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杭州到底还有多少房票?决定后市走势 | 房叔说No.280
从单价2万到5万+，从大江东到未来科技城，从城北到城南，从刚需到豪宅，此轮开盘潮完成了价格及地理上的全覆盖，规模超过了1月的红盘潮。 这轮“史诗级”的红盘潮也几乎把杭州楼市所有的存量房票都激活了。 根据各个渠道的数据，当前可以明确的是，这轮红盘潮的刺激下，参与打新的房票总数不会低于9万张。
相比年初红盘潮炸出的7万余张房票，此轮红盘潮激活的房票还多出了近2万张。 经过超过半年累积，在新政的打击下，房票不减反增，究竟是杭州人的购买力强大，还是红盘潮的魅力更大？ 表面上，杭州房票再次超出了所有人的想象，9万张房票压境，杭州一年的新房供应量也不过10余万套。 但实际上，从我的感受上，这轮红盘潮未及预期。
尤其是亚运村、以及未来科技城多个超级热盘报名人数出乎意料的爆冷。 不同于购房者感受到的热、竞争压力大，作为一个楼市观察者，我感觉到的却是丝丝凉意。 肉眼可见的巨额红利下，亚运村多个组团竟然报名人数不足，未来科技城更是全军覆灭，竞无一触发社保时间排序。 相对理性一点看待，此轮超级红盘的爆冷似乎符合逻辑，毕竟二十余盘同开，分流效应强劲。
但无论如何，亚运村以及未科的登记人数都是低于市场预期的。 市场上出现了这样一种解释，房票足够多，问题是钱不够，但这样的解释是否能够站的住脚非常值得商榷。 没有钱的房票还能称之为有效房票、有效购买力吗？ 如果按照这样的说法，杭州楼市的房票几乎是没有上限的，可以是10万，也可以是50万，甚至更多。
| PART 2 |
我们再看看此轮红盘潮的登记热度的分布。 初略估计，亚运村斩获了近4万张房票、未来科技城斩获了约1.5万张房票，加上钱江世纪城与奥体斩获的约1.4万张房票。 这三个超级热点区域共计斩获了近7万张房票，几乎占到了市面上75%的房票。 而曾经的热点区域，但性价比相对稍差的北部新城、市北、大江东核心区、文教区等区域毫无意外的全部爆冷。 预期获利空间与斩获的房票数呈现极强的正相关。 显然当前的新房摇号场上，投资、获利为优先诉求的房票已经完全压倒了以上车为第一诉求的房票。 就如某超级地标楼盘，加推量不过数十套，登记户数却足足有数千户之多，这些人难道不知道大概率将成为炮灰？ 但知道又如何？巨大获利空间在前，炮灰又如何？ 而这数千户中、乃至这轮红盘潮中又有多少户是临时起意的“房票”呢？
也许没有这类超级热盘的出现，它们或许永远都不会出现在摇号场上。 如此不均匀的登记结构，已经非常清晰的投射出了新政后、当前杭州楼市的房票类型结构。获利大于上车。 9万张房票，刨除套利、打新，以上车为核心诉求的真实需求还有多少张？ 具体还有多少我们无从可知，但起码可以知道的是，经过新政的大刀后，杭州楼市的真实购房需求量不容乐观。
| PART 3 |
核心区的新房是不需要担心的，这一点是可以明确的。 限价压制下，核心区新房拥有足够厚实的保护垫，也有足够的获利空间，想买这些限价新房的房票永远是足够多的。 未来很长的时间内，只要限价不消失，在核心区紧缩的供给面下，核心区新房长期都会处于一房难求的市场状态下。 但推动杭州楼市上行的底层动力可不是这些逐利的游资，而是那些真实需求，不得不买房的真实需求。 那些逐利的游资核心诉求是获利，要赚钱，只有获利预期的房产才会成为它们的目标，限价新房、楼市上行期的优质二手房产都是它们的目标。 但要它们去接盘，与获利的核心诉求相违背的高价、且在下行降价的二手房是不可能的。 这些以获利为第一目标的需求的房票可以是5万，也可以是10万，但市场一旦不行，这些需求将立马分崩离析、快速消失。 指望它们支撑二手房价只会是一个虚假的梦境。
只有那些真实的，不得不买的购房需求才是市场最坚实的支撑。
就如上一轮二手行情的两大核心推动力，底层的刚性住房需求，以及已卖房的置换改善需求。 新房的无序竞争，以及二手房上涨的压力夹击下，这些刚性需求被逼上二手房山头，成为推动二手房上涨的核心动力。 但在这轮新政影响下，刚性住房需求大幅被砍，置换需求被社保积分排序的摇号机制所拯救。 这两大核心推动力熄火，我认知中的，驱动杭州楼市上行的模型已然开始坍塌。
| PART 4 | 没有足够真实需求的杭州楼市，二手房的成交紧缩注定不会是短期现象。
最近一周，二手住宅成交量不足800套，是杭州楼市近年未曾出现过的，二手房网签数据的迟滞性下，也许周成交800套还只是一个开始。
量变在价变之前，只不过这次成交量在快速下行，随后的价格变化走向可想而知。 更值得注意的是，根据各方消息，新政后，杭州的落户量明显滑落，那些新杭州人在观望还是逃离不得而知，至少以打新博利为投机目的的落户肯定不见了。 可以预见的是，杭州的真实增量需求也在紧缩。存量、增量双双熄火。 在限价新房的持续刺激下，杭州楼市表面上的房票也许还会增加，毕竟低风险套利的诱惑没多少人能够抵挡得住。 但千万不要被红盘潮激发出来的、看似天量的需求所迷惑，它们中的很大一部分需求虚假的很，或者说，像一只纸老虎。
后市如何走，一目了然。分化是必然。
| 今日预售楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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