预警一年了，天河学位房，到底应该怎么买？

胖子只有两条出路。要么身材变好，要么心态变好。

（不是说我自己）

其实，这两年买学位房的也是如此。

这儿预警，那儿轮岗，不是不涨价，就是指导价，还得时刻关注学位够不够，很拼心态。

比如天河，11所学校没法100%入学。但几乎每天都有人问我，它们还能不能买。

我认为主要看三点：

一是有无扩建可能；

二是能否接受分流学校的下限；

三是这房子除了学位价值，还有没有其他价值。

目前来看，预警的11所学校里面，预计龙口西明年会加24个班，华景20个班，康城跟骏景是12个班；其他暂无。

丨今年，大都还没开始分流

至于分流学校，我了解到的是，华阳或去体育西、天府路或去华融、体育东兴国或去本部，抛去房子价差，这三个分流学校，尚能理解。

但是像旭景换成车陂小学、盈彩换前进小学这种，就很气人了。

究竟学位预警，对房产价值有多大影响？我在贝壳上翻了下旭景的成交情况，挺有意思的。

2018年成交7套；

2019年3套；

2020年39套；

2021年831之前13套；

2021年9月至今是7套。

从数据来看，2020年是峰值，凭借东部概念+学校素质，轻轻松松成了网红盘。

但自从宣布学位预警以后，成交量明显断崖下跌。

丨房产君绘制

硬币的另一面是，整体市场回调。

像旭景2020年也曾卖出6字头的单价，但目前也有低于5万的成交。

所以，结论一：这几年读书的，不建议碰没有扩建计划，分流学校较差的小区。

再来看下，同样是去年预警的天河公园板块。

这里面，分化更明显。

像几个有名的学位壳，易丰大厦、环宇花园、理想青年荟这种，从去年9月至今，成交疲软，不复2020年的风光。

但你也会看到，还是有不少人，赶在去年831之前上车的。

至于最新价格，我了解到，像理想青年荟，5月就成交了一套45平小户型，总价445万，单价9.8万，不过没有在贝壳显示。

丨贝壳上，2020年是巅峰

如果仔细看，你还会发现，也有不受预警这一负面影响的楼盘，比如东方新世界。

理由很简单，它除了学位价值，还有居住价值，再加上地段价值，所以波动不明显。

当然，我们今天说的数据，只来源于贝壳，如果是通过中原合富等成交的，就不在这个统计表里面。

数据也许不够完整，但足以体现趋势。

今年5月，东方新世界卖了一套85平两房，成交价800万，单价9.4万；一套168平四房，成交价1848万，单价11万。

所以，结论二：强势地段、强势产品，无论何时都是稀缺品。

再结合今年预警的几个学校，来看看人民币投票的结果。

比如康城、盈彩、骏景、华景，4个楼盘无一例外，从4月到7月，挂牌量往上走，增加了20-30套房子。

丨贝壳上，几个楼盘预警后，挂牌量均上升

想卖房的人多了，但看房的人数还是老样子。

不过，华景明显比康城、盈彩、骏景抗打。

尽管预警，还是不少人抢闸过户，成交量没有大的波动。

丨贝壳上，几个楼盘预警前后，带看热度不减

丨贝壳上，几个楼盘预警后，成交量有所放缓

中海康城、骏景跟旭景面临同样的问题，便是量价齐跌。

康城单价高的曾卖出6.4-6.6万/㎡，单价低的目前是5字头。

骏景呢，去年挺多卖到7万+，但今年基本以6字头为主。

盈彩的情况，还有点不大一样。

作为鱼珠网红盘，价格楞是强撑着。六七万的单价，说实话，我看不懂。

所以，结论三：不要盲目追网红盘，尤其是对口菜中的楼盘。

成也概念，败也概念，哪天概念弱了，小学飞了，还能剩下什么？

丨盈彩的价格，还是比较坚挺

说到网红盘，就我记录的情况来看，无一例外，近4个月来，他们挂牌量蹭蹭往上涨，但成交都一般般。

带看次数不涨反跌的，也有。

比如美林湖畔、天朗明居、金碧领秀、逸景翠园、美林海岸等。

丨贝壳上，部分网红盘，挂牌量均上升

至于他们的价格，比去年鼎盛时期，少了100个W也是有的。

举几个例子：

万科欧泊，新福港鼎峰，最高破6万/㎡，现在4字头有货；冲7万/㎡的天朗明居，现在5字头有交易；6万+/㎡的万科金色悦府，保利学府里，也是5字头成交。

以上是东部楼盘的基本面。

为了分析更全面，我又去翻了一遍白云、荔湾、海珠等地的小区。

作为横向对比，我特意挑了几个挂牌数量200左右的楼盘，有海珠区的光大花园；天河区的华景、骏景；白云区的新世界、金域蓝湾；番禺区的万科欧泊。

数据一拉，你会看到，光大花园，作为老城顶流，秒杀天河华景。

同样挂牌200+，90天成交都是16套，但30天带看次数，光大是华景的2倍。

继续观察，你还能发现，尽管白云声势弱，但主流楼盘，岭南新世界跟金域蓝湾这种有学位加持的楼盘，关注度并不输天河盘。

番禺的万科欧泊也很不错，在我关注的学位盘/网红盘里面，只有它跟光大，一个月带看过千次。

接着看挂牌100+的小区，热度对比。

你会发现，地段会影响楼盘的价格，但只要它是片区标杆盘，热度都不会差。

所以，结论四：不一定非要挤天河，在片区里当个鸡头，也不是不行。

当然，多少预算也是影响选筹的关键。

以上没有展开写华阳学位房的原因是，很多没有在贝壳上成交，如果强行写出来，数据有点失真。

不过我可以分享一份4月的成交数据，大家可以看下最新的单价。

总的来说，天河北去年一年，交易量确实被打了下来。

目前来看，有扩建计划的龙口西、康城、华景、骏景可以继续买入。

当然如果你娃刚好明年一年级，就需要慎之又慎，因为明年不一定能开学（虽然没意外的话是可以的）

最后，感慨下，买学位房是门玄学。

政策会变，市场会变，分数线会变。

但我想，兵欲善其事，先利其器。

无论外界怎么变化，我们都应该鸡一鸡自己，给娃当个好榜样吧；然后适当鸡娃，起码孩子不至于以后连做选择的机会都没有。

你身边有没有明后年读书的娃，他们选了天河还是老三区呢？评论区见。

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好了，今天就聊到这里，如果各位还有其他网红盘想聊的，进直播间吧。

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