发行新债和转股结合，该方案下新债期限5-9年，剩余债务与恒大持有的物业和汽车的股权挂钩，转换为对应的股票。相当于恒大变相讨要“3~12年”不等的空窗期。

网传正荣美元债暴雷，股价大跌图片来源：樱桃大房子消息爆出，正荣官方随即辟谣。但资本的嗅觉向来灵敏，股价是不会说谎的。他们的辟谣，你信不信?2月9日

关注米宅资产严选！每天研究和调研，找到好资产1小城市鹤岗化，正在以超乎想象的速度快进。黑龙江双鸭山、辽宁铁岭、辽宁阜新、宁夏石嘴山、甘肃玉门、甘肃张掖、云南个旧、广西百色……从东北扩散到西北和西南，小城市房子卖成了白菜价。但我万万没想到，现如今，鹤岗化已经蔓延到了富庶的长三角！最近网络热传，安徽省的淮南市，一套房子价格也就四五万，单价不过七八百。我数了一下，在贝壳上，总价10万以内的房子就有54套。这可不是在长三角的犄角旮旯。淮南距离合肥这个新一线城市不足100公里，开车一个来小时就到，可以说是合肥都市圈的重要一员。这个都市圈成员还包括合肥市、六安市、滁州市、芜湖市、马鞍山市、蚌埠市、桐城市（县级市）。安徽行政区划图/来源：高德地图就是这么一个地理位置不赖的城市，硬是无法挡住鹤岗化的来袭。更可怕的是，不仅是长三角，就连先富起来的大湾区，也无法避免小城市的鹤岗化。大湾区城市肇庆，就在广州隔壁，也出现了总价十万以内的二手房。同属广东的韶关市，房子同样白菜价，出现多个单价一千多，总价10万以内的商品房。鹤岗不仅在东北，鹤岗就在每一个身处北上广深的你的身边。2有人肯定会说，这些房子多少有点问题，不然不会这么便宜。此言差矣。我看了贝壳淮南上的那几套房，根本就不是什么职工房、保障房，而是如假包换的普通商品房。这些房子面积也不小，基本都有六七十平。户型不奇葩，甚至很方正。房子甚至很新，有的楼盘还是2014年建成的，至今也不过七八年。比如这套紫金山庄75平的两室一厅，带装修，有家具，户型还算方正，南向，总价只要9万元。周边的配套不光是齐全，而是相当完善。该小区位于所在区淮南市八公山区中心位置，临近区政府和淮南市第二人民医院。附近银行、商超一应俱全，还密集分布着多个公交站。这位置要放在上海，就相当于人民广场；要放在深圳，就相当于深圳市民中心啊！又有人说了，淮南肯定是资源枯竭型城市或者收缩型城市。对不起，都不是。在最新的这两份名单里，我都没有找到淮南的身影。到底是什么原因？我把白菜价校区在地图上标出来发现：它们几乎全部分布在八公山区，淮凤路、大张铁路沿线。这条铁路，最早可以追溯到1949年4月动工的大八铁路（大通到八公山），主要解决八公山新庄孜煤矿运力不足问题。这个煤矿，据说是当时的华东第一大矿。此后，华东的上海、南京等地工业生产用煤，还得多亏这条铁路帮忙。然而几十年后的今天，煤炭去产能成了行业主题。2016年2月，国务院发布《关于煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》，提出要用3到5年时间退出5亿吨产能。煤炭行业去产能热潮就此拉开。1年后，安徽省发布《关于做好2017年安徽省煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展工作的实施意见》，提出当年要关闭矿井4对，退出产能705万吨/年。新庄孜煤矿首当其冲。当时下的命令是，8月停产，11月彻底退出。一个运行了近70年的煤矿，正式退出历史舞台。知乎网友@一切归于简单描绘了新庄孜矿的现状：随着煤矿的关闭，新庄孜矿再也没有列车拉着煤炭经大张线（淮张线）运出。矿门口周围的饭店、幼儿园等，也人走楼空。图源：知乎@一切归于简单没错，煤矿关闭，人去楼空。未来的八公山，就是如今的玉门。在煤炭去产能的大背景下，淮南这个产煤重地，难免受到牵连。近十年，当地面临较为严重的人口流失。常住人口从六普的333.4万人，减少到七普的303.4万人，流失31万人，流失量高居安徽省第一位。衰退在快速推进。至于淮南为什么没有被列入资源枯竭型城市和收缩型城市，在我看来，当地并没有关闭所有煤矿，近些年仍在探获新的煤矿，产业和工人仍在。3那么，未来全国还有多少鹤岗，多少淮南？我认为，除了几个核心都市圈和强省会城市，其他城市终将鹤岗化。大多数城市既没有北上广深的独特地位，也没有像杭州那样有阿里巴巴的进驻，甚至连像样的自然资源都没有。呼啸而来的复兴号，并没有带来渴求的大城市人才，反而把更多的小镇天才带到了大城市。当京沪两个尖子生在冲刺四万亿年度KPI时，还有一大批城市在千亿门槛挣扎，甚至有的城市，财政支出捉襟见肘。前段时间，鹤岗就宣布财政重组。这个房子白菜价的代言城市，又成为了全中国第一个财政重组的地级市。鹤岗财政困难，难到连公务员都停招了。一个地方没有产业支撑，只能通过卖地获利。但当前些年摧枯拉朽的棚改渐渐落下帷幕，老百姓对住房的需求接近饱和，地也卖不动了。加上去年金融监管，开发商难融资，拿地时躺平。于是，地方政府跟着躺平，这是一个几乎无解的循环。这是未来的常态，也是在中国投资楼市、押注城市必须了解的大前提。参考资料：南方周末：煤炭去产能：寻找看不见的平衡点

关注米宅资产严选！每天研究和调研，找到好资产2021，再见，郑州。2022，你好，郑州。2021年，用一个词概括那就是：艰难中前行。2022年，我也想用一个词概括那就是：大扩张。1为什么？第一，郑州的米字型高铁最后一撇，河南段预计2022年通车！米字型高铁是郑州对外输出的关键之一，也是郑州崛起中不可或缺的因素。根据郑州发布11月份的新闻，郑济高铁郑州与濮阳段，已经进入全面静态验收阶段，河南段的米字型高铁将会率先完成，2022年上半年会正式开通运营。我们来看郑济高铁的具体信息。新建、改（扩）建车站7个，其中郑州东站为既有车站，改扩建既有新乡东站，新增平原新区、卫辉南、滑县浚县、内黄、濮阳东5个车站。扩建的地方连接了新乡，濮阳，省内城市之间联系更加紧密，并且也为郑州的城市扩张打下基础。建成以后，濮阳也会在郑州的一小时经济圈。在发稿之前，看到一则消息：12月27日，郑州都市圈由最初的1+4，也就是郑州，开封，许昌，焦作，新乡这个圈层。变成了1+8，在原先的基础上洛阳，平顶山，漯河，济源加入郑州都市圈俱乐部。图片来源：珂尔每个人的定位也是相当明确：郑州为引领，郑开同城化，郑许一体化为支撑，也就是郑州，许昌，开封为核心。洛阳是副中心，形成都市圈西部版块，新乡，焦作，漯河等是新兴增长中心。从原先的都市圈变成大都市圈，也是郑州软性扩容的一种表现。城市内部链接是地铁，而城市与城市之间就是城际。目前郑开城际轨道交通已经开通。郑许城际正在如火如荼的建设中。虽然此次都市圈没有濮阳，但是郑济高铁的修建也加强了新乡与濮阳的联系，一小时都市圈也在形成中。现在打造的“轨道上的中原城市群”正在逐步实现中，而全省高铁规划也将会在2025年通车里程突破3千公里，高铁将会迈入新的征程。2022年高铁会是大爆发的一年!2第二，第二绕城高速如火如荼的建设。2020年郑州进入了四环时代，四环的通车，让我们看到了郑州框架的的进一步拉大。我们都知道环线的建立，不止是缩短我们的心理距离，提高效率。他更深层次的意义在于是资源和财富的集聚。就拿房地产来说，三环的土地是200平方公里，四环的土地面积又可以增加1倍。近些年我们来看代表基建的地铁，除了三环外，也开始在四环修建，最典型的就是常西湖，惠济区。然而，第二绕城高速，又给郑州画了一圈儿。起点位于新乡市原阳境兰原高速，终点位于郑州市中牟境连霍高速，具体可以看图：我们可以看，这个绕城经过的地方，新郑，中牟，新乡，荥阳，把郑州的远郊连接起来了。郑州主城对外框架进一步拉大。论郑州城区面积来说，郑州在二线城市中是非常少的。市区面积是1071平方公里，长沙2196平方公里，在中国50个主要城市市区面积中，郑州倒数第二。而在城市扩容上，长春，济南等这些城市都已经行动，但是郑州虽然有规划，但是目前也没有行动。撤县划区对外扩张是郑州一定要做的事情，新郑，荥阳，中牟是第一步。郑州第二绕城高速的修建，对这些地方是非常利好的。就比如说成都的第二绕城高速，龙泉驿、青白江、双流、金堂、广汉、简阳1小时都能跑完！加强了彼此之前的联系，也缓解了交通压力。32020年是郑州地铁爆发的元年！2020年12月份，郑州地铁3号线，4号线通车，这一天真的是具有标志性意义的一天。因为郑州集齐了5条线路，地铁主框架已经完成。接下来就是连接主城与近郊的地铁线路。可以看下郑州地铁第三批次的规划：地铁3号线二期需要3年建成；6号线一期需要6年时间建成；7/8号线需要5年时间建成；10/12号线需要4年时间建成；14号线一期需要3年时间建成。从图中可以看出，除了7/8号线是完全横穿主城之外，其他线路都是主城的近郊辅助线路。2020年，郑州主城的价值得到进一步的巩固，因为大部分的地铁都是在主城修建。然而，2022年四环外地铁开通的元年！我们可以看2022年即将开通的地铁分布图：图片来源：郑州发声地铁10号线，地铁6号线一期西段，地铁3号线二期，城郊线二期，郑许线5条线路会通车。这些线路主要分布在港区，荥阳还有滨河国际新城，2022年这些地方会受益。地铁一通，总会带来振奋的精神。区域能够受益的楼盘如下地铁6号线：万科新田湖与城，远洋沁园，东原阅境，中丞时代天境，永威西郡，中博城，佳田未来城，龙湖雅宝天钜，敏捷江山誉；地铁10号线：清华大溪地，金地西湖春晓，中原华侨城，保利心语；地铁3号线二期：金辉滨河云著，电建泷悦华庭，金地滨河风华；地铁17号线：和昌盛世城邦，其他楼盘不多。这些楼盘可以喜迎2022年，郑州远郊+近郊区域明年可以支棱一下了。要论地铁玩的最溜的城市，非南京莫属了。南京目前的房价结构，跟地铁规划有很大的关系。南京的地铁大都是放射性的，拉大主城的框架，几十公里外的远郊与主城联系紧密。于是我们看到了这样的房价结构，在主城能看到2-3万的房子，在远郊也能看到。比如燕子矶，仙林洞这些地方，30公里外的房价跟主城房价差不多。所以整个城市房价相对扁平化，地铁功不可没！郑州虽然比不上南京，但是2022年远郊会有所改善。4其实郑州的大扩张对郑州是显而易见的:第一个是河南的C位再次巩固，并且也起到了帮扶作用。第二是在武汉，长沙等这些中部城市竞争中会更加的突出。第三是对房地产来说，随着虹吸效应的增强，人口，产业会得到改善，未来基本面不会太差。第四至于地铁的修建也是硬实力的一种象征，为城市的扩容做好准备，加强联系。2021年对于郑州来说有太多的想说，不管是槽点还是优点，这都是我们经历过的事情。郑州在发展和扩容中总会存在阵痛，但是最后只想说：2022年，请对郑州保持期待，保持热爱！最后，祝大家元旦快乐，看完稿子想唠唠的，留言区走起，我陪你！欢迎关注米宅资产严选！

2020年的疫情，让武汉经济遭遇了改革开放以来的最大冲击，当年GDP同比下降4.7%，被杭州反超。同时，由于疫情影响，武汉还在第七次人口普查中丢掉了中部第一人口大城之位，罕见被郑州超越。

关注米宅资产严选！每天研究和调研，找到好资产楼市调控头号“优等生”长沙，人设崩了！过去一年，长沙的房价表现，颠覆了我的印象。定睛一看，新房价格环比已经连涨12个月。据媒体报道，长沙目前已经有楼盘突破限价，总价高达960万，不输广州一套豪宅。开弓没有回头箭。事实上，长沙对土地财政的依赖度超过想象，去年卖地收入595亿元，创近十年新高。难道放眼中国，真的没有一座城市压得住高房价？1一年来，长沙的新房价格压根就没跌过。国家统计局70城数据，从去年12月到今年11月，长沙新房价格环比都在涨。最高环比涨幅近1.4%，最低0.2%。能和长沙一样保持涨势的，也就只有北京、上海、西安、银川和三亚。长沙新房环比连续12个月上涨/数据来源：中国房价行情网如果排除零星几个月的下跌，长沙新房价格环比已经涨了三五年。别的城市，包括深圳、东莞、杭州、合肥，即使楼市大热，涨跌都正常，但长沙几乎是一直涨。积累的涨势开始质变了。还是国家统计局数据，去年12月长沙新房价格环比2015年同期涨了53.7%，和杭州（54.1%）、深圳（57.4%）打成了平手。而且一半的涨幅，在70城里算靠前的了。12月初，长沙河西某楼盘开盘，单价2.36万起，突破了2万的限价，总价最高960万元，可以在广州买套豪宅了。二手房方面，长沙只是均价低，个别楼盘的单价也很高。11月，当地二手房均价1.14万元/㎡（中国房价行情网数据），在全国300多个城市里排第64位。环比、同比涨幅分别为0.88%和0.08%，几乎没涨。但少数小区的单价高得吓人。八方小区，离市政府、长沙市实验小学和长郡双语实验中学等名校近，典型的二线城市香饽饽，去年一套法拍房的单价，已经去到3万8，总成交价超过500万元。这还是在长沙强调控的政策背景下。如此高的单价，都能在广州当红炸子鸡黄埔香雪板块买套新房了。长沙高端改善板块——梅溪湖，二手房也要两万多三万，总价三五百万甚至千万。其实在当地想买套好一点的房子，并不便宜。梅溪湖南岸板块二手房价格/来源：链家网2为什么长沙的新房和二手房价格走势差距这么大？深挖之后我发现了长沙更多的秘密。长沙新房属于政府限价。此前，长沙明文规定，新房价格由成本+利润+税金构成，平均利润率为6%～8%。成本里最大的一块是地价。这几年，长沙的地价一直稳涨，楼面均价从最开始的两千多涨到如今的四千多。今年上半年楼面价环比涨幅较大，原因应该是第一次土拍太激烈。当时33宗地，熔断和溢价成交的有14宗，占了近一半。和冷冷清清的第三次土拍相比，热闹多了。来源：克而瑞地价稳涨，新房限价也是。我算了一下，长沙下列热门板块2018-2021年的最高限价增幅，分别为15.07%、5.67%、2.54%、2.32%。除去第一年（样本较少结果可能偏差），其他三年的平均增幅都较低，所以新房价格涨得稳。2017-2021年10月长沙部分板块最高限价变化趋势/数据来源：克而瑞加上长沙新房供需关系拿捏得相当好，2017年至今几乎都是供不应求，势必会导致房价随着紧张的供需有所抬高，但不会突破限价。来源：克而瑞此外，从产品角度而言，长沙新房正从刚需盘为主转为开拓改善市场，这也会抬高房价，刷新限价。2017年到2019年，长沙可以说没有高端盘。2017年更惨，只有刚需盘，连中端盘也没有。来源：克而瑞克而瑞统计：2017年首开限价由于整体限价在万元以下，市场仅支持打造刚需项目，中高端处于空白状态；随后在限价逐渐突破10000、12000元/㎡之后，2018-2019年开启中端限价市场；2020-2021年限价突破14000元/㎡以来，高端限价项目开始落座长沙，开始针对各类人群按需分配。以前的户型，讲究面积充分利用；现在的户型，开始有了200平以上的大平层。刚需有刚需盘，中端改善有中端盘，有钱的主还有高端盘。经过5年的演进，长沙的新房产品更加多元化，体系更加完善。3不过，新房限价只能决定房价的上限，无法决定下限。同为中部明星城市的郑州，新房不涨反跌。国家统计局数据，今年以来，郑州新房环比从8月起四连跌，跌幅分别为0.1%、0.3%、0.5%、0.6%，有逐渐扩大的趋势。甚至从去年开始，郑州多次提到限跌，希望通过有形之手防止价格下探。郑州和长沙有诸多相似之处：同为千万人口城市、万亿GDP成员，甚至在楼市调控方面，两地都通过大量供地压住房价。结果，郑州新房价格在跌，楼市调控学习委员房价却在涨。主要原因是，郑州的供给无法及时消化，长沙基本都能被消化完。这些年，郑州新房供应量在2000-2500万㎡左右，需求量基本在1500万㎡，供给远远大于需求。长沙相差不远。来源：克而瑞我分析，原因有两个。一个是长沙人民的财力远大于郑州，且房价比郑州低，买房更干脆。搜狐城市统计，去年，长沙城镇居民人均可支配收入5.8万元，排在全国19位，和东莞、佛山接近。郑州要靠后很多，只有4.3万元，排在全国38位。况且，长沙的限购限售措施比郑州更严。例如长沙5年限售，郑州3年限购，前者放盘量自然比后者少。加上更低的新房价格与周边二手房形成倒挂，倒逼购房者购买新房，从而提高新房销量。长沙的二手房存量少得出奇，贝壳上只有3.5万套。郑州，有6.8万套，和长沙人口接近的青岛、哈尔滨，也有7.2万套、9.8万套。4二手房供应量人为控制，加上新房价格倒挂，长沙人扎堆买新房，二手房市场就不太热，价格也很难起来。所以，中国房价行情网上，长沙二手房价格几乎没有涨。正因为如此，长沙楼市也出了很多的奇葩现象：扎堆买新房，高品质楼盘更是抢手。今年5月，长沙有名的高端改善板块滨江某盘，就出现坐轮椅抢房的“盛景”：只见多名坐着轮椅的老人，正在售楼处等待摇号。据说那一次，最年轻的购房者70岁。

