租售同权，穷人的逆袭，富人的眼泪？

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文 | 金陵斗地主

最近，所有的舆论絮絮叨叨，只说明一个问题：变天了！

潘石屹：房价降是必然的，你看我都把资产卖完了！

王健林：核心资产都全部卖了，哥已一无所有……

郁亮：20年前的98年，是真正践行房子是住，而不是炒的理念……

租售同权，以后租房子与买房子一样享受各项权利，包括孩子入学……

NO.1｜壹

这两天，我们收到最多的信息是大家希望六朝汇谈谈对广州、南京等城市新出台的“租售同权”政策的看法，以及这个政策对未来楼市的影响。

对于这个问题，全国性大V已经谈的非常多了。昨天德科地产的一幅图，也已经说明了问题：

这幅图，已经非常明确的指出了从今年开始，未来5年的政策路线图，即从当前的短期机制，过渡到未来的长效机制。那么结合德科地产的这幅流程图，以及当前南京楼市的表现，我们得出以下结论并不困难：

1.

当前的限购、限价、限离，都是短期管制。这些制度，对于抑制当前的楼市火爆局面是有非常直接有效的作用的。但不可能坚持三年五年，这种局面肯定是受不了的。

2.

什么是长效机制？其实远期房产税是要提上日程的。收税肯定是不好的，但房产税不一样，房东们不希望收，但想买房的人反倒支持收房产税，所以未来的房产税，还是在半推半就之间，也就收了。当然，是跟上海、重庆不一样的房产税！

3.

租售并举也是长效机制的一个具体手段，即买不起房子的人，也可以租房。未来可能要学习德国模式，租房会设置各项制度保证，保证租户的利益。以后赶租房者的现象，肯定会大大改善。

4.

最终的目的，还是让地方政府戒掉土地财政，让老百姓，戒掉买房的瘾……

然而，地方政府如果失去了土地财政，地铁怎么修，大桥怎么建，社会保障怎么落实？这当然不是我们老百姓能够决定的了。

所以，目标明确，过程曲折，中间需要大量的政策配套来保障，还要有壮士断腕的决心，不是一蹴而就的。

NO.2｜贰

关于租售同权，很多人开始欢呼了。租房一样有户籍，一样能上学，具体内容也磨出老茧子了！

这个政策，我们都知道这只是一个看上去很美，而真正操作起来根本不可能实现的政策。

原因只有一个，那就是优质教育资源的供应相对于需求，将长期处于稀缺的状况，在优质教育资源稀缺的情况下，要实现真正的租售同权，操作难度之大，超乎想象，这是一个基本常识，根本无需我去做太多的论证。

然而，当我看到诸如一些“楼市重磅炸弹来了”等吸引眼球的标题的时候，我们有义务告诉大家：所有说得太美好的事物，短期内都是很难实现的。

著名经济学家马光远说：那些将”租售同权”视为”重磅炸弹”的人，一定没有认真读过广州出台的文件是怎么说的，更遑论追究政策的细节了。其实，这个政策加上标点符合只有33个字：”赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”没有任何操作性可言，而魔鬼恰好是在细节里。

文中的”符合条件的承租人”究竟什么样的承租人符合条件，需要什么样的条件，这里面大有名堂，如果最后细化了，也和当初的规定会面目全非。坦率而言，这样的政策在没有优质教育资源的地区好办，但一旦某个片区有优质教育资源，几乎不可能实行。如果真的一体对待推行，最后只有通过抓阄来决定谁能上学了。在不考虑各种特殊通道的情况下，这个政策不一定使得学区房房价下跌，倒很有可能使得优质教育资源所在地区的房租再次暴涨。

我们以南京小学为例，全市最好的4所小学，拉力琅芳，每年都会有30-60名学生考入南外，教育质量位于南京第一集团。这部分学校是不是租房就能上名校？如果可以，租金定多少合适？同一所房子，挂多个孩子上学，是否允许。而很多名校，比如银城小学，自己的学区生都爆满了，还要借用别的学校来开课，如果租房就能上，学校爆了怎么办？

显然，这是一个很难操作的事情。

一阵喧嚣之后，一套60平的学区房，租金一年30万，6年就180万，对于普通工薪阶层来说更惨。买学区房用完还可以在卖，苦个几年最后还升值了；而如果租房也能上学的话，花180万读个小学，又有几家人舍得？是买是租，到时候又是一个新问题！

NO.3｜叁

马光远指出，就市场的结构而言，中国房地产市场最大的短板就是政策过度关注销售市场，而忽略租房市场，租房市场无论是政策环境，还是市场本身的发展，都和目前中国房地产市场的体量不匹配。

去年中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。就租房市场的未来发展而言，空间依然很大。但是，在一二线城市的租售比严重失衡，租房远比买房合算的情况下，为什么没有人选择租房，因为在很多城市，即使房子不是”炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是”住”的。

南京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，成交价7万以上的比比皆是，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。你是通过高房价，在获取孩子的未来，而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下，房子当然不是简单住的。

住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。

就此而言，广州、南京的”租售同权”就是个夸大的伪”同权”，因为他只说了孩子入学的权利，但附着在房子上的，还有其他福利。中国房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。

鼓励租房的措施很多都是隔鞋搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。如果租赁政策真正要落地，起码要在这个方面有突破，比如，把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学，租房也应该有入学资格，如果规定租房有入学资格，这是广州、南京的”租售同权”被大家热议的原因。但因为操作上的原因，基本是不可能落实，所以学区房的价格仍然是坚挺的。

NO.4｜肆

就租售同权以及房产税的问题，我们看到了大量的困难，难点在哪？本质上就在于政府与民众的互动机制上。比如房产税，好不好收？重庆、上海，只会对一些豪宅收税，普通的房子会不会收？不会收。收到的总金额，还不够给税务人员发工资的，收的有什么意义？另外，中国的老百姓政府太了解了，你想直接从他们手上收钱，太难了。城中的很多老破小，你去收收物业费试试，有几个人交的？我们可以设想，如果以后第二套就收房产税，要涉及多少住户？税务人员跟老百姓天天不用干别的了，直接在小区门口讨价还价算了，收不上来的！不行就搞个离婚、带孩，规避收税。真的家庭稍微困难点的一哭二闹三上吊，到哪收钱去？根本执行不下去嘛！ 所以肯定要针对有多套房的人群来收税，但这部分税收，是很难跟土地财政想比拟的，两难。下这个决定，政府比老百姓还难！

所以，如果政府需要资金，直接印钱即可，何必费劲挨家挨户收税？

当然，我们现在面临的局面是20年未有之局面，新政策、新方案层出不穷，新试点、新思维也是未来的大方向。不管如何，从现在的短效机制，比如限价，到未来的长效机制，会平滑过渡。限价政策，大概率会执行很长时间，房地产的政策，会继续收紧。想着18年放开限价直接暴涨的思路，也请放一放吧。

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