景鉴研究：破虚言看本质——从经典案例分析，探寻田园综合体的发展趋势（万字干货）

景鉴导读

真正意义上的田园综合体，需要各个板块相互促进和支持，有一套成熟的可持续的模式。中国的田园综合体今后需要如何发展，还是要通过不断的研究和实际探索，来进一步的发展和完善。

作者简介：

周鸣岐（WeChat: ZMQ_V_），景鉴智库创始人、首席分析师。多地政府旅游产业顾问及文旅企业战略顾问，长期致力于行业分析及企业战略研究，文旅项目策划及投资顾问、财务顾问。

*本文为景鉴智库创始人、首席分析师 周鸣岐 在不久前举办的2017中国民俗文化展业博览会之田园综合体及文旅高峰论坛上所作的主题发言整理稿。

大家好，非常高兴接受主办方余教授的邀请参与今天这个会议的主题分享。今天我们的会议主题之一是“田园综合体”，我本人长期从事文旅产业研究，并在上海交大等一些院校和研究机构担任学术职务，同时深入项目实践，从事一些地方政府顾问和文旅项目操盘工作。对大文旅产业的一些国家政策和发展趋势，一直非常保持着跟踪研究，也非常关注“田园综合体”这个新生事物的相关政策和实践发展。今天我就以一些国内外典型案例，引申出对“田园综合体”商业模式、社会效益的一些思考，与在座的各位领导和行业同仁作一个分享和汇报。

2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件。

2017年，国家在河北、江西等省首批试点18个田园综合体项目。

那么，什么是田园综合体？田园综合体又该如何发展？

国家相关政策和解读

1、“田园综合体”写入2017年中央一号文件

2012年，东方园林产业集团总裁、田园东方创始人张诚发表了论文《田园综合体模式研究》，并在被誉为“中国水蜜桃之乡”的江苏无锡阳山镇落地实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。

2016年9月中央农办领导考察指导该项目时，对该模式给予高度认可。2017年源于田园东方阳山项目的“田园综合体”一词被正式写入2017年的中央一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》，原文如下：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”

2、中央一号文件解读

在新华社于2017年2月5日全文播发本年度中央一号文件的当天，还同时播发了对中央农村工作领导小组副组长、中央农办主任、中央财办副主任唐仁健的专访，官方权威全面解读文件精神。

他将“盘活集体建设用地，打造田园综合体”作为一号文件解读四大重点之一的“亮点举措”。

唐仁健说，当前休闲农业、乡村旅游、乡村养老等新产业新业态用地需求旺盛。因此，文件提出允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

（唐仁健权威解读中央一号文件精神要点）

唐仁健说，当前休闲农业、乡村旅游、乡村养老等新产业新业态用地需求旺盛。因此，文件提出允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

文件强调，要认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。

他指出，宅基地等集体建设用地利用中要注意两点：

严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所；注意保护农户和农村集体经济组织的权利，防止集体资产被外来资本控制。

文件还提出，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益、集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

唐仁健表示，当前急需培养乡村建筑设计、乡村规划人才。文件对此提出，鼓励高等学校、职业院校开设乡村规划建设、乡村住宅设计等相关专业和课程，培育一批专业人才，扶持一批乡村工匠。

3、国家财政部配套扶持和补贴政策

2017年5月24日国家财政部为贯彻中央一号文件的部署和要求，也下发文件：《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办〔2017〕29号），对田园综合体建设试点工作中的建设原则和试点立项条件进行了规范和说明，每个试点省份安排试点项目1—2个，经财政部年度考核评价合格后，试点项目可安排中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，进行扶持和补贴。并且在这个文件出台后，一些地方也都匹配了地方的财政补贴政策，政策补贴力度很大。

