刚刚，东莞发布，全面加快“三旧”改造实施意见

房姐看盘 2023-02-24

全面加快“三旧”改造。

刚刚（7月18日），据东莞市自然资源局信息，发布《关于关于＜聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见（公开征求意见稿）＞公开征求意见的公告》。

据征求意见稿，东莞将划定5年重点改造区域“大圈”，以“利益平衡，共同富裕等”为原则，平衡各方改造收益预期，优化改造流程，探索容错纠错机制，全面加快“三旧”改造，推动城市高质量发展。

全文内容如下：（可点文末“阅读原文”，查看官方全文）

关于聚焦先进制造打造高品质空间

全面加快“三旧”改造的实施意见

（公开征求意见稿）

为加快构建新发展格局，以“三旧”改造推动高质量发展，现就我市聚焦先进制造，打造高品质空间，全面加快“三旧”改造提出如下意见。

一、总体要求

（一）总体思路

加快推动“三旧”改造高质量发展，是我市迈入“双万”新发展阶段的重要举措，是促进资源节约集约利用、提升城市品质和发展竞争力的现实需要，是坚持制造业立市不动摇、推动科技创新与先进制造深度融合的必然要求。我市“三旧”改造工作在激发市场动力、实施“工改工”三年行动计划等方面取得了积极成效，但同时也存在改造被动零碎、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题。立足“双万”新起点，必须进一步深化改革，重塑我市“三旧”改造中的政府与市场定位，全面强化政府统筹，通过政府主动担当作为赋能市场，全面降低市场的制度性成本，形成“有为政府+有效市场”双轮驱动的强大合力，推动我市“三旧”改造迈向更高质量发展。

（二）工作原则

——规划引领，城市经营。

全面树立规划对“三旧”改造的全局性统领作用，创新构建基于国土空间规划的“三旧”改造规划体系，强化规划宏观中观微观层面的政府统筹，围绕城市经营理念及人民公共利益，优化全市改造体系，实现从“项目要改造”到“城市需改造”的转变，推动“三旧”改造回归城市发展本源。

——连片改造，精准施策。

坚定连片改造不动摇，全面推动“三旧”改造从单元改造向片区统筹改造转变，构建以贡献收储土地为核心的改造体系，储备大发展资源。强化精准施策，留改拆并举，全力推进历史文化资源保护和利用，精细实施城市中心区、旧城区、工业园区、旧村连片改造，全面提升城市品质。

——利益平衡，共同富裕。

前端管控改造预期，切实遏制非理性预期和收益，形成合理统一共识。中端强化利益统筹，优化“三旧”改造利益平衡机制，建立统一的利益分成体系。后端引导改造收益再投资，推动城市发展共建共享，实现“三旧”改造更均衡、更可持续的良性循环。

——稳定政策，提升效率。

建立稳定、公平、透明的“三旧”改造政策体系，塑造政府统筹引导、市场高效实施的流程设计，完善标准明晰的全过程操作指引，全面稳定市场预期，减少博弈空间，降低制度性交易成本，实现“三旧”改造高效率运作。

——合理衔接，快稳结合。

加强系统整合，理顺“三旧”改造与土地整备、存量用地与新增用地、TOD规划与“三旧”改造规划的机制衔接。实事求是、尊重历史，妥善衔接新旧政策、新旧规划、新旧项目，凝聚各方改革共识，确保改革稳步推进。

二、优化规划体系，高水平引领“三旧”改造

（三）强化宏观顶层谋划

全面加强“三旧”改造顶层设计，依据国土空间总体规划，编制“三旧”改造专项规划，开展全域改造资源调查，统筹全市改造目标、规模、格局。划定历史文化和村居生活保护线，加强历史街区、历史建筑、古树名木、重要工业遗址及特色村落等资源的保护利用，鼓励有机更新和微改造。谋划改造重点，划定5年重点改造区域“大圈”，实现各类资源集中投放，切实推进市级、镇街（园区）重点发展区域、TOD区域的连片统筹改造。

（四）强化中观片区统筹

在“大圈”内划定重点改造片区“中圈”，实施大片区改造。以中观层面的片区统筹规划，作为支撑政府连片规划统筹的核心抓手，从更大广度、更高视角出发，承接上层规划战略意图，引领下层单元实施，形成“三旧”改造专项规划——片区统筹规划——单元规划的规划统筹体系。片区统筹规划由政府主导编制，调查片区基础信息，统筹规划布局、利益平衡、保护传承和实施路径，靠前明确核心内容，指导单元规划编制。

