金字塔倒蜂蜜——新加坡房产市场的一些残酷现实

本文是前一系列《并不深奥的新加坡房产思路》的延续，也是个思路贴；

当然也还是注定是个小众系列^_^为啥？可能你看完了会有所领悟。

话说有四个月没有好好写东西了，都怪政府的降温措施，搞得我这几个月搬砖忙到飞起。。。房产降温措施后的两个月——我经历了什么，现在终于可以喘一口气了。

话说最近和一个朋友聊天，讲起20年前的房价：他们家20年前在国内二线城市，倾其所有花了20多万买了个房子，如今已经翻了十多倍了，市价200多万让他倍感错愕；

我提了个问题给他：现在的房子 VS 20年前的房子，究竟哪个便宜？

这个问题初想其实挺无脑的，当然20万便宜过200万啊，所以20年前的房价便宜。

但这并不是我的思路，因为我在拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析这贴里分析过一个概念，就是房产的负担能力，指的是我们不能光看房产绝对价格数字，也要看大众的相对购买能力，来衡量房价是不是“负担得起”。

用在国内来看的话，就是个有意思的话题，比如80年代的房产和现在比哪个更负担得起？

国内的房价变得更加负担得起了嘛？

我们看下1989年的国内报纸报道：

可以看到那时候的大学生每月存50元，需要100年才能买上两居室；

别忘了那时候城市居民普遍家庭收入也就每月100多元的，那么我们就算普通夫妻家庭月收入100元，买房需要50年好了；

再来看2020年的国内主要城市房价收入比：

当然网上随便找来数据可能不靠谱，我们不妨从英国伦敦房价到底有多便宜？一文中彭博社的数据来源作为参考；

其标题是：中国一些城市需要20多年收入才能买得起房；

是不是觉得，目前国内的房价，已经比80年代的至少需要50年的收入好得多了？

【思考题】：

开头提到的那个二线城市的房价20年涨了10倍，如何判断负担能力有否改善？

当然上面的只是个思路，稍微总结下，我下面会分析到的一些点：

1.     房产负担能力是个动态数字

2.     其不光指房价的数字变化

3.     也和人们的收入水平息息相关

4.     房产负担能力一向对于低收入群体不公平

5.     通货膨胀是个极其重要的因素

6.     房产上升通道的障碍和难处

7.     ABSD拿掉的可能性

本文重点是分析的是新加坡，我们就以上几个论点，来看下新加坡的市场表现。

新加坡市场的“房价负担比”走势

上面国内的分析，我想到新加坡的房价，是不是也可能比以前相对“便宜”了？

同样的概念，用到新加坡市场来说就是：组屋和私宅是不是比以前更加负担得起了？

其实新加坡的数据是有现成的，比如我在《努力和选择——并不深奥的新加坡房产思路（2）》里“周期”章节面提到的那个清洁工的例子，我把两张图放在一起看：

他的月薪从1980年代的600涨到2021年的5000，看似涨了8倍，其实这期间新加坡私宅的价格指数也是翻了8倍；

所以对这个清洁工来说，新加坡80年代的私宅房价其实并没有那么“便宜”；

如果他目前5000的月薪无法负担2020年代的私宅的话，那么回到1980年代，他也是一样买不起那时候的私宅；

所以我们常常说的：以前的房子多么便宜，可能只说对了一半；

数字是便宜没错，但是放你回到以前那个年代，你凭那时候的收入也可能买不起；

当然清洁工的例子只是简单的思路探讨，来点更具体的分析吧。

下面的数据可以参考我在《拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析》里提到的私宅和组屋负担能力的分析，摘抄其部分章节，数据来源大都是DBS在2021年10月发表的公开报告《will property still be your pot of gold》，有兴趣完整报告的可以微信：90268348