主要有七项试点立项条件和一项特别注明的不予受理情况。

1、功能定位准确。

2、基础条件较优。

3、生态环境友好。

4、政策措施有力。

5、投融资机制明确。

6、带动作用显著。

7、运行管理顺畅。 

不予受理的情况。未突出以农为本，项目布局和业态发展上与农业未能有机融合，以非农业产业为主导产业；不符合产业发展政策；资源环境承载能力较差；违反国家土地管理使用相关法律法规，违规进行房地产开发和私人庄园会所建设；乡、村举债搞建设；存在大拆大建、盲目铺摊子等情况。 

4、国土资源部研究修改《土地管理法》

2017年5月23日，国土资源部在总结党中央、国务院专项部署的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点成果以及多年来土地管理实践成效的基础上，对《中华人民共和国土地管理法》进行了研究修改，形成了《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）。

此次修订涉及现行土地管理法的41个条文，并主要包括四大主要内容。

第一，本次修订破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，为农村集体经营性建设用地与国有建设用地同价同权、同等入市打下法律基础；

第二是缩小征地范围，规范了征地程序，完善对被征地农民合理规范多元保障机制；

第三是改革农村宅基地制度，保障和落实农民宅基地用益物权；

第四是把土地管理改革的一些成熟做法，适当吸收到法律草案中，包括将国家土地督察制度、不动产统一登记制度上升到法律层面等。

其中，落实党中央、国务院确定的农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革是此次修法的重点。

以上这些近期出台的国家相关政策文件对“田园综合体”的落地是重要的政策性利好，可以说“田园综合体”的发展正当其时！

田园综合体的出发点

为什么国家这么重视“田园综合体”？在我们实践打造田园综合体前，要吃透国家政策，获取扶持和补贴，必不可少的要了解国家政策的出发点。

我觉得主要体现在三个方面：即农业转型的需求，城镇化发展的需求，以及可持续发展的需求。

1、农业转型的需求

中国作为农业大国，根据2016年人口普查的数据，现阶段有5.89亿（占总人口42.65%）的农村人口，外出务工农民有1.6亿，本地务工农民1.2亿。农村留守的多为老人和孩子，空巢现象非常严重，带来不少社会问题。另外，中国有18亿亩的耕地红线，根据2016年国家统计局的数据，目前中国有耕地20.25亿亩。在现有条件下，要保住红线，把农业用地转成其他用途已经几无空间。

如以上两个统计图，近几年，农业生产总值同比增长逐步放缓，2016年的农业生产总值同比增长只有2.87%,远低于2016年中国GDP同比增长6.7%的水平。农业总产值占国民生产总值的比重也逐年降低，2016年仅占国民生产总值7.97%。按照这个趋势，农业发展将进一步放缓，农业生产总值占比也将进一步降低。这对拥有众多农业人口的中国来说，不仅仅是一个经济问题，也不利于社会公平和稳定。

2、城镇化发展的需求

根据2016年的统计数据，中国目前有57.35%的城镇人口。2013年发改委作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》，提出了在2030年达到70%城镇化率的目标。但是，城镇化建设并不是简单的农村人口往城镇迁徙，城镇化建设过程当中需要考虑到城镇基础设施的配套情况、城镇为了接纳农村人口而进行重新规划、农村人口就业和社会保障、农村人口的转移带来的农业用地的荒废等问题。

田园综合体作为农村城镇化建设的新思路，可以主动使农村的基础设施建设向城镇靠齐，将农村改造成新型的田园小镇，从而缓解农村人口迁移带来的巨大压力和诸多矛盾，同时也可以为农村的就业提供新的机会。这也是国家新出台政策中多次提出土地确权、流转、盘活的原因之一。

3、可持续发展的需求

由于常年粗放式的农业种植，目前我国农业可持续发展面临重大挑战（部分数据来自于国家部委相关报告）：

1）耕地质量下降严重，如黑土层变薄、土壤酸化、耕作层变浅等问题日益凸显。同时作为一个缺水国家，农田水利用效率却远低于发达国家，造成地下水超采严重（特别是华北和西北地区）。

