山东高院：“以租抵债”执行异议，应审查租赁合同真实性、合同效力及租赁物占有使用，区分停止执行还是阻止交付租赁物

Original 鲜文执行复议与执行异议之诉 2023-09-12

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裁判要旨

“以租抵债”执行异议，应审查租赁合同真实性、合同效力及租赁物占有使用，区分停止执行还是阻止交付租赁物

实务要点

第一、《执行异议复议规定》第三十一条第二款承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据该规定，裁判人员需要较高的证据认证能力，异议审查中重点识别租赁合同真实性和虚假租赁，本案的一审二审完整展现裁判人员对相关证据如何认证以及认证理由，该案裁判思维较清晰。例如“本案的案外人郭艳霞主张以租赁权排除执行，不仅需要审查司法查封时间，还需审查抵押登记的时间。案涉房屋抵押登记时间为2014年10月23日，查封时间为2015年8月19日。抵押登记时间在司法查封之前，因此，本案案外人是否能够排斥执行主要审查承租人是否在抵押登记之前已经签订有效的书面租赁合同并已合法占有使用不动产。”审查租赁是否在抵押登记之前，即能否对抗抵押权。此段描述的法律依据是《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第二、《执行异议复议规定》第三十一条规定较为笼统，《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南（三）》对虚假租赁的和租赁合同真实性如何审查进行细化，便于实践操作。其中应认定为虚假租赁的情形：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。租赁合同真实性如何审查情形：①租赁合同的订立时间；②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；③租金支付是否违反常理；④是否办理房屋租赁登记备案手续；⑤是否存在名为租赁实为借贷情形；⑥租赁房屋是否实际转移占有使用；⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。我们认为，从上述规定看，对承租人提供的证据严格审查是基本原则，本案的证据审查遵循这一原则。

第三、本案对租赁合同真实性审查，青岛中院评价“郭艳霞主张其与李容慧之间为以租抵债的法律关系……一般认为，买卖合同的债权数额在交易结束时方能明确结算，郭艳霞所提交的供货单显示最早的供货时间为2014年8月22日，租赁合同签订时间为2014年8月25日，其在双方刚开始交易时即明确债权数额，且确定以租抵债的形式偿还债务，明显与常理不符。”我们认为，意在说明1、债的发生时间与租赁合同签订时间相差几天，租赁合同可能是作为债的担保，非真实租赁合同；2、以租抵债的债的确定违反常理，基于债的不确定签订的租赁合同亦不符合常理，进而租赁合同真实性形成合理怀疑。青岛中院评价“李容慧购买房屋时价格为6378338元，郭艳霞的承租价格包含其主张的装修费用及押金总额达5073000元，其承租价格基本与李容慧购房价格相近，且双方约定租赁期限长达25年，以长租、大额货款抵偿租金的形式进行租赁，明显有违正常的租赁关系交易习惯。”换言之，承租人租赁25年总价依据趋同房屋价格，从交易习惯看承租人是租房还是买房！？

第四、山东高院直接评价“郭艳霞提起案外人执行异议之诉，负有举证证明其在2014年10月23日前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋的责任。”我们认为，承租人具有举证证明责任的依据是《民事诉讼法司法解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。山东高院审查涉案房屋抵押登记时的状态，其中抵押合同“第七款明确约定抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产……被出租……；”我们认为，实践中仍然存在抵押人虚假陈述抵押财产没有被出租。因此，应当结合租赁物的交付占有使用情况判断。承租人对租赁物占有使用状态，山东高院评价“2014年12月22日住宅物管费收据、2016年12月19日天然气费发票、2017年2月25日电费发票显示的客户名称均为李容慧，而2017年9月7日天然气费发票、2017年9月7日电费发票显示的客户名称为郭艳霞。上述问题与郭艳霞关于其已在2014年8月25日签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋的主张相矛盾。”换言之，水电燃气等费用的形成时间和缴款人亦能判断是否承租人占有使用租赁物。

第五、区分承租人执行异议之诉的诉请是阻止交付还是停止执行标的处置，诉请不同裁判结果完全不同。青岛中院注意到两项诉请之间的区别，青岛中院评价“《执行异议复议规定》第三十一条的理解，应当审查执行法院是否实际向受让人移交占有被执行人的不动产或存在移交占有的风险，在不动产不涉及移交占有或不存在移交占有风险时，承租人无权要求排除执行。本案中，执行程序中并未涉及不动产的移交占有，因此，郭艳霞主张排斥执行的请求不能得到支持。”同样，江苏省高级人民法院《执行异议之诉案件审理指南（三）》规定，承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。