关注米宅资产严选！每天研究和调研，找到好资产不用想，这又是一篇招骂的文章。毫无疑问，这篇文章会砸掉大部分环京中介们的饭碗。抱歉，得罪你们，实非我本意。我只不过是，想讲一点儿真话而已。去年，我曾写过一篇《京津冀一小时通勤圈，房价跌至5000元》的文章，结果被骂得很惨，今年，我决定再来一篇。1看完这个标题，估计大多数人都会感到不可思议：什么？环京5000元？骗鬼呢吧，我老家那个十八线小县城房价都六七千了，你在这儿跟我说环京5000？真是站着说话不腰疼。环京再怎么样，毕竟人家也是紧挨着大北京的，有那么不堪吗？别急，还是先来看一下环京的现状再说吧。所谓“环京”，一般意义上指的就是：沿“大七环”分布的十三县市。看下图：分别为：北三县（三河、大厂、香河）、廊坊、固安、永清、涿州、涞水、涿鹿、张家口、崇礼、丰宁、承德。理论上，这十三个县（市），距离北京都不远。可，单单看这种“领土”层面的距离，一点意义都没有。就拿涿州和固安来说，这俩地离北京都老近了，只有几公里：涿州的东仙坡镇到房山琉璃河，直线距离只有2公里，固安某动物城，到大兴榆垡镇，直线距离也是2公里。但，涿州能实现到北京的通勤吗？答案是：不能！别说是涿州了，房山自己的很多区域通勤都困难，更何况还隔着进京检查站的涿州呢。离涿州比较近的房山琉璃河，房价只有一万出头。房山一万，你说涿州应该多少？就拿涿州最有价值的高铁板块来来说，17、18年那会儿，新盘卖1.6-2万，如今变成二手入市，价格普遍只有9000-10000，而且基本上都是有价无市。鸿坤理想湾，当年卖过1.8-2.2万的价格，如今二手房挂牌均价1万，注意，这还只是挂牌价。某壳平台上，这个小区挂牌数量多达660套，卖房时将会是怎样一种景象，自己脑补吧。2固安，现在在售新盘（住宅）价格8000-1.2万，二手有价无市；永清，在售新盘（住宅）价格在5000-8000，二手无人问津。上个月，一位读者说他着急脱手永清的房子，总价挂55万，折合单价4800，挂了两个月，没有一个看房的客户。4800这个价格，已经是2014年的水平了。一套50多平的一居室，总价只有20多万。还真是应了马云那句话——房价如葱。出现这种情况的，不仅仅是永清，涞水、怀来，皆是如此。别说是涞水怀来这种鸟不拉屎的地方了，就连基本能实现到北京通勤的香河，目前也是差不多的境遇：香河在售住宅新盘，单价在7000-1.2万。是不是觉得还可以？如果你这么想就错了，去看看香河的二手房，你就会发现：这丫的根本就是有价无市。不管你挂七八千也好，一万也罢，关键是，根本就卖不出去。因为这里就是一个纯粹的新房市场。现在，整个北三县，哦不，整个环京，除了燕郊和廊坊市有比较成熟的二手市场外，其他地方基本就是纯粹的新房市场，你如果想卖二手房，对不起，很难。想要快速脱手，只有不断降价。甚至有些地方，你降价也卖不出去，比如前段时间文章中提到的下花园。3北京，不似上海和深圳，她的周边都是一群穷亲戚。环京，最大的价值只有一个——睡城。谁到北京上班最方便，谁的客群就大，楼市就能稍微有些支撑。而地铁，在通勤中的价值最大。截止到现在，到北京有地铁规划的，只有燕郊。所以，环京有价值的地方，也仅仅只有燕郊。不要再杠精上线，说什么自驾、高铁之类的。若论高铁，涿州、廊坊市，到北京都方便得很，可房价不还是照样跌成狗？别说是环京了，现在北京自身都难保，近郊很多区域房价哐哐跌。房山、昌平、大兴、门头沟、通州，这几个区的大部分板块，已经将近五年没涨过了。不但没涨，还跌了30%+。未来，北京会有越来越多的板块，房价不足两万。北京尚且如此，那么环京呢？我认为：二手房价5000元，将会是大部分环京区域的宿命。欢迎关注米宅资产严选！

关注米宅资产严选！每天研究和调研，找到好资产1不知道大家有没有发现，郑州主城供地量，正在逐年下降。分享几个数据。2018年，郑州主城实际供地1万多亩。2019年8千多亩，2020年7千多亩，2021年6千多亩。也就是说，从2018到2021年，主城土地供应一直是持续减少的状态。这是2017-2021年郑州主城供地计划及完成情况（亩）。注：数据来源于克而瑞月报我们发现，特别是今年，相比2018年的供地高点更是大幅缩水。土地供应极其重要，会从源头上影响房价走向。试想，如果2013-2015年的土地供应足够多，2016年的郑州房价也绝对不会那么疯狂。因为，短期决定房价的是政策和炒作，但中长期，一定是土地和供求关系。如果，近几年住宅供地持续收紧，一旦未来市场需求得不到满足，就会出现房价上涨的可能。郑州土地供应正在肉眼可见的收缩，郑州正在告别天量供地！2各区的住宅存量也开始急剧分化，有的爆表，有的收缩。下面这张图片，就是郑州各区的住宅用地存量情况。注：图片来源于乐居财经通过这张图片，我们发现几个特别有意思的关键点。第一，全市住宅用地存量的重头在高新、惠济和中原。这对于高新区的供应重地双湖科技城，中原区的供应重地常西湖和中原新城的房价涨幅来说，一定会是潜在的风险。而，这个风险现在已经显示出来了。常西湖新区的碧桂园、融信、世茂、金科等一众楼盘还正在销售，四环外中原新城还有近万亩的大盘中原华侨城虎视眈眈，后续还有康桥九溪云悦要出来。都是大盘，都是超大供应，直接刚正面。期间碧桂园就不断放出特价房，金科最近也降了2000左右，中原华侨城价格也在下调。在高新区双湖科技城多盘的竞争红海中，有楼盘也跌破了1万，时不时的低价，间歇性的冲击市场。还有惠济北，融创运河源还在销售，招商美景雍瑞园才刚刚开盘，正商家河家后续地块、融创瓏府后续地块已经蓄势待发。当然，港区的超大供应量也不容忽视。区域一旦陷入红海竞争，一旦有持续不断的大体量住宅放出来，这对整个区域的房价上涨是极大的风险因素。第二，二七未销售房屋的土地面积遥遥领先。二七现有住宅用地存量不多，那是不是就意味着供应缩减了，房子稀缺了，房价能涨了？当然不是。二七未销售房屋的土地面积可是把其他城区远远甩在了后面。未销售房屋的土地面积直接决定了未来几年的住宅供应量，二七位居首位，真不算好事儿。可以预见，二七未来几年房价上涨的压力巨大，投资就别碰了。第三，管城、金水、经开未销售房屋的土地面积最少。说明未来这几个城区的住宅存量会变少，短期供应量大，长期供应有限。3先说金水。特别是金水北，已经进入2.0时代。房价已经拔高了一波，全新的住宅供应正继续补上。瀚宇天悦城后续地块、美盛教育港湾后续地块、泰山誉景地块、豫发豫园地块等都会相继出炉。金水北的边界很明确，被连霍高速、京广快速、中州大道、北三环围合，项目清一个少一个。很明显短期供应量大，长期供应有限。杨金和金水北的情况类似，只是杨金尚需至少5年的等待周期。金水老城就更不用说了，本身可开发的住宅地块就不多，靠谱的开发商更是少之又少。目前金水老城出炉的项目中，靠谱的大开发商，万科是一个，嘉里是一个。万科就不多说了，嘉里是港资实力开发商，从全国各地的项目来看，对品质的底线要比大多数追求高周转的开发商强很多。这年头买房，开发商的选择一定是重中之重，除了更安全靠谱，也是未来楼盘品质和物业的保证。万科还没有入市，产品不错，但位置不如嘉里。嘉里雅颂居目前主要在售200㎡大平层，房源不多了，最大的亮点依然是金水老城无敌的心脏位置。金水省府，真正的主城核心，方圆2公里内的优质资源是别的区域不能比的。目前金水老城的更新改造正在如火如荼进行中，城市界面在逐步提升，嘉里建设的综合体包含雅颂居住宅、香格里拉酒店、甲级写字楼和街区商业，一旦落成，将重振紫荆山的辉煌。再看管城。老管城本身新项目就很少，明年入市的航海路电建项目会是一个小热点。至于三环外的管南，不知不觉间市场主力已经转移到南四环。从北到南，碧桂园名门时代城、富田九鼎华府、绿地花语城、正商生态城这几个大盘完结后，大南区将完美接棒到新郑。还有经开。不管是经开老城还是滨河国际新城，可供开发的住宅用地其实都不多了。经开老城北的“福塔三兄弟”收官之后，主力市场将转移到南三环附近。在今年第三波供地计划中，金茂未来府附近还要再出三块地，位置都靠近南三环。滨河国际新城本身区域就不大，被几条高架围合。目前大部分楼盘也已经进入尾声，房源还充足的楼盘不多了。4我们把上面各城区的住宅用地存量做一下梳理的结论就是：1、高新、惠济和中原的外围有潜在红海风险。2、管城、金水、经开未来的供应会越来越少。3、二七未来几年的新增供应压力依旧巨大。趋势已经很明朗。供应稀缺的区域不必等，抓住现在能抓住的机会。供应过剩的区域难免会有一番厮杀，可以再等等。在各城区深度分化的行情下，我们一定要把握三件事。第一，一些房子确实在打折，但不要只为折扣买房。年底开发商的压力都很大，为了回款，大部分都会降价跑量。这个时候，不要冲动，不要跟风，你要加倍小心，有笋必有坑。记住一定要买有价值的好房子，自住和投资都要兼顾，经得起时间考验，把持有周期拉长到5年以上。第二，买错比买贵更苦逼。很多人会纠结房贷利率，楼层户型等等。其实，最关键的是要选对区域，选对楼盘。明确自己的需求，到底是产品第一，还是学校第一，还是通勤第一，不同需求对应不同的楼盘选择。第三，市场下行，你的选择权反而更大。别窝在家不动，提前准备好现金流，制定出自己的买房计划，一定要实地去看房，亲自去看房！欢迎关注米宅资产严选！

