逢“8”必涨，中国楼市周期律会延续么？

Original 钱三丰 ET财经观察 2022-04-28

过去的20年，中国经济从低谷中腾飞，到“保8”、“保7”，再到今天的应对全球化不确定性，1998年的住房商品化始终是贯穿始终的“投影”。

过去的10年，每每遇到经济下行，无论中央还是地方政府，无一例外都势必延续2008的救市思维，以此助推了一个迄今尚未出现拐点的地产“大牛市”。

如今，又一个10年到来，中国楼市在信仰与看空之间，将走向何处？

经济学家说，房地产是周期之母。同样，全球经济危机也有一个周期。那么问题来，中国经济的换挡着陆，能否改变地产调控与贸易危机重叠的宿命？

否则，逢“8”必涨，必将成为中国经济的信仰，同死同生。

1998

放出房地产大老虎，形成消费无底洞

“中国经济熬不过1998年夏天”的预言，那一年在全球风靡。

甚至在以后的几年里，章家敦所著的《中国即将崩溃》成为美国当年度十大畅销书之一。

1998年，亚洲金融危机爆发，长江流域、松花江流域爆发洪水，加上中国经济整体产能过剩、资本市场不稳定、民营企业动荡。内外因交困当中，物价上涨超过了20%以上，沪指则下跌了30%。

当时的常务副总理朱镕基说过一段慷慨激昂的话：

1998 年中国经济走出困境主要通过三大政策：一、取消外贸限制权。二、政府投资城市化经营，完善了国家的基础设施。三、取消福利分房和鼓励按揭。

实际上，鼓励按揭先于取消福利分房提出。

可当时的民众并不愿意花钱。于是，1998年，中央政府又出台了取消了福利分房政策，实行商品房新政。

从此，企事业单位员工和福利分房说再见，开始自掏腰包购买商品房。但是当时的情况，很多人买不起房子这一巨大的消费品。政府紧接着又出台了配套政策，鼓励银行开放按揭贷款，鼓励民众通过贷款来买房。

商品房政策一放出，翘动了中国最大的消费品市场，房地产周边的家电、建材等行业也连带受益，带动了包括房地产在内的六十多个行业的发展，使得房地产从此成为调整内需最重要的杠杆。

中国市场消费不足的问题被“彻底解决”，一代代中国青年人开始了房奴的生涯。

与此同时，中国的城市化进程由此拉开，而这一进程的最大受益者，无疑又是房地产行业。诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨评价，对二十一世纪影响最大的两件事就是美国的高科技发展和中国的城市化。

因而，在随后的十几年里，我们看到城市开发、商品房供应与住房按揭，构建起了中国经济发展的主脉。

而正是1998年的这次国家政策的重大调整，让房地产及其周边产业在未来20年里对中国GDP的贡献率超过了30%，成为中国经济增长最大的动力源泉。

2008

救市，开启楼市的下半场

拐点，这是2008年，专门为中国楼市创造的一个热词。

当年，美国“两房”债务危机引发全球金融危机爆发，中国实体经济再次面临考验。

很多人认为从目前这个时刻开始，中国的房价会从高“拐”向低，从热“拐”向冷，从涨“拐”向跌。甚至在深圳、北京，社会上出现了小范围的退房潮，全国楼市普遍处于低谷。

业内人士纷纷预言，中国楼市10年的好日子到头了！

不过，从2008年7月份起，“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。之后不久，西安、芜湖、苏州、成都等地开始陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减免税费或直接给予财政补贴等政策。

对于当时的房地产市场而言，这无异于政府出手“救市”。当年底，全国新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，二手住房价格同比上涨了9.3%。

日后，财政补贴、购房落户和契税减免等政策，成为地方政府“救市”频频重拾的“旧方”。

事实上，影响中国楼市更为深远的是2008年之后政府放出4万亿刺激经济发展，救市+货币刺激引发了日后10年全国房价的暴涨。

当然从2008年到2018年期间，中国楼市先后经历了2011-2014、2015-2017两个周期的房地产调控，然而每每政府调控措施出台，最终都无法抵御提振经济、保障地方财政收益的冲动。