首先来看，新加坡家庭的收入变化对比

我们来看新加坡的家庭收入变化，过去20年的对比如下：

以上数据皆来源于2021年10月的DBS报告

其中“最大比例部分的家庭”，从2000年代的月入<$3000直接跃升到了2020年的月入>$15000；

而且目前月入>15000新币的高收入家庭从2000年的5%到了2020年的23.5%；

这个实质飞跃，也决定了新加坡私宅市场的参与人群和价格走势，稍后会提到；

因为众所皆知，新加坡居住在组屋和私宅比例是8/2开，那么这23.5%的高收入家庭（月入>$15000）自然是私宅的主力参与者；

新加坡私宅对应的家庭收入-价格比变化

下图很重要，是新加坡房产的家庭收入-负担比，也就是新加坡家庭要攒多少年钱才能买得起私宅。

DBS提供了过去20年的比较，是个很有意思也很残酷的数据。

具体来看数据，如果你的家庭收入处于中位数（一般都是少过平均数的），目前还在观望私宅市场，那么你已经错过了20年来私宅最“便宜”的时期（也就是2013大规模降温措施之后的2014-2017时期），你需要多赚2年的收入才能买得起和2016年同样的私宅（10.1年和12.2年的差别）；

如果你的家庭收入是在前20%的（目前月入>15000），虽然你错过了过去几年私宅市场的触底反弹，但是你只需多赚1年的收入就能买到和2016年同样的私宅（5.8年和6.9年的差别）；

注意上面的数据并没考虑杠杆（贷款）因素；

你是不是觉得挺不公平？

2020年的新加坡私宅价格负担能力，对于头部20%收入的家庭来说，是和20年前一样的！

也就是对这部分群体来说，现在的私宅和20年前一样“便宜”^_^；

而且相对于2010年左右是更“便宜”了（需要收入8.5年->6.9年）。

其实不光对于头部20%收入的家庭，本地私宅对于中位数收入家庭，也是类似：

即对于2010年来说更便宜了，和20年前比差不多。

当然你会说去年2021年新加坡私宅涨了10%啊：

如果收入没有上涨10%，那么负担能力是不是下降了？

我的答案是肯定的，负担能力是随着房价和收入和一些列其他因素动态变化的，有下也必然有上；

所以这个负担能力也是个动态数据，把20年的数据放在一起看还是有代表性的；

另外不要忘记，杠杆（贷款）会放大负担能力，并且稀释房价上涨带来的影响；

私宅的数据看完了，那么组屋呢？

过去10年，新加坡的组屋变得更“便宜”了！

我们也可以从下面DBS的数据中看出，2000-2020的头10年中，家庭中位数收入年增长为3.7%，而组屋价格年增长是5.1%，于是大众的负担能力逐步下降；

请注意我用的是“大众”，是中位数收入的群体，也符合新加坡的实际情况；

而到了第二个10年，也就是过去10年；

得益于政府的大力降温措施，组屋价格年增长只有1%；

同期家庭中位数收入增长为3.8%，于是组屋的负担能力大大改善：

而消费价格指数PPI这10年来也处于低位，只有每年1.2%。

于是可以认为：得益于降温措施+收入增长+低位通胀

2010-2020的过去10年，新加坡的组屋也变得“便宜”了！

我们从另一个公开数据来验证下，来自2021年4月13日的Business times的报道,我们可以看到2010-2020年，新加坡的组屋收入-价格的负担能力，总体大幅改善：

从2010年前的4.8降到2020年的3.9，也就是普通人可以少赚一年钱就能买得起2010年同样类型的组屋。

同样注意上面的数据并没考虑杠杆（贷款）因素；

即使考虑到2021年组屋大涨12%：组屋转售价2021全年飙升12.7% 分析师：今年涨势增幅或放缓

组屋的负担能力也还是比10年前轻松；

下面来几个实际的例子吧，比如最近朋友圈比较常见的圆形组屋Clover @ Kebun Baru，长这个样子：

根据可以查到的资料，这个组屋在1980年BTO的时候价格是11万新币起，全部都是1453平方尺的5房单位，两梯四户，不少朋友觉得很便宜吧？

我就把他过去20多年的单价走势拉出来是这样的：

他的隔壁刚好还有个BTO叫Kebun BaruEdge ，2020年的五房价格是57万起，是不是觉得比40年前贵了很多？

我们也把Kebun Baru Edge的五房换算成1453尺一样的价格，然后配上不同时期的新加坡家庭中位数收入、价格和负担能力，和Clover @ Kebun Baru放在一起看下：