这是第二篇城市分析。上次《这11个城市该怎么买？》简单粗暴的分享方式很很合你们的意，这次再来讲别的12个城市。1没有人可以完全绝决的断言未来。但我们只能保持乐观，因为，悲观一定是成事不足败事有余，乐观至少不会太差。虽然，房价何时上涨和上涨多少是不确定的。但，有一些事情是一定的、确定的。1、货币一定是越来越多的。2、纸币一定是越来越贬值的。3、通胀一定是居高不下的。4、好城市房价一定是不会跌的（稳地价稳房价的政策叠加需求）5、地方政府的土地财政一定是甩不掉的（不能既要又要还要）。6、调控已经3年多，很多需求是被压制了的（限购、限贷、限离）。7、对于百姓来说，房子是投资渠道中最安全最忠诚的（硬资产长周期中最安全）。所以，未来是不确定的。但是，这7条是确定的。悲观者永远正确，永远不缺理由和逻辑。但未来，只属于乐观者，因为，这个世界，只会越来越好。下面，每个城市的选筹逻辑，我用一句话说明白，大道至简，言简意赅。21、郑州郑州的发展空间规划已经非常清楚，东强、北静、西美、南动、中优，郑州只有一个就业中心就是郑东CBD，所以，在郑州买房，就在郑东CBD周边5公里以内选择即可，遵循这一条，就不会错。2、西安西安规划的是三个发展主轴，但你只需关注这个和就业相关的科技创新引领轴，其它两个轴不重要，西安和郑州很像，郑州的CBD在东边，西安的CBD在西南，郑州在大西边也规划了很多东西，西安在大西北也有浐灞大规划，但西安的逻辑也很清楚，西安CBD周边5公里，一样的逻辑。3、合肥合肥目前是放弃了北、东、东北，分两个主方向在发展，向西是以高科技为主轴的高新，向南是以金融、总部中心为主轴的滨湖。高新如果能成为杭州的未来科技城当然是大有可为，但合肥不是杭州，科大也不是阿里，在合肥我只推荐从政务区向南到滨湖的发展主轴，在这个主轴上找房子即可，或二手，或新房，但不要太远，以有无租金为衡量标准。4、成都成都现在也基本上是放弃了西北、北、东北、正西，以两个主方向发展，向南的天府新区，向东南的新机场，然而机场本质上不是啥就业，也不是啥利好，建议只关注向南的主轴，也就是一句话，以金融城为中心，周边5公里。5、重庆重庆的发展，从以前的一路向北、东进西拓，变成了现在的两江四岸，重庆的选筹，万不可翻山，所以大学城和茶园不可碰，但城市向北的趋势不变。在重庆选筹，亦可以用一句，观音桥周边5公里。南不过马巴南，北不过新牌坊，东西不跨江。6、杭州杭州的选筹，和上面几个城市均不一样，杭州的发展主轴是沿江的东西发展主轴，横跨近100公里，东边的大江东、西边的未来科技城，都可以关注。只有一个逻辑：有没有限价红利？要不要摇号？中签率高不高？，没有限价倒挂的不要，不用摇号的不要，中签率太高的不要。7、长沙长沙也是一个变态的城市，没有发展主轴，如果有，可能就是沿湘江主轴吧，长沙也很像重庆，有中心却也很像没有中心，长沙也是我见过的城市中并没有发生中心转移的城市。所以，长沙的选筹也和上面不一样：限价倒挂是第一条件，倒挂越大越关注，然后是区域，滨江新城和五一广场核心主城为第一选择，梅溪湖和武广新城为第二选择，其它的，可以不看。8、广州用“产业沿江向东、规划向南跳跃”这12个字去理解广州是比较正确的，从珠江新城、琶洲总部基地、金融城、鱼珠CBD等一路向东，沿珠江一路向东，这是广州的就业中心。规划中是跳过番禺握手南沙，南沙定位于副中心，但南沙规划太大了，广州选筹这样看：沿江两岸3公里范围内为上策。9、深圳地铁是研读深圳最重要的利器，把深圳板块展现的无比透彻，深圳是一个纯粹的二手房市场，所以，深圳的选筹按说是很简单，价格都是透明的，价格就是价值的体现，按自己的预算和钱包下菜就是了。但每一年的情况还是略有不同，因为，深圳的板块是轮动的，2019年的重点在宝中、碧海、深圳湾，2020年的现在，重点到了板田、龙华这一带。如果说选筹，深圳的板块轮动就是底层逻辑。10、苏州苏州也只有一个就业中心就是工业园区，所以，领涨的也是这里，苏州的天花板和龙头也是这里，苏州房价的逻辑也是这里。苏州的逻辑就是两句话：一是人才优先购房的限价红利，二是只看工业园区周边5公里，比如青剑湖，但相城、科技城以及南部的太湖板块，都是不建议的。11、南京南京也是一个玩的666的城市，一条地铁拉出去20公里，房价就是3万，所以，南京是遍地修地铁、一圈是新城、一圈都是3万，南京选筹的逻辑是政治逻辑，比如燕子矶虽然离主城最近但是区政府在拉动，这就不行，要市政府或省政府推动的3万才是有价值的3万。所以，南京的逻辑就是：要不主城，要不就是政治地位更高的江北核心区、紫东新城、南部新城都是3万，当然河西新城的限价房肯定没问题。12、珠海珠海的价值不是珠海本身，珠海的价值是深圳、香港、澳门。所以，珠海的价值板块是东边沿海的一条线，珠海的价值是和深圳、香港、澳门的通达和联动，西江就是珠海的胡唤雍线，西江以西是不碰的，只关注西江以东的区域，具体看价格下菜即可，避开城市的天花板区域和最贵区域即可。大道至简，谨遵常识，共勉。欢迎关注米宅资产严选！

关注米宅资产严选！每天研究和调研，找到好资产今年7月，教育部等八部门联合发布了《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的通知》，规定两年内一批民办将转公办或停止办学！随着改革号角的响起，西安“公参民”的大幕正在拉开，一大批学校陆续迎来更名潮，随着民校扎堆改名，名校师资撤回，名校办民校恐将成为历史，而你买的学区房，还香吗？1民转公政策要求下，西安一大批学校必然会出现改名、转制、停办等一系列变动。这不，西安又一所学校迎来了更名。最近，有网友在领导留言板咨询西安交大航天学校是否民转公？12月9日，其问题得到官方正式回复，我们从中了解到，这所学校已变更为西安航天菁英学校。不仅如此，据多方信息汇总，截止12月13日，西安已有多所民办学校完成更名任务。值得一提的是，本次更名，西交大、陕师大将不再出现在民办学校冠名中，且目前只有西安外国语学校明确民转公。其余浐灞生态区4所名校拥有公参民性质，借用大学品牌，未来学校属性待定，但毫无疑问的是，大学冠名分校恐将被收回。更重要的是，作为民办学校聚集的西安高新区，目前还没有新消息传来。要知道，西安高新一小、西安高新二小、西安高新国际学校、西安高新三小、西安高新四小、西安高新一小东校区、西安高新第一中学初中校区、西安高新逸翠园初级中学、西安高新一中东校区等都是属于民校特质。而在“民转公”的要求下，这些学校势必会迎来更名、转制等变动。事实上，早在2021年3月，西安交通大学附属小学南校区，就已更名为雁塔雁南小学，西安交大二附中南校区学校更名为西安雁南中学，并挂牌。同年九月，该校便用新校名进行招生。不仅如此，陕师大在咸阳的几所学校也都完成了更名要求，陕师大丝路花城学校更名为秦都区丝路花城学校，陕师大林凯城小学更名为秦都林凯城小学，西工大启迪中学改名为咸阳启迪中学，陕西科技大学强华学校更名为咸阳强华学校。而针对公参民改革，我整理了西安各区最新进展，我们一起来看看：可以看出，“公参民”学校真的正在退出历史舞台。22022年，是义务教育的关键一年，“公参民”改革必然是大势所趋。今年8月，教育部等九部门印发通知，就规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校进行部署。9月，陕西省人民政府网站发布《陕西省人民政府2020年履行教育职责情况自查自评报告》，其中透露：陕西开展“公参民”学校专项治理，力争到2022年底基本消除“公参民”办学模式，2023年底彻底整改到位。可以看出，随着官方发声，各民办学校纷纷开始贯彻措施整改，公民脱钩已势在必行，在接下来两年内，西安或将发生最剧烈的“民办教育大地震”。而在理顺“公参民”学校体制机制方面，《通知》中提到：由公办学校与其他社会组织、个人合作举办的“公参民”学校，办学条件符合“六独立”要求（即独立法人资格、校园校舍及设备、专任教师队伍、财会核算、招生、毕业证发放），可继续办民办学校。办学条件不符合“六独立”要求，但限期可整改到位的，也可继续办民办学校。因此，按照《通知》规定，公办学校可继续合作举办民办学校，前提是符合“六独立”要求，而民办学校不得使用公办学校校名或校名简称，且公办学校应在履行财务清算等程序后，逐步退出。这份文件的出台，无疑将对中国民办义务阶段学校产生深远的影响，受此通知影响，全国各地民办学校便开启了更名、改制之路。普天之下，莫非王土，西安自然也不例外。3民校更名，对学校而言是一把“双刃剑”。对于办学历史悠久，已形成自身口碑和特色的民办学校而言，可以趁机卸下公办的牌子，让民办学校民办学校名正言顺，接下来可完全按民校模式运作，具有更大空间和办学灵活性等优势。对于部分实力欠缺的名校而言，则有可能失去公办招牌带来的“流量”，伴随着附着在公办学校名称上的光环褪去，或会影响接下来的办学质量以及生源吸引力。而有房一族，最为关心的还是学区/位房，没有了

上周去了一趟西安，那么今天我们来聊聊西安。说起西安，我们第一眼想到的就是十三朝古都，尤其是作为封建王朝巅峰的汉唐，长安作为首都，是当时毫无争议的国际第一城。但是兴衰无常，作为国际第一城的长安，在安史之乱之后逐渐走向衰落，尤其是唐朝灭亡之后彻底出局，此后1000多年中一蹶不振，再也难以恢复往日的繁华与地位。这一点，跟国内很多古都一样，洛阳、开封就不用说了，一不是省会，二河南并非强省。剩下的古都之中，北京是首都，南京、杭州则崛起为新一线新贵。除了西安事变，以及秘密隐藏的兵工厂，还能在历史的尘埃中泛起了一点的涟漪，西安在近千年的历史中蒙尘。西安在过去的20年中彻底翻身，打了一场极为漂亮的翻身仗，从之前又土又旧的废都，一跃而成为全国瞩目的城市。在崛起的过程中，西安打了三场漂亮的翻身仗，甚至可以称之为西安的立城之战，最终实现了逆袭。第一个是曲江的打造。树立了西安的第一个IP，进行了文化输出，并且打造了西安第一个富人区。第二个是高新区的成功。这一点，成为了西安作为城市最坚实的基础，也成为吸引阿里、京东的跳板。第三个则是每年数十万人才的落户。不仅在数量上，更再质量上，完成了西安作为大城的基石。曲江，成为西安在全国树立的第一个IP。曲江模式的成功，是西安发展的第一个尝试，也正是在迈出了第一步之后，西安实现了彻底的崛起，启动了文化+旅游+豪宅+产业并行发展的路子。当我们去评价曲江模式成功的时候，特别容易陷入“因为成功-所以成功”的模式，向前推导的时候，也会理所当然的认为，曲江的成功是理所当然的。但是曲江的发展，绝非易事。一是起点非常低。二是政府根本没钱发展。三是地价非常便宜。四是根本没有路子可循。2002年之前，曲江最大的名头，是曾经做过汉唐两代的皇家园林，拥有非常丰富的历史文化资源和土地资源，但是20年前这里却无人问津。更尴尬的是，在2003年，当段先念找到地产商的朋友，提出只要30万一亩，这样政府就有钱发奖金了，但是对方却拒绝了：20万一亩，可以考虑。曲江模式的成功，完全是赶鸭子上架，段先念就从历史文化入手，找到了一种纯新的城市运营思路，不再是很低级的房地产开发思路，一下子盘活了。2003年12月31日，大雁塔北广场，开放当天洪水般涌入了10万人。据说，段先念留下了眼泪。跟随着游客涌入的，还有大量的房地产开发商。开园前3天，段先念就宣布曲江新区的土地，每亩在原有基础上一律加价50万元。2003年，曲江每亩单价30万-50万一亩。2009年，曲江每亩单价300万-600万一亩。6年间，增值了10多倍。高新，成为西安在全国树立的第二个IP。西安原来的产业是比较落后的。城东是纺织城，城北是农业，城南是大学城，城西是电工城，原来这些产业还是比较先进的，但是随着时间的推移，西安赖以成功的制造业，越来越跟不上时代的步伐。也正是在这样的时代之下，西安在2010年前后开始正式打造高新，期待成为西安的第二张名片，也就是我们所说的高科实力，西安至少在10年前已经付诸实践，并且得到了最大程度的发展。当初想要引进三星多难啊。要知道，十几年前的三星，那可是能干翻苹果的机皇，当年的三星高端系统，动辄都是5000+的高端机，小米才多少钱？华为手机还没崛起，三星才是全球手机的大哥大。当年的西安引进三星，就像郑州引进富士康一样，就像合肥引进中科大一样，都是极难的选择，都是最难的。但是即使这样，三星依旧在很多城市进行了选择。西安领导都非常焦急，不过幸好，西安最后还是赢得了三星的青睐，三星落户工厂。三星是在2013年于西安高新建厂，同时这也是那个时候，三星在海外投资规模最大的项目，以及改革开放以来国内电信行业最大外商投资项目。也是在三星落户高新几年后，高新区成为了西安崛起速度最快的片区，产业+富人区+产值+教育，成为了西安崛起速度最快的片区，也是西安房价最贵的片区。举个例子：西安高新区今年的产值是2400亿，占比西安总GDP将近4分之一，所在比重非常大。抢人大战，成为西安在全国树立的第三个IP。西安最终为全国人民所知，来自于抢人大战。西安在2017年开始的抢人大战，应该是这一轮抢人大战中，风头最盛的一个。深圳、杭州、西安，应该是这一轮抢人大战中，崛起速度最快的城市，也是受益最大的城市。而西安这一波之所以能够吸引最大的人群，最核心的原因，就是西安释放了最大的诚意，来了就是西安人，来了西安就能就业，来了西安就能买房，来了西安就能得到全国最好的高等教育之一。这是西安得天独厚的优势。很多人都在说西安这一轮之所以抢人这么多，最核心的原因就是门槛太低，真实的原因是这样吗？如果真是这样的话，那就真的把西安给想简单了。如果你作为准备找一个城市落户的新人，全国这么多的城市中，想要找一个落户的城市，仅仅是因为门槛低，就会直接落户？怎么可能！最核心的原因根本不是门槛低。而是因为产业好、城市有历史底蕴、房价偏低、环境很好、高等教育非常强，是因为这么底层原因成就了西安，顺便在落户门槛低的时候，锦上添花罢了。如今的西安市场，万人摇！一个数据告诉你：1074套房子，将近4万人登记；68套房子，超过9000人登记；395套房子，超过4000人登记；376套房子，超过3900人登记；98套房子，超过4000人登记；……简直恐怖，但是这就是西安真实的市场。那么如今的西安，哪里最值得买？当下该怎么买选？1、简单来说就是：倒挂优先，且打新＞二手。但是要注意是20%以内倒挂的都是伪倒挂，在不好的区域低于30%很可能也都是伪倒挂！2、高新、曲江依旧是第一，西安大力发展曲江、高新，是对外的第一名片；且是当下最大倒挂区域。目前各个片区的房价差距在逐渐缩小，软件新城CID2万多，曲江也是2万多，沣东沣西也是2万多。3、主城、航空城、沣东、经开是第三梯队。价格不高，大部分都在2万以下，有地铁，有商业，有配套，有学区，买就是了，绝对不会掉坑里。4、总之：南比北好、西比东好；东不出三环、西&北不出绕城，南不偏离绕城太远

谨遵承诺，这是一篇城市分析。什么是笨？笨，就是面对不同的环境和问题，总是用一套方法，还总期待得到不一样的结果。我们在工作中，身边处处都有这样的人，在买房中，也有太多这样的笨人。笨人不管是在2015年，还是在2018年，还是在2021年，都是用一个方法和视角来看这个世界，用一个在三四年前看过的一篇文章来指导现在，还动不动的质问你，你不是这样说的吗？而，聪明人该如何把握买房节奏和选筹方法论？1、在市场高涨时关注板块轮动，可关注郊区，三线，老破小。2、在市场平稳时关注次新，二线。3、在市场萧条时关注主城、核心、一线、强二线。现在是什么时期？可以肯定的是，萧条期。所以，我们要怎么做？1、回归主城，放弃郊区。2、回归核心，放弃新区。3、回归一二线，放弃三四线（长三角珠三角的群另论）。4、回归基本面，放弃大概念。而这，其实就是所有城市目前选筹的底层逻辑。所谓，大道至简，就是如此，没有那么高深，也没有那么多玄乎。今天来说说这几个城市，如果你明白了上面的道理，下面的城市分析，我说的统统是废话。1天津天津的两个网红区域是要放弃了，一个是海教园，随着海教园供应量逐步增加，之前独有的学区政策面临崩盘，这是最大的风险而滨海新区处在一个非常尴尬的存在，规划太大，土地太多，重点变来变去，小散就不要去瞎掺和了，局部不错的几个小区域进去是新加坡出来就是大乡村，小散也不要去碰了。天津置业很简单，有钱上三区，中产下三区，刚需环城四区（地铁叠加距离、学区）。而对于外地人冲着高考优势来投资的话，避开主城六区的高房价（和平最高的已经8万），环城2万左右的房产，可能是比较好的选择，可进可退。环城四区，西青>=津南>=北辰>东丽，2万的房价，重点关注西青精武镇（近南开）和北辰宜兴埠（双地铁、三环内）。为何？西青是NB的南开区的外溢，津南是次NB的河西区的外溢。这里的2万，可能是高考资源叠加房产投资的优选，控制总价，永远是投资的核关键。我说的是外地人，基于高考移民之下的投资选择。下图的轨道交通图，告诉你为什么只关注天津主城六区和主城第一外溢区。要的是天津高考名额，你要的不是天津的学区房，这要分清楚。2青岛青岛和重庆一样，因地形影响，不得不成为一个多中心的城市。青岛的发展主轴，是两个。1、一个是现实中的东海岸跨海握手西海岸。2、沿海湾一路滨海发展（东海岸、城阳、红岛、高新、胶州、黄岛、西海岸）。哪个靠谱？答案是1，2肯定是不靠谱的，也顺带着诞生了一堆坑。青岛也是在一圈划了太多的新区，但无一例外，大多都是坑。即墨、胶州肯定是不要碰的，即墨创智新区、上合新区、空港新区是青岛三大坑。从地铁规划图是可以看出，两个红圈标注是，是相对安全的，