2）环境污染问题突出，全国土壤主要污染物点位超标率为16.1%。不仅有大量的化肥、农药、除草剂等长期滥用，农膜回收率也不足三分之二，还有工业“三废”和城市生活污染在农村扩散。

3）生态系统退化明显，全国水土流失面积达295万平方公里，沙化土地173万平方公里，石漠化面积12万平方公里。传统农业粗放式的生产方式导致农田生态系统结构失衡、功能退化，生物多样性也受到了威胁。

继续在传统农业这一条路上深耕，已经不符合社会发展的趋势。科技的发展带来了现代农业的快速发展，不仅农业生产效率将快速提高，同时推进生态循环农业发展，各类污染物残留和排放也会大大降低，渐渐优化土地的肥力和生态功能。后续我也会以相关案例展现一下什么样的才叫现代农业和生态循环农业。

国内外实际案例分析

接下来我们详细分析一些具体案例：

1、无锡阳山镇田园东方项目（房地产为核心驱动的典型）

我们先看国内的概念首创及标杆项目：东方园林打造的田园东方项目。

长期以来业内普遍对这个项目一片好评，看成是田园综合体的代表。但相关文章大多集中在意境、情怀等浮于表面的溢美之词，犹如公关软文稿，真正在农业方面、文旅方面、商业效益方面的成效如何基本看不到，项目方对其实际经营效果和业绩有任何披露。这让人不免有些好奇，田园东方的商业模式和经营情况究竟是否成功？是否起到了初期宣传中带动现代农业和旅游产业的作用？我们通过深入剖析案例来分析。

（田园东方效果图）

（田园东方区位图）

田园东方位于“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇，由东方园林产业集团预期投资50亿元建设，另据业内人士透露实际初期投入仅7000万左右，可谓四两拨千斤。2013年4月开工，2014年首期开园，被誉为国内首个田园综合体项目。项目规划总面积6246亩，由“三大板块、六大集群”组成，即现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，及乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。

其农业板块原规划有四园（水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园）、四区（休闲农业观光示范区、果品加工物流园区、苗木育苗区、现代农业展示区）、两中心（综合管理服务中心、资源再生中心）等。

田园东方自2014年开园至今已逾三年，实际建设情况如何？我们抛却网上那些犹如精修艺术照般的唯美宣传图，从卫星视角直观地看一下规划和实际的对比。差距是不是很大？

（上图为田园东方规划图，下图为卫星实拍图，图中红框部分为当前已经开发的项目。）

项目的主体其实是如上图所示的这四个别墅群，每个单元配属了一块农地（欧美别墅是房子+花园，它是别墅+菜地）。然后北面配属了一点点十分单薄的文旅板块，所以实际上我们只能将其看作一个纯粹的地产项目。

（上图为卫星实拍图，下图为项目导览图作对比。）

这个项目在地产方面确实是相对成功的。目前别墅第一期业已售罄，目前正准备开发第二期项目。第一期田园小镇目前市价为15,000-20,000之间，为低密度社区，多为97-230m²的田园别墅，产权70年。房价高于周边其他楼盘60%以上，也高于周边的别墅价格。整个无锡市单价20,000以上的房地产项目不足5%，加上这些别墅多为97-230平米的户型，总价多控制在350万以内。周边缺乏相应的竞争对手，所以有良好的市场前景。

商业上的成功首先应归功于良好的区位和通过田园综合体概念获得的低廉地价。阳山镇靠近锡宜高速，紧邻新长铁路。交通便利，离无锡市中心大约26公里，东临上海、苏州，西临南京，南临太湖。自然环境优美，大约有2万亩桃林，7000多亩生态林，10平方公里山地。附近还有阳山火山和温泉。可见区位条件得天独厚。