案情介绍

一、（2015）青民四商初字第46号民事调解书确认建行城阳支行对青岛市城阳区双元路房屋享有优先受偿权。

涉案房屋登记产权人为李容慧。2014年9月30日，建行城阳支行与李容慧签订最高额抵押合同，约定李容慧以其所有的案涉房屋青岛市城阳区双元路房屋为海泰创展公司与建行城阳支行签订的国内理保合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。该合同的抵押人为李容慧，合同末尾落款签字为李孟海及其配偶孙靖。2014年10月23日，建行城阳支行取得青房地权市他字第2014121413号抵押权证。2015年8月19日，案涉房屋采取保全措施。2015年8月29日，在案涉房屋张贴拍卖公告。李孟海与李容慧为父女关系。
2014年7月16日李容慧为李孟海出具经过青岛市崂山区公证处公证的委托书，委托李孟海签订案涉房屋租赁合同、代收房租等。

二、郭艳霞在2015年12月提执行异议。郭艳霞与李容慧签订的房屋租赁合同合法有效，郭艳霞对涉案房屋享有承租使用权及优先购买权，在审理中增加请求排除对案涉标的物的执行保全行为。

三、青岛中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前，抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。”

本案中申请执行人建行城阳支行为抵押权人，根据前述规定，若承租人的租赁关系成立于抵押之前的，原租赁关系不受抵押权的影响，因此，本案的案外人郭艳霞主张以租赁权排除执行，不仅需要审查司法查封时间，还需审查抵押登记的时间。案涉房屋抵押登记时间为2014年10月23日，查封时间为2015年8月19日。抵押登记时间在司法查封之前，因此，本案案外人是否能够排斥执行主要审查承租人是否在抵押登记之前已经签订有效的书面租赁合同并已合法占有使用不动产。

郭艳霞主张其与李容慧之间为以租抵债的法律关系，为证明其主张，其提交了2014年8月16日“玻璃款抵房租协议书”一份及2014年8月25日由李孟海与郭艳霞签订的房屋租赁合同一份。第三人李孟海与李容慧为父女关系，李孟海为第三人海泰创展公司的法定代表人。对于租赁合同签订主体为李孟海，有2014年7月16日李容慧为李孟海出具经过青岛市崂山区公证处公证的委托书，证明李容慧委托李孟海签订案涉房屋租赁合同、代收房租等。

该租赁合同形式上签订时间为2014年8月25日，郭艳霞所提交的供货单显示最早的供货时间为2014年8月22日，合同记载租赁期间为2014年9月27日至2039年9月27日，租金为25年共计房租390万元。郭艳霞所提交的证据，从形式上显示其建立租赁关系的时间在抵押之前，但对于上述证据仍需进行实质审查，以确定能否有效证明租赁关系的合法有效性。郭艳霞主张租赁关系的前提为“以租抵债”法律关系的成立，郭艳霞与海泰创展公司之间为买卖合同，一般认为，买卖合同的债权数额在交易结束时方能明确结算，郭艳霞所提交的供货单显示最早的供货时间为2014年8月22日，租赁合同签订时间为2014年8月25日，其在双方刚开始交易时即明确债权数额，且确定以租抵债的形式偿还债务，明显与常理不符。李容慧购买房屋时价格为6378338元，郭艳霞的承租价格包含其主张的装修费用及押金总额达5073000元，其承租价格基本与李容慧购房价格相近，且双方约定租赁期限长达25年，以长租、大额货款抵偿租金的形式进行租赁，明显有违正常的租赁关系交易习惯。因此，郭艳霞以此租赁合同排除执行，一审法院不予支持。

对于租赁房屋的交付，郭艳霞提交了物业服务中心为其出具的证明，为确定该证据的证明效力，我院到物业公司进行核实，物业公司自认出具该证据的人员，虽称其为物业公司的工作人员，但在调查过程中该工作人员不出示身份证明，亦未提交证据证明其与物业公司之间的关系，因此，一审法院对出具该证据的人员身份不予确认，对物业公司出具的证明亦不予采信。郭艳霞还提交其他物业费、水电费等证据，其中水电费等证据的形成时间在抵押之后且大部分在查封之后，物业费收据仅有一份在抵押之前，所载用户名为李容慧，不能据此判断形成真实的房屋交付关系。

而且，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的理解，应当审查执行法院是否实际向受让人移交占有被执行人的不动产或存在移交占有的风险，在不动产不涉及移交占有或不存在移交占有风险时，承租人无权要求排除执行。本案中，执行程序中并未涉及不动产的移交占有，因此，郭艳霞主张排斥执行的请求不能得到支持。

综上，郭艳霞提交的证据尚不足以证明其存在合法有效的以租抵债法律关系，亦无充分依据排除执行行为，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，其在不动产未发生移交占有时，无权主张组织不动产的移交占有，更无权主张排除执行行为。因此，一审法院对郭艳霞的诉讼请求不予支持。本案关于租赁关系的认定并不影响郭艳霞在玻璃买卖合同中所享有的权利。

