楼市过冬，有钱人冲向更大的豪宅丨腾讯新闻谷雨数据
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不久前，#北京某千万级豪宅项目10小时内卖光#上了热搜。为啥千万豪宅还要抢着买？带着这个问题，我们盘了盘最近的住宅交易数据和豪宅房主的消费观。
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北京豪宅热销，刚需遇冷
10小时售罄、相当于“日光”的千万级豪宅项目，是位于北京海淀区的中建壹品学府公馆。据乐居财经报道，选房当日共2638人参与，争夺714套单套价在1200万-2700万元的豪宅，几乎是4人抢一套房子，让陪跑的买房者感叹：“在北京，买一套豪宅，光有钱还不行，还得靠运气。”
不过在今年上半年北京的热销新盘中，学府公馆并不是成交金额第一，超过10万元/㎡的均价也不是最高的。同样位于海淀的学府壹号院均价约9万元/㎡，上半年网签金额超百亿，是新房成交金额冠军。
饭总选房整理的数据显示，在上半年北京新房成交金额TOP10项目中，只有一个楼盘的均价低于8万元/㎡，超过10万元/㎡的有四个。
对比不同价位段的热销楼盘可以发现，均价在8万元/㎡以上的，无论成交套数、成交面积、成交金额都大幅领先均价低于7万元/㎡的。
而这些上半年热销的楼盘，除了总价高，户型普遍在三居以上，面积普遍在150㎡以上，以教育资源相对较好的海淀区最为集中，是真正居住意义上的豪宅。
以最热销的学府壹号院为例，靠近地铁13号线上地站，周边中小学密集，包括北大附小肖家河分校、清华大学附属中学上地小学、清华附中上地校区等等。
8万+、10万+新房爆卖说明北京真的不缺买房人，更不缺有改善需求的人群，然而在豪宅项目热销的同时，却是北京楼市整体成交量的下降。
来自诸葛找房、中原地产等机构的数据显示，2022年上半年，北京新房成交面积同比下降30%，成交均价同比上涨12%，首次突破6万元大关。
一方面是成交下降，一方面是房价上涨，数据看似矛盾其实并不矛盾。
房产数据机构克而瑞这样总结上半年的北京楼市：“楼市出现明显分化，高端豪宅项目热销，成为财富人群升级置业或资金避险的选择，而占据市场主力份额的刚需、刚改型项目遇冷，导致市场总体成交量大幅下滑，但成交均价却因豪宅的热销而保持上涨。”
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北上深的豪宅都很抢手
豪宅日光、刚需遇冷的情况，并不只在北京，一线城市亦是如此。
根据诸葛找房数据研究中心监测，5、6月份一线城市豪宅成交已经远超去年同期水平，但新房市场整体成交水平同比呈现负数。
5-6月，北京、上海的千万以上豪宅成交量占比均大幅上升。6月份北京成交套数同比上涨244.2%，上海上涨180.4%。
据财经天下周刊报道，深圳海德园项目的239套房源，每套总价在1700万元以上，仅6个小时即被哄抢一空。
克而瑞数据显示，6月初上海总价3000万以上的豪宅，平均每天能成交3.7套。短短几天内，成交总价在5000万以上的也不在少数，上亿元的老洋房也有成交。
然而上半年，四大一线城市新房整体成交面积均下降30%及以上。
一线城市经历的两级分化，背后是全国楼市整体的疲态。
诸葛找房数据显示，上半年重点60城新房成交同比下降42.3%，降至近年来最低水平。
另据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，从2021年第三季度开始，新房和二手房房价下跌的城市数量超过了房价上涨的城市数量。
03
有钱人更多，全款买房的人也多了
普通住房降价、横盘，千万豪宅依旧价格坚挺。这种鲜明对比一定程度上也体现出不同消费群体的处境差异。
如今，千万人民币净资产成为划分家庭贫富的分水岭，数据显示，近年来中国的高净值人群的数量呈现持续增长态势。
招商银行发布的《2021私人财富报告》提及，2018-2020年，可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群年均复合增长率为15%。
胡润百富发布的《2021中国高净值人群家族安全报告》显示，2021年拥有千万人民币家庭净资产的“高净值家庭”数量达到202万户，较2020年增长2%，其中拥有千万人民币可投资资产的“高净值家庭”数量达到108万户。
该报告中写道：“疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，安全成为高净值人群最为看重的投资理财目标。”
“新冠疫情冲击全球经济的背景下，很多人选择购买不动产以实现资产保值。”
当整体房价出现下跌的时候，一线城市配套完善的豪宅成为真正保值的资产。
上文中提到的热销豪宅项目，由于限价要求，均与周边二手房价形成倒挂，这意味着更大的升值空间。
如链家等平台数据显示，北京的学府壹号院实际售价约9万元/㎡，周边二手房均价已经达到12万元/㎡；中建壹品学府公馆售价10.1万元/㎡，低于周边二手房价近1万元/㎡；深圳海德园均价约12.6万元/㎡，低于周边二手房价近4万元/㎡。
实现资产保值只是购买豪宅的动机之一，改善居住环境同样也是高净值人群的诉求。
《2021中国高净值人群家族安全报告》显示，虽然65%的高净值人群普遍认同自己拥有舒适的居住环境，但49%依然希望拥有更舒适的居住环境。
与2020年相比，2021 年高净值人群消费价格的总水平上涨了 4.39%，其中房产板块上涨 9%。虽然疫情和经济环境让投资趋向保守，但“高净值人群的消费能力和消费热情并未受疫情明显影响。”
消费能力的另一个证明是全款买房的人数正在增加。
深圳贝壳研究院数据显示，从2020年开始，深圳二手房成交中全款购房的比例逐步升高，从2020年上半年的8.3%升至今年上半年的27.8%。
证券时报的一篇报道中提到，深圳传统豪宅片区香蜜湖成交的客户，接近百分之七八十都是一次性付款买房。
选择全款买房不仅因为消费能力足够高，也与二套房首付比例高、原业主让利、税费优势等因素有关，同时房产证也可抵押贷款换取资金。
相比于刚需刚改群体，已经拥有较好居住条件的高净值人群无疑更容易通过置换、抵押等方式进行豪宅交易。因此千万豪宅虽然呈现出相对高的流动性，但消费群体也相对封闭。
有媒体将豪宅热销称为一场价格倒挂“游戏”。既是有钱人之间消费能力的比拼，也是他们实现资产保值的算计。
围观这场游戏的普通人，也只能一次次感慨财富的参差，然后努力过好自己的小日子。
[1] 诸葛找房数据研究中心《2022上半年全国房地产市场总结与展望》
[2] 招商银行《2021私人财富报告》
[3] 胡润百富《2021中国高净值人群家族安全报告》
[4] 克而瑞北京《北京新房上半年成交价格创新高，豪宅市场起势》
[5] 北京城建集团《284亿，中国“Top10”！》
[6] 饭总选房《北京新房均价同比上涨11%！成交却大跌3成，还能买不？》
[7] 每经房产《“涨了100万”，上海这半年单价10万＋豪宅成交量同比增近5成》
[8] 上海楼市情报《短短不到10天！上海33套顶级豪宅，火速成交！》
[9] 财经天下周刊《深圳冒牌买房人:120元一天,要求“富态”》
[10] 证券时报《深圳楼市调查！全款买房背后的“资金诱惑”》
[11] 财联社《豪宅持续热销真相：一场价格倒挂“游戏”》