在整体的设计格局上，田园东方将田园景观设计得更加精致化，在每块菜地上种上不同的农作物，当作景观本身来打造，以此作为整个楼盘环境支撑。文旅板块作为烘托，在建筑上继承了江南的风格，粉墙黛瓦，多以平层为主。院子外铺上木质地板，配上遮阳伞和桌椅，既有现代风情，外部又有田野环绕、生机盎然的田园风味。

因此田园东方就是利用以上的几点优势，以高溢价高附加值、同时控制总价的方式进行运作的一个产品。炒作一个精致化田园风情的题材，让购房者为“情怀”买单。但高溢价也带来了此楼盘的升值空间相对较低。

作为田园综合体的试水之作，业内好评满满，笔者也觉得作为一个房地产项目来说也确实花了一定的心力，但在此还是提出一些略有不同的观点。

首先，从商业模式来看，田园东方是一个纯粹以地产为驱动的项目，从实际建设情况来看，这也是他们打造这个项目的初衷。其本质是以田园综合体的概念获得较低成本的住宅用地，同时以文旅项目来抬高房地产价值。房地产业内有一句话：对于房产来说“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。因此以房地产为核心驱动的类似田园综合体项目可适性很小，会被局限在东部发达地区的城市近郊。

但中国还有广饶的中西部地区，东部也不见得都是长三角、珠三角、京津这样的发达地区。如果只在发达地区周边近郊搞田园综合体显然是与前文所提的国家支持推广及配套政策的初衷相违。

而且，田园东方的模式，并没解决好如何做“农业+旅游”的问题。第一期的旅游板块只有200亩，仅占规划总开发面积的4.5%，目前的一些零星业态除了作为楼盘的配套点缀之外，没有任何吸引人的爆点。要做好城市近郊度假体验，起码要给不同口味的游客提供2日以上的体验内容，才可能保证一定过夜率和附加消费。

但如图所示的文旅板块内，产品非常单薄，要发展出农业+旅游相关的“吃、住、行、游、购、娱”完整业态还有很多东西要补充，当前土地面积也远远不够，这就意味着需要更多的资金投入。如果项目开发商只会造房子，做不好农业、做不好旅游，也不打算花时间去做好，这可比造房子难度高多了，投资回收期会很长。那他就会很精明地严格控制文旅板块的面积和成本，因为他很清楚这两块会变成项目的成本中心、利润的拖累，只能作为提升地产溢价的配套，而不是真正农业、旅游、社区三者平衡的项目。于是田园综合体就成了一个“套路”。其实现在很多特色小镇都是相同的套路，这条“路”大家都走得很熟了。

总体上来说，田园东方仍然称不上是一个成熟的田园综合体，实际经营业绩、农业产业效益提升、经济和社会效益存疑，东方园林自己也并未进行实际的大规模复制（目前几个项目都在概念阶段）。

2、景鉴咨询实践接触中的部分案例分享

接下来我再简单分享几个在我们景鉴咨询团队在目的地开发顾问中实地接触到的一些失败案例及有一些亮点的现代农业项目，或许能从另几个方面给大家一些启示。（因部分项目尚在顾问中不方便公开发表其情况，故部分节略，仅在会议中内部分享。）

第一个案例是位于我国西部某名山脚下的田园综合体。如这张实拍图，有万亩的荷花塘，当地盛产的九孔莲藕品质好单价高。同时建造了一些游览步道和服务区，原规划搞农业+旅游观光+房产，政府也配给了廉价土地和不少补贴政策。

希望是美好的，但结局却是残酷的。农业方面，当地产品近几年来面临成都廉价货源的竞争，成本降不下来，结果盈利困难。文旅方面，项目本身游览设计就很平淡、毫无吸引力，内陆地区又四季分明旅游淡旺季很明显，苑内旅游配套餐饮很难维持。最后地产方面，由于当地房地产市场饱和，存量房很大，再加上前期农业和旅游板块的亏损，极大影响了资金链，造成房地产板块烂尾。而且即使建造完成，估计也是个无人问津的楼盘。