这样看是不是比较明白了？

Clover @ KebunBaru的11万价格，在1980年需要9.3倍的家庭中位数收入；

隔壁的Kebun Baru Edge换算过的68万价格，2020年只需6倍家庭中位数收入；

所以这个例子中，同样地点的BTO相差了40年，是变贵了还是便宜了？

另外Clover @ Kebun Baru本身来看：

1.     从2000年到2010年，价格从39万变成62万，是变贵了还是便宜了？

2.     从2010年到2020年，价格从62万变成74万，是变贵了还是便宜了？

【思考题】：

从Clover @ Kebun Baru的单价走势，可以看出什么现象？

参考文献：

再来个私宅的例子，比如下面这个在EdgeProp上刊登的一个2669尺的Pandan Valley单位，在2020年底卖出赚到了1.62M，听起来是挺多的啊。

我查到了这个单位#07-502是1995年买入的，那时候才花了1.29m，是不是挺便宜的？

我们还是用刚刚同样的计算方法，把两个时期的家庭中位数收入放在一起看下：

是不是觉得挺神奇的？在家庭中位数月入翻了三倍的情况下，房价并没有翻三倍；

所以这个单位对于中位数家庭收入的人群来说，现在2.9M的价格反而比25年前“便宜”了！

当然这个算法是有一定“瑕疵”的，聪明的读者也是能够看出来，这里先不讨论；

新加坡房产的负担能力——几个残酷的事实

还是回到上面DBS提供的走势分析，目前新加坡的私宅，不管是对比10年前（2011年）还是20年前（2001年），大众的负担能力都差不多，也就是并没有变贵或者变便宜。

新加坡的组屋，和10年前（2011年）比，倒是结结实实“便宜”了不少；

我知道你会说什么：这个结论和普通人的感受完全不一样啊！

不少房子和10年前比贵了很多啊！还有翻倍的房产呢。。。等等等等。

所以我要说的另一个点就是：

你手上的钱，变得越来越不值钱了！

我在《努力和选择——并不深奥的新加坡房产思路（2）》里“时间——被放大的成本”这个章节里分析的：

资金使用的时间成本，是一个很重要的概念。

所谓资金的时间成本，是告诉你：

同样一笔钱，十年前你拥有，和今天你拥有，是完全不一样的！

比如《当钱不值钱：聪明人都是怎么做的？》里提到的概念：

叫做 time value of money 

它指的是随着时间的流逝，钱总是在变得越来越不值钱。

今天的百万现金和10年后的百万现金，购买力是完全不一样的。

用个新加坡鸡饭的例子来看，如今的$3.5左右的鸡饭（还有嘛？），用3%的通货膨胀来算，到2043年就会翻倍到$7.1；

算下来，鸡饭每隔20年左右价格会翻倍，问题是通货膨胀只会是3%嘛？

今年2022年头几个月，光鸡蛋涨了60%有了吧^_^

新加坡鸡饭的例子还算温和的，和国内比的话算是小巫见大巫，参考贴子：

随便摘抄一个例子来看，几十年前的1万元相当于现在的多少：

不光是国内，这些年全世界范围内的QE放水也是天量，比如美帝的直升机撒钱：

又比如G4（美帝+日本+欧盟+英国）的直升机撒钱：

而各国央行为啥要撒钱，可以参考：

并且这种财富增长撒钱不是平均分配给每个人的；

实际上是：富人拿走了大头，中产阶级被挤压，穷人自求多福，全世界都是如此；

比如最新发布的<2022 WORLD INEQUALITY REPORT>（2022世界不平等报告）显示，顶层1%的富人拿到了过去30年财富增值的近4成，而且普通人（50%的民众）只拿到了全部增值的2%：

