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开发商这样玩 合法吗? 楼花业主心碎 居住温西成梦
Vancouver condo developer cancels Langara West on Cambie
近年温哥华房地产市场一片火热，很多前几年投资楼花的业主满心欢喜。
“楼花”名称起源于香港，指尚未建造的房产。楼花就是中国国内所说的期房，就是现在买还没有盖好的房子，英文是 pre-sale。在加拿大，参与楼花交易的华人最近日益增多。还没交割的买家，利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理，以小搏大，楼花仿佛成为高杠杆高利润货的投资。
但买楼花也伴随着风险：
有这么一家华人开发商，其温哥华西区楼花以各种原因一再推迟动工日期，并最终公告项目取消。开发商和温哥华市府互相推诿，留下楼花业主一地鸡毛。
配图是该温西项目楼盘宣传图，案名：Langara West. 地址：温哥华西区7516 Cambie Road。 根据开发商市场资料，该楼盘为6层低层木质公寓，紧邻加拿大天车站和公园，共提供87套1-3卧室住宅单位，起价从47万加元起。
开发商为VIVAGRAND开发公司。楼花地块为2.95万平方英尺，原为41年历史的老字号红鹤酒家和另外2座独立屋，于2014年4月以1250万加元打包转让给VivaGrand。
配图是从今年8月底开始流传在微信圈的截屏，由加西网友小刚刚提供。有业主在微信称，70多买家“血本无归，欲哭无泪”。八月中旬，买家被告知该公司取消所有预售合同。
开发商VivaGrand并不认同微信圈的说法。 开发商在给业主的邮件中解释称，由于漫长的开发许可证延误，高涨的建设费用和项目融资损失，我们不得不做出艰难的决定，该地块不再销售并将整体转让。
VigaGrand称，公司早在2年前的2015年9月就向温哥华市府提交开发许可申请，至今没有得到批准。因此，建筑工程无法正常开展，也不可能在合同预定的2019年7月完工。这个说法得到了市府的确认，称审批已经接近尾声，在此关键时刻，对开发商决定停止终止项目表示“遗憾”。
而延误的原因，则是发生在2016年10月的一件稀奇事：工地的一颗大树被砍！虽然开发商雇佣了私人公司调查，却未能识别出砍树者，只能于2017年4月向市府提交修正后的园林方案。而根据市府的说法，这可能正是无法在预定时间内完成审批的原因，市府职员多次强调需要对工地的树木进行保护，而开发商却“不断地提交不符合法规的设计”。
2017年1月Vivagrand获得了CIBC和加拿大西部银行的建筑融资。2017年4月，开发商通知业主，尚未收到开工许可证，要求业主签署补充协议确认楼花合同延续。
市府则称早已经于2016年3月对开发商提交的申请给出具体改进意见，可是直到2017年4月仍没有收到任何修改后的申请。 13个月的时间里，市府指定保护的大树却无端被砍，使整个申请复杂化导致延误。温哥华市府再次强调，正常的项目审批周期为12-14周，而个别项目审批周期会根据情况不同而有所出入。
据了解，楼花合同销售平均尺价平均为$700-900。而当前该地区楼花平均尺价为$1200-1400。作为补偿，开发商将退还业主全部订金并外加已付金额50%的补偿。这个项目的订金为合同房价金额的10%。补偿金额相比2年的房价涨幅微不足道，而痛失家住温西的机会， 这也许就是很多楼花业主痛心稽首的原因。
开发商VivaGrand的官网上，自称是总部位于中国广州的祥利地产集团下属北美分公司。祥利集团拥有22年房地产开发经验，在中国共开发35万平方英尺住宅地产和其他基础建设工程。 Vivagrand公司建于2011年，目前在大温地区还有3个楼花正在开发。
楼花纠纷并不少见
最近几年，加拿大一些城市的楼花销售持续火爆，对于这一点，就算不是地产“圈内人”也能明显感觉得到：楼花在公开发售前的彻夜排队长龙，到处都有的热火朝天的建筑工地……然而，虽然加拿大楼花市场基本上是理性的，监管体系也比较完善，但有些投资者的热情却超出了理性的范畴，而且对加拿大法律及监管体系过度信任，下单前甚至不会想到找律师审阅合同，更不用说对开发商背景做尽职调查了。
而其实，楼花买家与开发商发生纠纷的事件并不少见。比如，由于楼花交付时货不对板，买家一怒之下把开发商告上法庭的事频频发生。
房地产律师BobAaron表示，有时候楼花买家可能觉得结果对他们不公平，但是这一切都要视乎当初与开发商签署的合约细节。
开发商如何进行项目运作?