（五）强化微观单元管控

落实片区统筹规划要求，编制“小圈”单元规划，深化用地布局、地块指标、用地移交、公建配套、详细规划调整等规划管控内容，明确平面布局、立面设计、公共空间、交通组织、景观面等建筑设计要素。单元规划管控要点传导至地块图则，作为实施监管协议、土地出让条件、规划许可各环节的依据。

三、优化流程体系，高效率赋能“三旧”改造

（六）整合工作流程

整合“三旧”改造流程为规划统筹、实施方案、确认主体、开发监管等四个阶段。

规划统筹阶段，镇街（园区）编制片区统筹规划、单元规划，不再单独编制单元划定方案、前期研究报告及控规。

同步开展前期工作，原则上改造意愿和补偿指导标准须取得单元内权益土地面积和人数占比均达80%以上的权益人书面同意。镇街（园区）可结合工作需要，公开采购前期服务商，协助开展前期工作。

实施方案阶段，镇街（园区）编制单元总体实施方案（含单一主体挂牌招商方案、改造及用地方案），开展相关规划调整工作。

确认主体阶段，镇街（园区）挂牌招引实施主体，实施主体在规定限期内签订拆迁补偿协议，依委托一次性办理不动产注销登记。

开发监管阶段，实施主体履行开发建设、回迁补偿责任和贡献义务，镇街（园区）强化实施监管、做好协调服务。

（七）提升审批效能

全面实施围合互联审批，经提级审查后，各项方案同步编制、容缺受理、联合会审，实现线性串联审批向并联审批转变。建立“审查意见一次性告知”制度，原则上每个阶段只征求一次意见，后续方案调整如不涉及职能部门政策适用条件改变的，可不再征求意见。减少反复决策，方案不涉及政府（集体）综合收益减少等关键内容调整的，可不再上会讨论、表决。制定改造信息核查及红线确认指引，靠前稳定红线与规划，避免方案反复修改。制定公有资产处理指引及疑难问题实务指引，破解项目推进瓶颈。

（八）强化公开透明

规范前期服务商招引，前期服务商应由镇街（园区）经市公共资源交易服务中心以公开招标方式采购。建立公开透明的地价计收方式和容积率计算规则，形成区片地价“一张表”和区片容积率“一张图”，通过信息化系统公开结果，减少模糊博弈空间。明确税务处理范围，经市人民政府批准，采取政府主导和单一主体挂牌招商模式实施的“三旧”改造项目，项目范围内企业进行整体搬迁或部分搬迁的，可按照政策性搬迁相关规定对税务事项进行处理。

（九）明确期限约束

采取权利人自行改造模式实施的单元须在单元规划获批后半年内完成改造及用地方案审批，改造及用地方案获批后半年内动工建设。

采取单一主体挂牌招商模式实施的单元，须在单元规划获批后一年内确认实施主体（旧村改造为主的为两年），确认实施主体之后一年内动工建设。

逾期未完成需延期的，应上报市政府“一事一议”，否则五年内该改造单元不再重启改造工作。

单元范围内已签订补偿协议的权益土地面积和人数合计占比均不低于95%时，实施主体与未签约权益人经充分协商仍协商不成的，为维护和增进社会公共利益，可提请市人民政府依照有关规定进行调解与裁决。

（十）强化标准化信息化支撑

全面推进信息化、标准化、智能化审批，实现标图建库、片区统筹规划、单元规划、单元总体实施方案等全环节审批事项全流程网上申报、网上审批、网上办结。完善第三方技术审查制度，提高技术审查专业性和效率。建立容差机制，供地红线范围、面积与控规出现差异的，差异面积不超过地块面积0.3%且总面积在300平方米以内的，视为误差处理，以供地红线办理相关手续。

四、优化“工改工”体系，高质量打造先进制造载体

（十一）加强连片“工改工”政府统筹

强化政府主导作用，各镇街（园区）谋划若干500亩以上的政府统筹连片“工改工”片区，由镇街（园区）政府、市属国有企业、镇街（园区）所属企业或镇村合作改造，1年内首期清拆，3年内全部完成，作为全市硬任务。加大龙头企业用地整备，每年“工改工”任务中设置20%的连片产业用地收储任务。强化城市经营理念，鼓励采用“片区平衡”开发模式，整体考虑成本和收益，实现片区整体平衡。政府主导收储的产业地块，可通过土地出让收益、产业用地税收平衡收储成本。支持工业安置房模式整备连片土地，由镇街（园区）政府指定单位集中建设或市场主体配建工业安置房补偿原权益人。鼓励镇街（园区）成立控股平台公司，参与连片“工改工”的土地整备和开发建设。

（十二）优化市场参与连片“工改工”

