5年没卖地，二手超2万/平！11天后，这里将有一场大战
11天后，禅城港口路板块将出让一宗1万㎡的商住地。
这宗地面积不大，总价也不算高，本没有什么特别之处，但因它是该板块近五年来出让的唯一一宗商住地，且不设封顶价，实在令人期待。
▲地块航拍图
其四周均为中高档商住楼盘，配套已经成熟，整体居住氛围浓厚，有业内人士评价称：“总价不高，又在成熟居住板块内，这块地完全可以小爆一下。”
▲地块及周边商住楼盘航拍图
据功夫君最新了解的情况，至少已有9家房企流露参拍意向，全是熟面孔，有的已现场勘查过，大家可大胆猜猜能拍到多少钱？
附上港口路板块一众楼盘的楼面地价↓
| 拿 地 时 间 | 项 目 名 | 楼 面 价 （元/㎡） |
|---|---|---|
| 2008 | 滨海御庭 | 2229 |
| 2009 | 碧桂园城市花园 | 1481 |
| 2009 | 东江国际 | 604 |
| 2011 | 华福丽港阳光 | 7442 |
| 2011 | 沿海馨庭 | 400 |
| 2012 | 龙光君悦华府 | 3998 |
| 2012 | 南裕欣府 | 4287 |
| 2014 | 时代年华 | 5772 |
不过，这篇推送的重点不是地块，而是它周边的二手市场。
▲城南港口路二手盘分布图
如果你的首付预算不高，那中介一定会优先推荐沿海馨庭。该盘是佛山首个配建保障房项目，开发商沿海地产凭借此首入佛山，如今被禹洲收购，楼盘也早已换了头衔。
在佛山链家网上，沿海馨庭二手放盘只有32套，均价1.69万/㎡，今年以来成交两套，单价都不超1.8万/㎡。
▲沿海馨庭
据中介介绍，沿海馨庭是港口路板块最便宜的，目前有一套毛坯92㎡售156万，单价1.69万/㎡，是该片区价格最低的三房。
“业主原本是买来给儿子用的，全款无抵押，现在儿子不在佛山，业主又看上了广州一套房，所以想卖掉补充资金。”中介说。
这套156万的单位是北向中高楼层，望小区花园，格局为三房两厅一卫，竖厅设计，两梯四户，附一张实景图给你们看看↓
户型是比较中规中矩的，缺点在于只有一个卫生间，房间窗户采光面积比较小。
至于社区园林，绿化还是可以的，但整体密度比较大，小区物业此前已换成万科，负一停车场保养一般，使用还不到十年，已经显得很老旧。
▲沿海馨庭社区园林
龙光君悦华府和时代年华则是该板块单价较高的两个盘。
君悦华府在链家上放盘数量只有14套，均价1.9万/㎡，其中，南向带装修单位最高能卖到2万/㎡，几乎赶上附近的一手盘龙光天阙。
▲龙光君悦华府与天虹广场
“龙光放盘量不多，就算是业主急售，单价普遍也在1.8万/㎡左右，南向更贵一些。”中介说。
功夫君发现，君悦华府总价180万以下多数是毛坯房源，如果低于这个价位还能带装修，就可以被视为“笋盘”。
有业主认为，龙光整体品质不错，加之靠近二号线湾华站（在建），离天虹广场也近，所以价格站得住。
一路之隔的时代年华单价与龙光相差不大。
这个盘只有三栋高层，户型只有83和97㎡两种，都是三房，面积小、单价高。
▲时代年华
据中介介绍，时代年华目前有一套北向84㎡小三房，总价160万，折算单价1.9万/㎡，已经算是该板块最便宜的带装修小三房，而南向房源都要预180万以上。
类似价位，如果想找实用率更高的户型，中介会向你推荐滨海御庭。
滨海御庭分为一、二期开发，开发商为佛山本土房企石头置业，一期主要卖的是望江大户型、双证以及别墅产品，面积段都偏大。
▲滨海御庭一、二期
二期则有九栋高层，有公寓和住宅，靠近东平大桥与岭南大道的几栋楼做了公寓，住宅在内街，其中有三栋住宅没有小区管理，进去就是大堂，因此价格比有小区管理的要低一些。
▲滨海御庭二期小区外的三栋住宅
在佛山链家网上，该盘的放盘数量达到110套，比上述三盘都要多。今年一月，该盘以170万成交了一套90㎡的毛坯四房，单价超过1.88万/㎡，户型也是相当有特色↓
该盘户型是一大卖点，实用率高，也是中介推荐的关键原因。
目前，滨海御庭二期有套小区外围的90㎡三房两卫，北向，带装修总价178万。
“这个价格还有谈的空间。”中介说。
相比上述四盘，碧桂园城市花园与星海岸城市花园则是中介较少推荐的。
原因在于：前者单价较低，但户型偏大，三房起步面积就是106㎡；后者类似，整体偏改善，虽然也有高实用率小户型，但放盘量少，单价偏高。
这里要着重说说星海岸城市花园，该盘以自住为主，流动人口不多，房屋出租周期较长。
▲星海岸城市花园
该盘有82、88、125㎡以上几种户型，面积要么小，要么大。其中82和88㎡在小区最南侧一排，82㎡为南向临近马路，做的都是两房，总价160万以下就能交易，东南向150万以下可以拿下，但改成三房比较困难。
▲星海岸城市花园82㎡两房
如果想考虑三房，小户型只有88㎡，全部北向望花园，实用率很高，相当于90㎡，但放盘量很少，总价185万，单价算下来要2.1万/㎡。目前整个小区只有一套放盘。
▲星海岸城市花园82㎡三房
一位久居于此的朋友告诉功夫君，天虹广场开业之后，填补了港口路北部购物的缺口。以往整条港口路楼盘居民主要依靠碧桂园华润万家、沿海馨庭市场的格局，变成港口路南到碧桂园华润万家消费，港口路北到天虹消费的新格局。
她认为，时代年华、沿海馨庭和碧桂园城市花园这三个盘很接近，可以享有一样的配套，这几个盘的底商形成集聚效应，有理发店、水果店、食肆、美容美甲、健身房、洗衣店等多种类的店铺，弥补了天虹距离较远的劣势。
“不过，时代年华更安静，沿海馨庭人流相对密集，碧桂园城市花园靠路边而且楼龄比其他都要大，相对折旧一点，但小区私密性也比前两者要稍胜一筹。”
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