在这一过程中，房地产商应对宏观调控也逐渐形成了一套“对策”：东方不亮西方亮，一线沿海城市已竭泽而渔，就转战二三线城市，炒热这些地方的楼市，通过预售购房款的方式，以获得流动资金，维持一线城市的运转费用，等待转机。

2018

退市与救市

人们总是认为，一些与1998年住房政策出台相关的政策，会最终让中国房地产市场走向理性。这其中，比如喊了10年的房产税，房住不炒的理念，以及共有产权住房的试点，乃至全国不动产登记联网等等。

然而，迄今为止，上述政策对楼市的影响仍然都处于猜测。

更为宏观的层面，中国房地产的一支独大已经严重影响了实体经济的发展，多数流动资金流向房地产拖慢了国家实体经济向高质量转型升级的步伐。

房地产似乎真正走到了“好日子”的尽头。

但似乎，人们仍然忽视了一个基本面的存在。

直到今天，我们判断中国经济好不好只问三件事：

外贸有没有起来、内需有没有启动、政府投资能不能保持。

以房地产为主的内需、以中小企业为主的外贸经济和政府为主的政府性投资，在1998年以后成为拉动中国经济的三架马车。到今天，我们依然是按照当年的逻辑往前走，但这也成为笼罩着中国经济的巨大阴影。

更不容否认，中国政府主导的城市化投资与房地产发展，早已融合成为一辆“马车”。

一位经济学家曾总结说，1978年搞改革开放，1981年经济过热，1984年过热，1988年经济过冷；1998年亚洲金融风暴，经济过冷，到了2004年经济过热；2008年又过冷，2009、2010过热；2012、2013又过冷，2016、2017年过热；2018年，随着全球贸易战打响，我国供给侧改革进入深水区，一个新的经济周期其实又在为房地产的暴涨开启了。

在严控房地产流动几个月以后，近期央行宣布定向降准，释放流动性7000亿元人民币，房地产市场闻声再涨！

事实上，只要中国经济由于内外部因素出现“过冷”，中国这“三驾马车”就会立刻重新被“提速增量”。

而对于房地产市场多年来影响实体经济的顽疾，便往往是经济“过热”时不急于纠正，而经济“过冷”时更不敢纠正的历史周期律。

多数企业家认为，每个企业都将活在三个周期里：一是企业生命周期，二是产业生命周期，三是宏观波动周期。企业家早上起来第一件事先要问：我的企业生命周期在哪里，我的产业生命周期在哪里，整个国家的宏观波动周期在哪里？企业家要做的，就是在这三个周期中不断调适。

但最近10年来，对于房地产行业内的企业家们，其实中国经济只有一个周期：房地产曲线上扬的周期。

对于没有房地产业务的实体经济企业家而言，在经历过历次中国经济趋冷的阵痛之后，适当加入房地产市场，也成为迫不得已的选择。

近期，国家加大了对企业购房的调控力度。然而每个人都清楚，这对于长期以来“老板办厂、老板娘炒房”的中国民营经济体而言，这种调控只是一种姿态。

德鲁克说，唯有经历两次成长危机的企业才算得上是成熟的企业。而经历了从2008年至今的行业危机和企业成长危机的中国企业，特别是民营企业，所谓的成熟与经验便是未来已不可避免地对房地产行业报以敬畏，对房屋资产加以利用。

而且这种“敬畏与利用”还在不断“加持”，并影响着中国未来经济的走向。

文章写到这里，如果你想知道10年前中国房地产市场的“好日子”已经走到尽头，与中国楼市逢“8”必涨的周期定律，哪一个说的对，请看一下媒体统计的不完全数据，自然会找到答案：

北京市在2018年1月的房价均价为62957元/㎡，在2008年1月的房价均价为12479元/㎡，相差5倍左右。

广州市在2018年1月的房价均价为31409元/㎡，在2008年1月的房价均价为7350元/㎡，相差约4.27倍。