撒钱造成的一些列后果也可以参考：

我把其中一个我比较认同的理论拿出来看：

金字塔倒蜂蜜理论

金字塔倒蜂蜜理论，结合这两年坡县的实际状况就是：

富人阶级首先入场大宗房产和有地住宅：交易额大增177％ 新加坡大宗房地产交易增长亚太居首

中产阶级入场私宅公寓：新加坡私宅价格2021年上扬10.6％ 连续五年走高

普通阶级入场组屋：组屋转售价2021全年飙升12.7% 

而无产阶级可能在两年后才惊觉：新加坡核心通胀率升至10年来最高

怎么油盐酱醋都涨价了？

怎么通货膨胀这么厉害了？

现还该不该入场买房啊？

会不会买在高点啊？

房价会不会降下来一些啊？

这也就是我在如何构建知识体系——并不深奥的新加坡房产思路（1）里写的：坡县房产鄙视链的现象不谋而合：

这也就是普通人跨越财富阶层的困难所在：

你在千辛万苦赚钱筹首付或者观望市场；

正真的市场参与者（收入在头部20%的家庭）轻松就够到了门槛入场；

并且顺手又把门槛抬高了。

同样的房产，高收入者可以比你付更少的努力就买得起！

另外不要忘记，杠杆（贷款）会放大负担能力，并且稀释房价上涨带来的影响；

于是在房产牛市中，拼命打工凑首付的普通人，被其他高阶参与者降维打击：

这个不光是坡县房产，也是全世界房产上升通道的难点所在。

【思考题】：

过去很多年以来，坡县房产的上升通道一直是组屋->普通私宅->有地私宅，目前是否还行得通？为什么？

什么时候应该进场？其实可能和你不太相关

我们普通人的生活中，这10年来你时不时能感受到，新加坡的经济并不好；

比如下面这个经典的新加坡经济“断崖式崩盘”贴，你能记得起是哪一年的嘛？

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新加坡悲剧了，经济断崖式崩溃!断崖式下跌!

第三季度GDP总值环比暴跌了4.1%!

如果这不是崩盘，什么是崩盘!

大跌眼镜!号称“亚洲四小龙”之一的新加坡，经济崩盘了。

在经历连续两个季度的低迷后，新加坡第三季度经济又进一步跳水，堪称飞流直下三千尺，数据空前地难看。

覆巢之下，焉有完卵!新加坡货币新元，也在快速贬值之中，目前已跌回8个月以来的最低点。

今后一段时间，新加坡的经济，还将在低谷中煎熬。

即使是新加坡政府也告诉国民，亲，期望值别太高，明年经济估计还是一样孬!

前不见古人，后不见来者，念增长之渺茫，独怆然而涕下!

那个曾经无比繁荣的国家、亚洲最强悍的那一只小龙，现在基本已经推进了重症监护室了!

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话说上面那年的房价如何你还记得嘛？是大众负担能力高还是低的时候？

