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给小镇一个魂——网红项目聚龙小镇深度研究

2017-05-25 戴小西 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

前言

当下中国,竟然有一个“世外桃源”,风光独特,山美水美,人们在这里怡然自得。走在路上,会和初次谋面的陌生人微笑问候。人们无条件信任彼此,这里有一家全“自助”良品信用商店,没有营业员,付费找零全靠自觉。这里的业主可以在社区免费种菜,收获的季节又会无偿分给周围邻居....在这里真的可以做到“夜不闭户、路不拾遗”。

 

这是位于福建惠安一隅、历史上贫困贫瘠的地方,而现在是一个有着6000余户业主组成的看似最普通的中国社区,一个从来不打广告的地产项目——聚龙小镇。十年间,它成为和谐社区的典范,吸引着全国各地的政府、企业、媒体前往参观,更吸引着房地产业内人士考察学习。

 

“小镇”的概念其实就是聚龙于2007年最初提出的。现在“小镇”火了,仿佛一夜之间,各大地产商都在做小镇,都在学习聚龙。但聚龙模式能否复制?笔者在深入研究后,做了以下梳理,与各位分享。


1

中国当代的桃花源

 

何为“桃花源”?

我们先来看陶渊明“桃花源记”节选。


“忽逢桃花林,夹岸数百步,中无杂树,芳草鲜美,落英缤纷,渔人甚异之。复前行,欲穷其林。林尽水源,便得一山,山有小口,仿佛若有光。便舍船,从口入。初极狭,才通人。复行数十步,豁然开朗。土地平旷,屋舍俨然,有良田美池桑竹之属。阡陌交通,鸡犬相闻。其中往来种作,男女衣着,悉如外人。黄发垂髫,并怡然自乐。”


你看,陶渊明笔下的世外桃源有两点:一要“芳草鲜美,落英缤纷”,二要“黄发垂髫,怡然自乐”。这正是聚龙小镇展示出的面貌:山清水秀,美丽宜居;邻里和睦,有人文情怀。


近城市而远尘嚣

生活的最佳境界莫过于与城市保持适当的尺度。既不曾远离现代城市的文明,又与自然保持最亲密的联系。聚龙小镇的地理位置就有着这样的优势。


它位于泉州东北隅惠安县黄塘镇大寨山内,于内,整个小镇地势呈北高南低状,西北背靠大寨山,东南地势开阔,外通黄塘溪,内拥聚龙湖,形若聚宝盆。对外,聚龙小镇与黄塘台商创业基地相邻,距沈海高速公路惠安互通口3.8公里,距离福厦高速铁路惠安西站约1公里,园区景观大道连接城西大道,距泉州市中心15分钟车程,距晋江机场25分钟车程,距厦门机场40分钟车程,交通十分便捷。


自然山水、生态人文皆上品

小镇内有聚龙山、棋牌山等自然山体拥有几万亩自然森林,保障了小镇空气清新且富含氧离子。又有聚龙湖、逸翠湖、甘泉湖等自然水域为纯山泉水汇集,水质天然洁净。镇内拥有原生态绿化面积约860万平方米,后期又建成园林绿化面积100多万米,绿化率约70%。


聚龙小镇的规划科学,保留了大片原生景观空间,依势造景。采用自然园林式的设计思路,去芜理乱,植树披草,使新景观与原生态实现最大融合。

 

如果说“芳草鲜美,落英缤纷”靠的是大自然的浑然天成,那把小镇打造成适宜居住的社区,就是聚龙的功力了。


我们先看一组数据。

 

聚龙小镇2007年春天开始动工建设,2009年第一个组团的公寓销售价格是3500元/㎡起步,到2011年,聚龙别墅的售价已经达到10000-14000元/㎡;2017年4月,聚龙小镇别墅的售价更在16000-22000元/㎡之间,公寓也达到9700元/平米均价。而泉州2017年1季度新商品住房均价是7619元/平米。


也就是说,作为惠安县城的一个郊区楼盘,它的价格已远超泉州平均水平。

 

这是如何做到的?我们分别从硬件和软件这两方面来看。

 

聚龙小镇总规划用地面积约2万亩,小镇围绕“一心、一轴、三环、五区”展开:以聚龙湖为景观核心,以小镇入口——聚龙大道——聚龙湖——聚龙山森林公园为景观轴线,打造环山自然森林带、环湖居住生活带和环湖运动休闲带,修建养生养老服务区、休闲文化运动区、原生态森林体验区、文教图书博览区、新农村建设示范区,在它们之间,点缀以建筑组团,建成集养生、运动、休闲、文教、商务为一体的宜居城乡综合体。


