2019：看见中国产业地产｜行业篇——产城研究之战略观察系列第162期

产城君产城观察网 2023-06-10

亿翰智库于2019年1月将举行《2018中国特色小镇及标杆产城运营商品牌力TOP50》及华东、华北、华中、西南、大湾区域榜单测评成果发布会，届时将发布排行榜，并对上榜企业进行表彰。目前已处于数据复核中，2018中国特色小镇及标杆产城运营商品牌影响力企业提名名单已经产生。

提名名单链接如下：
2018中国特色小镇运营商品牌影响力TOP50——企业提名名单
2018中国产城运营商品牌影响力TOP50——企业提名名单

产业地产发展的两个方向：产城、特色小镇处于什么阶段？短期发展趋势怎么样？中长期又会如何？本文将一一解答。

产城发展方向：短期机制创新，长期生态构建

目前，产业地产处于成熟期之后的新兴市场出现的阶段，其发展方向：短期而言，处于机制创新阶段；长期来看，在行业内部变革、外部政策、市场等因素助推下，生态构建将是其发展的最终方向。

（1）短期机制创新分为开发运营机制和跨域模式创新。其中开发运营机制创新具体又可以分为开发机制、招商机制、退出机制。

下面分别阐述：

开发机制上，政企合作的PPP模式是大势所趋。一方面因为产业地产有较强的公共产品特征；另一方面，产业园区前期投入较大，PPP模式可以切实解决融资问题，而且也已经有了成功的案例和经验，比如固安产业新城项目、萧山河上产业新城项目、溧水区产业新城项目。目前受去杠杆的影响，PPP暂停。在暂停期间，对其进行整顿，把表外的放入表内，使隐藏的可见。在整顿到一定程度时，PPP将有一定程度的开放，时间预计在2019年。

招商机制上，分为两种：资本招商、反向飞地。资本招商始于政府，是政府或园区提供“资本”类的服务，例如通过股权投资、债权投资、采购商品等方式吸引企业入园。与传统招商模式——免租金、降税收、补贴——相比，资本招商缓解了入驻企业前期对资本的迫切需求，更切合时代需要。反向飞地的招商逻辑是：依托企业自身经营需求进行招商；反向飞地获得项目的逻辑是：在整体政策环境下，政府更容易批准有相关开发经验的产业园区的企业，这类企业也更容易和政府要求优惠政策。在反向飞地模式下，招商只是反向飞地的一方面，更重要的是在现有政策环境下的项目获取。

退出机制上，未来的主要趋势是资产证券化。资产证券化帮助运营商快速回笼资金，降低重资产压力，形成规模复制。在案例上，华夏幸福做的比较成功，另外，也已经有金地商置、苏宁云商、北大科技园、上海临港、富力空港物流园、万科等企业发行基于产业园租金收入为基础资产的资产证券化产品。

在跨域创新模式上，分为产权飞地和股权飞地。产权飞地即传统的飞地模式，园区所有权归属于园区开发运营者。中新集团和宏泰发展共建苏银产业园就属于产权飞地；股权飞地本质是一种机制创新，指国企作为控股股东或大股东，或者作为土地提供方，民企负责实际开发运营、国企资源与民企能力形成互补的合作模式。在这种模式中，国企提任董事长，民企提任总经理。诸如启迪控股和协信控股合资成立启迪协信；北科建集团拿地，泰禾参建的项目都属于股权飞地。

（2）中长期是模式变革。模式创新的主要途径是园区细分与泛化、超一流+孵化、生态与平台属性。

园区细分与泛化。就细分而言，一方面是产业升级与社会分工细化的体现，另一方面是产业机会的体现，产业地产跟随产业的核心逻辑不变。就泛化而言，相对于传统产业地产以第二产业（制造业）为主，为企业提供研发与生产的空间，未来将产生不同类型的产业地产。比如第一产业的农业地产，比如青岛农高区、吴江区现代农业科技园；第三产业的文旅地产如田园东方、康养地产如绿城桃花源、总部基地如保利地产。