如果你知道答案，回头看是不是觉得挺讽刺的？

我的看法是：受到“经济不好”或者疫情影响的人，和私宅市场的参与者（也就是高收入家庭）是两个不同群体。

虽然大众主流认为经济不好要缩衣节食，但是有钱人在实际行动上没闲着；

比如根据报道：疫情之后，新加坡家庭净资产增长了12%

事实上，2010-2020年的新加坡经济增长确实是近几十年来最差的十年；

但是高收入家庭（月入>$15000）数量却还是发生了激增，从12.3%到23.5%几乎翻倍，你有意识到这点嘛？可以翻回去看DBS的数据表格；

再来个扎心的数据，如果说家庭月入$15000也不是很高的话；

再来看2021年6月的新加坡统计局最新数据：

看到了嘛？接近14%的新加坡家庭月入>20000新币，和10年前比激增了一倍；

甚至最新的Piccadilly Grand大户型广告，就直接针对了月收入>$17562的家庭：

因为月入>$20000的高收入家庭，理论上是可以负担得起2.8M-3.2M的价格（11.6倍-13.3倍家庭年收入），就和中位数收入的家庭买个普通私宅类似。

13倍家庭年收入的房价是什么概念？

除了上面DBS提到的数据，以我自己的经历来看：

2011年我作为月入5000的单身打工族买的第一套公寓就是79万，是13倍年收入；

即使在后续的一些列降温措施和TDSR框架之下，持有起来并无压力；

回到Piccadilly Grand的例子，是不是听起来挺绝望的？

300万的公寓对大部分人来说是天花板；

但是新加坡14%的家庭可以够到，“顺便”又可能刷新了天花板；

于是大部分人又“轻松”被少数人挤出了市场；

所以你还在四处询问什么时候应该进场？其实可能和你不太相关；

但是那部分TOP 20%的人啥时候进场，以及他们的购买决策，绝对会影响到你！

马太效应在财富领域的体现，已经是淋漓尽致了！

各位需要牢记的是：

头部20%收入的家庭的可以左右新加坡私宅价格走势！

或者说私宅价格走势会跟随头部20%收入的家庭而变化；

甚至完全可能是TOP 5%-10%收入的家庭，他们的购买决策和购买能力，可以极大的影响到各个类型的房产；

因为他们理论上可以“降维”购买任何大众化的房产，并且把你轻松挤出局。

【思考题】：

1. 如果TOP 14%家庭的月入是$20000，那么TOP 10%的家庭月入是不是$30000？TOP 5%的呢？

2.10年后，月入$20000的家庭会是什么水平？数量会增加还是减少？

ABSD拿掉的可能性？

所以经过了上面的分析，你觉得这个话题还有讨论的必要性？

ABSD的本质是什么？是用来保护普通人不被富人“洗劫”的工具；

配合TDSR/LTV等一些列工具，是政府用来告诉大家的：

乖~~大家以后最多一个名字一套房了，别想折腾了！

如果没有ABSD等一些列降温措施，坡县房产就不可肯是现在的负担能力了；

光外国人就分分钟能让坡县房产上天；

当然副作用之一就是：切断了中产阶级家庭房产类财富升级的传统路径；

你看，受保护的是普通家庭，受伤的是中产阶级；

富人嘛。。。还是爱干嘛就干嘛；

这个话题就点到为止，有空会详细开篇来说；

【思考题】：

目前新加坡的商业地产是无需ABSD的，有没有可能性增加，至少给外国人加上？

小结和挖坑

话说新加坡目前的收入分配，已经是发达国家里最公平的了；

居者有其屋的例子我就不说了，家庭收入的例子嘛:

新加坡家庭月入中位数达到9520元，贫富收入差距缩小

和最新的基尼系数：

顺便提下这几年（2019-2021），拜政府的降温措施所赐，新私宅供需一边倒的失衡，这也是导致价格单边走势的重要原因；

先上个图，有空会把这个单独展开讲：

当我们回头看：目前的房价是过去20年以来的最贵嘛？看数字肯定是！

但是看负担能力，即使是普通大众的整体房价-收入比例，虽然趋势是在上升，总体还是处于过去10年、20年的平均水平；

逆水行舟，不进则退，知己更要知彼，进退才能自如！

你明白其中奥秘了嘛？

照例总结下本文，这次分析的几个点，看似是开头提到的：

1.     房产负担能力是个动态数字

2.     其不光指房价的数字变化

3.     也和人们的收入水平息息相关

4.     房产负担能力一向对于低收入群体不公平

5.     通货膨胀是个极其重要的因素

6.     房产上升通道的障碍和难处

7.     ABSD拿掉的可能性

实际上我说的还是思路，也就是下面几个点：

1.     新加坡房产的负担能力——几个残酷的事实

2.     你手上的钱，变得越来越不值钱了！

3.     金字塔倒蜂蜜理论

4.     普通人跨越财富阶层的困难所在

5.     什么时候应该进场？其实可能和你不太相关

6.     降温措施是个保护伞

7.     知己更要知彼，进退才能自如！

再狗尾续貂一下，不少人总是问我：XX值不值得买？现在是不是出手的时机？

我想借用巴菲特2022股东大会的回答，至少他讲出来的比我靠谱多了；

其实这是个小学四年级的道理：

在超级通胀的环境下投资自己，并且在资产便宜的时候买入！

还是送上我最喜欢的一句话：结论不重要，思路决定出路！

顺便再来几个高阶的【思考题】，也是我最近在思考的问题：

Kreta Ayer附近的一对联排店屋开价50M，这个贵嘛？

Wiltshire某个有地住宅2021年的成交价比2005年翻了三倍，合理嘛？

North Gaia的EC开盘均价1200+贵嘛？该不该入场？

下次我们有机会继续聊聊这个话题：天花板和马后炮

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