特色配套

入口右片区有高铁站点,小镇与高速出口与高铁站点衔接,为小镇带来更多人流,也为小镇住户出行打开方便之门。


左片区则为水上乐园、中餐馆、酒吧和拓展训练基地。


小镇内有一座6层商业中心,1-3层为家居广场,4层为超市,5-6层为营销中心和生活广场。生活广场包括:红酒馆、面包坊、茶艺馆、美容SPA、影院等配套,商业中心左侧边有一个干洗中心。

音乐广场

 

镇内的聚龙外国语学校是一所集幼儿园、小学、中学为一体的全封闭住宿制生态园林式的现代化高等学府。学校招生对象主要是小镇内业主和惠安县当地学生,也有业主为了让孩子在此读书而购买房产的案例。


小镇还有少儿艺术培训中心、保健中心。


生态农业基地,包括无公害蔬菜基地、台湾水果园区、休闲农场等。生产的蔬菜、水果等主要供应给业主,也有住在小镇外的人来此采购。

18洞国际标准高尔夫球场

 

20万平的运动公园,分为体育中心和健身中心。健身中心专供小镇会员使用。体育中心包括:游泳馆、网球馆、羽毛球馆、台球馆等。


中国美术学院在小镇内有一个博导创作基地。

 

小镇内还零散的分布着如:音乐茶舍、瑜伽馆、休闲书屋、婚纱摄影基地、垂钓场、画院、西餐厅等配套。

 

聚龙山海拔500米,业主闲暇时可以去爬山、攀岩、锻炼。半山腰还有一座庙宇“聚龙殿”,供业主祭拜神灵,这是小镇的一个信仰中心。


这些配套基本覆盖了小镇居民的所有日常需要。这当中,有三个配套设施,有着突出的功效和意义。这就是它的农业配套,包括一处农业基地、一家信用良品店、一处业主开心菜园。

 

农业基地包括无公害蔬菜基地、台湾水果园区、休闲农场等。首个生态农业基地于2010年10月与当地一家农场合资建立,此外还有两个优质外部农业基地作为长期供应商;已投入运营的休闲农场,配有野炊、烧烤灶具,可举办采摘旅游节等活动。

 

信用良品店,主营各种农副产品和生活用品,包括新鲜蔬菜瓜果等日常烹饪食材,还有禽类、肉类等,它们都来自小镇自己的生态农业庄园;少量从外面采购的食材,也由物业公司在确认安全来源后再行提供。


开心菜园位于小镇安保楼东侧,是专门为业主开辟的场地,所有业主均可免费申领一块菜地用于耕种。那种文人对理想生活的憧憬:房前种菜,屋后栽花,自己在房间里写作。这种生活在聚龙小镇就有现实版。


小镇组织的社区活动:和谐欢乐

聚龙小镇现有18个业主协会,都是自发的群众自组织,但是物业会有一定的支持和引导。具体包括爱心义工社、文明督导团、老兵服务队、登山协会、钓鱼协会、摄影协会、书画协会、乓羽协会、网球协会、游泳协会、太极协会、读书会、棋牌协会、瑜伽俱乐部等。都是日常有规律的组织活动。

 

小镇的社区文化活动中心是非常重要的一个部门,是聚龙凝聚业主群体的一个关键。丰富多彩的业主协会会让每个人都可以找到属于自己的幸福生活圈,这是聚龙小镇独有的人文魅力。


2

为何聚龙小镇难以复制?

 

如上,是聚龙小镇“山清水秀,美丽宜居”的方面,这部分是可以复制的,也相对比较容易复制。但你复制去也就是一个大型楼盘,不是“聚龙”,因为你这个楼盘没有魂,没有魂的小镇,是没有生命力的。那聚龙小镇的魂是什么——是信仰:对大同世界的信仰。


我们先感受下小镇的社区氛围。

 

小镇的两个信用商店和聚龙会客厅都是全程自助的,即没有营业员。小镇的邻里时常聚在一起包水饺,过年时还有义工给新装修入住的邻居们送年货。只要你在这个社区,就会时不时收到邻居家种的蔬菜瓜果,有时亲自送到你手里,有时悄悄挂在你家门口。


为了保护聚龙湖的美丽,每隔一段时间,业主家人们就会自发组织一起去清理湖岸淤泥。逢年过节,大家会聚到广场上吃团圆饭,它被称为“邻里宴”,因为每一道菜都是由业主家人们亲手做好、端过来与邻居共享的。小镇有类似的“人过地净,呵护家园,我的责任,”“远亲不如近邻,小镇没有陌生”的宣言。


对于这里的人来说,助人和分享就是最快乐的事,最令他们骄傲的一句话则是,聚龙小镇我的家!这里无处不散发着和谐、友爱、积极健康的人文环境。


这种人与人关系的亲密和谐,不是简单的贴几个标语,组织几个活动就能建立的。这是小镇创建者承担了社会责任,舍得投入,不计回报,在邻里文化、社区建设上打深水井,不断改造后,在十年里慢慢打磨成的。


