2019：看见中国产业地产｜企业篇后来居“上”，盈利模式创新——产城研究之战略观察系列第163期

吴非潼产城观察网 2023-06-10

2018年房地产行业经历了政策环境的动荡阶段，随着房地产政策进一步趋紧，房企布局产城与小镇的步伐也随之加快。2018年TOP150房企布局产城的较上年同比增长58.3%达到57家，小镇同比增长13.5%达到118家。涉足产业地产的企业更加多样化，企业之间各有优势与短板，此消彼长之下都一定程度影响着行业的发展。面对接踵而至的竞争压力，产城运营商和特色小镇投资运营商将如何选择新一轮的盈利模式？本文就来探讨一下产业地产运营商的探索创新之路。

一、产城运营商的模式变革之路

典型产城运营商的发展路径

产城运营商以“产业平台+金融投资”为企业主要导向，构建生态平台。传统的产城运营商面临转型，行业先行者不具备绝对优势。新进者的多样化模式后来居上，多样化模式构建全新闭环。企业快速扩张模式对资金需求高，受市场波动产生的影响较大。华夏幸福现如今由于扩张战略、产业新城前期投入大、限购等使其现金流出现问题，导致经营困难，今年7月份转让给平安资管19.7%的股份。受房地产市场调控政策的影响，这些行业的先行者出现了业绩下滑或增长乏力，招商困难等问题，传统产城运营商不得不通过转型破除困局。新进的产城运营商没有被局限在传统产城运营商已固化的模式里，而是表现出了强劲的创新活力。“方正证券-星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划（ABS）”在深圳证券交易所成功发行，其优先档规模8亿元，占比95%，评级AA+，发行期限12年，票面利率6.9%。在新一轮的产业新城与特色小镇开发中，传统产城运营商并不具备优势。新进的产城运营商优势突出。根据亿翰发布的《2018中国特色小镇投资运营商TOP50》中，前20名中仅有三家为产城运营商，新进的产城运营商占比达到一半份额。

现在,产业运营商拥有五大发展方向——腾笼换鸟、轻重兼备、服务导向、由园到镇、产业生态。

基于此 ,产城运营商盈利模式可分为“赚土地的钱,赚产业的钱,赚资本的钱”。

“赚土地的钱”核心是项目选址规划能力和产业导入能力。园区运营商通过开发运营获取土地收益或土地增值收益，其中主要收益来源为一级开发收益，政府购买或土地出让后的分成；二级开发收益，开发、出售、租赁后产生的收益；PPP产业链收益，可考虑为集团其他产业链上控股企业带来业务，通过产业链获利，代表为中建八局青浦重固的PPP模式。

“赚产业的钱”通过产业孵化、培育获取收益，但同样有较高的前提要求与风险，其中风险主要来源于自身投资难度程度较大，产业园区+投资基金同步模式会产生的损失容忍问题和内部协同问题。园区运营主要业务分为孵化器业务，为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持；产业投资业务，本质上属于“产融”结合研究。其业务赢利点在于地方政府税收分成与产业投资后股权转让产生的收益。

“赚资本的钱”是对某特定产业进行大规模收并购。通过对小企业的并购、整合，并为其提供园区平台，将非上市企业整合打包为上市企业，其本质为资本运作，产业地产只是园区资本运作中的一环，最终形成集团化、规模化企业并包装上市。这种模式不只是投资能力的问题，最核心的是融资成本问题，另外也要考虑项目周期。

二、特色小镇的逐步探索之路

特色小镇拥有企业总部基地、宜居城镇和特色产业小镇三大最终形态。企业总部基地形态凭借自身特色的产业资源或地理区位优势依靠某一类主导产业支撑发展；宜居城镇形态作为美国上世纪60年代企业总部迁移的产物，具备环境宜人、地价低廉、基础设施完善的特点；特色产业小镇形态是70年代后期美国城市向周边疏散的产物，在“大城市病”的蔓延与“逆城市化”浪潮产生。中国地产行业结合工作、生活、休闲三大功能和三种特色小镇形态打造了产业小镇、生活小镇和文旅小镇。在此，本文选取各类小镇代表企业模式加以概述。

