这次红盘对撞后，三类人群还留有什么机会？ | 房叔说No.282
共6盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
超级红盘的“盲盒”终于在杭州壹号院入围结果公示的尘埃落定中，全部打开。
不管是中签的欣喜，还是未中的懊悔、沮丧，杭州限价时代以来最大的楼市机会，也在几乎没瑕疵的精妙开盘中落幕。
压轴开出的往往是最精彩的，确实E类人才底线88个月社保，无房、普通有房家庭都187个月顶格社保，且整体中签率3.32%，铁定限售。
这次红盘潮约24个红盘，1万+套房源，炸出的房票足有8万张，毛估估冻资就超1200—1500亿+，相当于央行一次降准流入房地产的量。
细究这庞大资金进出的时间点，恐怕红盘潮冻资引发的蝴蝶效应，和最近股市大幅震荡，多少有点关系。
但是，这次紧跟新政狂奔而来的红盘潮，确实并没有出现1月的这般狂热，一个是新政掐住了楼市狂热的七寸，需求。
把过往可能搅动楼市风云，将近30%份额的新落户、学生票、老人票背后的游资挡在门外，入市的人群基数发生根本改变。
在资金输血端，信贷阶段性的“余额不足”和过桥资金、信用贷、企业贷的资金来源严查；中考降标和教育公平、教育集团化趋势对高价学区房的冲击……支撑新房巨大倒挂的基础，隐性、显性需求已经大幅转变。
仅亚奥城、观品、天澜、星翠澜庭等少数楼盘出现不同程度的社保排序，有房期待借助社保达人来弯道超车并没有如约的一边倒出现。
而接下去，亚运村释放4000多套供应后成为历史；观品、杭州壹号院之后奥体断供；未科沐宸院售罄、天空之城尾声、蒲荷芸邸、汀云上府后续供应量并不大，富力中心成为供应大户；未来该怎样把握机会，大数据又会筛选出哪些秘密，接着看下去。
| PART 2 |
先看三类人群的表现，1月红盘潮18个超级红盘，人才报名约4300+，人才倾斜套数约640套，然后溢出的这3600多人才再抢夺无房、普通家庭的通道。
这次红盘潮人才登记数量是4000+，相当于1月去除掉已上车后的数量，增量不算太多。
倾斜房源约1700+套，同比1月有约2.5倍的增长，人数不增，房源上升，显而易见，人才摇号难度反而降低了。
但也有例外，这次由于中低价红盘供应量明显较低，还是延续热点红盘政策的未科天空之城和三墩北天澜，和无争议的顶级红盘杭州壹号院，无论人才还是无房，中签率都大幅降低。
也就是说，虽有极端个例，但这次四个顶格拼社保的仅有一个5年限售，人才拼社保的仅一盘，大部分是人才通道没有满开盘数的10倍，而人才未满，未科和亚运村的放量大是最大原因。
随意盘点一下，仅奥体、亚运村、滨江满足社保排序入围的容量就有1.2万+，整个杭州人才报名数也远远达不到。
除了这些公认最热的板块，人才中签率主流普遍在60-70%，10个能中六、七个，人才票含金量依然最高。
| PART 3 |
无房大数据显示，1月无房倾斜是7400+套，而报名人数4.2万+，无房通道的数量，也有近18%的中签率，如果加上有房通道里机会，20%肯定超，也就是说无房五个就能中一个。
8月红盘潮无房登记2.7万+，算上四盘社保排序被剔除的，满打满算3万左右，跟新政影响最严重的无房家庭预测的相仿，无房摇号人群总量有30%左右下滑，而无房倾斜套数4600+套，下降到中签率约17%；比1月下降了约3%左右。
并不绝对的是，与人才相仿，执行热点红盘政策的的天空之城，无房报名数近5600户，高于极热的亚运村日耀之城的总报名人数，与绿城桂冠东方3也就相差2百多。
而天空之城+沐宸院就占到无房报名数的近33%，也就是说避开这两个盘，其他无房中签率都不低，而后面加入的富力中心、桂冠东方3、天曜城无房中签率都在50%以上，二中一太舒服了。
也就是说杭州政策没有反转性的变化，人才、无房，在撇除最大增量，投机式的无效新增需求后，这两个通道还是最稳妥的上车方式，也就是多摇几次和少摇几次而已