第二个案例是位于新疆西部的某个田园综合体，集农业、餐饮、住宿、赛马、娱乐为一体，期望以赛马为核心的旅游体验（有大型赛马场和驯养基地），带动餐饮和住宿（配套一个大酒店），然后辅以大片的农业种植和禽畜养殖主要为旅游餐饮提供原材料。

而实际情况呢？由于受旅游淡旺季影响严重，体验项目单一，在大陆搞赛马又不能触犯相关的法律禁令，开业后吸引力不佳，住宿和餐饮收入上不去。同时如此大的场地、设施，以及赛马的维护成本又极高，目前项目也是以停止运营而告终。目前这块地平日就帮爱马者养养马，其他设施和大片土地都荒废了。

第三个案例是一个有一定特色亮点的农业项目，位于江苏南京。如图所见是一个非常高科技的现代农业项目，它总占地面积31.93平方公里，建设周期5年，总投资近40亿。图中的这些大棚充满高科技，全封闭、自动化光控、自动化滴灌，就如大家所见的一个人都没有，造价350万一个。外面还有一个露天大池子，是用来蓄积各处雨水的，然后混入不同的养分，输送给不同的植物。这就是所谓的循环农业、智慧农业、生态农业等结合而成的现代农业！

那么如此高的成本代价如何消化？这个项目其实是做高科技种业的，可以从图中看到每排农作物下面都挂着牌子，标注着这些都是江苏省农科院研究所的项目。这些高科技育种项目都会有相应补贴，并且种子的价值也会远远高于我们菜场买的普通农作物，这就是现代农业带来的高附加值。同时这个项目还将以现代农业为核心带动休闲农业和观光旅游，虽然现在做得非常LOW，毕竟项目方是专业农业公司，而不是旅业公司，相信今后在文旅方面顾问支持下会发展得更好。

通过以上这几个案例，我想总结给大家两点：

1、  田园综合体结合了农业、旅游、社区等多个板块，甚至还有一二三产业的联动型项目。横跨的行业越多，操盘就越复杂，这是一个系统性工程，远不是房地产商“拿地、融资、盖房、销售”这么简单。其中任何一环出问题，都可能导致整个项目背上资金包袱、甚至失败。因此在项目前期的调研、策划、可研、整合资源等顶层设计工作十分重要，没有系统论证，拍脑袋就上的项目注定失败。

2、  即使有各级政府的相关支持政策和补贴，实际打造中依然困难重重，在项目动工前应充分考虑到，有各项准备和解决办法。目前如田园东方那样的纯房地产驱动项目已经很难做，不是谁都有本事去发达城市近郊拿一块地去盖房子玩套路。如果要向占中国绝大部分比重的欠发达地区发展，就必须要充分考虑到农业和文旅等其他板块能否持续良好发展。比如说农业板块产出的东西是否具有市场竞争力？现代农业、生态农业的口号都很好，但这些都是有很大成本的。即使你的农作物品质好，也可能面临劣币逐良币的现象。再比如中国大部分地区季节性很强，如何做好配套文旅板块发展，让项目四季皆有不同体验，都能形成良好的收入就又是一个问题。

接下来我们再看看中国大陆外的较为成功的案例。

3、台湾南投县埔里镇桃米村

桃米村位于台湾南投县埔里镇西南约5公里处，占地18平方公里，人口1264人。1999年9月21日，台湾发生“集集大地震”，桃米村是重灾区。地震过后，在新故乡文教基金会的帮助下，村民决定将村子定位成生态农业社区来进行规划和建设。

（桃米生态社区的入口处，青蛙为当地的标识）

（桃米生态社区概览图，来源于其官网）

桃米村原本以种植地瓜、早稻为主，之后陆续种植树薯、甘蔗、红茶、香菇、生姜等经济作物。随着农村产业的没落，社区许多土地陆续休耕，青壮年人口外流，社区逐渐凋敝。灾后重建的过程中，继续发展传统农业已经没有前景。基金会的专家们提出了“桃米生态村”的概念，目标是将桃米村从一个传统农村转型成一个结合有机农业、生态保育和休闲体验的教育基地。同时专家们也发现该地区生态资源丰富，尤其是青蛙，当地拥有岛内79%的青蛙品种。

