张鹏：向阳而生，向下植根

Original 王迪风财讯 2023-01-21

当代置业执行董事兼总裁张鹏

凤凰网房产作者：王迪

“在不远的未来，没有绿色智能家居系统的住宅会像不能上网的住宅一样不合潮流。”比尔盖茨曾在1995年出版的《未来之路》中这样描写未来的房子。20多年之后，当代置业正在让绿色科技住宅从理想走向现实。

站在当代置业总部大厦的品牌馆展示区，随着展示墙的延展与转变，简洁的白色系与炫酷VR科技，会有一种坐享科技与绿色带来的新知与好奇。室内，当代置业绿色科技的“前世今生”跃然于墙上。

室外，北京核心腹地东二环的街景车水马龙，这座总建筑面积22万平方米的大厦见证着首都的繁华与蜕变，也映射着当代置业在行业的角色与位置。

这里搭建起了当代对内对外的“桥梁”，而执行董事兼总裁张鹏常常就在这里接受媒体的采访。

说起张鹏，房地产业内人士不会陌生，他是各大房地产论坛的常客，是媒体簇拥的被采访者；也是工作狂，有着天生的演讲才能，慷慨激昂富有张力。

深厚的房地产经验为其标注了叱咤职场的魄力与勇毅，而曾经记者的经历又让他拥有着“笔杆子”文艺青年的印记，他有个微信公众号叫做“三千白果”，记录着血性与理性之外的细腻与感性。

在张鹏的身上，有种民营企业家特有的强烈忧患意识。他喜欢看书，在那长长的书单中大多与地球资源、生态、自然密切相关，《太阳底下的新鲜事儿》、《崩溃》、《树的秘密生命》……

1975年出生的张鹏进入当代置业只比创始人张雷晚一年。当中国步入千禧之年，在当代置业初创之时，那一年，长达七年的房企上市禁令终于解冻，个人消费占据了全国房地产消费总量中的70%。

彼时，碧桂园“华南板块”掀起了抢购的狂潮，杨国强正带领碧桂园走出顺德，积极布局全国；同年，华润接替深特发成为万科第一大股东，自此开启万科董事会的另类篇章；也就是这一年，宋卫平进军上海,由此从区域性开发商向全国性开发商转型，万达王健林及龙湖吴亚军开始先后试水商业地产版图，房地产的格局及转向在那一年便已埋下伏笔。

如今，几乎没人怀疑绿色建筑是一块超级“蛋糕”，尽管面临着投入大、模式粗放、技术革新难等发展尴尬。

但实际上，在房企纷纷将绿色建筑、科技建筑等业态作为转型“蓝海”之前，中国人逐渐开始接受福利分房制度的2000年，刚刚创立的当代置业的创始人张雷已经敏锐地观察到了依托强大绿色及科技对升级中国住居带来的巨大利润及发展前景。

无疑，当代置业是绿色建筑的预见者与先行者。

在那个房地产野蛮生长的年代，存活成为民营房地产企业面临的重要命题。

“当时，我们每天一睁开眼的想法是，这个企业会不会遇到重大的危机，民营企业都有这种忧患意识，只不过大家表现的形式不太一样。”张鹏说，他一直将“绿色科技”视为当代置业的“护城河”。

今年年初，北京通州万国城MOMΛ社区内的“当代建筑＆艺术博物馆”，获得ACTIVE HOUSE国际联盟认证，成为全球首座获奖的博物馆项目；此外，北京、太原、南京、苏州等地的万国城 MOMΛ系列项目也曾屡次获精瑞人居奖。

就在采访开始之前，江西南昌抚州市的政府领导慕名而来，希望将当代置业的绿色科技住宅引入城市。

回溯改革开放及企业发展，张鹏称都要做一件事情：向阳而生，向下植根。向下植根就是把老百姓的事情做得更扎实，上面的树要长得多大，地下的根就要扎得多深，地产行业更是这个样子；向阳而生就是指产品要做好，要不断去追求更高、更符合消费升级的东西。

17年前，张鹏以一名记者的身份采访当代置业创始人兼董事局主席张雷，听他描绘当代置业关于绿色建筑的发展图景，这成为张鹏加入当代置业的契机。

17年后，对绿色科技的坚持，让当代置业有了产品的差异化特征，同时张鹏也在寻求更稳固的三角模式。

骄阳似火的8月，身居总裁职位的他坐在凤凰网房产记者面前，讲述内化为血液的绿色建筑认知。世事轮回，角色更迭，曾经的聆听者转变为倾诉者。

以下为采访实录：

凤凰网房产：1998年7月房改政策正式推行，停止住房实物分配、实行住房商品化的房改。当时您的工作是什么，政策发布后您当时的判断是什么，对之后20年的人生产生了什么影响？

张鹏：我真正进入房地产是1997年，房改才刚刚开始，对地产是一种懵懵懂懂的状态，但是在当代置业待了18年，跟着这个企业一起去成长。当时房改出来时是没有判断，那时，周边的开发商都在野蛮地生长，都在拿地，凭关系去获取土地资源。

