【猴深度】楼市里存在永动机的！#干货贴1#

猴子的互助卖房平台，大家点一下啊

早上起床看到的第一条新闻是《中印两国在边境部署坦克 均已进入对方射程内》（印媒）

这是2020年光怪陆离又平平无奇的一天。

不管你有没有准备，历史的车轮履带就这样过来了。

战争、瘟疫、粮食，相信绝大部分人对此没有丝毫思想准备。

相较之下，杭州楼市新政这类事情在历史的车轮履带面前微不足道，我们真的不看这些东西。

猴子对短期的波动从来不太关注，否则和炒股的又有什么差别。

现状不可描述，未来不可预测，一切皆有可能。

上篇文章《股票跌了，大牛市没了》中提到二抵，有粉丝来问。

今天讲点干货。

• 为什么央行和银监三天两头严查抵押贷款进入楼市？

这是个令人窒息的bug！

举栗说明，最近的一轮行情中，2015-2016年间买到房子的上海市民数以万计，仅互助平台上2015年就有4000+户小伙伴买了房子。

这个时段买房的人统统是人生赢家，大部分都翻倍了。举个例子，保利某盘。

2015年，120平米，单价3万，总价360万，首套首贷，首付三成，110万首付，贷款250万，月供15000（三十年）

2020年，120米，单价6万，总价720万，扣除贷款的房产净值为470万

470万的家庭净资产，原本房东只能暗爽，却不可支配。

前面，我们做了首套首贷的设定，作为唯一的自住房，原本浮盈但无法变现。（浮盈也是真金白银，原始人才说自住的房子涨不算涨）

疫情后，上海市场普遍出现二次抵押的贷款产品，家家银行都有，随便找个银行，470万的资产净值，打个6折，10年授信，多出来282万。更过分的是，有的抵押产品利率比房贷利率还低。

再敲黑板，猴子只讨论普通人的抉择，不是炒房团，不提倡骚操作。

根据上海的限售限购政策，一户上海家庭可以持有两套住房。

这样，这些平凡的普通房东会突然发现自己多了282万的购买力，且手里还有一张房票。

这就是眼下的局势。

真实世界要更加夸张。

数量上，符合#2015年之前买房#这一条件的普通家庭数以百万计，1998年-2015年间卖出了多少房子就有多少家庭符合条件。

金额上，真实的购买力远大于282万，栗子里的2015年买的那波，浮盈仅按1倍计算。但真实世界里，1998-2015年期间房产增值超过10倍的比比皆是，套现的资金轻松超过500万。

缝隙里流出来的增量资金足以横扫一切牛鬼蛇神，横扫上海老破小，横扫远郊新盘，轻轻松松一次性付清。（本文以一次性付款买入方式为例）

水超多，鱼超大。

这是市场的真相。

沙雕才说老破小不能买，不可语冰。

事情还没结束。

如果。。。一位企业家朋友2015年，以6万单价买了1000万的房子，现在差不多涨到了2000万。扣除银行按揭贷款700万，资产净值差不多1300万。

他不是炒房团，正经的企业家，老老实实不做任何骚操作，不做高评估价，1300万资产净值打了对折，正规银行办理二次抵押，贷了650万出来。

大家发现问题了吗？

起初投入的首付300万已经完全套现了（这300万又可以。。。），而且还多了350万的自由现金，多出来的钱可以轻松让他支付#下个五年的月供和二抵的利息#。

再杠一下，那五年之后呢？怎么办？

呵呵，上海楼市行情每轮差不多5年，而每轮行情至少翻一番。5年之后，又翻倍了，如果还有二抵产品，反手再来一遍。。。

周而复始。

简直tmd永动机。

进阶内容：真实场景比永动机还好，因为月供中含有本金，按揭贷款越还越少，实际上是加速度，特别当抵押利率低于按揭利率的极端情况，那就是银行帮银行打工，你才是巴依老爷，呵呵，不能细想了。想想就笑出猪叫了。

唯一限制你躺赢的是贷款用途限制和购房资格限制。

所以，上海限购从2011年开始就没有取消过，真的不能取消的，上海的房价是硬生生压住的。

所以，央妈和银监一定严防死守抵押贷款流入楼市。

你看国家限制你买彩票吗？限制你炒股吗？

所以，还没购房的刚需小白都该痛哭流涕的感谢政府感谢党，他们硬生生的把上海房价压住就等你。

要拎清！

当然，总体来说，央行和银监的严防死守是起到很大作用的，所以上海楼市最近比较热，但尚处正常范畴。

那么是否能完全起作用呢？

当然做不到。做正经实业的企业家，贷款资金进入公司之后，就是江川合流，无分你我，人民币本身是毫无差别的。

企业资金增加了，自然投资就宽裕了，这里是没法界定信贷资金入楼市的。

这依然不是最屌的地方。

傻空一定会说，你这是建立在上海房价继续上涨的基础上。

反手一击大头耳光。

大家想明白了吗？

这里风险和收益是完全不对称的。

房价下跌，对于房东来说，他已经没有任何风险了，起初30%的首付300万，已经套现了。

房价上涨，又继续翻倍了，对于房东来说，产证还是他的，他享受到完整的资产增值的收益。

只要熬过了第一轮行情，后面完全可以做到净收益向前滚动，零风险零成本（不仅首付出来了，连下五年的月供都出来了）。

天天讲奥派的都是野生的，真实世界里充满着不劳而获的喜悦

这里产生风险收益不对称的根源，是中外法律的差异，国内法律实践，拖欠房贷极少追索个人无限责任，银行把抵押物拿走拍卖，况且绝大多数情况还有剩余，还能享受到法拍破限的房票溢价。

（btw，本质上就是房产的期权价值，金融爱好者可以用BSM公式加上两者的概率自己计算这个模型。）

各位是不是看了一口鲜血喷在屏幕上？

继续一击。

为什么我们之前看到摇号很多企业身影，键盘逼一定煞有其事的说企业交易成本高不值得。

懂个屁。

企业资产抵押比个人房产抵押更加容易，而且还tmd不限购，不要房票，部分课目还能抵扣一丢丢税。

前几年傻逼嚎哭房价大跌的时候，市场上流淌着蜜和牛奶，凡人限购无法入场的时候，高端楼盘的认购名单中总是隐现公司的身影。

同时解决了前文说的限购和限贷。

简直“涡轮增压”永动机。

所以，央妈、银监和房地主管部门严防死守这个口子。

再次叩头感谢国家。

作为个体，要心底里明白为政策为什么和干什么，从而制定自己的策略。

猴子不提倡“炒房”，在猴子这里永远看不到代持、药单、笋盘、信用卡套现这些术语。

普通人在巨浪滔天之前安排好家庭才是最重要的。

作跟着历史车轮履带后面，在地上捡拾麦穗的孩子。

最后，猴子厚颜无耻求转发！！！

如果转发多，下一篇讲买房怎么选地段的干货。