（1）产业小镇代表之一碧桂园科技小镇——“惠州潼湖科技小镇、顺德新能源汽车小镇”

碧桂园以居住功能的近郊大盘升级为近郊产业小镇，从区域匹配来看，以居住功能为主的近郊大盘升级为由产业带动的近郊小镇，从客户匹配来看，碧桂园擅长于刚需杠杆型产品的开发，这均与科技小镇相匹配。其发展模式是通过合作开发产业小镇，引入各产业圈层，签署战略合作协议建立强大产业资源库，为碧桂园提供技术、金融、产业支持，引入百富东方、中城新产业等运营商，为碧桂园提供运营、规划支持。产业落地后，碧桂园则获取配套土地，负责物业开发。碧桂园科技小镇现涉及智能制造、互联网大数据、供应链等产业，目前重点布局智能制造产业。

图为碧桂园科技小镇产业布局

（2）生活小镇代表绿城农业小镇——“舟山长峙岛教育小镇、绿城安吉桃花源、成都农博小镇”

绿城小镇完成了从散点状1.0产业模型到“1+3+N”2.0产业模型的升级。1.0模式下，模型价值体现于物业价格的提升，由于前期无明确产业发展战略规划与资源划拨问题，企业存在产业发展精力有限、人手有限，“挖不深，吃不透”的问题。2.0模式下，生活小镇转为产业小镇，模型价值体现于产业与土地双重价值的获取。2018年绿城集团明确了产业模式结构与走向，18年1月蓝城发布内部文件，明确提出蓝城小镇的本质是“农镇”，并提出了“政府为首、农业为基、内容为王、团队为本”的十六字方针，要求转生活小镇为产业小镇。此外，绿城集团通过开展活动，构建品牌价值；开放项目供社会参观，完成在政府、媒体进行形象塑造。

（3）文旅小镇代表之一华侨城文旅小镇——“成都黄龙溪古镇、成都安仁古镇、成都天回古镇、龙岗甘坑新镇、深圳茵特拉根小镇及泰州华侨城国际颐养小镇”

华侨城精准把握政府的需求变化，依托美丽乡村政策，挖掘文旅古镇资源，将产业发展模式从“主题公园+地产”1.0模式升级为“文化+旅游+城镇化”2.0模式，紧抓地方政府痛点，打开了全新发展空间。通过梳理、整合古镇文化资源，挖掘古镇文化潜力，导入“文化+”相关产业，并利用科技创新，为小镇塑造特色IP。华侨城文旅小镇的价值同时体现在实现城镇化，对郊区城镇公共服务提升、人口导入、产业聚集和土地价值提升等方面有巨大作用；挖掘地区文化；拉动GDP，利用文旅产业带来税收收入；满足旅游需求，满足消费升级下地区的旅游需求。

依照特色小镇产业特色得到三大闭环盈利模式：园区小闭环、片区中闭环、产业大闭环。园区内部盈利小闭环主要核心还是园区内企业如何收益。在园区如何带动片区发展的中闭环中最重要的是考虑政府（园区最大的客户）的核心诉求，明确政府对产业发展的理解和方向，以及政策支持。在产业内部盈利的大闭环中需要考虑大的产业协同，谋求产业协同的收益。

以华夏幸福为例，小镇内小闭环运营的盈利点在土地运营、增值服务、金融投资、模式输出四个方面。在片区中闭环层面上，从政府端来看华夏幸福在前期通过前期导入产业，帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设，提升地块大环境，政府获得土地税收收入；从企业端来看可以提升拿地优势，改变土地价值属性，赚取土地升值的利润，获得房屋销售收入。华夏幸福产业基金的产业大闭环是在手机这一条产业链间的协同：芯片、加工、人工组装方面都有参与产业投资，从而获得更低的成本，获得价格优势，手机产业方向大协同，同时不同的产业间也存在协同。

总结：

动荡起伏的宏观大环境下，越来越多的新进企业想要在行业里分一杯羹，产城运营商的模式变革势在必行，小镇运营商的创新探索也是大势所趋，运营商们只有探索出适合自身发展的转型方向，构建长期有效的盈利模式，精准地把握政策导向，才能走在创新发展的前列。

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