其实在1997年前后，一直到2008年，当代置业一直对宏观市场、对房改很敏锐地去把握它，作为企业实践，我们不是理论家，更多的事情是要把自己的产品做好。

凤凰网房产：房改后第一个10年看房改，2008 年的房地产市场是怎样的，当时有做过总结和预测吗？再回过头来看，一系列的政策制定时最没有想到的中国房地产市场会发生的变化在哪里？

张鹏：进入2008年前后的时候，整个中国的房地产已经波谲云诡了，已经有很多企业渐渐成长了起来，也有很多企业被甩到了后面，但是仍然是一个中国房地产的初级阶段，大家在这样一个赛道中，规则不是很清楚，国家的宏观经济又出现了比较大的波动。

在2008年前后，我印象中是次贷危机、经济危机，实际上从某种角度上对企业的冲击是非常大的。当时也出台了一系列的调控政策，那时的调控政策和现在的因城施政、坚决遏制地价房价恶性上涨一样，采取的政策都是一刀切。所以在那样一个混乱的环境之下，企业更重要的是要生存下来，是要活下去。所以不仅要把自己耕作的产品做好，同时要把自己的核心竞争力就是将企业的护城河建立得更高更强，还有一点要积极融入资本市场。

凤凰网房产：您认为当时中国房改的初心是什么？现在离当时的目标还有多远距离？

张鹏：我相信房改的初心是让大家安居乐业的，是住有所居的，是幸福生活的，是今天咱们反复提到的美好生活，这就是初心。做到没做到，我不敢评论。但是我们企业就是把自己力所能及地融入到这个城市的发展，融入到这个经济大潮中去。

凤凰网房产：您刚才讲到企业要建立自己的护城河。现在绿色建筑正值风口期，很多企业也纷纷投入这片蓝海。您觉得当代置业的“护城河”是什么？

张鹏：从微观上来看，经过18年的发展，当代置业形成了一整套系统的建筑物理技术的体系，成本已经形成了巨大的优势。第二，当别人没有研究绿色建筑的时候，我们已经做了大量的实践；当大家地产商开始研究绿色建筑的时候，其实我们已经实践了健康建筑；当大家开始又关注健康建筑的时候，我们已经落地了绿色住区。

从宏观上来看，作为一个民营企业，它大可不必做这些事的。但从企业发展角度来讲，我们要建立护城河，要领先，虽然绿色科技住宅是我们先提出来的，绿色科技住宅还是要不断往前再迈半步，做到有差异化。

凤凰网房产：您刚才也说像民营企业，有一些企业可能不愿意增加成本，那当代置业在做自己绿色科技产品的时候，如何来平衡成本与价格、性能之间的关系？又有多少人群愿意为其“买单”？

张鹏：越来越多的人对健康、对舒适度的要求不断地在提高，当我们设计一个产品的时候，要么你去适应客户，这是大部分地产商要做的事情，也是我们要做的。第二，有一些需求是你要去引导客户的。第三，你还要创造客户的需求，比如，在2013年前，大家都不知道PM2.5雾霾是什么的时候，当代的住宅已经开始过滤PM2.5了。这个难道不是引导和创造客户的需求吗？

绿色科技产品有几条标准的产品线，大家不用把它想得成本有多高，它有不同的选配和标配的系统在里边，有的你就把被动节能、主动节能，就是我们的万国城MOMΛ产品线在北京的、各大省会城市的。当代的满堂悦MOMΛ产品线冬天5块钱一平米的能源费，供60天暖。我们在南昌、长沙所有的三四线城市，我们开发的项目都是冬天供一点暖，这也是绿色住宅。老百姓接受不接受？他接受。因为当客户只有一笔钱的时候，那一定选一个性价比更高的，选一个冬天供暖的房子。

很多人问：你不是成本还增加了吗？建安成本是一个此消彼长的过程，地价是基本恒定的，但是每个企业擅长的不一样。拿一个34层的单体来说，绿色建筑的成本控制得当，摊到整个社区里跟所有同样档次的住宅成本是持平的，因为它有一个此消彼长的过程。谁擅长什么谁就要在那方面加大力量，无形的成本是它的研发、它的供应链。当代就在绿色科技上面，但是经过这18年的积淀，它已经完全产业化、标准化了，已经非常的接近社会平均成本了。

很多开发商说绿色科技住宅成本高，技术门槛高，不愿意干。大部分开发商都是这么想的。其实不是这么回事，应该越来越多的开发商去做绿色建筑，水涨船高，才能让成本更低，我们希望更多的开发商来关注绿色建筑，去实践绿色建筑。

凤凰网房产：回顾当代绿色建筑的发展历程，您觉得它的变和不变分别是什么？

张鹏：不变的肯定是初心，是这个企业的愿景和坚持，因为企业其实诱惑是很多的，但是绿色建筑、绿色科技是我们不变的追求。

变的是什么呢？变的是技术迭代，刚才我讲到的绿色住区、健康建筑、主动式住宅、被动式住宅，净零能耗建筑，这就要不断的变。还有生活场景，以前我们就是生产房子、制造房子，现在更多的是提供服务、提供运营、提供内容，比如这几年我们做的什么VR、AI、第一人居、文体、物业，还有联合办公，现在已经有三家孵化公司在新三板挂牌，未来我们再把它们整合主板上市。这个就是不断在变，不断在适应资本，不断适应消费升级，不断在适应客户的需求。