基金会为当地居民设计了一系列有关民宿、餐饮、解说、景点开发等课程。这些方面的培训，让当地居民不用再依靠收入很低的农业（2000年当地农民年收入约10万新台币，彼时大学生收入约为30万新台币）。

经过这些年的发展，当地的旅游收入增长迅速，各类业态的发展和数量都有了可观的进步。

当地仅有1000多人口，年接待游客近几年接近100万人次。从开发这个项目到10多年间，当地营收年复合增长率162%，涨速惊人。同时社区获得的每一笔收入，包括民宿、餐饮等，都需要上交5%-7%，导览解说上交10%，作为公众支出照顾社区弱势群体，构筑了一个较好的社区环境。

桃米村的社区通过当地的旅游、农业来支持和建设。农业通过转型成生态农业，融入旅游的因素，吸引了大量的游客，为当地的创收做出了贡献。最终，三个产业相互促进，发展出了一条可持续的生态旅游模式。桃米村也成了台湾著名景点之一。

4、香水之都——法国格拉斯小镇

法国格拉斯是现代香水的发端之地，生产了法国2/3的天然芳香，诞生了香奈儿5号等世界知名香水，每年香水业为小镇创造超过6亿欧元的财富。被誉为“香水之都”、全球最香的小镇，法国香水的摇篮。这里有花宫娜最古老的香水加工厂, 还有香奈儿、莫利纳尔、嘉利玛等知名香水加工厂。

格拉斯小镇位处坡地，傍山而建，面朝大海。夏季地中海吹来的季风湿润宜人，阿尔卑斯山下的地下水加上充足的阳光，山坡又使各种花卉均找到了适宜生长的海拔高度，使格拉斯成为花草优生地带，每年在这个地区采集的花朵有700万公斤之多。花卉种植业包括了茉莉、月下香、玫瑰、水仙、风信子、紫罗兰、康乃馨及薰衣草等众多品种，其香精成为众多香水师趋之若鹜的理由。这个小镇从16世纪起就从事花卉种植业及香水制造，有大量世代从事此产业的技师以及相关产业基础。

（香水之都——法国格拉斯的一二三产业结合的业态：

图1、2，香水制造体验。

在格拉斯有许多香料店和香水博物馆。游客可以通过参观香水博物馆了解制造香水的过程，并在香水工厂可以体验亲手制作香水的乐趣。

图3、4，原产地购物。

格拉斯是正宗的香水出产地，很多人专门前来调制购买专属自己的香水。

图5、6，花田观光。

格拉斯四季皆能观赏到美丽的花田，圣诞过后黄绒花将格拉斯染成一片金黄， 5、6月份玫瑰是田间的主角，8、9月份则是茉莉盛开。）

小镇因为香水也设置有国际香水博物馆、弗拉戈纳尔美术馆、弗拉戈纳尔香水工厂、普罗旺斯艺术历史博物馆等著名景点，吸引全世界的爱香及旅游的人士到来。格拉斯每年举行国际玫瑰博览会和“茉莉花节”，小镇在茉莉花节要举行盛大的活动，装饰华丽的花车穿过市镇，并设置焰火、免费派对、民间音乐团体和街头表演者等活动。格拉斯小镇已成为探访香水之路的旅行者们争相拜访的圣地之一。

格拉斯小镇成功的关键要素在于：产业专门化及集群化，打造专门化的内生性主导产业，形成内源内生性区域经济造血体系，形成产业集聚和规模化效应，向产业链纵深延展；原产地品牌形象打造，引入知名产品制造企业进行合作，将区域品牌与产品品牌相结合，从而形成强有力的原产地形象；优美的城镇地貌景观设计，为旅游观光提供了良好的视觉效果；复合型城镇功能的完善配套，不仅有利于吸引产业发展所需的人才，更有利于促进旅游的发展。这样相互促进，使得格拉斯小镇这样的农业+旅游得到了综合性的发展。