关注米宅资产严选！每天研究和调研，找到好资产粉丝里面，只要说房价有回调，有两个城市的人就跳出来说没跌，没跌，很坚挺。这两个城市，就是成都和杭州。最近听到一个关于杭州楼市的消息，竟然是新房限价上涨。一石激起千层浪，因为房事，杭州购房者都emo了！但我倒觉得这次限价上涨对于刚需来说并不是一个坏事情。1先看看杭州的限价上涨是怎么一回事。11月20日，在延迟整整一周后，杭州第三次集中土拍终于现庐山真面目了。这一次挂牌仅有35宗地，与之前预告的51宗足足减少了30%（16宗）。我看了一下这16宗地，位置相对不是那么好。其实不仅杭州，南京前天也发公告终止出让15宗地。估计是担心再次出现流拍的现象，会影响市场情绪吧，干脆收起来日后再说，现在市场是一点坏消息都听不得。重点是杭州挂牌的35宗地块里，共有12宗地块上调了新房限价，另外有6个板块新增限价。最高涨幅达2000元/㎡，最高涨幅为7.6%。在我看来，杭州的限价新房早该涨价了！但价格上涨，明明就是提高了购房者的上车门槛，为什么我反而觉得是一件好事情呢？1、提振市场信心，让利给开发商。第二轮拍地的惨状，相信大家依旧历历在目，当时虽然说适逢楼市下行，但各大城市制定的土拍规则的确是太严格了。房企也不是不想拿地，是真的拿不下手。这一轮杭州土拍放宽了房企的准入标准，让更多房企参与进来；同时部分地块还降低了地价，降低溢价率，给房企留足利润空间。为的就是希望一扫二轮土拍的阴霾，杭州哪都可以凉，但是土地市场还是最好不能凉。2、提高新房限价后，更大程度保障房屋质量。在之前，新房限价太狠，还要房企竞品质，房企为了保证自己不亏钱，纷纷从房屋品质做手脚，导致这几年的房屋质量还不如十年前。所以这次杭州提高限价后，直接给房企“明要求”，“定品质”，以后品质差可别拿利润少来说事了。明确建筑本体要求；优化无障碍环境；提高公共配套标准；延长物业保修期限；改善城市功能配套；加强景观风貌管控；严格规划用途管理。房屋品质直接决定房子将来在二手房市场的价格，所以杭州适当提高限价，如果真能换回高品质的新房，这笔帐还是划算的。3、减少一二手房倒挂，消除投机炒房。有市民在杭州问政平台咨询：为什么通过提高限价，而不是降低地价来提高开发商的积极性。杭州住管局的回复则是“要消除一二手房价格倒挂差，抑制投机炒房”！这两年杭州楼市之所以老是上头条，一二手倒挂太多，投资客有利可图，全国各地的投资客都想跑来杭州打新。央视都曝光了西溪公馆公馆超6万人打新事件，一些网红盘比如壹号院动辄倒挂千万以上。更讽刺的是，10月24号龙湖中杭府选房，万万没有想到的是，选房不到一天，就有买到中杭府的业主急着卖房了。卖的是一套231方西边套下叠，而且还说加价100万，即可拿下。杭州新房也是限售的，估计是开发商协助内转，或者延迟网签等其他办法吧。这套房子涨价100万都算良心了，这两天，又有其他中杭府的业主发朋友圈，表示新房诚心出售。关键是这套诚心出售的房源，单价算下来高达7.8万/㎡，而上个月业主买下的时候高层的均价仅需4.6万/㎡，这里相差550万的差价。虽然中杭府比不上西溪公馆，壹号院，但是这种炒房客赤裸裸炒房赚差价的气焰实在是太嚣张的了。前几年流入杭州的人太多，真假刚需有时候真的分不清，辨不明。但凡有资格，大家都想跑来摇号，都希望赚一票走人。最后可能刚需没买到，投资客倒买到了，这对于刚需来说太不公平了。要改变这种做法，最好的办法就是减少一二手房倒挂。或者学习深圳，祭出二手房限价的大杀器，把二手房的价格压下来，减少和新房的倒挂，没有了利润空间，投资客自然就会消失。或者类比广州，新房的价格和二手房价差相差不大，让炒房客无利可图，几乎很少听说过万人打新这种现象。目前看来，杭州更倾向于第二条路，毕竟深圳打压二手房这一下太狠了，杭州是否会出二手房指导价，还不确定。毕竟土地还是要继续卖，地铁也要继续修。提高新房限价是目前相对最稳妥的做法了，虽然目前限价提升不算多，但估计将来也还会继续提高限价。最后，杭州新房现在提高了几百上千的房价，其实对于刚需来说依旧性价比很高。相反劝阻部分炒房客后，还能提高刚需的中签率，又能提高房企的拍地积极性，可谓是一举多得！2提升限价后，杭州的土地市场是逐渐回暖了。那楼市情况呢？用冰火两重天来形容最为贴切。新房因为有限价，依旧火爆。国家统计局的数据中，杭州今年连续10月价格稳步上涨！环比涨0.4%，同比涨幅达到了3.9%。但是二手房却连续7连降。据透明售房网好找房数据，刚刚过去的10月份，杭州市区（不含临安）二手房成交2637套，环比9月份3502套下跌约25%；最近楼市利好消息多，信贷也在逐渐放松，但不是每一座城市都能迎来底部，要具体城市具体分析。杭州二手房什么时候回暖关键取决于信贷。现在杭州的二手房成交依旧非常低迷了，一些学区房跌幅已经超过三成。如果信贷放松，肯定有人会下场捡漏，这些带学位的优质二手房成交就会反弹，市场也会逐渐好转。但是杭州最大的一个风险是二手房限价，这一大招始终没出。所以短时间内，投资杭州二手房是有风险的，因为只要房价涨，就随时可能加码政策。而且随着第三轮土拍顺利进行，就意味着明后两年杭州的新房也有了保障。外地投资客也没法钻漏洞进来了，明年的杭州刚需肯定会优先买新房。杭州不像深圳，深圳其实也只有南山福田几个区新房倒挂是相对严重，其他大部分在一万以内，现在二手房下行，几乎谈不上倒挂，如果不是因为二手房限价，我相信还是很多深圳人愿意买二手房的。但是杭州的倒挂太严重了，除非着急入住的刚需，不然肯定是优先买新房的。最后就是房地产税就像是达摩克利斯剑一样一直悬在杭州楼市的上空。浙江共同富裕的省会城市，市场几乎已经默认了杭州是第一批进行房地产税试点城市。关于房地产税的预测，之前也说了很多了。反正无论如何，对于手握多套房产的人来说肯定是一个大利空，尤其是那些本地拆迁户。话说杭州的本地拆迁户可真不少啊，余杭萧山大把手握十几套房子的，他们除了房产之外，收入并不高，仅靠房租很难和房地产税持平。这些人有可能在悄悄的抛售房产？据透明售房网的数据显示，今年来二手房的挂牌量（不含临安）几乎稳定在10-13万左右，然而在9-10月，一个月内增长了1.7万的挂牌量。不管是调控的原因，还是房地产税的原因，杭州最近的确是迎来了小小抛盘潮。如果价格跌到位，跌超30%以上的优质二手房是可以捡漏的。否则的话刚需还是把更多眼光放在新房吧！欢迎关注米宅资产严选！

关注米宅资产严选！每天研究和调研，找到好资产上一篇关于环京的文章发出之后，很多读者留言问，已经入了环京的坑，该怎么办？这其中令我印象最深的，是一位在环京买了6套房的“富豪”，暂且就用A先生代替吧。A先生是一位程序员，在京从事游戏行业，收入很不错。来京五年，攒够了社保之后，就在公司附近买了一套房子，那时是2014年初。一年之后，他又攒了点儿钱，握着这些现金，不知道该干点什么。他想学别人去炒股，可媳妇坚决不同意，于是只能作罢。2015年底，他看到身边好几个同事都去环京买房了，自己也想尝试一下。在中介的大力推荐之下，他在固安买了一套，单价7000多。买完之后，恰好赶上了2016下半年北京大涨，环京也跟着起飞了。短短几个月，固安已经涨到了2万左右。在这令人血脉喷张走势的刺激之下，他和媳妇决定把家里的闲钱全部拿出来，按揭再买一套，那时已是2017年1月了。由于没有禁得住诱惑，他们入手了永清的两套特价房，折合单价1.8万多。2017年3月，环京陆续开始限购，限购之后，价格就一路下跌。永清的那两套虽然被套了，但好在固安的赚了很多。那时大家普遍还都挺乐观的，觉得迟早有一天会再涨回来。2018年，他又禁不住诱惑，在不限购的张家口下花园入了一套，单价1.3万；2019年在大厂潮白新城买了一套，单价1.8万；2020年8月，去北戴河度假时，又在昌黎买了套度假盘，单价2.3万。6年时间，环京买了6套（暂且把昌黎也算进去吧），总价值1000多万，可以称得上那啥了。但现在，这6套房都怎么样了呢？固安的那套，现在二手房价格在1-1.1万左右，但是不好卖；永清的那两套，现在也已经是二手房了，价格在6000-7000，根本无人问津；下花园的那套，前两个月刚刚交房，中介网站上有挂的，挂牌价在8000-10000，但实际上呢，隔壁差不多同品质的小区挂7000都无人问津；大厂潮白的那套，还没交房，所以无法衡量二手价格，周边二手目前挂牌价在1.5-1.6万左右。昌黎那个，开发商目前还没卖完，但价格从原来的2.3万，降到了2万。这也就是说：他的资产已经缩水了至少50%，原来的1000万，现在连500万都不一定能捞得回来。至于他问的该怎么办，我也不知道。现在割肉止损，放到任何一个人身上，肯定都不舍得。只能说：他当初如果不瞎折腾，会比现在好太多了。我有一个大学同学，山西人，毕业后一直在太原某中学当教师，工资虽不太太高，但胜在稳定。可他偏偏又是个爱折腾的主，前两年看惯了网上宣传的草根创业逆袭的故事，他也想搏一把。2019年，他花了40多万买了一个商铺，靠人脉关系拿下了日本某空凋品牌的代理，同时还搞了个小型的装修公司，一边做家装，一边卖空调。据他所说：第一年，赔了10几万。可他身上有一股不服输的劲儿。“万事开头难”，“第一年哪有不赔的，以后就好了”，他经常这样安慰自己。结果，2020年初，疫情来了。起初是，店里不让开门，后来好不容易熬到疫情稍微缓解了，但生意并未恢复。一个月不开张，是经常性的。2020年，又赔进去了10几万。2021年，他花钱从开发商那里买了一些业主的电话，准备撸起袖子大干一场，却没想到今年房地产走下坡路，连带着下游的空调、家装，都不好干。2021年还有一个月就要结束了，今年又是赔钱的一年。他彻底死心了，想把商铺卖掉，不干了。但最近几天他发现，现在根本没有人买商铺，即便是做实体的，也是以租为主。他当初花40多万买的商铺，又花了2万多装修，如今怕是要砸手里了。折腾几年，不但一分钱没挣，还赔了五六十万进去。不知从何时开始，一切都变得难起来了：做生意越来越难；找工作越来越难；挣钱越来越难；炒股越来越难；买基金越来越难；就连老百姓热衷的买房，都越来越难；前些年，只要抱住了房子，就相当于保住了印钞机。如今，抱住房子，就像抱住了定时炸弹一般。这说法多少有点夸张，可，你仔细回想一下：你家房子有多久没涨过了？我只知道：北京的大部分区域，从2017年3月到现在就没涨过。就算是最近这一波涨了30%的板块，你5年涨个30%，平均下来一年也就五六个点，和贷款利率基本持平。如果再算上其他的持有成本，其实是赔钱的。当然，如果位置、配套好一些的话，每月还能收个租金。位置差、配套差的，基本就歇菜了。所以，以后手里有点钱不要瞎折腾，如果买不起好房子，宁可不买（自住除外，当成消费就好）。躺平，就已经赢了大多数人。真的。也不要想着去创业，开饭店、加盟奶茶店啥的。最会做生意的海底捞都开始收缩了，你还想着去逆势而为？以后，对于大多数普通人来说，活下去的唯一准则是——不折腾！欢迎关注米宅资产严选！