凤凰网房产：除了今年会推出近零能耗的产品，今年当代置业还有哪些规划和布局呢？

张鹏：当代的战略是“原绿”和“绽蓝”，绿我讲过就是我们的技术和坚持，还有布局。一线城市能够呈现我们的高端住宅、终极置业，在二线城市去变现一些有利润、有速度的绿色科技住宅，三四线城市去变现一些现金流，因为这个公司是个上市公司，上市公司和不上市公司不一样，它是要对投资人负责，对股票负责，所以它对规模还有一定的诉求。

当代置业不去做不负责任地追赶被夸大的速度和规模，就是它要保证负债、现金流、净利润这个铁三角，但是在规模上40%左右的增长就可以了。40%的增长对公司就非常安全。截止到现在，当代置业已经进入了35个城市。

一个是硬性服务，一个是软性服务。硬就是空间、建筑、房地产开发，软就是截止到今年，要把这个社区的全生命周期的生活场景全部都布局完毕。围绕一个社区的客户，将小孩的教育、青年人的联合办公、青年人对黑科技的追求、长租公寓、绿色酒店、绿色餐饮全部都布局完毕。现在需要做的事情就是扩大规模。

我们从去年到今年，把孵化的服务场景的子公司已经挂牌了三个在新三板上，我们有更大诉求是把这些新三板的公司融资。第一物业融到了中金、鼎晖、华融、信达等。51VR融到了Star VC、梁伯韬、商汤，第一文体融到了深创投，这个战略就是到主板上去上市，融更多的钱，大量的资金会把这些生活服务场景重新组合到主板上去开辟一个主流资本市场的新的局面，反哺过来，提高服务质量。

凤凰网房产：今年有新进的城市吗？

张鹏：大的区域肯定是大湾区，我们已经进入了佛山、惠州。环渤海地区就不说了，张家口、太原、山西，我们围绕着北京的通州周边。华中地区，合肥、长沙、武汉、仙桃、天门等，都已经进去了。

凤凰网房产：如何看待房地产行业内央企地产企业和民营企业扮演的角色？

张鹏：明显我们就没在一个起跑线上，这个我实话实说。应该说作为一个社会的经济总和来讲，央企也好，民营公司也好，都是有益的补充，应该给民营经济更多的支持、更多的资源的倾斜。但是现在我认为民营企业生存起来是比较艰难的，因为无论是它的资源的整合能力，还是抗风险能力，还是资金的成本，都跟央企、国企没在一个水平线上。

凡事都有利有弊，在机制、用人、整个流程的管理，包括决策的机制，当然民营企业就更快，更敏锐、更迅速。在这样大的格局之下，各有各的生存之道，我们也认为既然身在民营企业，我们就利用自己的优势，各在各的赛道中创造自己的价值。

快问快答：

Q：20年来在房地产圈内最好的朋友有哪些？

A：朋友圈可多了，五千，但是确实都是同行，互相能够有精神交流的，就是现在大家耳熟能详的这些大佬，这些地产的领军人物，大家都有一个互通有无的过程，互相看一看借鉴，互相学习，看看企业都在做什么。

Q：平时大家在一起都聊什么话题？

A：房地产形势，政策的走向，房产税是不是很快就出来。

Q：微信朋友圈爱分享什么样的文章？

A：我大部分是分享建筑物理技术，分享绿色住宅，分享我们的企业的东西多一些。

Q：平时爱看什么节目？

A：《朗读者》，偶尔看，还有一个温情节目叫《等着我》，周日的《等着我》，就是离散人口，被拐卖儿童，原来是倪萍主持的，那个节目我觉得有机会可以看一看，你会觉得原来自己都很幸福的。

Q：您的推荐书单？

A：我最近在看一本书叫《太阳底下的新鲜事儿》，还是讲的近一百年，把地球的能源消耗殆尽，这个总和大于前面几千年的历史。还有一本书叫《崩溃》，也是讲太平洋孤岛上有一个石柱图腾，但是岛上却寸草不生，那也是讲的生态的事。还有一本书叫《树的秘密生命》，讲的是万世万物，尤其是大自然，树也是有生命的，也会像人一样感觉到疼，也会有喜怒哀乐。但是这些书可能是有益的，对知识面的一种补充吧，从另外一个角度也是让自己放松一下。

Q：平时喜欢的运动是什么？

A：游泳，每周都游泳。

Q：您最得意的一件事是什么？

A：不言而喻，我觉得最得意的一件事情就是无论市场好和不好都去做绿色科技住宅，去做你引以为豪的作品，当然被大家认知、被客户认知也是有一个过程的，坚持你所坚持的东西，这个我们就很开心了。

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