2019：看见中国产业地产｜展望篇——产城研究之战略观察系列第164期

Original 产城君产城观察网 2023-06-10

展望篇：联动全“域”，跨界势不可挡

2018年是中国改革开放的40周年。在2018年里产业地产江湖内风起云涌，惊涛骇浪。在宏观方面中国经历了中美贸易战的冲击、股市阴霾、中兴事件、华为事件等一些列事件让中国经济蒙上了一层霜。产业地产人在面对挑战时，仍扛起经济发展大旗，昂首阔步，在雪地里为中国GDP增速贡献力量。

2019年即将迎来产业园区诞生的40周年，产业地产的路在何方，发展趋势会怎样呢？本文依托亿翰股份产城研究院长期对产业地产的动态监测、实地调研及专家访谈，得出的研究结果，是众人智慧的结晶，期望能为产业地产发展点亮一盏指路灯。

在中国历史上逢8总是比较凄凉的，逢9总是崛起之年，机遇与危机并存，总是令人充满期待

一、严格把控投资节奏，注重标杆项目打造，既不能“跑”得太快，也不能错过了“船”

从融资环境、产业需求、政府意愿三个层面分析我国宏观环境的概况，在这样的一个宏观大背景下，剖析未来产业地产发展的核心策略。结合实际案例，避免停留在理论层面，缺乏可行性。力争文章论述有观点、有态度、有依据及可落地实施

（一）融资环境

外部融资环境不佳，融资困难将持续。企业投资的核心是关注融资成本与行业的利润率的差额。如果行业的利润率远远高于融资成本，企业才有动力去做事情，反之，行业利润与融资成本差额较低，则企业的动力则会减小。随着中国经济由高速增长转向高质量增长，中国M2的低速增长会持续相当长的一段时间，融资成本也会在相当长的一段时间内居高不下，长周期与融资难将在相当长的一段时间内阻碍产城与特色小镇业务的整体发展。

图：融资环境

（二）、产业需求

产业端整体新增需求或疲软。据推测国内产业园的空置率已经达到43%。由于在宏观方面，我国经济面临整体下行的压力，企业发展受阻，企业对新产房、办公楼宇等生产与办公载体需求减弱，在租赁需求与购置需求上都会出现下行。企业对办公载体的需求减弱及国内目前的高空置率均不利于产业地产的整体发展。

图：产业需求

（三）、政府意愿

地方政府面临着反腐、追责的高压监管体制下，地方政府的行动意识减弱，风险意识增强哪些没有标杆项目的企业，很难从政府手中获得土地，标杆项目成为获取土地的前提。在这样的宏观环境下，不仅需要企业有充足的资金，还考验企业的运营能力。企业只有将项目做好，做出名气，积累大量经验，才能从政府那里获得土地。

图：政府意愿

企业只有严格把控投资节奏，才能稳步发展。一方面企业需要注重项目品质的提升，积累项目经验，注重标杆项目打造，提升企业运营能力；另一方面企业要注重规模扩张，占领广阔市场，不被后来者敢超。因此，企业既不能跑得太快，也不能错过“船”。

案例链接——广东中天“轻重轻”模式

在把控投资节奏方面，广东中天集团在产业中都属于比较典型的企业。在投资节奏上一直秉承着“轻资产与重资产结合，有退出方案再做重”。 中天集团以轻资产方式介入满足不同时期政府对产业转型升级的诉求，掌握核心资源后引入外资产业与资本方，将重资产项目打造成合适的投资品，最终轻资产方式退出。正是因为这样的模式，广东中天深耕广东省，为其规模扩张积累了丰富的运营经验与企业资源。

图：广东中天轻重轻模式

二、关注区域机会发现，谋求多方力量形成合力

从增量与存量两个视角关注产业地产发展机会。增量方面，关注产业发展行业发展机会，积累产业发展所需要的资源；存量方面，关注存量的再次开发，包括国有旧产房、旧工厂及旧写字楼的再开发。面对未来产业地产发展中的不确定性与复杂性，谋求多方合力开发，成为未来产业地产发展的主流趋势

（一）持续关注机会与资源积累

持续关注行业发展机会。紧抓政策的机会、行业的机会及企业的机会三个方面的机会。不放过任何一个可以获利的机会。

政策的机会方面。主要关注政府出台的一些针对产业地产发展的土地政策、金融政策、税收政策及产业发展相关的政策；

行业的机会方面。深入研究产业地产整个行业的发展趋势，洞察行业发展的空白领域及热门领域，争取抓住行业发展机会；

关注企业的机会。产业地产商是为企业发展提供空间载体及运营服务的企业，了解企业需求是产业地产商发展根基。

产业地产商必须关注企业生产对产房与办公楼的需求，通过帮助企业建设产业园，或者与企业一同建设产业园等方式满足企业生产与办公的需求。

总之，面对产业地产发展的新趋势，要求产业地产商必须积极调整产业发展方式，主动拥抱产业发展新浪潮，努力适应新形势、把握产业发展新特点，从过去关注产业载体建设与运营向关注产业地产发展的政策、行业及企业中转变。

图：持续关注产业机会

（二）关注存量再开发

关注存量开发的机会。现阶段产业园区在长时间发展下，部分一二线城市已经积累了大量的存量资源（如：上海的工业产房出租率仅为70%，存在30%左右的产业载体空置）。目前，我国的城镇化率60%左右，新增的工业用地发展有限，存量市场的开发具有很大的市场空间。

在一二线城市进行新一轮的产业转型升级，提质增效的产业发展战略，将有大量的企业外迁，给产业地产商发展产业提供大量的市场，这将是产业地产发展的一个重要机会。（如：北京提出疏解北京“非首都功能”战略，将北京的非核心产业转移出来，2016年6月，工业和信息化部会同北京市、天津市、河北省人民政府共同制定《京津冀产业转移指南》确定1555N产业承接发展战略，为产业地产发展提供机遇）。

三、“域”概念或为重要突破口，跨界力量势不可挡，产业地产未来发展方向将朝着线上线下融合方向发展，构建产业生态是大势所趋

（一） 线上与线下融合是大势所趋

构建线上与线下融合的生态系统。即基于互联网技术，结合线下应用场景，是未来发展的重要趋势，打造一个线上与线下融合发展的产业闭环生态也必将是产业地产的未来趋势。如：腾讯生态、小米生态及微软生态等产业生态模式。如：阿里云栖小镇。

构建线下全产业生态系统。随着一产二产三产融合发展，产业地产逐渐走向“域”的概念。在城镇的副中心负责产品生产，在城镇中心建立商业综合体，负责产品分销，在近郊打造生态特色小镇，服务人的居住与生活，远郊满足休闲度假需求，构建休闲生态小镇。

图：线下产业生态模式

（二）腾讯战略升级，全面发力产业互联网

2018年11月，腾讯发布了新一轮架构调整，深耕垂直行业产业，为各个行业扮演好“数字化助手”角色。针对不同行业的特点，提供完整的企业解决方案，做好人与人、人与物、人与服务的链接，构建更加开放和智能的新生态。

图：腾讯开放的智能生态

结语

2018年，是中国改革开发40周年，作为改革开放的实验田的产业园区，对中国产业发展发挥了不可磨灭的作用。在2019年，将迎来中国产业园区诞生的40周年，在杀伐果断，腥风血雨的产业地产江湖中将上演怎样的戏剧？老牌的产业地产商与新进的产业地产商将在中国的大地上群雄逐鹿，是竞争或是合作，是整合或吞并，我们拭目以待。

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