判决驳回郭艳霞的诉讼请求。

裁判要点与理由

山东高院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定郭艳霞提供的证据不足以证明其对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。案涉房屋抵押登记时间为2014年10月23日、查封时间为2015年8月19日，郭艳霞提起案外人执行异议之诉，负有举证证明其在2014年10月23日前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋的责任。虽然郭艳霞提供了合同、送货单、收据、对账单、发票等证据，用以证明其与李孟海于2014年8月25日以货款抵顶租金的方式签订了房屋租赁合同并实际占有使用案涉房屋，但从现有证据看，本案存在以下问题：1.李孟海出具的收据载明的房租数额与玻璃款抵房租协议书关于“送货额度达到130万为一个结算单位，达到结算节点后，郭艳霞转交案涉房屋房租130万元”的约定不完全相符；2.郭艳霞与李孟海约定的租赁期限长达25年，承租价格总额达5073000元，与李容慧购买案涉房屋的购房款6378338元差距不大；3.案涉房屋的装修装饰施工合同系李孟海与施工单位签订，施工单位出具的装修预算书名称为“龙湖合院3001李总福宅预算书”；4.李孟海及其配偶孙靖与建行城阳支行签订的最高额抵押合同第十三条“甲方陈述与保证”第七款明确约定“抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产……被出租……”；5.郭艳霞提供的交付证据中，物业公司出具的证明无法采信，2014年12月22日住宅物管费收据、2016年12月19日天然气费发票、2017年2月25日（计费时间为2016年12月和2017年2月）的电费发票显示的客户名称均为李容慧，2016年10月28日（计费时间为2016年10月）的电费发票显示的客户名称为淄博洪顺机动车驾驶有限公司，上述发票显示的客户名称均非郭艳霞，而2017年9月7日天然气费发票、2017年9月7日（计费时间为2017年4月、6月、8月）电费发票显示的客户名称为郭艳霞。上述问题与郭艳霞关于其已在2014年8月25日签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋的主张相矛盾。因此，一审判决认定郭艳霞提供的证据不足以证明其对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。

判决驳回上诉，维持原判。

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案例索引：山东省高级人民法院（2018）鲁民终1254号“郭艳霞、中国建设银行股份有限公司青岛城阳支行二审民事判决书”（审判长李永生审判员王海娜审判员毕中兴），载《中国裁判文书网》（20180829）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《物权法》

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》

第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。　

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

《江苏省高级人民法院关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》

执行实务中法院在拍卖被执行人的不动产时，承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张拍卖不破租赁，导致不动产流拍；而申请执行人认为被执行人与承租人恶意串通、虚构租赁法律关系，承租人实际上没有占有使用不动产，或占有使用不动产在申请执行人设立抵押权、法院查封之后，要求法院除去租赁关系继续拍卖变价，尽快实现申请人的合法利益。为了遏制被执行人与承租人通过虚假租赁规避执行行为，保护债权人合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的不动产时承租人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供实践中参照执行。
一、被执行人与承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并由承租人占有使用该不动产的，法院如何处置？
承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。
被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付使用该不动产，但申请执行人有证据证明，被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定处理。
二、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，执行法院如何处置？
这种情形下，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
三、承租人占有使用不动产有哪些情形？
承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。
四、在法院带租、除去租赁关系拍卖两种情形下，申请执行人、承租人如何救济？
带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第225条规定处理。
除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第227条规定处理。

