人，总免不了有一点争强好胜的心理，所谓的鄙视链现象，在生活中比比皆是。很诚恳地说，鄙视链是门艺术，努力与否，立分高下，每个区域和楼盘都有着不同的段位，你是青铜还是王者都能在鄙视链中看得一清二楚。就在2021年，房姐写过东莞楼市鄙视链得到了热烈的反映，如今已过去一年的时间，市场分化加剧，东莞楼市鄙视链正在悄悄改变。来吧，话不多说，打开全新的鄙视链，接受市场残酷一面。
| 数据仅供参考
根据单价地图，单价TOP5分别是：东城>松山湖>南城>长安>万江。城区片区稳稳地占据了3席，而最新公布的新房数据中，东城洋房最高单价已突破6字头，南城洋房单价也突破了5字头，与此前的数据相比，已不处于同一阶级。并且，虎门、长安、厚街以优越的城市基本面，单价同样在一年的时间里有稳定的涨幅。你还可以发现，东莞三位一体（中心城区、松山湖、滨海湾）的都市强心战略越来越明显了。
| 东莞城市空间格局图
此外，今年最大的政策变动就是松绑限购，临深片区再次为深圳客打开大门。根据房姐团队的实地踩盘大摸查，虽然并没有大量的深圳客背着钱蜂拥而至，但临深片区的单价依然坚挺。所以将东莞的各个板块重新排序，新房单价鄙视链可能是这样的：城区片区>真·松山湖>滨海湾片区>临深片区>松山湖片区>水乡片区>东部产业园片区
一目了然，2022年上半年新房网签量鄙视链是这样的：松山湖片区>滨海湾片区>东部产业园片区>临深片区>城区片区>水乡片区
成交量TOP5的镇街中，厚街、横沥、茶山自2021年至今，保持着成交量鄙视链第一阶梯；难得有供应的真·松山湖备受追捧，同样成为网签量大户。
而断供的镇街非莞城和东城莫属，近一年来新房供应几乎接近为零，所以成交量同样受到影响。
二手住宅网签量较为分散和具有特殊性，所以我们以镇街为排名，最后得到的鄙视链是这样的：然而，整体来看新房市场，各个板块内部的真实写照，有的稳如狗，有的内卷成风，互相鄙视。PS：以下内容，想看单篇分析的小伙伴，可以戳链接回顾哦～
城区片区的老大哥南城和东城资源集中，无论是板块中，还是放在整个东莞市场而言，单价和去化速度都是名列前茅的。南城的价值，也随着CBD的建设逐渐凸显。
但很可惜的是，有传统豪宅区黄旗山板块的东城，近年来一直埋头发展旧改，今年仅迎一块新宅地供应，并且新房处于断供状态。
不能忽略的，万江还有在建的东莞R1线，未来能打开更多想象。长安与虎门，GDP常年包揽东莞第一和第二名，简单而言就是哪里都有钱。所以，虎门整体市场供应量充足，交投活跃，势头保持迅猛。
| 虎门高速与广深互通，图源：虎门太平
长安同样有vivo、oppo等重点发达产业，新房单价位列第一梯队，但供应量稍微逊色于虎门。厚街，是滨海湾片区中特立独行的存在，片区单价差距大，但没关系，无论是靠近南城板块还是厚街中心，去化速度稳定，并跃居2022年上半年成交榜首。
曾经风头无两的临深片区，经历了多轮的政策调控，各镇街逐渐显露楼市真面目。此前，凤岗以临深的区位优势突围而出，单价一直保持着涨势，率先冲破2万/平，并在2021年凤岗有一新盘备案均价约4.4万/平。但由于受到政策影响，曾经的扛把子凤岗，一是大批外地客户失去购房资格，一个是市场冷了，成交量降下来了，新房热度已经不再。清溪，有着自己的傲气，同为一线临深，却不谄媚于深圳，发声不多。这里没有扎堆的深圳客，但有扎实的家底，约80%为本地及周边镇街客户消化，小区入住率动辄约90%，在调控中仍然保持向上的节奏。（详细可戳：原来，这才是清溪正确的打开方式！）
嗯，再给大家解释一下，之所以樟木头排在清溪前面：清溪产业基础优于樟木头，但楼市交投活跃度却没有樟木头高。🚩松山湖片区：真·松山湖>大朗>大岭山>寮步>茶山>石龙>石排而随着松山湖科学城的发展，环松湖三兄弟展开了自己的发展历程。大岭山同样在房价表现中走出了一稳健的曲线，但单价已不亲民。
寮步，把松山湖和城区双双收入口袋里，供应量可观、新盘素质高。近两年来，寮步既是环三兄弟中扛起成交量大旗的镇街，也是2022年环城区大战中能够突围而出的镇街。左牵东城，南临松山湖，新盘扎堆的茶山，这里有地铁盘、江景盘，价格友好且供应充足，价差不大。所以，内卷是难以避免的，不仅要在内部卷，还要与环城区各盘卷得更凶猛。洪梅、望牛墩、中堂潜在的新盘不多，主要以承接城区的刚需客户为主。🚩东部产业园片区：常平>黄江>横沥>东坑>谢岗>桥头>企石黄江临深，承接松山湖科学城与深圳光明科学城的利好，再加上轨道规划发展，蠢蠢欲动。（详细可戳：规划落地！莞深双城联手！湾区唯一一个双科学城板块诞生了！）
无论是千亿级别规划的粤海银瓶合作创新区，还是TOD大成发展，有足可预见的成长性，楼市价格同样亲民，仍保留了洼地状态。2022年的桥头，有了莞番高速二期的开通，不再是西伯利亚了。感谢大家看到最后，房姐团队真的有在很努力地码字，尽可能用简而易懂的语言告诉你各个片区的真相。由于篇幅有限，本文未能详细分析所有区域，鄙视链仅供参考，欢迎来辩。如果你喜欢看楼市分析，可以戳每个镇街后面的链接，如果你还喜欢产业分析，记得关注房姐产业专号：房姐看产业。