田园综合体的核心

说完了这些或成功或失败的案例，大家一定有一个疑问，田园综合体究竟该如何建设？我谈一下自己总结的一些粗浅的观点。

1、摆脱房地产驱动的开发思维定式

就在几天前的12月20日，财政部长肖捷在人民日报刊发了题为《加快建立现代财政制度》的文章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

房产税其实早已不是什么新闻，长期以来“只闻雷声、不見风雨”。而且其实早在今年的11月，肖捷已经在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，当中也明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

但此次再提房产税背后的意义非比过往。其一，这次是在人民日报上发表；其二，发表时机选在中央经济工作会议闭幕日当天。这意味着房地产税的立法将提速，靴子落地会比过去大家所认为的快得多！

这对于房地产产业肯定是一个长期利空趋势。房地产税开征意味着地方财政从目前的卖地财政向依靠征收房地产税进行转变。从中长期来看，房地产市场价格会有较大幅度的波动，并根据新立法的税率、是否免征达到新的平衡。投资性购房将会被遏制，市场需求减小，而且大量的二手房会被折价抛出。这对年轻人口流入集中的一二线大城市或许影响不大，但其他大部分城市的地产市场会受到很大的打击。从国际上的案例来看，比如纽约是美国房地产税偏重的城市，但纽约房价情况大家众所周知。

如果以前面田园东方这个案例的模式去操作，除非开发商有能耐在一二线城市郊区拿到土地和住宅建设用地指标，不然可复制性和成活率是非常差的。

2、农业、旅游、宜居的有机结合才是田园综合体

真正的田园综合体绝对不是单纯的房地产项目，本质上是一二三产业的相互促进和协同发展。仍然需要以农村为根本，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，集循环农业、创意农业、农事体验于一体。（这也是国家财政部对其的要求。）另外从经济上看，也只有农业旅游社区三个板块都能成为利润中心，才能在广大的农村具有充足的生命力和落地性，也符合国家重视发展“田园综合体”的目的和出发点。

循环农业就是充分利用农业生产的资源，发展多层次利用技术，促进生态发展，减少农业污染和资源的浪费。变废为宝，实现效率最大化。创意农业就是不仅围绕着农产品的种植、开采和加工，更可以发展周边行业如原创的特色食品、饮品，开发出农业用地的旅游观光功能等，体现出农业的人文和科技要素。农事体验可以提供农业劳动体验的服务，使游客体验到当地农业生产的乐趣。

旅游业的发展也与农业发展密不可分。通过对当地农业的规范化、机械化、特色化，进而开发出相应的体验点、农产品基地等作为旅游项目，同时也发展相应的餐饮住宿行业，生态旅游行业，进一步发掘当地的旅游特色和相应的景点，打造出一条依托农业也能提高农业附加值的产业链。

田园综合体的规划同时也是对当地的社区的设计和开发。建设田园综合体的过程当中，通过先进的设计理念、现代化的配套设施，科学的社区规划安排，提升当地的社区质量和环境，改善了当地居民的生活质量，合理安排当地的居住点，同时也能提供就业机会，从而在另一种意义上实现城镇化。

当然，打造农业+旅游+社区三位一体的田园综合体的话，需要这三个方面相辅相成。农业作为核心产业，需要为旅游的发展提供条件和创意，也可以通过农业用地的规划实现新型社区的建设。旅游产业一方面可以充分开发出当地的资源，促进相关产业的发展，另一方面又可以为当地提供知名度和高附加值的旅游收入。社区建设也需要农业的发展，农民生活水平的提高，以及旅游业的发展来推动，在规划好的基础上，合理安排农业用地、旅游景点、新型社区。三者结合，共同促进，才能发展出良性的、可持续的田园综合体。