关注米宅资产严选！每天节省2小时，帮你甄选全国价值好文1如题，这大概是除了房价“涨跌”之外，现在大家最关心的问题了。这段时间，咨询楼盘的人很多，问题也很多。比如说——郑州哪些楼盘会贬值？哪些会保值？哪些会增值？郑州现在的行情能不能买房？会不会站岗？滨河能不能买？杨金能不能买？高新区能不能买？……特别是暴雨疫情之后，郑州很多楼盘都绷不住了。新盘特价频出，二手房持续下跌，市场预期减弱，观望情绪越来越浓。那么，现在这个阶段，什么样的房子才更保值抗跌？记住几个要素——稀缺资源、后期物业是小区保值抗跌的重要保障。新学校如果后期成为区域名校也可作为小区保值抗跌的重要保障。地铁修通、双地铁通车也是小区保值抗跌的重要保障。好的区位环境也是重要保障（东区就是例子）。要知道，房子已经进入优胜劣汰的时代，大家可千万不要停留在房子不够住的观念。我们从二手房网站上看到——成都挂牌销售的二手房已经超过13万套；南京最近被爆出二手房库存突破11万套；重庆正在挂牌销售的二手房已经接近17万套；天津二手房挂牌量也不少，也已经超过16万套；……要想对冲风险，一定要买那些有口皆碑、保值抗跌的好房子！那么，现阶段，在郑州，具体到哪些区域和楼盘呢？2拥有更强竞争力的房子，在郑州可以具体关注哪些区域？很明显，郑州的安全范围就是四环内主城区，也是当下保值抗跌最强的区域。四环内主城区之中，下面这几个板块可以重点关注，建议大家收藏一下。郑州终极改善一定首选北龙湖。高铁片区作为改善购房选择，是不用怀疑的。然后是金水区和经开老城，也推荐关注，没有问题。金水区拥有最好的教育、医疗、商业等配套，经开老城紧贴东区，生活配套也不错。那么，以上这些区域哪些楼盘可以重点关注？北龙湖已经进入北岸时代，除了在售的中海云鼎湖居和绿城湖畔雲庐，后续还会有保利、中海、万科等几个新盘出来，可以关注。高铁片区除了海马公园、华润新地块这两个稀缺新房，已经是成熟的二手房市场，具体怎么选，咱们稍后说。金水老城新房可以重点关注一下万科古翠隐秀，产品已经出来了。开发商是优势，不过地块容积率不低，价格也不会低，金水老城地缘改善自住可以考虑。金水北可重点关注康桥天樾九章、瀚宇天悦城、碧桂园云境、万科翠湾中城。注重产品改善可关注康桥，注重配套改善可关注瀚宇，注重低总价可关注碧桂园，惠济小范围地缘改善可关注万科。经开老城可重点关注保利天汇、保利天珺、金茂未来府。天汇的优势在于学校和产品，天珺没什么突出优势，胜在均好性，距离高铁商务区更近，但教育弱于天汇。金茂未来府是老经开的纯新盘，小片区环境一般，但地块指标不错，产品规划小户型毛坯，大户型精装，刚改可重点关注毛坯部分。3除了以上这些新房，高铁片区的二手房也可重点关注，趁着年底可以捡捡漏。具体关注哪几个？围绕着次新房+学校去选择。高铁片区重点二手房分布图，可以收藏！大家最关心的地铁和学校分布图，可以收藏！这里需要注意以下几点：1、以上这些二手房的建筑年代都在2010年以后；2、都是均价在1.8-3万之间的小区，所以建业天筑、瀚海晴宇不在考虑范畴；3、符合以上两条，但仍没有提到的小区，都是一言难尽的类型。首先，均价在2.5万以上的品质型小区有永威东棠、永威翡翠城、海马公园、中豪汇景湾。海马公园，双地铁（3号线和5号线），普惠路小学，景观不错，2.6-2.8万，两房和三房价差较大，一期、二期可重点关注。中豪汇景湾，地铁5号线，心怡路小学，2.6-2.8万，品质不错，可重点关注。永威东棠，绿化好、物业好，纯高层，有学校，3万+。与周边享受同等区位价值的小区相比，单价高出5000，实在不低，不如直接加点钱进阶北龙湖北岸。永威翡翠城，小区环境不错，有学校，2.6-2.7万，临中州大道，周边环境比较杂乱，推荐度一般。其次，均价在2.3-2.5万的小区有奥兰花园、华启金悦府。奥兰花园，小区环境不错，学校也不错，康平路小学，二房2.3-2.4万，三房2.5万左右，价格与价值相匹配，可重点关注。不过问题是，除了80多平的两房，直接就是140平的大三房。华启金悦府，位置靠东，有郑东新区实验学校和101中学，高层2.3-2.5万，临铁路线，推荐度一般。最后，均价2-2.3万的小区有正商东方港湾、鑫苑鑫城、鑫苑世纪东城、新里卢浮公馆、国龙绿城怡园。正商东方港湾，学校不错，康平路小学，有地铁3号线，2.2-2.3万，产品是劣势，但性价比不错，可重点关注。鑫苑鑫城和鑫苑世纪东城，无地铁，蒲公英小学，不如康平路小学。两个小区品质一般，亮点不足，不做推荐。不过有70多平小两房需求的朋友可以看看。新里卢浮公馆，实验学校和101中学，无地铁。一期不临高架，有80多平两房，最小的三房122平，但有两个房本，买房需要两个名额。二期和三期临陇海高架，小三房都临高架，有不临高架的两房可改三房。其余三房最小140多平，总价高，不做推荐。国龙绿城怡园，紧邻华启金悦府，实验学校和101中学，推荐度一般。4种种迹象显示，现阶段的楼市跟之前相比有了明显的变化。那么，现在买房还要注意些什么？首先，平衡好楼盘的”位置、产品和价格“三个要素，缺一不可！位置好产品好，但价格高的不要买！产品好价格好，但位置差的不要买！位置好价格好，但产品差的不要买！其次，现在买房自住和投资都要兼顾，把持有周期拉长到5年以上。要知道，越靠近年底，开发商特价促销越多，置业顾问和中介的电话越多。降价特惠将成为常态化。目前郑州已经出现了这样的苗头。比如三环内核心区，原价15000的某盘推出11000的特价，原价19000的某盘推出15500的特价。一个个特价正在不断打破片区的底。普通人很少有获取这些特价房的渠道。更重要的是，你根本无法判断这些“特价”到底能不能买？这里面有能买的，也有即使价格再低都不能碰的。

来源丨米宅推荐关注！1就是这么快其实最近几年的重大会议，以及最高层讲话，都屡次提及房产税。10月16日，最高层在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》，再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。10月23日，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定获通过。划一下这个授权通知的重点内容，农村宅基地及农村房不征收，其它类型房地产均为试点对象，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区政府制定具体实施细则，试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。简而言之，1、先试点，再立法，2、不用等立法了，人大授权国务院先干，3、国务院划定试点城市和试行办法，各试点城市出具相应的执行和落地条款，4、放过农村，5、先弄5年再说。一切就是这么的快。所有还在纠结

来源丨米宅珠三角推荐关注！1一直关注这个公众号的都知道，三月初我推荐过佛山千灯湖的二手房，现在七个多月过去了。这七个月时间，政策突变，楼市遭遇重压，房子永远涨的预期被打碎，无论是一线、强二线还是二三线，楼市都被摁下了暂停键，很多城市开始回调下跌。佛山现在是什么情况，有人说佛山大跌了，有人说佛山很坚挺，我手头有不少佛山楼市的一手资料，帮大家做一个复盘。今年年初，我两次去佛山调研，研究这个城市的基础脉络。佛山有12个新城，热点概念和板块很多。因为时间和精力有限，我摒弃了大部分价值不大的新城，重点考察了六个板块：千灯湖、禅城湖景、佛山新城、北滘、陈村和三山新城。考察完，我对这六个板块的价值排序是：千灯湖＞北滘＞湖景＞陈村＞三山新城＞佛山新城。具体的判断思路就不展开了，否则又是3000字。2月份我做了一个文档，把6个片区30多个代表楼盘做了价格记录，目的是做一个房价标尺，在几个月后进行验证和复盘。下图是当时和管家的聊天记录，包含了我对佛山最有价值片区和产品的判断。将近八个月过去了，比对2月份我记录的房价标尺，它们各自的表现如何?说明一点，我当初记录的都是二手，不包含新盘，因为新盘是开发商定价，未经过市场验证，不适合当做准确的一手资料。2经过测算，从今年2月份到现在，六个片区代表盘的平均涨幅。千灯湖：20-30%北滘：15-25%湖景：15-20%陈村：10-20%三山新城：5-10%佛山新城：0-5%需要说明一点，佛山楼市6月就开始转冷了，8月开始回调，上面六片区的上涨比例，已经在最高点下跌了5-10%。目前这六个片区核心区的均价分别是：千灯湖4万2，湖景2万7，北滘2万6，陈村2万3，三山2万9，佛新2万4。佛山这一轮的逻辑和深圳非常接近。1、龙头片区和二类片区加速分化。千灯湖站上了4万，其他片区还都是2字头，千灯湖之于佛山，类似深圳湾香蜜湖之于深圳。2、这一轮跑输的三山和佛新，虽然跑输，但现在的单价还是高于北滘和陈村。与其说是跑输，不如说上一轮被高估了，类比深圳的红山和福田中心区。而北滘和陈村基数低，有利好加持涨幅更大，可类比光明和沙井。3当前的佛山楼市很不乐观，二手成交从4月份的6450套，下滑到9月份的3490套，跌了将近一半。佛山新房成交量，今年1、3、5、7四个月份都破了万套，9月份跌到了4750套。从新房和二手的成交量变化可以清晰看出，从年初到7月份佛山的市场热度都非常高，8月份骤然冷却。如果叠加一个月的网签滞后期，佛山其实是6月开始降温，7月就已经凉了，8月数据得到明确体现。二手房新增持平，带看却持续下滑。现在佛山二手挂盘接近7万套。新盘方面，三山新城的五个盘，除了中海文锦，其他四个都启动了中介联动。大良、陈村、佛新、北滘、三水一些上半年涨幅较大的新盘，为跑量打起了价格战，通过各种方式打折促销。二手市场同样不乐观，上半年还是信心爆棚的业主，刚找到准备坐地起价的傲骄心态，四面八方涌进来的买房人却突然消失不见了。投资客集体撤退，刚需客转向观望，现在的二手市场时不时出现忽抛的笋盘。4佛山楼市由热突然转冷，有大环境的因素，更有佛山政府的严厉打压。很多人看佛山一直没出台限购，认为佛山管控很松，其实政府打压楼市的力度非常大。从4月份开始，佛山信贷高度收紧，银行对外地客户的流水和首付审查异常严厉，稍有瑕疵就不给通过，首付三成的变五成，四成的变六成，刚过户的全款抵押全部叫停。购房资格方面，技能证叫停，本科和大专的优粤卡审查空前严厉。房贷利率一直在提高，首套6-7个点，二套6.5起，在全国的高利率城市排名前五，近期微调之后仍然很高。

成功的另一半，需要你结合个人情况来进行选择。一般三五百万要买房的，无非是两种出发点：第一种，先上车，准备以后换更大更好的房子；第二种，在这里定居，以后就住在这里不走了。

来源丨米宅推荐关注！刚从外面又调研了一圈回到公司。我喜欢一边调研一边思考，和当地不同的人聊天，聊专业，聊民生。局势确实在生变，城市的逻辑也在变。今日，从刚调研结束的珠海、佛山、苏州、无锡说起吧。深度理解了本文，价值千金。1珠海珠海的逻辑确实已经变了。很多人问我，北围和金湾如何选？横琴可以买吗？首选，横琴的利好已经全部兑现，甚至透支，横琴的入场窗口期已是过去式，关于楼市而言，已无再讨论和研究的必要。利好兑现就是利空，横琴就是如此。未来的横琴，呈现给你的惊喜，可能就是期望与现实的差距吧。北围和金湾如何选？我的答案是：区域已经不再重要，具体楼盘更为重要，谁家给的折扣大，能回到去年的价格，咱就买谁。这就是关于北围和金湾最为明确的答案。区域分析已经不再重要，同样价格肯定是北围优选，上图是答案。珠海的市场有一半是外地人在支撑，如今，疫情突发，某大坠落，市场情绪急转直下。房企端的情绪也发生了极大的分歧。谁家的折扣大，就买谁。谁不降价，硬挺着高位，再好的地段和产品，我们统统不理会的。你只须记得，金湾只看航空新城，只看核心区，只看带装修26000以下的。2佛山佛山，很有意思，也可以说是一个完全不能用正常城市楼市逻辑来套用和分析的城市

来源丨西安楼市情报本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点传统意义上，市中心的房子是最昂贵和保值的，坐拥城市繁华与顶级资源。如果有人问西安的市中心在哪里，无数人可能立马能给出答案：钟楼。西安城墙（图源网络）西安明城墙和钟鼓楼被完整保留下来，真是善莫大焉，让古都依然有古都的神韵。只是，城墙里的老破小，正在面对拆不了卖不掉的尴尬。1在西安，你会发现一个有趣的现象，市中心城墙内的二手房，正在苦苦等着接盘侠。这些老破小周边配套无敌，价格底到不敢想象，但接盘的人依然寥寥无几。城墙内的没落，让很多老西安人想不通，甚至有些愤愤不平，但又无可奈何。东大街的繁华，对于绝大多数人来说，已经是10多年前的回忆。很多外来新西安人，根本没有体会过曾经钟楼商圈的王者地位，也就没有任何概念。西安钟楼航拍（图源网络）如今的钟楼，和现代意义上的城市中心已经相去甚远，剩下的只是地理位置和象征意义。在全国的范围内，城市中心的变迁，都是不可逆的。只有极少数城市的市中心，会越来越值钱，老旧小区也能得到一个善终。比如北京这样的城市，市中心一直没有改变，现在依然占据着核心的资源。但绝大多数城市，市中心的老旧小区，最后都会以悲剧收尾。这些城市一直在发展新区，势头盖住了曾经的老城区，并吸走了大量的人流和资源。新区越强势，后期价值就越金贵，老城区就越没落。现在如果买西安城墙里的老旧小区，大概率要被套牢，赌拆迁基本不可能，活脱脱变成传家宝。城墙里的老破小，最后结局基本都是大爷大妈居住或被外来人口租住，逐渐消失在人们的记忆中。这一点有点类似于欧美发达的国家，富人住在郊区，穷人挤在市中心公寓。郊区化和逆城市化图示用相对学术一点的话概况，这叫做逆城市化，由于交通拥挤、污染严重等城市问题的压力日渐增大，城市人口开始向郊区流动寻求更舒适的居住条件。这也就是我们在西安看到的一个普遍情况：刚需买房去挤市区，富人改善置业选择远离老城区。2那么如今，西安真正聚集大量人流和资源的中心在哪里？这个答案可能很难有一个标准。国内的城市发展，会出现两种情况：1、市中心越做越强，资源不断聚集，一直不曾改变。2、城市发展分化，演化成无数新区，市中心成为一种象征。西安是一个特别喜欢搞“开发区”的城市，现在总共有多少个开发区，恐怕谁也说不清楚。这和摊大饼不同，摊大饼是围绕一个中心往外发展，呈现放射性的布局。搞新区就是一种不规则布局，冷不丁就划出了一块地，成立起一个新区。东一块西一块，没有什么规律，地图上呈现出来的样子也没什么形状可言。西安行政区与开发区示意图（图：悦西安）现在的西安各种开发区应有尽有，而这些开发区在规划上也是各自为政，几乎每个大一点的开发区都规划了一个自己的CBD……现在哪个新区没有个CBD，可能出门都不好意思和其他区打招呼……甚至不少楼盘，都会添油加醋把这个所在区域的CBD中心，上升到西安未来的中心。CBD这玩意确实能提升新区的形象和实力，聚集资源，形成核心。但关键是，有的城市是集中全市的力量搞一个CBD，而西安却在搞很多CBD。还有一个匪夷所思的事情，有的区域的CBD走位也很飘逸，不能老老实实的呆着。就拿西安最强的高新区来说，先是CBD规划在了科技路，后来又改成锦业路。西安锦业路（图源网络）未来高新区的CBD又要往南走，还换了名字叫CID，单单一个高新区未来有几个中心可能都不好说。目前西安很多新区的CBD，锦业路算是有点模样，但还是没有形成气候。显然，这里远远还成不了西安的中心，而且地位也岌岌可危。如果前些年，西安能集全市之力打造一个CBD，结果应该比现在好很多。3凡事有利有弊，值得肯定的是，目前西安的发展已经很扁平化。你不用像北京一样，在国贸工作，却住在西五环。多个新区的好处在于，每个区域都有一定的产业，可以解决一部分就业问题。碎片化的CBD分割可以最大程度的让人可以在生活和工作中保持相对的平衡，不用扎堆，因为西安本质上CBD是分散的。我在高新可以方便的找到工作，你在曲江也能就近寻找就业机会，生活模式可以最大程度的自我选择。西安丝路软件城（图源网络）而且不同区域产业也吸引不同的人，互相之间穿插交割的比较少，这本质上是非常精准的人群细分，合适的人在合适的地方工作，然后选择周围的地方居住。所以这本质上也就规避了大家一窝蜂往一个地方扎堆的场景，千万人口的城市人群的聚集有助于提升产值，但是过于庞杂的聚集给城市会带来负担。如果所有的公司和产业集中在一个地方，人们上班涌向一个方向，那早晚高峰无疑将成为一场噩梦。无论你是否看好每个新区，西安发展本质上就是这个逻辑，多区联动和多核驱动。西安国际港务区奥体中心（图：国家地理）一个新区崛起从来就不是用三五年的维度来判断，我们要放在历史河流里，看看整个西安过去经历过什么，才能够知道这个城市到底行不行。西安虽然新区挺多，但是整体而言，房价相对“均衡”。北京市中心十万一平米，密云两万一平米，这样的悬殊在西安绝对不会出现。当然你如果认为有些新区房价虚高，也并不奇怪，因为我也是这么认为的。我们觉得不合理，那不买就行，主城区还有大把房源。可以说，在西安，安家并没有网上说的那么难。作为地产媒体从业者，我可以给你推荐N套城墙内的老破小，并且价格都不高，重要的是你愿意不愿住？人性总是贪婪的，既想要便宜，又想占据其他资源，这就没有办法。4回到今天话题，西安没有市中心？是的，西安没有市中心，因为整个西安都是市中心。本质上，西安没有打造绝对市中心的想法，只需要一个象征性的中心。西安大唐不夜城（图源网络）西安的魅力就在于，看上去有着时代的割裂，但是互相之间又保持紧密的联系，没有干扰互相独立，但是在需要的时候，能够协作共赢。每个人行走在这座城市里，既能感受到历史的厚重，又不缺现代与时尚的点缀。结尾，我特别想和大家分享一个观点：如果在西安买房，追求所谓的城市中心，其实无异于刻舟求剑。真正的中心应该是你自己，你才是自己生活的中心，搞清楚自己的生活你才能懂得置业的密码。宅买房参考！在这里我们有：宏观分析：分析楼市未来趋势。城市解读：热点城市板块分析。杠杆选筹：专业资产配置建议。楼市政策：楼市政策汇总解读。如果你：手里有闲置资金，想要寻找房产投资。想要稳定收益，跑赢通货膨胀。对热门城市/板块不知如何分析。没有时间长期阅读，但想学习地产知识。识别二维码添加资产配置师为你答疑解惑！米宅安安：131

