深圳的出路在哪里（1）—深圳没有地了吗？
房价，并不是越低越好，也不是越高越好。房价，该是什么就是什么价。
任何干预自由市场的结果，那就是付出更高的代价和成本。
一、人均建设用地面积严重不足
深圳的人口是一只薛定谔的猫。
你不观察的它的时候，官网上公布：2019年常住人口，1343.88万人。好吧，咱大武汉已经有1100万人，竟然离一线大城市一步之遥，想想就激动、窃喜。
但是你观察它的时候，它又“塌陷”了。
根据广东移动大数据应用创新中心《基于移动大数据的深圳市人口统计研究报告》：2017年11月，每天生活在深圳的人数“高度稳定”在2500万左右。其中，有330万左右的“过客”和“访客”，连续在深圳居住超过一个月的常住人口在2200万左右。
“统计局”难道真的不知道深圳有2000多万么？当然不是的。是因为按照西方田园城市等什么乱七八糟的城市规划理论，一个是城市是要控制规模的，是不能无序蔓延的。于是按照上面的要求，深圳的人口只能在1000多万。
但是人口这个事情，你不好控制的。多出800万怎么办？难道大家抓阄，抽到谁就赶走谁吗？如果是这样，那么也没有现在的深圳了。所以呢，深圳就羞答答的出来了一个“实际管理人口”。
本来也不是大不了的事情，问题是深圳的空间规划，基础设施配套，用地计划等等都是按照“官方”人口基数来配备的。当然，聪明的规划师也会想法设法，留点“弹性”用地和设施。但总归来说，深圳的建设用地规模是远远不够的。
根据《深圳城市总体规划（2010-2020年）》，规划到2020年，全市城市建设用地规模控制在890平方公里，常住人口控制在1100万人以内，人均城市建设用地81平方米。
2018年，深圳实际建设用地规模是多少呢？997平方公里。请注意，这个997平方公里，除了城市建设用地外，还包括了区域交通设施、特殊用地等其他建设用地。
深圳的人均建设用地面积不到50平方米（姑且按照实际管理人口2000万计算）。跟国内的一、二线城市相比，是严重不足的。
二、居住用地比例扭曲
说完总量以外，我们来看看城市建设用地的内部结构。城市建设用地结构是有“国家标准”的。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住用地的比例是仅为25—40%。总体上是偏小的。
国标：
居住用地占比：25—40%
公共管理与公共服务设施用地：5-8%
工业用地：15-30%
道路与交通设施用地：10-25%
绿地与广场用地10—15%。
根据《深圳城市总体规划（2010-2020年）》，到2020年，规划居住用地规模220平方公里，居住用地比例是按照下限控制，25%。而工业用地规模，居然也是220平方公里，取的是高限25%。
一个城市化率达到100%的国际化大都市，规划居住用地和工业用地规模居然是一样的，是不是很魔幻？
国标规定居住用地可以达到40%的上限，为什么深圳居住用地控制那么低呢？
这个么，咳咳，我也想知道啊。我猜两个原因吧。
第一，深圳要避免走土地财政的老路，要调控好房地产市场。至于调控房地产市场，是应该增加居住用地规模呢，还是严格控制居住用地规模呢，我也很迷惑。
第二，有一种比较流行的说法。就是一个城市的崛起，必须扶持产业，特别是工业。另外，城市发展必须要优先配置公益用地。所以就要千方百计保障工业用地、公服用地需求，管够。
三、居住用地供应量不足
在我国，除了规划的建设用地指标以外，我们还有年度的土地利用计划指标。
简单解释一下，规划的建设用地指标，指的是在规划期内，最大可利用的建设用地。但是建设用地怎么用，还得配合使用年度的土地利用计划指标。否则就算规划图上面，全部是建设用地，没有年度土地利用计划指标，那也不能使用建设用地的。
土地利用计划指标，其中一个就是土地供应指标。就是每年土地一级市场出让的建设用地规模。深圳每年的居住用地供应是多少呢？
过去十年，深圳住宅用地成交面积仅为431.5公顷。431.5公顷啊！我擦了又擦眼睛，没看错，仅仅占深圳规划城市建设用地面积的0.5%。同期，深圳工业用地成交达到1147.78公顷。
2019年，深圳住宅土地供应量排在全国末位，只有132公顷，是武汉的二十分一。
2006-2019年期间，深圳的住宅土地供应仅占土地供应量的17%；商办住用地10%；综合及其他20%，工业用地53%。
居住用地吃不饱，其他用地，毫不客气的说，是过剩的。深圳的商业用地供给过多，导致的结果就是办公楼空置率持续攀升。
今年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%，前海写字楼空置率更是高达66%。深圳中心区多个写字楼空置率居高，租金下调幅度最高达50%。
至于深圳的居住用地供应为什么这么少？其他的，我也不得而知。但是有一个因素，因为深圳的财政收入高，人家不靠土地财政了。你说，这让别的城市“情何以堪”啊！
四、深圳没有“地”了吗？
深圳以平原和台地地形为主，约占总面积的78%。北面和东北面为山地和丘陵，东部和西部沿海地带有丰富的海产资源。深圳的国土开发强度还不足50%，理论上还是有大片国土可以开发的。
深圳作为全国首个划定生态控制线的城市，2014年起，将土地面积约974平方公里的土地划入基本生态控制线范围内，约占深圳市陆地面积的50%。（刘炜钧 陈嘉欣 生态空间保护——城市更新规划研究系列）
此外，根据《深圳土地利用总体规划（2010—2020年）》，深圳还有20平方公里的永久基本农田保护任务（2017年后略有调整）。
997平方公里的建设用地，加上974平方公里的生态控制线，再加上永久基本农田等，好像深圳已经被填满了。所以，深圳好像是真的没有“地”了？
那怎么解决这个问题呢。存量用地开发，我们等会讲。其实我们在香港篇里面也讲过，要么重新审视这个“生态控制线”，要么可以考虑填海。
自建市以来，深圳填海面积超过70平方公里。今天很多人员密集的地区，包括前海、后海中心区、深圳西站、国际机场，原来都是海洋。没有填海，深圳的繁荣会大打折扣，房价会更高。世界上多数的沿海大都市，比如香港、新加坡、纽约，它们都有悠久的填海造陆史。
填海成本很低，每亩只需二三十万元，既不会触碰生态红线和耕地红线，也没有拆迁赔偿费用。另外，新造的陆地通常位于城市中心海岸区，交通便利，人员密集，土地价值巨大。即便内陆有大片免费地，填海在经济上仍可能是划算的。
填海最大阻力是环保问题，具体有海岸线、红树林、海岸湿地等。幸运的是，深圳周边没有成片的珍贵自然生态，填海所面临的环保阻力较小。
很人说，填海破坏自然海岸线，事实上深圳超过80%海岸线已不复自然模样。这是经济发展的正常后果。如果追求纯粹的“自然海岸线”而反对填海，反而因小失大。填海过程中，可以重点考察红树林和湿地的价值，尽量避开湿地，将对环境的影响降至最小。
当然，深圳还有一个最大的潜力没有挖掘，我们在下篇讲。