这是聚龙小镇的不可复制的地方,这个理想主义的实验社区,在几十年内依然会是一个特殊的社会改造、治理的样本。这个样本的成功,既包含了创建者的个人化的情怀、理想和坚韧不拔的毅力,更凝聚了众多对生活意义不写追寻的人,对中国文化抱有信赖和热爱的人,他们中既有业主,也有员工和管理者。


聚龙创建者的理想与决心

聚龙小镇的开发者郭无争和郭振辉自幼生活在黄塘镇,在他们心目中,始终有一个改变黄塘镇落后面貌的夙愿。这是创建者个人情怀的一种体现,是一种理想,也包含着力图让这片土地改天换地的决心。

 

他本人就生活在小镇里,每天都会在社区晃悠,做点能改善环境的小事。因为他立志打造一个“有人情味的生活圈”,一个“让现代社会仰望的社区”,所以他能够带领一群志同道合者共同建设。时至今日,他的发心已经成为整个社区的共同信仰!这是其他房地产商很难做到的,事实上,各大房地产开发商很难摆脱自身的路径依赖,追求速度、效率,利润仍然是最受关注的关键词,于商而言这本无可厚非。


聚龙的业主都是信仰的追随者

我们再来看一组数据:聚龙小镇2015年,成交426套,其中老带新397套,占比为93.2%;2016年春节期间,成交36套,老带新为35套,占比为97.2%。老带新还有一个特点,因为其购买者有39%为福建省外人士,所以,经常出现一人定居带动一群人来定居的现象。

 

老带新,带的就是朋友和亲戚。大家都认同“大同世界”的信仰,愿意共同创造和谐社区。这就如同水波涟漪似的一轮一轮不断扩散。所以聚龙小镇的“种子”客户,是郭老板和管理层自己的朋友们。一位老员工讲到:我们小镇2010年6月份开始交房,第一户和第二户入住的就是我们董事长和总经理。之后,聚龙小镇的业主来自全国各地,且都由朋友带朋友而来。老带新的本质是:在这里获得快乐的人,需要把快乐分享给他们的亲人和朋友。

聚龙小镇的自治

在中国,业主与物业之间的深层次矛盾此起彼伏,但业主委员会模式并未解决这个问题。而聚龙小镇居民生活和公共服务、公益事业发展非常好,但是小镇却没有居委会,也没有业主委员会。物业公司的很多员工本身也是聚龙小镇的业主。“这种双重身份,使得他们在考虑问题的时候,会设身处地地为每一个业主着想,因为业主的需求也是他们自身的需求,这样一来,就没有了那种深层的本质矛盾。”开发商、物业管理以及业主之间的角色一体化,是小镇终成为一个和谐家园的关键原因。

 

聚龙小镇为中国社区治理提供了另外一种可行的尝试,这种尝试的基础是社区各利益相关方的融合和社区管理自治、自律以及共建。这里的自治,不是个体自己管理自己,而是组织和社会的自治。真正意义上的社会,一定是一个自发的过程,是独立的、自主的,有别于国家、有别于市场的社会的自组织。这样它才能实现自我管理和自治,所以这是有着根本性区别的。


文明是可以传递的

社区自治是一个过程,就是重在大家参与,在过程中学会如何自治,如何共同生活在一起,学会如何做一个正常的公民,学会如何通过我们的行动去形成一个比较健康的、良性运转的社会。

 

创始人郭老板所做的事情就是传递文明,传递“大同理想”的信仰。他先影响和感染身边的人,然后,他们再感染和改变其他骨干人员。这批骨干构成一个团队之后,再以团队之力,影响更多的人、吸引更多的人。就这样一圈一圈地扩散。社区的“爱心义工社”,“邻里宴”,“顺风车”等等都是传递的信仰的形式。

 

我们可以营造一种氛围,让所有来到小镇的人都能生起安详之心、感恩之心、敬畏之心,以达到不管而管、不治而治的效果。而所有这些,首先取决于小镇的每一个工作人员的心态和形象,其次才是业主的行为举止。


——聚龙小镇业主林顺平2015.10.25


3

 

结语

 

聚龙小镇是一个典型的地产项目,但它又不仅仅是一个房地产项目。它是由一群人的理想,带动另一群人的理想的一个大社群,是一个高级的乌托邦,是现代的桃花源。每一个聚龙小镇的居民,都自豪于“我们居住在这里、”“我们一起建设这里”。开发商老板,都是小镇的居民,是一份子,他和入住的业主,不是开发者和买房者的关系,而是真正的邻里关系。


 

有形的房子可以复制,小镇长期积淀的邻里文化难以复制。但是我们通过学习聚龙小镇的成功模式,可以从他们的精神和建立自治的过程当中得到一些启发和体会,通过我们的参与建造一个良序社会。


图片均来自网络



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