来源：柯谈地产观本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点2021年的调控力度，历史罕见。当下，重点一二线城市都已成投资禁区。目前还能投资房产的城市，屈指可数。而横琴粤澳合作共管新政的出台，让珠海再次站在了风口之上，相信我，现在已经到了抄底珠海的最佳时机！19月5日，高层印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，核心内容如下：一、横琴段位提升，由珠海直管提升为广东省直管；二、横琴与澳门之间为一线，由横琴和澳门来制定游戏规则；三、横琴由广东省和澳门双方直管；四、澳门车辆可自由出入横琴。随后，9月9日下午，国家发改委负责人就珠海横琴新政做了解读，再次为珠海权威背书，细节如下：一、实行“一线放开”，除了国家法律、行政法规明确规定不予免（保）税的货物及物品之外，其他的货物及物品免（保）税进入。对符合条件的合作区内企业生产货物，经“二线”进入内地免征进口关税；二、完善企业的所得税优惠政策，对于符合条件的企业，减按15%的税率征收企业所得税；三、对在合作区工作的高端人才和紧缺人才，个人所得税的税负超过15%的部分予以免征；四、在跨境直接投资、跨境融资、跨境证券投资领域实施更加灵活和便利的金融管理政策，并逐步探索跨境资本自由流入流出和推动资本项目可兑换。以上文字，或许有些枯燥，简单点说就是，珠海横琴的政策已经接近于海南自贸港，横琴将会引进大量的企业和高端人才进驻，然而，横琴本身建成和规划的纯住宅并不多，这就势必造成居住需求的外溢。2楼市长期看人口，这个道理小白也懂。珠海的潜力，第一就是看人口净流入数量。第七次人口普查显示，珠海常住人口240万人，在过去十年人口增幅仅次于深圳，位列全国第二。珠海政府已经公开表示，2035年，珠海要达到500万人，2050年，要达到800万人。未来15年，珠海要新增260万人，也就是每年增加17万，珠海未来的住宅供应压力会非常大，供不应求会成常态。人口之外，珠海在经济、产业、政策、基建等多方面，也是利好不断，且名列珠三角前茅。最近十年，珠海GDP增长率超过230%，超过深圳成为大湾区第一；2020年珠海人均GDP突破2万美元，排名全国第四。在珠三角，珠海是唯一一个可以和深圳掰手腕的城市。深圳叫社会主义先行示范区，珠海叫社会主义现代化国际化经济特区。基建方面，新规划的珠海机场，将新建一条跑道和T2航站楼，增加28个机位，满足机场年旅客吞吐量达2750万人次，年货邮吞吐量10.4万吨，年客机起降19.8万架次的运行需求。同时还有机场轻轨的建设同步推进中。港珠澳大桥西延伸段已经开工，线路将通过珠海金湾，连接至西部的江门。未来，珠海将成为连接港澳和广东西部的交通枢纽和要道。3截止目前，2021年一线和强二线大涨行情基本结束。接下来，极少数二三线城市，将迎来城市轮动的红利。珠海就是首当其冲

来源丨魔都财观本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点今年，来自方方面面的不确定性，造成了上海楼市当前的市场行情。在这种情况下，购房者的心态发生了很多变化，当然，也更加慎重了。尤其是对刚需来说。300万到500万这个总价段，很大一部分是首次上车的刚需自住群体。对于他们来讲，市区老破小和郊区远大新到底怎么选，一直是个纠结的问题。1先来说说五大新城怎么选。其实，五大新城和市中心其实是没有什么连接的，如果要买的话，要重点关注每个新城所对应的副中心。

来源丨米宅推荐关注！杭州老友用四个词描述了他8月的心路历程：惊吓、惊慌、惊喜、惊呆了！1杭州楼市有个惯例，新政后必有红盘潮，且每次都声势浩大。8月5日，杭州购房新政落地。8月9日，未来科技城红盘中梁沐宸院下预售证，新一轮红盘潮启动。随后，红盘开闸。亚运村三兄弟、未来科技城富力中心、时代滨江丹枫四季十几个憋了许久的倒挂红盘预售证逐一解锁，来势汹汹。红盘数量超上半年1月和去年9月的红盘潮，登记人数超9万次创下历史新高，短短两周冻资约1800亿，神仙打架的场景再现。杭州楼市要炸了，杭州人不淡定了。刚需客田忌赛马式计算着红盘的报名人数，艰难的选择看似稳妥的红盘；社保巨子拼了老命都要凑钱去摇一摇错过再无的亚运村三兄弟。上一秒还在庆幸迈过购房门槛的老友，陷入了惊慌之中，真难。除了房票和资金，还需要拼运气、拼社保，如同一场高水准的竞技游戏，简直难哭了。可在登记情况出炉后让人有些猝不及防，真真“薛定谔的摇号”。火到爆的亚运村三兄弟出现了0社保入围，社保巨子毫无用武之地。上一次加推中签率13.1%的建发书香印翠，本次加推192套房源，252户意向家庭登记，中签率高达76.2%！天曜城上次加推中签率8.4%，本次0社保就能入围，中签率36.23%，无房中签率高达66.86%！万科未来天空之城、中梁沐宸院、富力中心、星创城、万科前宸通通0社保入围！惊不惊喜？意不意外？触发社保排序的红盘一只手数得过来，连亚运村三兄弟这样的现象级红盘都有销售直接在摇号群里通知，可以0社保登记，求关注。去年望尘莫及的楼盘，一下子又唾手可得。这剧本完全不对，说好的社保巨子大战没上场，说好的推一个火一个的红盘不红。猜到了热闹的开场，却没料到结局，惊呆了。28月5日的新政的确卡掉了一部分房票，20%或30%无法估计，但数字一定不小。有意思的是，8月的9万次登记人数其实远超以往的红盘潮，把红盘潮的颓势推给新政不太合适。根本上，还是没钱了。有社保、有资格、但没有钱的杭州人大把的有，几十万、上百万的冻资真的冻不起。杭州楼市资金损耗太多，资金匮乏很好理解。第一，一季度杭州二手房大火，沉淀了一大部分购房资金。第二，新政卡掉的很多房票基本上都是带着天量资金的投资客，准备在倒挂的杭州大展拳脚，没想到一下被新政限制住了，同时投资客的钱拦在了杭州之外。第三，新政利好的社保巨子不是个个有钱的主，按照常理，在杭州多年差不多都有房了，即便有个别无房的，一定是自己的能力不足，同样是没钱。有房的社保巨子不把手上的房子卖出去，就没有钱买新房，但杭州二手房自一季度以来一路下滑，再加上红盘潮不等人，卡住了很多社保巨子的钱。第四，红盘中多改善盘，动不动就是500万起的房子，真正买改善的大都是有房家庭，再买既是二套，首付比例高，加上红盘扎堆延长冻资时间锁住了太多的资金。害，有钱的要么没资格了、要么钱无法流动，有资格的要么没钱、要么二手房无法变现，杭州楼市真的缺钱了。3差不多自2015年到现在，杭州楼市经历了5年的强周期，火爆到不行，主观也好、客观也罢，似乎该进入下一个周期了。承认一点，下一阶段的杭州楼市不太好过。8月的红盘潮多少有点透支了杭州楼市的库存，值得买的楼盘被出得差不多了。随着第二批集中土拍打补丁而来的现房销售政策，未来两年的红盘供应可能会进一步缩减。倘若未来没有现象级的倒挂红盘压阵，杭州楼市对购房者的吸引力必定会减弱。更糟糕的是，杭州的二手房市场正面临着非常尴尬的窘境。一方面，杭州二手房自3月达到高点以后数据连续4个月下滑，掉头向下的势头非常明显。奥体创世纪成交量下滑，有房源猛降350万。未来科技城三兄弟月均只卖一套，均价最大跌幅43%。三墩北万科西雅图挂牌80多套，一个月最多卖4套。前有政策收紧，后有利率提高，杭州二手房需求急剧减少，房东心理预期降低，主动降价房源明显增加，持续下滑态势。另一方面，杭州的老大哥上海已经开始规范二手房市场，尽管不是二手房指导价落地，但要承认上海离二手房指导价又近了一步。纵观杭州的几次调控，几乎都是照抄上海的政策，上海有很多很细很复杂的政策，但并未直接遏住楼市的咽喉，但明显能看出打补丁越来越频繁，杭州也一样。杭州楼市的热度来自一二手房倒挂，本就是一个畸形的市场，二手房指导价看起来非常顺利成章，更何况老大哥上海已经有趋势了。倘若二手房指导价真的来了，对杭州楼市一定是致命打击。4有人说，杭州楼市要凉了。但凉有很多种，或许是秋尽雁飞临窗雪，或许是乍暖还寒又复春。客观上看，杭州的基本面是没有问题的，市场差的话，不过横盘几年。唯一可以确定的是，下半年杭州的调控会越来越密集，未来更密集。史上最严监管下，调控的普遍性加重，隔靴搔痒也好，真的管控也罢，很难停手。更重要的是，中国的第一个“共同富裕示范区”落在了杭州，“因城施策”有了变数，过去模仿上海的自我调控或许行不通了，毕竟样板城市不是说说而已。但调控只是一时，不可能决定一世。真正决定房价的不是调控，是供需。眼前看政策，未来是供需。即便现在杭州的整个楼市环境，与前两年相比有很大的变化，但不必着急唱空，人口不断流入的新一线城市始终是值得的。本文完。关注米宅买房参考！在这里我们有：宏观分析：分析楼市未来趋势。城市解读：热点城市板块分析。杠杆选筹：专业资产配置建议。楼市政策：楼市政策汇总解读。如果你：手里有闲置资金，想要寻找房产投资。想要稳定收益，跑赢通货膨胀。对热门城市/板块不知如何分析。没有时间长期阅读，但想学习地产知识。识别二维码添加资产配置师为你答疑解惑！米宅安安：131

来源丨直击无锡楼市本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点无锡新盘价格，从1.38万/㎡-4万/㎡皆有。根据直击无锡楼市最新统计的无锡各盘售楼处报价，目前，无锡房价可以划分为5大梯队。第一梯队：房价3-4万/㎡经开区、雪浪部分楼盘、河埒口、蠡湖新城、北塘盛岸路、南长部分楼盘第二梯队：房价2.5-3万/㎡锡东新城、太科园、惠山新城、渔港、雪浪部分楼盘、泰山路部分楼盘第三梯队：房价2-2.5万/㎡长江路、旺庄路、梅村、江溪、泰山路部分楼盘、东亭、荟聚、南长部分楼盘、北塘、崇安、天一新城第四梯队：1.5-2万/㎡鸿山、硕放、马山、东北塘、惠山城铁商务区、玉祁、港下、羊尖、锡西、洛社、阳山、鹅湖、胡埭、宛山湖、新区站前第五梯队：1.5万/㎡以下锡北、港下部分楼盘经开区滨湖区惠山区锡山区梁溪区新吴区关注米宅买房参考！在这里我们有：宏观分析：分析楼市未来趋势。城市解读：热点城市板块分析。杠杆选筹：专业资产配置建议。楼市政策：楼市政策汇总解读。如果你：手里有闲置资金，想要寻找房产投资。想要稳定收益，跑赢通货膨胀。对热门城市/板块不知如何分析。没有时间长期阅读，但想学习地产知识。识别二维码添加资产配置师为你答疑解惑！米宅安安：131

来源丨米宅长三角推荐关注！先来作一道简单的数学题：①假设你现在落户苏州，以10.4万元/㎡买入园区金鸡湖畔的万科玲珑湾8区，3房2厅2卫最小面积135平米，总价1404万元；2套有贷首付要8成，首付约1123万元！②你也不用落户XX市，以1.8万元/㎡买入“XX版金鸡湖”XX湖畔的金茂智慧科学城，3房2厅2卫最小面积103平米，总价185.4万元；首套和二套首付都是3成，首付只要55.6万元，就算买两套，首付也只要111.2万！是不是苏州园区1套房的首付款=XX市未来“金鸡湖”金茂20套新房的首付款！这就是今天，米宅要向大家隆重推荐的XX市！一个低调富足、潜力无限的“江南福地”。她是吴文化发祥地之一，是一座有着3000多年文明史，1700多年建城史的历史文化名城！这里有白墙黛瓦、长街小巷的古朴幽深，也有高楼林立、车水马龙的摩登繁华。她是中国优秀旅游城市，国际花园城市，国家生态市，全球首批国际湿地城市

来源丨米宅北京推荐关注！1随着好房子逐步去化完毕，一票大V开始推起了一（垃）般（圾）盘，马驹桥那种地方卖四万多的XX项目，都成了网红盘，据说上周还拿下了北京新盘销冠。这，我真的无言以对......怎么说呢，这个项目卖三万多时，性价比还算可以。如今涨上去将近1万块钱，彻底不值当了。其实，推马驹桥还算那啥，有些大V甚至连密云、延庆、怀柔这种远郊区都开始推了。在不少人看来，这四个远郊区好山好水好风光，房价也便宜，是难得的价值洼地。可，事实的确如此吗？我有个同事，家住密云。16年的时候他让父母卖掉密云的房子，然后买入了燕郊。原因是：他在朝阳门上班，密云的房子根本无法实现通勤。在通勤这一点上，四个远郊区可能还不如北三县。来思考两个问题：一，2016年，环京为什么会如此疯狂？二，四个远郊区究竟有多远？跟环京位置对比一下。地图上能看到，与密云延庆相比，平谷离北京市区还算稍近，但北三县的通勤距离明显比平谷更近。▲远郊及环京区域距天安门直线距离通勤距离是一方面，环京区域比北京远郊区更具备交通优势和发展利好。尤其当前北京通州副中心的发展，京津冀一体化和新机场的投入使用，北京主要的发展方向往东南倾斜。怀柔、密云、延庆等远郊区与北京市区相对独立，其城区并没有和北京市区延绵在一起，而是被农业林业性质的土地分割开。远郊的价值存在很大的缺陷，区域定位、通勤和发展都严重受限。2➤远郊定位