专业人士指出，发生烂尾并非在所有情况下都是开发商有意欺诈。一些开发商出于经验不够或是操作不够规范，或在市场激烈竞争的情况下，都有可能令开发项目中途夭折。
开发商协会首席行政官Joe Vaccaro表示，开发商有时也很无奈，政府的税项随时可能调高，导致建筑成本上升，这一切都要转嫁到消费者身上。政府以后处理类似的事情需要更透明，对消费者更加公平。
据介绍，在加拿大，从开发商获取土地至最后向购房者交付产权，新建房产项目的开发通常需要经历5、6年甚至更长的时间。这里的“销售”环节早于“施工”环节，购房者往往是对着图纸签订合同、交付定金(通常是房价的20%至30%，自合同签署起分数次支付)，然后等房子建成交付后再办理房贷、支付按揭。为了保障买房者的利益，这笔定金不是直接打给开发商，而是存到开发商的代表律师的信托账户(Deposit in Trust Account)。根据法律规定，在正式交房前，开发商是拿不到这笔钱的。
相关人士表示，用于建筑施工的资金通常来源于商业银行的专项贷款，不过在此之前开发商必须证明自己有足够的还款能力，比如项目销售形势大好，已经消化了85%。也就是说，如果卖得不好，开发商就拿不到银行贷款，房子可能根本就建不起来，但因为有律师的“看护”，所有的定金理论上都是安全的，最大的损失无非是时间价值，苦等几年最后开发商通过律师把定金退还给购房者而已。
帝国地产的资深经纪AliceChen提醒道，买楼花，一定要调查开发商的名誉。开发商的好名声不是一天之内建立起来的，那么，这样的好开发商，也不会让自己多年的好名声为一个楼毁于一旦。好比挑选租客，信用分数高的租客，不会因为赖掉租金而毁掉自己的好信用分数。而不好的租客，也一定可以从蛛丝马迹中看出来。
她表示，好的开发商，应该是遵纪守法，按时完工，兑现承诺。“如果您遇到的是从来没有听说过的开发商，那么，就应该非常小心。
投资楼花的冷静期
地产经纪孙小姐表示，她要提醒购买多套楼花的投资者注意的是，购买新房楼花时，签约之后都会有10天冷静期。有些人为了抢到楼花，不惜放弃这10天冷静期，其实这样做是很危险的。
为什么要有10天的冷静期?在这10天里该做些什么呢?在这10天里最重要的是请律师审阅合同条款，修改或剔除不合理条文，争取对自己有利的合同内容。此外，她还建议炒楼花的客户，千万不要在同一个物业里购买多个楼花单位，就像鸡蛋别都放在一个篮子里的道理是一样的。
炒楼花的原则和经验之谈
地产管理公司陈小姐也对记者谈到，对于炒楼花的买家来说，楼花价格一般比建成后的便宜，签约时，买方只需先付小部分的订金作为首期。从签约到物业建成，一般需几年的时间。在一个持续上升的市场环境下，该物业也随着升值。待物业全部建成后，以现货推出市场，回报自然可观。
但是，陈虹指出，有回报就会有风险，而且回报越高，风险也越大。除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外，还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼等潜在风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题，有些房产建设过程中，很有可能因为种种原因而被拖延，如果一拖好几年，正好遇上市场变化，房价下跌，买家则面临重大损失。
因此，陈虹建议，炒楼花的钱一定要用手中闲置的钱，一旦到了能够出售的时候正赶上市场情况不好，可以压在手里挺住，等到市场好转的时候再卖，而不是抱着投机的想法炒楼花，那样就会把自己陷入进退两难的境地。
网友讨论
@habit
在加拿大还是可以用法律来制裁他们，所有买方联合起来以合约，告状，官司的赢面肯定大，除了定金，还要让他们付差额和，赔款，不让他们出点血，记不住
@webfoot
买楼花的确有风险的
@MYluckisback
(加拿大）这里买新房的合约的确很吓人。
开发商可以无限期延迟交房时间，而不承担任何责任。买家晚一天交钱就不行；转让还要开发商同意。
以前下过offer买楼花，仔细看了条款后在七天冷静期退了。
@下雨天撑把伞
这个开发商是学东部的那个开发商
东部的开发商也是一样，找了个八杆子打不着的理由把整个项目取消，然后退钱，然后像模像样滴把地转给另外一个开发商（估计也是一家人），然后重新高价拿出来卖
这种操作应该是现有系统的一个漏洞
当然所有买家可以联合起来，一起去告那个开发商，虽然告赢的可能性很小
不过这种小开发商，告赢了又怎么样，无非人家拍屁股走人
早就说过无数次了，买楼花是有风险的
很多人总是觉得楼花包赚不赔
@kent88
定金能拿回来还不算太坏。