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疫情下昆明及典型地州城市房地产市场前景展望
01昆明一政策变化加快发展租赁住房，缓解商办压力，但昆明存量巨大，短期难以缓解企业商办去存压力2022年3月9日，云南省人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，落实土地支持政策，对对各地闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。给予资金支持、落实税费减免政策、执行民用水电气价格、加强金融支持，支持银行业金融机构、保险公司等按照市场化原则参与保障性租赁住房发展。点评：在十四五期间，昆明计划筹措保障性住房6万套；从目前昆明的商办存量来看，狭义库存1192万方，库存套数13.83万套，从商办聚焦企业来看，主要集中在前十房企中，如招商、俊发、万科、绿地，前期拿地商办比例大多在30%以上，导致企业商办库存积压严重。昆明作为省会，首位度不高，对地州吸附力不足。租赁赛道，人口支撑薄弱，因此目前开发企业仅龙湖涉足。昆25条稳地价、稳房价、稳预期新政出台，提高公积金额度、降低二套房首付。从市场反馈来看，信心仍然低迷，对市场刺激作用较小2022年4月16日，昆明市昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》。《意见》主要涉及：加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地；纾解疫情期间房地产开发企业困难；鼓励多种方式回迁安置；优化营商服务；优化住房金融服务；有效防范化解房地产市场风险；持续整治规范房地产市场秩序；做好房地产市场舆情引导共八大项、25条意见。在具体执行层面，公积金额度提高至80万，二套房首付降至30%。点评：从政策出台后两周的市场反应来看，案场的来访量和转换率未出现明显提升的现象，热销项目主要还是来源于特价房的带动，整体市场信息刺激恢复效果不明显。昆25条，下调二套房比例至30%，房贷利率下滑至首套最低4.8二新房市场特征分析4月市场热度持续下降，成交低迷，环比三月成交持续下探从住宅供求周度走势来看，呈现下降趋势。成交端3月住宅周均成交量9.17万方，4月周均成交量6.51万方，环比下降29%。4月整月预计成交约30万方，环比三月下降约25%，同比下降64%。从供应端看，2022年开年以来，市场主要以去库存为主，加之新项目入市推后，如云景东方、枢纽曜城、金地·云溪九境、绿城复地·昆明鳳起蘭庭等，整体供应减少。从成交均价来看，持续底部徘徊，四月受品牌房企工抵房、特价房成交带动影响，出现下降趋势。3、4月无新开盘项目，转换率下降或持续维持低换率，以续销为主。3月住宅取证项目14个，4月住宅取证项目9个，较3月减少5个。新取证项目均续销，未作开盘动作。取证项目中仅1个首次取证项目，中粮鸿云，该项目未做集中开盘动作，项目位于经开片区，片区竞争激烈，面临低价刚需项目竞争，加之区域目前通达性较差，渠道绑架严重，中粮鸿云未集中开盘，直接续销。其他取证项目从3月、4月来访认购变化来看，出现转换率下降或者持续维持低转换率的状态，因此项目未做开盘动作。客户以刚需，刚改为主，改善客群观望情绪较重从热销项目来看，普遍集中在刚需刚改项目，刚需客群主要以地缘性刚需为主，地州刚需客户在2021年大量购房后，21年昆明地州客户占比约35%，2022年地州刚需置业客群有所减少。加之各地州出现疫情反复现象，增加了地州客户省会置业的观望情绪。高总价改善项目整体去化较差，仅少量城市核心精装改毛坯降价项目，去化较好，客户观望情绪严重，放缓置业。城市核心的特价房、近郊刚需特价房热销；滞销项目除价格、区位硬性因素影响外，产品打造不及竞品，导致滞销从典型热销项目来看，主要都是位于城市核心或者近郊板块。核心区域如华润悦府、隆盛府为控制总价，均推出精装改毛坯产品，价格大幅下降，促进成交。卓越滇池晴翠和光明璟宸项目，均属于城市近郊刚需项目，折扣力度到位，促进成交。“特价房”包装常态化，折扣力度减小，招商、俊发、中铁建力度较大，去化效果较好从房企优惠来看，主要以“特价房”为主，折扣力度普遍在500元/㎡左右，且特价房套数较少，以噱头营销为主。俊发本月多项目推出工抵房，优惠力度在8折左右；俊发目前多项目处于停工状态，急于现金流回笼，同时2022年交付压力较大，上半年预计交付，大概率出现延期交付现象。中铁、招商特价房优惠力度在1000元/㎡，项目主要以刚改产品为主，其中中铁项目位于城市远郊，主要以特价房吸引购房客户，招商项目处于尾盘出货状态。渠道点位近期无明显变化，但企业端加大分销专场形式目前住宅市场渠道点位主力集中在2个点上下，部分远郊项目在3个点，起跳幅度在0.5，起跳套数在30套以上起跳。企业端万科、龙湖以周度特价房或一口价房源或分销专场抢收客户，特价房源售价比3月份下浮5%。部分资金链紧张企业，目前保持3月下旬的低价，加大分销力度、加增分销专场冲。三二手房市场统计局公布数据来看，3月昆明二手房均价环比微涨0.4%，同比下降0.5%从国家统计局公布2022年3月全国70个大中城市二手住宅销售价格变动情况来看，昆明环比涨幅排全国第二，但同比仍然处于下行，具体看到户型，昆明3月的二手房市场中，90平米以下的刚需户型最受关注，环比增长0.6%；其次为90-144平户型，环比增长0.3%；144平以上大户型价格表现相对平稳，环比无变化。从安居客二手房房源在架数量来看，呈现下降趋势，环比下降2.7%，挂牌价出现下调昆明二手房房源在架数量约6万套，由于市场低迷，工抵房较多，二手房不具备价格优势，挂牌量下降，价格小幅下调，但整体保持高位。四土地市场供地放缓，4月昆明主城无新增供应，仅安宁供应两宗商业用地本月昆明主城无新增土地供应，土地市场低迷。在旧改来，也出现民营企业推进放缓，例如本土龙头俊发，船房村城改已于2019年10月10日公开招标，确定俊发集团为项目前期合作伙伴。目前，因项目不具备可实施性，福海街道办事处已协调开发商对原有规划进行调整，并进行上报，因此征地拆迁工作启动时间暂无法确定。房企拿地意愿低，4月拟出让净地无企业报名流拍，市场下行，国企央企对未来价格预期不足，高价地无人问津本月昆明成交土地3宗，可建体量3.17万方，主要以项目后续零星用地为主。原定本月22号拍卖的关上净地，因无人报名流拍，该地块位于城市核心区位，位置较好，周边发展成熟。前期关注企业均有上会，但地价接受度均在起拍价之下，导致流拍。
2022年5月10日