超一流+孵化。我国现阶段的招商已转向超一流的企业；成功招商超一流企业的核心因素是我国的产业体系（结构、制度、人才等）逐步得以完善。而目前我国产业的核心优势确实已经转变：产业配套齐全；基础设施完善；有人才优势；政治环境稳定。在企业孵化上，四部委发文政策利好，孵化器数量持续井喷。未来成熟化、专业化为大势所趋。而且，科创板的建立补齐我国资本市场的最后一道缺链，龙头+孵化模式谋求科技企业孵化成长收益或重构产城运营商业模式。

生态与平台属性。产业地产从载体到平台，其核心是宏观政策层面要求经济从高速增长转向高质量增长，区域政府诉求从追求总量转向要求质量，产业地产也必将因此发生模式的转换。

小镇发展方向：短期曙光初现，长期尚待探索

总体而言，现阶段特色小镇处于导入期和成长期之间；整体市场机会较多，但在新兴行业发展中整体业务模式尚不明确，仍需注重对风险的把控。就其发展趋势，短期来看，曙光初现；长期来看，尚待探索。

具体来讲：短期在政策推助下，标杆将立、用地将明、机制与服务对接。多力合助下，将发展“市郊镇”“市中镇”“园中镇”“镇中镇”。

标杆将立。2018年特色小镇建设出现短暂退潮，其原因是特色小镇建设的两股力量，政府负债过高，房企融资困难。但国家政策正在调控，2018年《国家发展改革委办公厅关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》中要求至2018年9月，省一级发展改革委将第一批特色小镇推荐案例（2个以内）报送国家发改委，预计2018年底完成申报工作，2019年1月，完成最终的审核工作。我们预期2019年二至三季度将树立特色小镇标杆案例，规范特色小镇发展。

用地将明：政策明确特色小镇供地方式。土地确权以后，通过农村土地的三权（所有权、使用权、承包权）分立政策，允许以2%至3%的土地去建设设施农业、文旅及康养等业态，首次从国家顶层设计层面指出农村土地利用方式，也为特色小镇发展，提供规范的用地渠道。2018年8月，发改委发布的《建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制》中提出优化供地用地模式，合理安排建设用地指标，依法依规组织配置农业用地和生态用地，鼓励点状供地、混合供地和建筑复合利用。

机制与服务对接。2018年8月，发改委发布的《建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制》中提出优化供地用地模式，合理安排建设用地指标，依法依规组织配置农业用地和生态用地，鼓励点状供地、混合供地和建筑复合利用。

多力合助下，将发展“市郊镇”“市中镇”“园中镇”“镇中镇”。2018年8月，发改委发布的《建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制》中明确提出立足不同地理区位，挖掘“市郊镇”“市中镇”“园中镇”“镇中镇”等特色小镇案例，以及卫星型、专业型等特色小城镇案例。特色小镇建设有两种模式：新建与整合，新建受到成本和土地资源限制，整合具有较大发展潜力，但是仍然具有较大阻力，企业需要减少成本，必然需要合力助推，符合城市功能单元的需求，因此，未来与地方政府进行合力，在原有功能上进行升级，是特色小镇整合发展的未来趋势。

中长期而言，尚待探索，但产业聚集需遵循自然规律；另外，小镇或将难以复制。

企业的入驻，并没有改变产业发展的阶段，产业发展需要遵循产业发展规律，特色小镇的集聚能推动产业集聚，但是产业发展仍需时间。特色小镇的建设应与产业的发展相协调，满足当前产业发展的需求，超前的特色小镇建设会造成资源浪费，运营费用增加，而落后的特色小镇，不能满足特色产业发展的需求。另一方面，特色小镇内物理空间可复制，小镇内的文化与社区元素或不可复制。

总结

产城是大势所趋，小镇是布局未来，两者开发均需要符合政策方向，获取政府支持，寻找合力并共同开发。

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