来源丨天津365淘房本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点“在小升初登记信息时，需与入学时登记的房本和户口信息一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”59个字，炸锅了。天津开始动手，学区房第一次真正迎来拐点。各种言论甚嚣尘上，大家反应很一致：懵。懵过之后，和平学区房价格是涨是跌？该买该卖？这是一个需要持续讨论的问题，但当下，得有个基本判断。

来源丨楼市君本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点大家好，我是百万，来聊聊市场。一个月前，我们开始启用《楼市君》的微信视频号和抖音号，用于专门讲市场，同时也点评一些热点事件与热点楼盘。短短40几天，两边加起来大约增加了近3万粉丝，关注度还不错。在做短视频之前，我们团队坐下来开了个会，为短视频定下了两条结尾的slogan。第一条叫做“这里是楼市君，与你一起吃瓜宁波楼市。”所谓“吃瓜”的意思，就是我们置身事外，作为观察者与评论者去客观点评一些事件。我们与读者的角度一样，是第三方角度。什么“无差别买房”啊，什么“置业顾问离奇失踪”啊，我们一起来讨论。第二条叫做“这里是楼市君，我们吹过的牛99%都会实现。”这条slogan，看过我们视频的小伙伴一定会有印象。因为听起来拽拽的，本身就像是在吹牛。不过这还真是个事实。举个例子，2019年9月1日，我写过一篇《下半年，宁波的神盘“摇号路线”》，老粉应该都有印象，公众号搜索依然可以搜到的。当时宁波的楼市逻辑还不在“倒挂”这两个字上，主要还是看“潜力”。相比如今买到就是赚到的“倒挂盘”，那些潜力盘还是有多空博弈的。要为这些盘吹牛，需要一定的勇气，也要拿自己的IP去背书。如果吹牛不成功，那么现在我们的slogan或许是“吹过的牛45%都会实现”，而不是99%。当时一共写了9个盘。分别是保亿未来风景里、中旅城三期、宁南金茂悦、龙湖春江郦城、湖成大境、云谷、桂语映月、奥克斯棠悦府、开投春江明月。现在回头看，99%的买家应该不会后悔。现在有一些声音，有点事后诸葛亮，说当时的情况闭着眼睛买就行，没有技术含量。很遗憾，2019年他们不是这么说的。当然，房地产行业作为我国的支柱行业，依然会稳定、健康地发展。我们还是要往前看，去选今年该买的房子。这里先敲个黑板，坚持房住不炒。我推荐买房的初衷不是“哪个房子最能升值”，而是“哪个楼盘现在去买最划算”，以省钱的目的去代替赚钱的目的，因为如今买房，更多是为了“自住”、“改善”、“保值”、“避险”，守卫家庭财富。2021年，宁波主城有哪些值得买的新盘呢？写到这里，一般可以设置一个“支付6块钱”继续往下读，或者给个几百块我再告诉你。不过我不太会这些“技术活”，所以还是免费写给大家看吧：）第一个盘，叫做柳岸闻莺。这个盘牛逼在哪里？主要它的位置。周边一群5-7万的鄞州公园二手房，以江万系列为代表。相比前作柳岸风荷（已清盘），柳岸闻莺距离鄞州大道也更远，又是一线河景房。限价不多说了，反正倒挂起码15000左右。今年上半年的倒挂之王。有人问为什么鄞州二手房开年涨得那么凶，原因很简单，德信之后，整个鄞州新城（中河、首南、钟公庙加起来）今年只有这么一个新盘，连开发商手上的地块都没有，已经是存量市场了。存量市场，才是真正的市场，才是真实的价值反应。第二个盘，叫做江来上府。限价3万级，快和前年的滨河道差不多，比万潮中心也贵不了多少，而且是姚江新城一线江景位置。上周末我去奥体中心的二期地块（未来6万人体育场）走了一圈，漂亮。宁波的每个方向都需要一个高端住区，东部有了，南部有了，西北部也需要一个。抛开倒挂不说，姚江新城的潜力，可能会比我们想象得更大。江来上府马上要摇号了，不过错过这次没关系，后面还会有第二批。同样的道理，第三个盘，就是隔壁的姚江晴雨。第四个盘，叫做鸣翠东著。上周我们发了这个项目的稿子，置业顾问的手机被“加爆”，统计下来有100多组。据说工地门卫的老大爷，也登记了几十组。老江东仇毕地块，花样年与佳兆业开发，至于限价嘛，自己去百度查“佳兆业仇毕”。不多说了，这就是下一个宸芯里。第五个盘，叫做杨柳映月。九龙湖，仁爱，蓝城。几个关键词，加上1字头价格。骆驼的二手房涨了很多，九龙湖的二手小户型也在2万左右成交了，虽然倒挂的绝对值不大，但对价格敏感度高的新宁波人而言，其实能省下装修+一辆车+车位的钱。这个项目专门推荐给刚需看，不要嫌距离远，毕竟品质和倒挂在那边，十分划算。第六个盘，是龙光在庄市的新项目。这个盘昨天我们发稿介绍过，项目位置在崇正书院东面，就是那个超级漂亮的民国风学校，案名快发布了。限价和去年的崇文差不多。很奇怪为什么镇海新城限价那么低，对刚需太友好了，大爱。第七个盘，是绿城在老江东蔬菜市场的新项目。江东七龙珠之一，毛坯限价35400元/㎡，寰宇天下旁边。毕竟七中学区范围，才这个价格，看看江东金茂府、宁波湾的二手价格，绿城这个盘很香。当然，许多人在等的华润金钟也很香，我预计都在三季度左右，条件允许的话也可以试试。第八个盘，是建发在湾头的项目。3月份我去了一趟厦门，看了建发的养云。厦门限价7万出头，岛内十万级别的二手房比比皆是，而且180㎡以上不限购，所以特别能做出好产品。当然，建发在湾头的项目虽然限价极低，是公认的倒挂盘，但建发的品质还是值得宁波人期待的。小道消息说湾头项目定位高端，面积段比较大。我掐指一算，不管多大，在这样的限价下总价还是不高的。这波红利，高端人士可以等起来了。第九个盘，是金隅在明湖的项目。从上湖到柳岸，从融创到维科，明湖一直是比较卖座的板块。东核没地之后，明湖变成了东部的头号IP，二手房价格虽然还未向水乡看齐，但估计也快了。每年1-2个新盘，供应量很少，今年除了东投的200多套住宅、江万的千万级豪宅之后，我个人比较推荐金隅地块。地处融创臻和院北面，关键是限价也很严，明湖爱好者可以提前筹备起来了。第十个盘，叫做明湖悦府。也就是啤酒鸭的明湖C31地王项目。在我们的各大群里，这个盘都是话题之王，一款440户型艳压全场。目前只有小道消息，没有官宣信息。在宁波楼市江湖里，“江万业主”与“明教”（明湖业主）都是比较特殊的群体，现在这两群人要合二为一了，挺牛X的。当然，还有个别倒挂盘，几个相关的业内朋友私下里叫我不要提他们，想低调一点。所以我就不提了。米宅佛山、珠海团购！米宅多次深入珠海、佛山市场，对比楼盘，对比片区。北围的项目是米宅放眼全国，精挑细选出来的，这样的项目只会越来越少，越来越难找，米宅敢无愧推荐给粉丝，也确信它能经得住时间的考验。如果你也认同米宅的观点，认同珠海北围，佛山北滘价值的请联系米宅资产配置师咨询项目详情。另外还有【武汉】、【重庆】的团购项目皆已上线。对那座城市感兴趣，都添加微信私聊沟通。请输入“选筹”验证通过米宅小贤：186

来源丨黄蜂淘房本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点光谷的土拍沉寂了3年后，终于在2020年再次爆发，成都开发商德商拿下地王，楼面价逼近1.5万，目前，光谷东最新地王楼面价15778元/平。德商的这个动作，抛出了市场对光谷中心城最大的悬念：如果项目入市单价逼近3万，会不会是光谷中心城在房价上打赢关山大道的第一枪？其实，市场早就有“光谷中心城房价赶超关山”的声音，只不过，就缺一场猜测照进现实的土拍落地。近期，这个项目已经开始发声，文中直接对标“豪宅”，倒有种要跟汉口、武昌滨江豪宅较劲的气势。再加上前段时间，朋友圈被保利时代二手房成交价突破4万的截图刷屏，这又引发了新一轮的讨论。有一天，光谷的房价，会不会撼动武汉滨江豪宅的地位？1以二七滨江为例，2020年称霸年度地王的华润，还待字闺中，大家也在猜测，武汉会不会进入房价6万+时代。可以预见的是，在未来的几年里，纵然光谷房价上涨的势头一往无前，但武汉房价的塔尖还是在二七滨江。在武汉，光谷一直被标榜为楼市里的独立行情，与汉口、武昌、汉阳的房价形成机制截然不同。在官方定位上，光谷归根结底还是一个开发区，先成型的关山大道，渐渐被三环外的光谷中心城追平，本身就说明光谷还没有完全成熟定型，房价体系还没稳定下来。但你再看汉口、武昌、汉阳，尽管某个板块会出现一个拔高的楼盘，但内环的价格绝对不会被二环、三环反超。下面三张图片，是2019年武汉各区社会消费品零售、进出口、招商引资实际到位金额的排行榜。武汉各大主城区在社会消费品零售称霸，但三大开发区却在进出口、招商引资上富得流油。光谷是跟深圳气质最相似的，工业地块供应大于住宅地块，产业唯大，短板也雷同：医院、教育、商业等社会消费品零售配套短缺。这么一看，光谷的有钱人真是苦：有赚钱的命，没有花钱的地儿。板块生长起点的不同，直接导致武汉的房价体系衍生出两条截然不同的生长路径。本文标题就是对这两种逻辑的回应，它的本质是在问：武汉房价未来的天花板，是靠滨江资源取胜，还是靠产业集群追赶？2顺着这个问题，我去翻了下北京、上海、广州、深圳的房价地图，看看这些城市均价最高的板块分别在哪里。鉴于一线城市的楼市成熟度较高，主要以二手房市场为主，数据来源参考贝壳网。北京二手房均价最高的是西城区，一平米11.5万，后面是东城区、海淀区、朝阳区。问过北京的朋友，也查询了每个版块的功能定位。在西城区和东城区，走几步就是国家行政机关单位，而海淀区是中国互联网企业的大本营，武汉人经常听到的中关村就在这里，当然也有百度、联想、腾讯、新浪等大厂总部，朝阳区最负盛名的是北京商务中心区，也就是CBD。你会发现，北京通过楼市对房间背后的资源，按照等级进行了排序：1.国家政务机关2.互联网产业3.商务金融。再来看上海魔都，黄浦区以均价10.8万/㎡的傲视全城，排名第二是徐汇区，9.5万/㎡。黄浦区和徐汇区位靠黄浦江西侧和东侧，房价冒尖的都是滨江商务区的江景房，上海对资源稀缺性认可最高的是黄浦江。广州均价最高的是天河区，5.4万/㎡，其次是越秀区4.9万/㎡。大名鼎鼎的珠江新城，就是天河区的，依托滨江商务区。广州和上海交出了同样的答案。最后来看深圳，又发生了反转。由于深圳房管局定期公布二手房指导价，贝壳网只能显示套数，而没有价格，我翻到了一个常看的广州公众号，参考2020年9月份的数据。我原本以为福田区会被炒得很热，但南山区以11万/㎡成为深圳楼市均价最贵的板块。其实也不难奇怪，闻名不如一见的深圳湾就在南山区，其中数粤海街道莫属，腾讯、阿里、百度、字节跳动等互联网大厂，走几步就到。有意思的结论就来了。北京是北方城市，帝都人民更看重政务，果然天子脚下的政治觉悟就是不一样。南方城市里，上海、广州、深圳虽然都是沿江、临海的城市，但上海和广州认可度最高的是水，深圳认可度最高的是产。而武汉楼市的两条房价逻辑，一条是长江带来的滨江商务区，一条是光谷带动的产业集群，完美呼应了上海&广州、深圳的楼市投票结果。上海&广州、深圳三座城市的影子，在武汉楼市产生了交互，滨江和产业这两条资源线，在武汉的房价上，将会一直明里暗里地较劲。3就目前武汉楼市的投票结果来看，德商项目想要在光谷中心城炒作“豪宅”，可以博流量，光谷的“三高人群”会买单，但武汉的真正买豪宅的人就不一定了。按照人群划分来看，据二七滨江某楼盘的营销口透露，老带新是主要来源，购买人群大致如下：（1）机关企事业单位的领导层，不限于武汉，你能想到的一二线重点城市都有（2）湖北三四线城市的小开发商（3）从事保险、基金、银行等金融行业的高管（4）创业公司的老板或者做生意的个体户（5）长居海外或者在国外工作，赚外币与人民币的汇率差（6）武汉本地的富裕阶层光谷有一定重合，但产业吸附效应更加明显。结合2020年东湖高新区的政府工作报告来看，招商+引产+导人是重点内容，光谷的“三高人群”大多是周边产业的高管、高校教授、从外地引进的高端人才。光谷还有一波购买力，来自回流的广深沪杭等城市，秉承“在当地城市吃的亏，就要在武汉找回来”，学区房爱好者和产业大转盘，随便你选。我始终好奇，什么样的人是学区房的死忠粉？“家长”这个标签太过单薄，从社会属性来讲，可能是那些没吃到学历红利、还被学历受众群“教育”过的人。你往前倒推10-20年，因为高考改变了命运的小镇青年，大有人在，给后代复制同款路径，让孩子当自己的校友，怎么看都有种传承衣钵的即视感。也有过来人后悔没有好好读书，无法施展拳脚，寄希望于“鸡娃”弥补人生遗憾，实现阶层晋级。对大多数打工人来说，可能更惨淡的现实，来自内卷的职场竞争。面对同样的升迁机会，初来乍到的新人，因其更优秀的学历和海外留学背景，比你更快地升迁、获得更丰厚的报酬。保利时代二手房成交价突破4万，地段+学区的捆绑，支撑价格上涨的底层力量已经到位，老老实实卖学区房就可以吃饱了。有一点可以肯定，无论滨江还是产业，学区将是武汉房价冲顶的第三极力量。4再来说说豪宅的标签。豪宅的第一要义，是城市核心地段+不可复制的滨水资源，很可惜，德商项目两条都不占，如果从出身上来讲，光谷的“豪宅”，没有皇族命，但有将军心。大多数地王的主打价值点，无外乎抱着产品摇——不停地加法，拔高产品上限，让市场认可你的贵，是地王解套的经典把戏。前期入市的中城光谷龙山湖，是德商很好的参照物。同样都是地王出身，同样是临近市政生态资源，同样都是专供165㎡以上超大平层，主攻总价400万+起步的纯改善客群，也就是光谷的“三高人群”。德商项目做的加法比中城光谷龙山湖更牛掰。武汉的地王解套办法，在产品维度上，要么学星级酒店，直接照抄公建化外立面、天幕大宅、环形落客区，要么去一线城市的热销豪宅实地考察，把人家的精装双层入户大堂、私人会所、270°转角阳台、女王玄关、独梯入户、中西双厨房……通通搬过来。在某种程度上，地王加速了产品更新，对能力有限的刚需、抄底的投资越来越不友好，面积段和总价门槛开始转向高端改善。从公建外立面的高大上，到产品细节上的私人订制，光谷中心城的地王们一点都不落后，尤其是2020年入市的地王楼盘，在产品创新上有股子追平二七滨江的趋势。尽管光谷的势头很猛，模仿深圳痕迹很重，但光谷毕竟不是深圳，武汉的城市能级不能比肩深圳，光谷能不能出豪宅，也不是一厢情愿的臆测，是武汉富人们用钱投票选出来的。米宅佛山、珠海团购！米宅多次深入珠海、佛山市场，对比楼盘，对比片区。北围的项目是米宅放眼全国，精挑细选出来的，这样的项目只会越来越少，越来越难找，米宅敢无愧推荐给粉丝，也确信它能经得住时间的考验。如果你也认同米宅的观点，认同珠海北围，佛山北滘价值的请联系米宅资产配置师咨询项目详情。另外还有【武汉】、【重庆】的团购项目皆已上线。对那座城市感兴趣，都添加微信私聊沟通。请输入“选筹”验证通过米宅小贤：186