田园综合体的成功要素

在田园综合体的规划和建设的过程中，不仅仅是简单的发展三个产业，也需要考虑以下几个方面的问题。

1、  强有力的政策支持

建设田园综合体的投入巨大，要动迁安置、土地流转、基础设施建设、引进高科技种植、引种培育、专家支持等等。而经济作物的培育并产生经济效益是需要时间的，比如果树起码3 年以上，不可能短期得到回报，因此在项目初期会面临巨大的经济压力。

这就需要各级政府在政策上的支持和引导、资金和人力的支持、土地所有权和产权的界定以及划分，这些都离不开政府的有力支持。同时周边配套基础设施的建设又需要政府的支持和投入。所以建设田园综合体，当地政府的支持力度非常重要，田园综合体的规划也需要分析政府能投入的力度、基础设施建设的周期和投资回报周期。

2、因地制宜找准定位

中国农村这么广大，每个地区的实际情况都不同，因此因地制宜非常重要。虽然我们说一二三产业“三生同步”、“三产融合”、“三位一体”，但肯定还是根据实际情况，要有所侧重和循环开发先后顺序的。

像在经济发达地区，地价等各项成本都很高，投入大、财务成本负担重，所以肯定需要初期有一定的房地产销售进行资金平衡。而且较好的区位房子卖得出价，去化也相对较快。然后可以把地产获得的部分利润回哺农业和旅游板块，继续推进项目的长期发展。

但在其他欠发达甚至贫困地区就完全不同，地价便宜、拿地也相对容易，但随着房地产形势越来越不妙，如果以房地产先行，且不说荒郊野外的房子卖了能有多少利润，这种地方的房子真的卖得动么？一旦过于依赖地产板块，那么项目很大可能会烂尾。

这样的地方更应该以农业+旅游先行。通过现代农业优化产品产业结构，推进农业的提质增效，使农业本身就能产生强大的利润支撑和生命力。同时在策划、规划、建设和设计种植结构时注重将农业与旅游有机结合，打造特色的农事农乐体验景区。有了人气支撑，抬升了土地价值，这时打造度假和居住社区就是顺势而为了。

3、完善的产业链生态

首先是农业+，农业要向高科技、规模化要效益，同时延伸产业链，深加工提高附加值，之前的案例中就有提到过。深化产业链还可以培育知名品牌，设计创新产品，推进农村电商和物流服务业等等。科技研发+工业制造+现代农业+配套产业链，这就是典型的“三产融合”。

然后是旅游+，将产业链的各个环节与旅游相结合，不仅仅是参观还要有体验，同时优化田园综合体的景观设计，有特色的产业也就带来了独特的旅游产品。

4、全面的操盘能力

田园综合体作为一种农村经济的新型发展方式，政策多、投资大、见效慢、回收期长。它不是一个很简单的农业旅游项目，更不是农业房地产项目，而是一个环环相扣的、互相协同的模式。

因此在投资建设的过程中即设计好盈利模式，又要对投融资直至获利的整个周期进行系统性的资本、资金流筹划，还要充分考察当地区位、自然、人文、交通等各个方面的情况，结合当地的特色，做出切实可行的规划和战略最终形成一个落地性强、良性的、协同发展的操作模式。这样的系统性工程对于操盘团队提出了很高的要求，既要有跨行业全面的专业知识、多元化的视野，强大的资源整合能力，又要有灵活敏锐的实战商业操盘能力。相信这在未来的田园综合体甚至整个文旅项目开发中都是非常稀缺的能力。

真正意义上的田园综合体，需要各个板块相互促进和支持，有一套成熟的可持续的模式。中国的田园综合体今后需要如何发展，还是要通过不断的研究和实际探索，来进一步的发展和完善，这个也是我们在相关项目咨询中努力完善的课题。

谢谢大家的聆听！

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