推动高品质、高效益连片改造，建立优秀产业运营商评价机制，支持有产业资源与运营实力的优质市场主体深入参与连片“工改工”。

加强项目推进支撑，各镇街（园区）300亩以上“工改工”项目及500亩以上的产城融合项目，应成立由主要领导挂帅、分管领导任执行指挥的跨部门现场指挥部。深入推进连片改造，新增产城融合类项目应达到500亩以上。

管控零碎化“工改工”，50亩以下“工改工”项目原则上须纳入片区统筹规划方可实施，30亩以下自改“工改工”项目原则上不再延长土地使用年限，已纳入“工改工”三年行动计划项目库且2022年底前完成拆除的除外。

强化效益监管，产城融合类、可分割类“工改工”项目按规定实施经济效益审查，财政贡献按不低于属地镇街（园区）财政贡献基准线50%执行，其他“工改工”项目由属地镇街（园区）根据实际情况约定经济效益并落实履约监管。加强品质把关，重点管控建筑立面平面、宿舍比例与户型等要素，严控改变厂房、宿舍用途等“擦边球”行为。

（十三）加大连片“工改工”政策支持

强化司法保障，完善土地连片改造征收程序，支持村集体通过法律途径破解历史遗留难题。给予资源倾斜，对示范作用好的连片“工改工”片区，优先配置规模、指标。鼓励连片实施，单元范围75亩及以上的“工改工”项目，在做好停车位论证的基础上，停车位配建指标可按每100㎡建筑面积0.4个配置。

支持一批产业社区试点，达到一定面积和生产用房比例的，可适当提高可分割转让比例，限定用于倍增企业、上市后备企业、专精特新企业等市认定的优质项目，拓宽低成本空间供给渠道。

五、优化改造体系，高品质建设城市空间

（十四）推进分类改造

围绕高品质城市建设，根据城市区域发展定位，分类把控改造导向，引导精细化改造。大力推进城市中心区精细化修补，全面补强功能、设施、形象短板，可根据实际情况适当放宽单元面积要求。全面评估城区历史文化资源，探索建立城区保护利用专项资金，实施历史文化与特色风貌传承保护，切实留住“东莞记忆”。保障先进制造业发展空间，鼓励打造产业社区，工业园区周边居商项目重点供应刚需型住房，补充园区职住平衡需要。旧村改造要坚持底线思维，严格论证改造必要性和可行性，注重空间品质与公共配套提升，切实改善人居环境，提升居民幸福感。

（十五）加强联动改造

围绕城市品质提升与产业发展并行，探索产业空间与居住空间联动机制，优化产业与居住空间格局。建立骨肉相连、同步实施的“工改工”与“工改居商”项目联动机制，明确联动产业占比，各镇街“工改工”原则上不低于70%，旧村改居商面积不纳入联动核算，确因特殊原因无法达成联动比例的，可将闲置用地盘活、城区保护利用专项资金等纳入联动。允许镇街（园区）以挂账形式启动居商单元，在完成挂账任务前，不得申报新的居商改造单元。在联动申报与任务考核中，连片高质量“工改工”项目可获得核算系数加成。

（十六）优化贡献机制

优化设施移交规则，依托城市体检，在片区统筹规划中合理统筹安排公共设施布局，按照单元开发量计算用地移交责任，除落实紧缺急需的公建配套外，其余移交用地作为发展备用地。

建立“三旧”改造的保障性住房供应机制，通过居商类项目供应限户型、限房价的保障性住房，切实增强城市对人才的吸引力。

（十七）深入推进头雁计划

继续遴选一批示范性好、实施性强的项目，强化市级统筹，纳入市级“头雁计划”，从更高维度更大力度推进高质量片区改造。

强化“头雁计划”项目政策支持，围绕项目需求，配置菜单式的服务资源，提供定制化的政策支持，对于现行政策未能满足的个性需求，根据事权提请市同意后，先行先试。

建立“头雁计划”项目退出机制，对实施进度、实施效果不及预期的，采取退出处理。

（十八）快优结合推进存量项目

明确过渡期衔接要求，以“品质提升、产业优先、利益平衡、近期动工”的原则导向，引导存量项目加快优化，全面提升方案品质。制定并联审批方案，对符合政策导向、近期可实施性强的项目，实施“一次决策、全程并联”的审批机制创新，通过政府主动介入、靠前服务，打通项目落地堵点，加快推动有效项目实施。

六、优化利益体系，高层次推动改造良性循环

（十九）平衡各方改造收益预期

制定“三旧”改造拆迁补偿成本核算指引，分类明确核算标准，鼓励通过物业置换和增值共享，实现长远发展。完善补偿操作细则，规范置换物业交付标准，研究前置签约后权益整体转移承接、境外权益人签约等操作方法。