变化的是定义30/70比例专供的热点红盘，逐渐成为历史，也就是说没有专供后，摇号机会更加均匀。
但最大的变量一是看人才和无房变量的增加速度，目前来看，楼市走稳下，大波动的机会并不大。
二是，这波红盘潮过后即使红盘对撞像土拍一样一年三次，至少今年能聚拢的红盘、热盘数量并不足以支撑这7万左右的庞大需求，无房和人才极端情况下，像杭州壹号院这样的拼社保或者拼顶格社保的也会频频出现。
| PART 4 |
有房明显是鄙视链最底端的人群，一月19个红盘有10个是热点红盘，超过5成的楼盘有房资格就只能看热闹。
剩下给有房家庭房源也就2000多套，还有挤出的无房、人才一同争抢，超级内卷。
这次明显要好，第一，这次4800多套，供应量是2.4倍；
第二，一月有房登记人数约2.5万，这次登记4万+，人数增加1.5万，供应增加约128%，登记人数仅增加60%，中签率由一百中八，到约一百人中十二，虽说差别不大，总多了点希望。
但为什么感觉这次红盘潮好像成色没那么足，不是因为中签率高了那么一点，而是因为供应量巨大，红盘接近度高吸纳了大多数房票，导致次红、粉盘好摇了。
应该明白的是这个好摇仅仅只是数学意义上的，10%以下对于有房资格来说也就是中和不中的关系而已。
说了这么多，你会说这都是马后炮。说穿了，笔者不会也不想像算名先生一样臆测、意淫摇号走势，仅希望通过现象看清本质，警醒大众而已。
但可以笃定的是，今后摇号的三种情况：一是常规的红盘集中一起对撞；二是，零星错时开盘，人才、无房依然是不变的赢家；三是，有房高社保红盘机会相对大多了。
| PART 5 |
今年两次供应量的“洪水猛兽”（这里是褒义）：云帆社区、天空之城、亚运村，甚至沐宸院、奥体三品、紫璋台这样的大盘都消失后，未科绿汀路TOD、鼎湖未来社区、延期到9月才拍地的杭腾社区、K11、江河汇……这些短期内都形成不了供应。
中高端大量供应仅凭滨江区天汇；和品、天曜剩余房源；中端未科三盘、市北滨江双子、艮北、笕桥、下沙、丁桥；低价大江东潮塘轩、良渚文化村大溪谷，以及闲林玉屏蓝湾、悦青蓝、时代天境等几个鸽子王……供应明显“捉急”，内卷肯定更严重。
如果不对撞，其实有社保排序入围这个法宝，万人摇至少不会明面上出现。
豪横的零星开盘也无不可，就是场面热闹了点，机会肯定倾向社保巨子，无论是人才、无房、有房。
绝不是唱衰杭州楼市，要明白楼市的深层次变革已经在进行了，最根本的指向是剥离房产对经济影响的“灰犀牛”定义，从新房高压价格；信贷阻断开发商、投机者加杠杆；到旁敲侧击影响房地产的二手学区房教育公平去光环、限价；再到土地市场“均贫富”，限马甲，给利润、竞品质。
种种迹象表明，以往的靠借贷加杠杆入市就能赚钱的逻辑，很可能就变成最后一个接棒者，楼市盘整其实暗含着楼市稳定的决心，“房住不炒”的决心。
分母和韭菜们，想明白你们要什么，求上车，明白规则逻辑，田忌赛马的真意在于决定命运的关键，拿你的优势力量，选择不是最好的楼盘，从而一击即中。
显现在楼市中，就是不要再唯你不娶，非我不嫁的紧盯奥体、未科、滨江、申花、市中心、大江东等超红盘板块。
原来不是顶尖的运河新城、城东新城、闲林、丁桥，甚至丰收湖、金沙湖、东湖新城等板块的粉盘才是新逻辑下更好的机会。
房叔9月楼盘开盘预告即将出炉，具体还是要看预售怎么出牌，清晰思路，江湖再战。
| 今日预售楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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2021杭州地铁楼盘图（8月版）
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