城市半年报：矛盾的数据，复杂的南京

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文 | 城南科学家

数据就像湿漉漉的海绵，想挤水分总是会有的……

NO.1｜壹

17年已经过半，各项数据与指标就出来了。对于处于高速发展阶段的中国城市，半年就一个格局。只有更加谨慎的审视这些数据，才能了解城市发展的相对速度与进程，从而为全国范围内的房产布局提供一些参考！

这份全国重点城市半年GDP的成绩单，看点颇多，结合过去两年的趋势，甚至可以得出一些趋势分析！

京沪之争、广深之争处于白热化阶段。北京与上海关于谁是全国第一经济中心的争论，已经讨论了几十年，以前上海遥遥领先，现在基本被北京赶上来了。

尽管上半年北京仍然执行坚定的赶人政策，GDP增速仍然快于上海。外资经济大放异彩的上海，在最近十年没有抓住互联网的机遇，新经济在北京、杭州、深圳的光芒下显得黯淡无光。

按照这个趋势，不出三年，全国最大经济中心城市将易主北京，未来房价被北京拉开已成大概率事件！

广深之间的竞争自前年深圳房价开始暴涨之时便已经结束了，尽管广州GDP仍然占据一定优势，但深圳的影响力已经完全盖过广州。

上周创建于广州的恒大集团，总部正式迁移深圳，便是广深竞争格局的缩影。北上深，可能未来一线就这三个城市！

宁杭之争比较明确，起码从经济层面。杭州经过5年的沉沦后，最近两年持续爆发。14年15年南京半年GDP高于杭州，全年GDP低于杭州的局面已经改变，半年GDP也不如杭州了，全年经济总量差距有所拉大。

但南京仍然具备冲击前十的希望，如果杭州、武汉、成都犯错误的话。

重庆仍然亢奋，天津终于慢了一点点。两个直辖市，在全国的政治地位无可比拟，一言一行都受到全国关注。

不过除了政治层面，天津、重庆尽管取得了经济奇迹，整体在全国的话语权并不是太高，其他城市并不是特别认可两个城市的特殊地位，民间方面发声也不多，属于存在感稍弱的城市。当然，他们仍然生猛！

长江经济带的竞争进入白热化，成都剑指中国第五城，杭州自我定位一线，武汉还做着复兴东方芝加哥之梦，合肥落实中国科学中心……

最近几年每个城市都进步巨大，而且并没有任何松懈的意思，还是拼命往前赶。

省会浪潮继续，长沙、郑州、石家庄、济南、西安逐步回归，房价指数也在印证这个过程。未来东、中、西部大部分地区的省会相对地位都有不同程度的上升，广州除外！

东北还在挤水分，沈阳大连负增长，日子确实挺难的。

南京保住了全国第11的位置，这个成绩来之不易，毕竟第一季度甚至被青岛反超。对于12.56%的名义增速，虽然不如杭州，但还是不错的。

毕竟过去几年城市主政者一直在换，发展思路也没有统一，吃了几年老本。随着近期南京招商引资取得的巨大成绩，相信到年底或者未来几年，南京应该不会给青岛任何机会。但想超过杭州，很难！赶上武汉、成都，暂时也看不到希望，人口是一个大短板！

NO.2｜贰

宏观的分析完了，也要看内部的数据情况！

这里要说明一下增速的概念：不管是国内还是国际，提到增速的的时候，适用的都是名义增速，而不用实际增速，实际增速仅供研究之用，意义不大。

许多人会望文生义，认为实际增速是“实际、真实”的，名义增速只是“名义、虚假”的；而事实上，名义增速计算所用材料，才是来自统计第一手资料，实际增速的计算需要换算到“基期”。

就南京市内部，各个区不可谓不努力：

知耻而后勇，建邺区虽然底子比较小，增速还是可以的。人少、产业滞后是主因，后面可能越来越快，20-30%的名义增速可能会坚持几年。新城非工业聚集区，GDP总量偏小是规律，不用过度解读，但长期垫底也非所愿。

如果算人均，南京各区差异不大，即便溧水，也不能算弱区了，苏南第二方阵后列，几年后可能进入第二方阵前列。

江宁区全年冲2000亿目标，有可能实现，进一步对标工业园。

浦口增速加快，但还没有达到快车道。江北新区要真正发力，浦口起码要在25%的增速节奏上坚持5年以上，这样才能跨越式发展。明年一应该会更快一些。

高淳自从建设国际慢城后真的慢了，以后会被溧水彻底拉开。与崇明之于上海一样，有战略保留之意。

老城区出现了分化，鼓楼、玄武、栖霞、雨花表现可圈可点，尤其玄武区半年爆发明显。相对而言秦淮区的商贸旅游等产业还处于转型期，最近几年都不算太快。大校场地区的开发，还需要加速！