来源丨子木聊房本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点关注地产行业的人都知道，即便一二线城市的核心资产，也避免不了被地产行业的周期按在地上摩擦。2011到2014年，杭州房价曾连续阴跌四年，据高点时期跌去30%。2017年到2020年上半年，青岛、天津房价从高点下跌超20%，一线的北京和上海房价也历经3年的回调期，二手跌幅一度达到15%。房价从来不是简单的线性上涨，再好的城市买错了时机，少不了一段时间的浮亏站岗。但也有南京这种罕见的例外。对于买房人来说，南京绝对算得上一个福地。纵观十年地产黄金时期，南京房价几无回调过，在任何一年买入南京房产，都是只涨不跌。只不过，貌似“永远涨”的南京楼市，其实早就到了房产价值分化的十字路口。分析未来南京房价的走势之前，我们先回顾去年的市场。1众所周知，新房市场基本随着地方调控“摇摆”，相对自由的二手市场才是检验当地房产景气度最好的指标。从这一点看，2020年南京的房产“风景这边独好”。2013-2020南京二手成交量全年房产市场二手成交量却创下了史上第二，主城区（不含溧水、高淳）成交达到11.5万套，成交量同比上涨25.7%。在南京，多年市占率第一的中介我爱我家发布数据，2020年南京二手成交价均价涨幅约5%，达到了3.3万元/平。虽然我爱我家的网点在远郊覆盖较少，可能导致样本均价略高一点，但如图所示，整体走势曲线平稳上扬。南京房价走势（来源:我爱我家研究院）疫情中南京楼市能够稳健增长，我们认为原因有两条，一是南京经济基本面在疫情期间逆流而上，二是当地的调控政策助推。一个个来，先从基本面说起。2020年的第一季度，社会经济严重停滞，疫情黑天鹅在各地肆虐。但南京城的情况相对较好。主观原因是当地政府反应迅速，且硬件上有备无患，早在2015年，南京就有一座

根据2021年重大建设项目清单，落位嘉定的总部园区有：上海安亭科学仪器厂FFT全球总部、上海艾普强粒子设备公司企业总部、上海洗霸科技公司总部园区、上海冠龙阀门机械公司冠龙阀门企业总部。

来源丨六土投资说本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点最近有粉丝问我上海还有笋盘吗？笋盘肯定有，只不过我不知道，因为他说的是比市场便宜的笋盘，这种盘在任何时候都有，但是任何时候普通人都很难见到。所以我有一句话，静态笋看市场，动态笋看规划。长周期看，上海的笋盘应当在规划之中，那些化腐朽为神奇的高端位规划，从目前看就是“五大新城”。我们先谈一谈五大新城的定位。《上海市城市总体规划（2017-2035年）》在研究研究市域空间结构时，选取了位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等5个新城，要求建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。和原来的卫星城以及单纯郊区形成的定位不同，五大新城不是简单承接中心人口和功能疏解，而是按照集聚百万人口的规模形成独立综合功能的要求，打造“长三角城市网络中的综合性节点城市”。这5个新城其实是在寻找新的发展空间，它们环绕在上海中心城区的周边，意味着上海的城市空间会从单中心变成多中心，而且会把整个视线投向长三角。五大新城是纽带，是战略支点，是上海融入、服务长三角的前沿阵地。它们跳出了上海市域的“中心城+郊区”的二元空间模式，和长三角城市群的其余四十多个城市一样，会被建设成为长三角的增长极。我们看数据，2035年这五大新城各自会聚集100万的人口，GDP总量达到1.1万亿人民币。有一种日渐清晰的共识：本轮新城规划建设，不是过往经历的简单延续，不是既有区域的简单延伸，不是一般意义上的城市更新，不是中心城区的“梯度转移”，更不是自我循环自娱自乐。它要拉开的，是一场具有革新性的独立城市建设序幕。那么五大新城里面哪一个比较好、比较适合投资呢？就有粉丝问过我这样的问题，我们来进行第二部分新城比较。怎么来比较五大新城？我给出一个思路，看两个方面，第一个方面是先看不变的因素，那就是位置和面积；再看可变的因素，那就是产业、交通、定位和人口。从位置来看，嘉定新城和青浦新城毫无疑问具有优势，一个在上海的西北部，接壤着苏州的昆山；一个在上海的西部，接壤着苏州的吴江和浙江的嘉善。而南汇新城和奉贤新城相对而言位置就没那么好，没有陆地接壤的城市来供它辐射或者说吸血。从面积来看，最大的是南汇新城，343.3平方公里，第二位是嘉定新城159.5，松江新城158.4，最小的是奉贤新城67.9，青浦是91.9平方公里。新城的面积大，就意味着从长周期来看，它有更多的土地用于建设和规划，但是在短周期来看，它会面临开发强度不够，聚集力不够的问题。所以从短周期看，我们认为面积小的新城会有优势。新城定位我做了一张表给大家，就不再一一赘述了。嘉定主要以汽车制造业为主导，松江是以科教和创新为动力，青浦以创新研发商贸和旅游为支撑，奉贤主要定位的是综合服务型的核心城市，南汇是以先进制造业、航运贸易、海洋以及医药为支撑的。而从规划的人口来看其实几个新城差不多，人口规划最多的松江110万，嘉定70万，青浦65万，奉贤75万，南汇65万。也就是说从人口上来看，松江可能会略具优势。从产业方面来看，松江拥有经济产业发展走廊——G60科技走廊，是产城深度融合带，主要发展的是高科技和旅游。嘉定还是以汽车产业为主，青浦是数字研发和会展商贸，奉贤主要以生态休闲文化为主，南汇则是以海洋医药自贸为主。从交通来看分为两种，一种是对内的轨道交通，另一种是对接其他城市的对外轨道交通。松江有松江南站，是上海的第三大站，现在已经有9号线了；嘉定除了有大家已经知道的11、13、14号和嘉闵线，未来还号称有10条轨道交通线，对外主要是依靠大虹桥的辐射；青浦现在有17号线，对外也是依靠大虹桥的辐射；奉贤主要是5号线；南汇主要是16号线。从交通上来看，青浦、嘉定会相对具有优势，尤其是嘉定，对内交通非常发达。第三个方面我们来看一看上海为什么会有这样的一个城市规划。现在有一种说法叫上海东京化，我个人认为上海的城市规划是参考了东京。20世纪70年代时东京圈的一些主要城市，比如说八王子、横滨、川崎、千叶，都成为了人口的主要导入区，这些副中心已经成为了东京主要的住宅区。而千叶的副中心就有东京的成田机场，千叶的国际会议城成为了日本全国性的国际商品交流和展示的场所。这些副中心的高级生活服务功能以及人民群众所需的各种生活信息都有了相应的配套，可以说东京多中心的这种模式，在某种程度上是成功了的。这种模式和国际上提出的核心卫星的城市规划理念是不一样的。东京当初就希望建造一个东京多中心的构造，这种构造是想分出核心区的某种功能，把它们放置在其他还没有形成的中心的边缘地带，来减轻城市拥堵问题。虽然说这种努力依旧没有能够阻止城市功能向以银座为代表的中央区集中，但是副中心和多磨合城市的出现，依旧减缓了东京不少的压力。在这种模式下有一个很重要的连接就是轨道交通，所以东京的轨道交通是非常发达的。全长2246.4公里的交通网络，使得东京的轨道交通密度是全世界最高的，每平方公里222米，而东京的核心区每平方公里的轨道交通密度高达947.8米。可想而知在未来的上海，轨道交通的建设会进一步的加强。最后谈一点新的思考，很明显，五大新城的建设是为了打破环线等级论，改变单中心格局。这五大新城非要排个序，其实难度是很大的。从现在的房价来看，很明显南汇新城是有一定优势的，而从现在与城市之间的距离来看，松江新城是有一定优势的。但是长远的看，我个人还是比较看好青浦新城和嘉定新城，尤其是青浦新城，既受到大虹桥的辐射，又是上海的主要发展方向，同时还是长三角的示范区，所以青浦新城是我比较看好的一个新城。但是如果综合来看五大新城，大家可以发现除了南汇新城以外，剩下所有的新城都围绕着大虹桥核心。应该说未来人民广场的中心地位一旦被替代，那么毫无疑问替代者就是今天的大虹桥。从大虹桥来辐射四个新城，从四个新城向整个长三角形成网状辐射，这很可能是未来上海城市规划的一个重要的思路。也就是说站在五大新城来考虑，反而大虹桥是最有价值的。米宅珠海团购！米宅多次深入珠海市场，对比楼盘，对比片区。北围的项目是米宅放眼全国，精挑细选出来的，这样的项目只会越来越少，越来越难找，米宅敢无愧推荐给粉丝，也确信它能经得住时间的考验。如果你也认同米宅的观点，认同珠海北围价值的请联系米宅资产配置师咨询项目详情。请输入“选筹”验证通过米宅小贤：186

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来源丨米宅北京推荐关注！13月12日，天津市人力资源和社会保障局网站发布《市人社局市公安局市教委关于优化调整技能型人才引进工作的通知》。主要内容为：为深入实施“海河英才”行动计划，加快集聚技能型人才，支持我市“一基地三区”建设，现将技能型人才引进落户条件调整为：一、高等职业院校毕业、在本市用人单位就业，符合下列要求之一：①不超过30周岁；②具有高级职业资格或在津工作满1年，不超过35周岁；③具有技师职业资格，不超过40周岁；④具有高级技师职业资格，不超过50周岁。二、中等职业学校毕业、在津工作满1年，符合下列要求之一：①具有高级职业资格，不超过35周岁；②具有技师职业资格，不超过40周岁；③具有高级技师职业资格，不超过50周岁。各单位要做好政策调整前后的衔接和宣传工作，确保日常工作运转顺畅。市人社局、市公安局、市教委将通过抽查的方式加强对技能型人才引进落户的事中事后监管，并根据实施情况适时调整。本通知自印发之日起执行。2调整后的政策，跟之前相比有什么不同呢？先来看一下之前对“技能型人才”落户是如何规定的：认真对比了两个版本，没发现有什么不同啊。但既然是调整，肯定就是有区别的。再看一遍，果然发现了端倪。旧版本中，对中等职业院校的毕业生，要求在津工作满3年。调整之后，只需满一年即可。这相当于大大放宽了对低学历人员的要求。而且，据相关工作人员介绍，这次“海河英才计划”调整，对社保审核以及面签也相对放松了：现在无需面签，所有材料只需网上审核即可。自从2018年5月16日发布“海河英才计划”以来，每一次楼市下行，坊间就传言天津落户要放松，没想到这次终于成真了。作为北方第二大城市的天津，终于还是忍不住加入了“救市”大军。3和北京一样，2019年经历过极为短暂的小阳春之后，天津房价便一路掉头向下。降价最厉害的，当属远郊区：静海团泊富力新城价格从一万元直接撸到6000多，直降1/3。除了远郊之外，环城四区、城六区中的河北、河东、红桥，均有不同程度的下跌。从6月份开始，天津二手房市场，几乎被冰封。随之而来的，是土拍市场转冷，多宗土地低溢价成交，最终导致财政收入锐减。1至9月份，天津市一般公共财政收入1644.8亿元，完成年初预算83.1%，比去年同期增长0.1%。全市一般公共财政支出2328.1亿元，增长5.6%，2019年全年，天津一般公共收入2410亿元，一般公共支出3509亿元。面对这种情况，天津的压力不可谓不大。2019年4月，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》。其中规定：城区常住人口100-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城市常住人口300-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。从数据上来看，天津城区人口大概在900多万，属于特大城市（500-1000万）。按照发改委规定，应大幅增加落户规模。可事实上，天津却迟迟未响应。不是不想，人家确实是有后顾之忧。天津，原本是北方最大的工业城市。彼时，在全国范围内，能与之比肩的只有上海。自然，它在全国的知名度，也是不容小觑的。那时，什么成都、武汉、西安、合肥、郑州，济南，我大天津统统不鸟你！四大直辖市之一、大型工业城市、教育强市、北方第二大城市，何等威武！何等霸气！何等癫狂！然而，三十年河东，三十年河西。在这个世界上，没有什么是一成不变的。由于一些众所周知的原因，如今的天津，似乎正面临一场劫难。高考优势，似乎成了这座城市最大，也是唯一的吸引力。如果落户一旦放松，势必会有人来钻“空挂户口”的空子。如此一来，每落户一个人，天津的高考优势就会被稀释一分。而且，落户松动后，短期内，很可能会造成楼市的大幅波动，这在调控一路收紧的2019年，后果是不堪设想的。可如今，契机终于来了。疫情，可以说是一个很好的催化剂。从疫情爆发到现在，已经有60多个城市出台了相关的“维稳”措施，比如：济南、西安、杭州等十余城为应对疫情，明确土地款可申请延期或分期缴付；黄山、苏州等地修改要求现房销售的政策，适度放宽楼盘的预售条件；环京的固安、永清，开始放开人才落户，而霸州，直接来了个零门槛；纵观这些城市出台的措施，大多偏向保守，尺度掌握得当，所以能够成功通关。而驻马店、宝鸡、湖州下调首付比例的激进措施，则被打回原型。连续观摩了这么多场精彩大戏，天津积累了相当丰富的经验。这次救市，分寸拿捏得恰到好处——既放松了楼市调控，又不至于尺度太大而被制止。平衡的艺术，真的是一门相当高深的学问！4从2019年开始，中国进入新一轮城镇化。这一轮城镇化最为明显的标志是：第一，确立了以中心城市引领城市群的发展方向；第二，全面放开大城市落户，城区人口低于300万的城市均可零门槛落户。我们也可以看到，在过去的2019年：杭州把落户条件放宽到大专生，郑州则放宽到中专生。广州应届本科生可直接落户，往届生落户年龄放宽到40岁，社保放宽到6个月，硕士以上学历及留学生，只要有参保记录即可落户。深圳大专及以上学历可直接落户，从本科、硕士到博士，只要满足年龄限制，还可享受1-3万的财政补贴。因此，2019年，杭州新增人口55.4万，深圳新增41.2万、广州新增40万。而天津，由于目前数据缺乏，暂时无法统计。但据外界猜测，2019年，天津新增人口数量在5-7万左右。2020年，放松落户之后的天津会如何，让我们拭目以待！