《江苏省无锡市中级人民法院关于执行不动产时涉租赁权处理的指导意见》锡中法[2017]122号

为切实保障申请执行人和承租人的合法权益，进一步规范涉租赁不动产的执行程序及执行裁决审查程序，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《人民法院办理执行案件规范》、江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》等相关法律法规及文件规定，结合执行工作实务，制定本意见。
一、先期公告
（一）现场张贴公告
法院拟对被执行人名下不动产采取强制执行措施，进行评估、拍卖、变卖时，应当在查封不动产现场张贴公告，并做好相关调查及记录。
（二）公告主要内容
1、法院拟拍卖、变卖该不动产以偿还本案债务。
2、如对上述不动产享有抵押权、租赁权、使用权及其它相关权利的，应于指定日期前向法院书面申报权利，并提交相关证据材料（原件及复印件）。材料包括：合同、租金支付情况、占用情况等。
3、如未申报或虚假申报的，将自行承担法律责任。
4、注明执行案号、联系人及联系电话。
二、对租赁权的审查
公告后，有承租人以对该不动产享有租赁权为由进行申报的，执行实施法官应先行审查，作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定。
（一）支持承租人主张，应带租拍卖的情形
承租人申报租赁权并请求带租拍卖的，在该不动产设立抵押权、法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同、支付合理租金并实际占有使用该不动产，或虽在该不动产设立抵押权、法院查封之后才签订合法有效的书面租赁合同或实际占有使用该不动产，但申请执行人书面同意带租拍卖的，应裁定在租赁期内带租拍卖。
1、租赁合同签订于抵押、查封前可结合下列情形予以审查判断：
①在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经办理了租赁登记备案手续的；
②租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；
③租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的;
④有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉不动产所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。
2、抵押、查封前占有案涉不动产可结合下列情形予以审查判断:
①在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉不动产内居住使用或生产经营的；
②在抵押、查封前已经领取以案涉不动产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;
③在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉不动产水电、物业管理等费用的；
④在抵押、查封前已经对案涉不动产根据租赁用途进行装修的;
⑤其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉不动产的;
（二）不支持承租人主张，应除去租赁拍卖的情形
1、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，无论被执行人、承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，法院都应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
2、被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付该不动产，但申请执行人有证据证明，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，法院应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
值得注意的是，在除去租赁拍卖裁定中，可裁定解除承租人对该财产的占有，但不应在裁定中直接认定租赁合同无效或解除租赁合同。
三、救济路径
执行实施法官对承租人主张的租赁权进行审查判断后作出的书面裁定，应送达承租人及执行案件当事人。裁定书中应告知异议权利、异议期限。如相关当事人在法定期限内提出异议，执行法院应当通过执行异议程序进行审查。
（一）申请执行人异议
申请执行人提出应当除去租赁拍卖，对带租拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第225条处理。
（二）承租人异议
承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第227条处理。
四、后续处理
（一）带租拍卖
带租拍卖的，执行实施法官应提示评估公司评估不动产价值时考虑租赁因素，且在司法拍卖公告中对租赁情况进行公示，主要包括租赁人、租赁期间、租金支付情况等内容。另需对承租人在同等条件下的优先地买权予以保护。
（二）除去租赁拍卖
除去租赁拍卖的，承租人对租赁物进行装潢的，执行实施法官应提示评估公司评估时对装潢部分价值与租赁物原有价值进行区分，在处置拍卖款项时根据案件具体情况决定分配方案。
除去租赁拍卖的，成交裁定生效后，执行实施法官应及时办理买受人与承租人的交接手续。对未搬迁的承租人应以通知书形式告知承租人于限期内自案涉不动产中迁出，将不动产移交给拍卖不动产的买受人。拒不迁出、移交不动产的，强制执行。
值得注意的是，在除去租赁拍卖但租赁合同合法有效的情况下，承租人的租赁权仅为不能对抗强制执行，执行法院仍需保护承租人在同等条件下的优先购买权。
本指导意见自2018年1月1日起施行。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》

三、执行异议及执行异议之诉案件的受理及诉讼请求
1、案外人基于以下权利对执行标的提出异议，请求排除执行的，应依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理：
（1）所有权；
（2）共有权；
（3）用益物权；
（4）部分可以阻却执行的留置权、质押权、价差担保物、行权担保物、履约担保物等特殊担保物权；
（5）合法占有；
（6）查封、抵押前设立的租赁权；
2、当事人、利害关系人基于以下事由提出执行异议的，应依据《民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理：
（1）主张对执行标的物享有抵押权或不能阻却执行的留置权、质押权的；
（2）主张对执行标的物享有法定优先权的，如建设工程价款优先权，船舶优先权、税收优先权、划拨土地使用权出让金优先权、民用航空器优先权、受教育者学杂费用优先权、剩余价款优先受偿权等；
（3）主张对被执行人享有普通债权的；
（4）主张对执行标的物虽享有租赁权，但强制执行不影响租赁权的行使，或该租赁权形成于抵押、查封之后的；
（5）《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定的权利；
（6）其他程序性权益和不足以排除执行的实体权利等情形。

《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南（三）》

案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
1.承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。
2.承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：
（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（3）租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及第四条的规定认定租赁合同的效力：
①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
③租赁期限超过临时建筑的使用期限的；
④当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。
3.案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：
（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；
（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；
（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；
（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；
（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；
（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。
4.承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：
①租赁合同的订立时间；
②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；
③租金支付是否违反常理；
④是否办理房屋租赁登记备案手续；
⑤是否存在名为租赁实为借贷情形；
⑥租赁房屋是否实际转移占有使用；
⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。
案涉不动产为被执行人或其他人占有使用，承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。但同时具有下列情形的，应视为承租人实际占有并使用租赁物：
①已经取得对租赁物的实际控制权；
②已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营或已进行装修等。