房价与GDP没有特别直接的关系。本身GDP是工业时代的度量指标，本身具有局限性，工业聚集区得分更多，文化艺术教育医疗方面得分偏少，但房价的决定因素恰恰在于地段、文化、教育、医疗，所以房价与GDP有时错配，是正常的。

不过，巧合的是北上广深四大一线，也是GDP前四名，说它不重要，也不太科学。有总量、有地均(单位面积产出)的地方，房价不会太差。

NO.3｜叁

其实相对而言，GDP包括人均GDP，很难评估城市的价值与财富，房价离不开GDP，但影响因素太多，GDP仅仅是一个方面，但确实可以体现产业发展的状况。

产业发展与外来人口又戚戚相关。优质的产业结构，充足的就业岗位，自然会成为众人追逐的对象。人是最聪明的，能赚到钱，甚至能够成家立业的地方，大家自然趋之若鹜，从而产生大量的住房需求，房价得到进一步夯实。反之，没有外来人口，房子就在房东们之间来回倒腾，又有什么意思呢？

今年第二季度百度发布的全国城市人口吸引指数发布，很多数据还是比较意外的。

从这个榜单中可以看出，北上广深又是前4名。很多人说为什么北上广深是一线，仅仅是经济总量吗？很多其他指标，前四也是这四个城市，这也说明了四大一线遥遥领先的格局。

另外，最近一段时间，武汉、成都等城市调整了落户政策，尤其成都只要是大学生，可以直接落户，政策几乎完全放松了，排队落户的局面一直持续到今天。

除此之外，一些区域中心城市，如西安对于陕西、甘肃、内蒙古西部、青海等地的吸引力无人撼动，郑州担负河南1亿人的城市化进程，杭州互联网经济的爆发，加上G20的宣传，对于外地985毕业生产生了巨大影响。

反观南京，人口吸引力指数仅仅排名全国第20位，与房价全国前6，大学质量全国前三，大学毕业生数量全国前五，GDP全国第11的综合地位有很大出入，说明当前南京之行的积分落户政策偏严，甚至很多人还没弄清到底什么是积分落户，就被这一政策给吓跑了。

当然，人口吸引力政策是次要的，主要还是就业岗位。人过来了能赚钱，能养家，自然不缺人来。京沪已经开始赶人了，但想去的仍然很多，只要他们愿意，随时可以开闸放水。

但二线城市不一样，上要承接一线回流的高素质人才，下要吸附周围县市的年轻主力，没有一个好的政策配合，是很难吸引到人的。说的再白一点，二线城市不要学一线，装不起。

NO.4｜肆

不过，虽然有些指标并不尽如人意，南京在民富方面的表现确实亮眼。这说明很多体制内的经济活动，是很难体现到GDP里面的，说明南京的经济总量被低估了。反映到收入支出方面，体制内外的巨大洪流显示出威力！

南京人均消费全国第一，太有钱了

21世纪经济报道发布了17年上半年的社会消费品零售额的数据，总量南京在十大城市中排名第9，力压杭州。

但如果算人均数据，南京与广州一起以人均3.3万的支出，位列全国第一。要知道，这是在南京房价大涨1年多，很多人还在苦哈哈的还房贷的基础上取得的。

也有人提出，南京的社消，附近的马鞍山滁州贡献不小，但其他城市也一样，比如绍兴也会去杭州贡献，苏州也会去上海贡献，这个影响因素不大。

唯一能说明的事实就是：南京有钱人多，收入结构合理，中产层占多数。哑铃型的收入结构相比贫富分化的收入结构相比，消费意愿更足，也更健康活跃。另外体制内不少看不见的收入，也是社消火爆的重要因素。

一句话概括，与其他城市咄咄逼人的指标相比，南京人更喜欢闷声发大财…….

｜后记｜

半年来我们获取的指标很多，比如官方宣布的人均收入、统计局发布的房价涨幅、民间机构评选的独角兽活跃度，各种机场流量、高铁流量、互联网100强企业……等等。

所有的数据，有的是真实的，有的是失真的，甚至相互之间矛盾重重。但如果仔细分析，去伪存真，还是能够发现一些规律，对于我们更好的理解城市发展与定位，更好的评估房价动能提供了有力的参考依据。

相信全年指标下来，南京能够取得更好的成绩！与人共勉！

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