高峰时期，等个电梯就要等10分钟，这个滋味想想就酸爽。
另外，公寓在层高、采光、通风、户型设计、配套设施服务方面，也是远远不如普通住宅的。有的公寓甚至是不通燃气的，做饭只能用电磁炉。
有人贪图公寓买一层送一层，觉得占了便宜。实际上这种公寓往往层高只有4.5米。楼上一层空间是非常非常压抑的，况且，楼上楼下跑也是很累的，形同鸡肋。如果5.5米层高价格就上去了。
第四，水电收费标准不同。普通住宅的水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓是按照商水电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
第五，产权不同年限。普通住宅，70年之后，土地使用产权是自动延续的，也就是永久年限。公寓的产权年限通常是40年、50年，但也有70年的。到期之后，可能需要缴纳土地出让金。这个出让金怎么交，交多少，目前不知道。太久远的事情，可以忽略不计。
五、入坑了怎么办？什么时候可以买入？
有人说，你说的都对，但太晚了，我已经买了。怎么办？
这个时候，需要权衡利弊了。
如果租金在6%以上，拿着就拿着吧，也没什么大不了。
如果租金不高，涨幅差，或者想套现买住宅的，那么趁着行情好的年份，浑水摸鱼卖掉就是了。卖不掉的话，就挂着慢慢卖吧。
也有人说，我已经限购限贷，也不想去别的不限购城市买了，还是想买公寓、商铺，行不行？
也不是不可以，如果公寓的价格是普通住宅的40%，或者租售比达到10%的话，那就买吧，小赌怡情。
总结
1、因为高额的交易税费，商铺、公寓价格涨幅，是远远低于普通住宅的
2、商铺的租金存在极大不确定性
3、公寓还存在不能落户上学、居住体验差、成本高的问题
4、实在要买，租售比达到10%，可以入手，小赌怡情。