探索产业用地税收贡献指数机制，除交由政府收储外的“工改居商”项目，需核算地块已使用年限内实际税收贡献总值，补足与属地产业用地税收贡献指数计算的应缴税收的差额。

镇街（园区）可实施产业平衡资金机制，结合地价计收办法，分类设定平衡系数，权利人自行改造的“工改居商”单元系数为1.2、单一主体挂牌招商的“工改居商”单元系数为1.1，镇街（园区）可结合实际情况自行设定系数。平衡资金由市、镇5：5分成，实施预算管理，用于反哺连片“工改工”。

（二十）推动集体收益良性循环

引导村（社区）“工改工”与“工改居商”同步联动实施，鼓励集体工业用地交由政府收储改造。支持镇街（园区）探索集体“工改工”利益平衡机制，对集体经济组织“工改居商”超出属地联动产业占比的，在超出部分的“工改居商”集体综合收益中计提平衡资金，用于奖励属地超额完成“工改工”比例的集体经济组织。推动改造收益再投入，涉及集体土地转国有且旧村不实施拆除的居商类单元，集体经济组织需将改造总收益中不少于三分之一，投入旧村整治活化或“工改工”固定资产投资。实施产业改造税收分成奖励，交由政府收储的工业用地、集体经济组织在属地镇街（园区）购置“工改工”物业的，由属地镇街（园区）对该集体经济组织给予财政贡献奖励，促进村集体经济可持续发展。

（二十一）规范工业用地转让

“三旧”改造新出让的工业用地应按规定签订监管协议，落实效益、财税和二次转让要求，无法兑现税收承诺的，须限期补足，除交由政府收储外，二次转让或实施改造时须一次性补齐税收差额，长期无法兑现税收承诺的，由政府启动土地收回程序。已签订监管协议的工业用地，二次转让的受让方须承接原监管协议约定，并与属地镇街（园区）续签监管协议。探索低效存量工业用地退出机制，对闲置工业用地、低效工业用地，引导高效利用或交回政府统筹，二次转让由政府优先回购，政府放弃回购的，受让方需与属地镇街（园区）签订监管协议，约定产业类型、经济效益与税收要求。严厉打击以“工改居商”名义炒卖倒卖工业用地、“二手房东”囤积厂房、哄抬租金、违规分租等行为。

七、强化实施保障

（二十二）加强责任担当

强化政府主动作为，建立市级前期研判机制，提前介入改造规划、项目的论证研究，提高方案质量和决策效率。镇街（园区）政府是属地“三旧”改造谋划、组织、推动、监管的责任主体，要深入谋划大中小“三圈”规划，组织开展方案编制、权益确认、意愿征询、挂牌招商等工作，做好项目实施全过程的组织协调和责任监管。村（社区）要积极配合镇街（园区）政府，做好群众工作，引导合理预期，维护合法权益，实现镇村统筹发展、利益共享。

（二十三）强化组织领导

各镇街（园区）要成立跨部门的“三旧”改造领导小组及办公室，由主要领导挂帅，靠前指挥、靠前协调，关键事项亲自推进。严格落实各部门职能，强化综合施策，建立用能、用水、排污、建筑安全、消防安全、市场监管、城市管理、税费征管等部门联合执法机制，加强信息互通、日常巡查，探索跨镇联合执法，实现综合施策常态化、正规化，为“三旧”改造深入推进打好基础。

（二十四）充实队伍力量

充分借助“外脑外力”深度参与“三旧”改造的项目谋划，提供专业技术支撑，补足和充实市镇两级队伍力量，提高业务专业水平。通过政府采购服务方式引进专业技术人才，形成专业辅导团队，下沉项目一线，全面支持和加快项目推进速度。

（二十五）优化考核机制

优化“三旧”改造任务考核机制，转变考核目标和导向，从考核全年任务完成量转向考核重点改造片区进展、政府连片土地整备收储、连片“工改工”等。加大连片“工改工”督查考核力度，将连片“工改工”纳入每年市政府主要目标任务和重点工作，各镇街（园区）完成情况纳入年度考评体系，并定期通报“工改工”完成进度。

（二十六）容错纠错机制

坚持解放思想、实事求是，严格落实“三个区分开来”的原则，进一步探索“三旧”改造容错纠错机制，大力支持、鼓励各部门、各镇街（园区）、各级干部勇于担当、敢于创新，凝心聚力、积极奋进破解“三旧”改造难题，营造敢闯敢试、担当作为的工作氛围。

以上为征求意见稿全文，有关意见建议请通过电子邮件的方式发送至我局邮箱（邮箱地址：csgxzcz@163.com）,邮件主题请注明“《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见（公开征求意见稿）》反馈意见”，并留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。意见建议反馈截止时间为2022年7月31日。

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