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【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(十二)南通篇

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

正文共:3223字 

预计阅读时间:7分钟

文/研究员    杨科伟、俞倩倩、姚郑康

市场综述

南通,江苏省地级市,位于江苏东南部,长江三角洲北翼,简称“通”。南通是上海大都市圈北翼门户城市、中国首批对外开放的14个沿海城市之一,长三角北翼经济中心、现代化港口城市和国家历史文化名城。东抵黄海,南望长江,与上海、苏州灯火相邀,西、北与泰州、盐城接壤,被誉为“北上海”。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身,拥有长江岸线226公里,是江苏长江经济带的重要组成部分。2017年末全市常住人口730.5万人,其中,城镇人口达到482.4万人,增长2.6%,城镇化率66.03%,比上年提高1.66个百分点。年末户籍人口764.5万人。全市人口出生率7.99‰,人口死亡率10.68‰,人口自然增长率-2.69‰。南通市整体GDP2017年在江苏全省排名第4名,主要产业以家纺、建筑、船舶建造为主,2017年南通全体居民人均可支配收入33011元,比上年增长9.7%,按常住地分,城镇居民人均可支配收入42756元,增长8.9%;农村居民人均可支配收入20472元,增长9.2%。

基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响,2017年,南通商品房销售面积达1657.7万平方米,增长38.1%。受上海限购客群外溢等影响,南通2016年底至今一直保持着良好的增长态势,但市场“乱象丛生”,全款购房成常态、一二手房价差最高可达6000元/平米,市面上普遍存在10~15万茶水费,加之投机氛围浓厚,后续的去化率、成交持续性都面临严峻的挑战。



01

政策环境

南通市场政策宽松,政策主要集中在限价,政府根据开发商楼面价测算合理的盈利空间,会存在一个区域楼盘多重价格的情况。

无限购,外地购房者可直接买房,无需社保或者落户,但贷款首付比例可能会相应提高到四成或五成,二手房市场期房也可交易,中介手中操控房源,市场上投机氛围浓厚。

02

楼市“乱象丛生”

南通市市区分为崇川区、港闸区、新开区,各区房价存在分化。新开区价格最为便宜,均价在1.2~1.3万,港闸区均价1.3万左右,最高可达1.8-1.9万,崇川区均价1.5~1.6万,最高铂悦府均价可达到2.3-2.4万。

港闸区以万达广场为中心,崇川区分为主城区、新城区、新东区,分别以中南城CBD与南大街(老城区)为中心。开发区旨在承接上海产业转移,其中的苏通园区更是比照苏州产业园建设,号称“北上海”,新开项目均价1.2万元/平方米,主要渠道存在向上海周边分销的策略。苏通园区体量巨大,炒概念成分较重,购房需求90%为投资,未来消化压力巨大。

普遍存在10~15万左右的茶水费与渠道费,中介囤房、期房可卖,市场上恐慌性购房情绪浓厚。

全款优先成常态,市场依旧供不应求。由于房企普遍采用高周转战略,加之政府给定盈利率较低、银行汇款很慢,故市场上部分项目会要求全款优先,开盘前提供验资证明等方式提前筛选客户,红星天铂全款比例的客户达30%~40%,碧桂园时代悦城全款人数超过售卖套数。

一二手房价格倒挂严重,南通市场处于刚改阶段,主力户型在120~150平之间,由于限价政策,一二手房倒挂现象严重,价差最高的地段达到6000元,2018年上半年二手房房价有走低迹象。二手房期房可卖,整个市场投机氛围浓厚,房主普遍看好,多待价而沽。

南通藏富于民,普通南通市民手中均有1-2套住房,购买需求以投资性需求为主,客群多为周边各区县人群。自2016年年中起,因上海限购等因素,南通市场开始升温,房价尚处于上升通道中,市场因限价供不应求。来自上海和海门等地的外地投资客多集中在房价低廉的开发区。存在返乡置业,对外地无限售政策,仅需限贷全款,故投资客群较多。

03

土地市场

土地方面,除新开区(含苏通园区)供应量较大外,其余两区供地较少。崇川区、港闸区土地楼板价自16年起超万,目前地价1.3~1.4万;新开区尚存少量老地,地价约为7000到8000元。

拿地上,现多为合作拿地,品牌房企与本土企业合作,甚至出现“五家和拿”、“八国联军”的情况。本地开发商拿地果断激进,前排房企纷纷进入,万科09年进入,现有较多项目;保利仅有市区一个在售项目;金地、招蛇、旭辉今年首进。


04

棚改旧改

南通市安置房政策较好,棚改拆迁为实物安置,一般会就地赔付安置房,按人口/面积一套换两三套,且安置房质量普遍与商品房无差异,故市场上存量极大且购房客群普遍手握一套房产。

05

市场预判

南通目前楼市表现依旧火热,精装楼盘开始普及,目前不存在明显的总价天花板,客户买房依旧会权衡地块产品的性价比,港闸区稍远地段单价超过1.5万后去化率明显降低,核心地段铂悦府2万以上均价去化表现依旧良好。

整体的投机性需求较为浓厚,主要因素是不限购的宽松政策导致,开发商在疯狂冒险进入抢尾的同时,也有担忧,南通人口方面外流性很强,未来库存巨大,且受政策影响强烈,故各开发商均在加快推盘速度。短期内房价将继续上涨,销售人员普遍表示一旦限购政策出台,成交量可能会带来“断崖式”下跌,长期仍存在一定风险。预期未来疯狂过后,存量市场将有库存压力。



典型项目一:红星•天铂

地理位置:南通市崇川区青年路北,通富路东

物业类型:普通住宅,购物中心,SOHO

建筑面积:465923㎡

装修:精装

开盘时间:2018年6月底

交房时间:2020年

开盘售价:15000-17000元/㎡

销售情况:项目容积率2.13,商住结合,约1450户,6月底首开600-700套,年底清盘。主打111平方米三房,得房率约75%左右,室内比预期宽敞。同崇川片区内暂无其他在售房源,房源稀缺性较高,客群主要为项目周边改善置换,投资性购房较多。目前认筹比2:1,将采取线上摇号,全款优先且多数为全款。


典型项目二:绿地新里城

地理位置:南通市开发区复兴东路与龙腾路交叉口

物业类型:普通住宅,联排

建筑面积:565733㎡

装修:毛坯

开盘时间:2018年2月4日首开

交房时间:2020年

开盘售价:14000元/平左右

销售情况:项目容积率2.1,户型主打103-143小户型别墅,约3886户,别墅二楼挑空,地下室送一半,北侧露台全送,南侧三层算一半,赠送面积较大,故得房率近98%,室内比预期宽敞,地下室两天井设计别致。别墅总价在305万到325万之间。项目定位中高端改善项目,别墅多以自主为主,高层以投资刚需为多,装修风格为海派文化。目前处于供不应求,首开二开开盘即售罄,三开预计在8月。


典型项目三:万科翡翠公园

地理位置:南通市开发区南通市开发区复兴东路与龙腾路交汇处

物业类型:花园洋房、高层

建筑面积:223700㎡

装修:精装

开盘时间:2018年2月4日首开

交房时间:2020年

开盘售价:14000元/平左右

销售情况:项目容积率2.0,楼面价7000元/平。户型主打91-130平洋房,高层2梯4户,得房率77%,洋房1梯2户,得房率89%。项目自带幼儿园,周边配套学区有新开发区实验小学和新湖中学。预计6月底首开,目前蓄客。


— END —

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