2019：看见中国产业地产｜政策篇——产城研究之战略观察系列第161期

Original 产城君产城观察网 2023-06-10

亿翰智库于2019年1月将举行《2018中国特色小镇及标杆产城运营商品牌力TOP50》及华东、华北、华中、西南、大湾区域榜单测评成果发布会，届时将发布排行榜，并对上榜企业进行表彰。目前已处于数据复核中，2018中国特色小镇及标杆产城运营商品牌影响力企业提名名单已经产生。

提名名单链接如下：
2018中国特色小镇运营商品牌影响力TOP50——企业提名名单
2018中国产城运营商品牌影响力TOP50——企业提名名单

产业大升级时代到来，结构调整为产业地产带来全新机会

产业地产未来的机会在哪里？产业决定产业地产，产业地产是引致需求，要知道产业地产的机会首先要看产业的机会。从中国发展的历史时间轴可以看到，每一次的产业升级、产业调整都为我国经济发展（人均GDP）提供了源头动力。

图 – 我国人均GDP及同比变化

首先，产业升级是中国经济增长的新引擎，发展战略性新兴产业是实现产业转型升级的必要条件。2018年供给侧改革正式进入下半场，国内坚持“积极稳妥去杠杆”的总方针，允许以经济增速放缓换取经济高质量的增长，在经济下行压力持续加大的情况下，制造业固定资产投资总量不确定增加，投资结构显著分化。

图 –产业投资增速显著分化

其次，产业转移步入全面优化产业链布局、转移和转型协调的新阶段。2018年1月国家发改委《关于印发山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案的通知》；2018年11月18日，中共中央国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》；上海、长三角创新发展先行，推动新旧动能转换等其他省市政策的持续跟进，未来将出现大量的产业迁移和提质增效。产业地产作为产业的载体，随着产业的迁移，产业地产也会相应的迁移。

产业迁移将产生两大问题：一是迁移后原有的产业园区做什么？这个问题对应的解决方案是存量盘活，就是我们前面提到的战略性新兴产业。大力发展新兴产业成为各区域寻找新的增长点、培育竞争新优势的战略选择。二是迁出去的产业将由谁来承接？这个问题对应的解决方案是存量替代。产业迁移的过程对于企业或者政府来说是一个千载难逢的机会，此时可以对产业进行重新组合，提高生产效率，实现更高的土地价值。迁出来的产业几乎都需要新的产业园来承接，或者是对旧的园区进行大量改造。可以说，产业结构调整为产业地产带来全新机会。

资源集约：调整过程中要求效率

资源集约包括土地资源集约和公共资源集约两方面。

土地资源集约，即要求每一块土地都能产生更多的就业和税收。无论是北京市的禁止分割出售，还是广州市的分割转让，目的均是要保证园区提质增效。

《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》中提出：将原有的50年工业用地使用权缩短为20年，同时直接禁止了产业用房的分割销售。

《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案（２０１８－２０２０年）》中允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目；高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

公共资源集约，核心是亩均论英雄。当前我国产业园区内的公共资源分配，先是由总量进行分配，规模大、产值高的企业更容易被分配到更多的公共资源，这些公共资源不仅包括水价、电价，未来还将涵盖教育、医疗等相关服务配套资源。但是当我们发现园区（例如：苏州工业园区）内的企业很多是大而不强，却享受着公共资源倾斜分配的待遇，这样有利于总量的增长。

浙江省首推亩均论英雄，《关于深化亩均论英雄改革的指导意见》提出：规模以上工业企业综合评价指标，实行用地、用电等资源要素差别化配置，鼓励企业向更高的评价档级发展。

因此，“亩均论英雄”即根据每亩能产生更多的税收来决策公共资源的分配，未来亩产更高的企业将有更多的公共资源的分配和倾斜，目的是经济的提质增效。这将利好于“小而美”、“隐形冠军”、“独角兽”等企业和园区的整体发展。

随后上海市根据自身的实际情况进一步跟进，《关于促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》提出以用地、用能、劳动效率、科技创新等指标为核心，实施要素差别化配置机制。这当中更多的强调科创和盘活存量。

无论是土地资源集约还是公共资源集约，都不是“一刀切”，而是根据区域条件和区域产业发展情况相应的有不同的调整。

管制规“控”：调整过程中要求成果

目前国内第一个从政府层面对1.5级开发予以官方发文倡导的《东莞市地1.5级开发操作指引》在2018年上半年发布，东莞的1.5级开发政策意味着未来的产业园区开发将不再有一次性开发，而是齿轮式开发推进模式。1.5级园区开发规定的土地出让年限很短，一般为8-12年，当中的建筑指标、容积率等都是计算确定好的，大多是装配式建筑，建造速度快，建造成本低，拆迁也相对容易。未来企业如果运营不好政府可以更换其他企业来继续运营。当第一个园区运营好之后，政府可以考虑再提供下一块地让企业运营，继续提供更多的资源条件。齿轮式的开发推进模式拆细了园区发展中的政企利益，对于政府未来的土地出让和企业拿地来说，减除了隐形成本，有了更为清爽的政企关系，但更考验企业的资源、招商和运营能力。

1.5级园区开发及齿轮式的开发模式，催生了产业地产商“轻——重——轻”的运营逻辑。前期企业先通过轻资产切入，运营一个园区，有了轻资产的范本之后，再去做重资产，但我们建议在有了退出机制之后再做重资产，通过重资产来获取收益，之后由重资产变为轻资产，实现资产的退出。

图 – 齿轮式开发模式下产业地产发展逻辑

12月24日，深圳市推出 “先租后让”土地出让新模式，政府以租赁方式供应一宗产业用地，租赁期限为5年。深圳市先租后让政策相比于1.5级园区开发的8-12年的土地使用权，时间更短，并且没有产权。租赁期限内，企业的产值、税收等各项指标通过履约考核，则土地使用权由租赁转为出让；如果未能通过履约考核，租赁期满将收回土地使用权。