政策、土地、融资、企业…你想要的8月公寓情报都在这里！

 关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

8 月，政策方面，全国及各地方住房租赁政策持续发力，进一步规范市场；租赁用地仅上海有成交 3 幅；金融方面，佳兆业完成城中村首单 abs 发行，房企开始依靠公寓金融产品输血；

租赁市场由于毕业季逐渐淡出，供求回归理性，整体放缓；行业方面，政府持续管控租赁市场规范；参与主体方面，国家队动作频繁，房企纷纷公布公寓半年业绩情况。

租赁政策：集体土地入市有助于多渠道增加租赁土地供应

• 8 月热点事件
  

新《土地管理法》破除集体用地开发壁垒

8 月 26 日，全国人大常委会审议通过了关于土地管理法、城市房地产管理法的修正案，破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，改革土地征收相关制度。

其中集体建设用地入市为最大亮点，未来供地增加一个重要渠道；集体建设用地不会进行商品住宅开发，对发展租赁、商业大有裨益。

克而瑞地新引力认为，允许集体经营性建设用地入市，为城乡一体化发展扫平了制度性障碍。

另外，此前我国共有包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥在内的 18 个集体建设用地建设租赁住房试点城市，由于入市集体建设用地不能用于建设商品住宅，此番改革将对增加租赁住房供应，特别是推动租售并举制度的发展具有积极影响。

• 8 月资讯概况

本月租赁住房市场最大亮点是集体土地可入市，由于入市集体建设用地不能用于建设商品住宅，该政策有利于多渠道增加租赁土地供应。

北京、深圳等各地都在确立及完善租赁市场新规，并公布目标租赁住房供应量，如此有利于推动租赁住房市场规范化发展，并进一步解决流动人口住房问题。

土地市场：租赁用地整体推进速度缓慢

• 8 月热点事件
  

杭州余杭 7.28 亿新推 6 宗地 5 宗为租赁住房用地

8 月 29 日，杭州余杭区挂牌 5 宗租赁住房用地和 1 商地，地块编号分别是余政储出( 2019 ) 37 号至 42 号。

六宗地块总出让面积为 11.29 万平方米，总起价 7.28 亿元，预计 9 月 29 日出让。5 宗租赁用地出让面积最大以及起价最高的地块是九乔商贸城 JG1808-04 地块，该地块为人才专项租赁住房项目。

克而瑞地新引力认为，截至今年 8 月，杭州共成交纯租赁用地 19 幅，总建面 98.7 万平方米，而含自持住宅面积地块 91 幅，总建面 196.3 万平方米，自持用地成交活跃。

目前杭州拿地以「限地块、竞自持」为主，一定程度上缓解房企高价拿地的热情，推动租赁住房供应。

• 8 月资讯概况

8 月份，监测的 10 个城市中仅上海有租赁用地成交，上海的租赁土地投放速度有所提升，成交了 3 块租赁用地，分别位于宝山、闵行和浦东新区。

可以看出，截至目前，上海成交的租赁用地多位于郊区，未来这些区域将释放大量租赁房源。2017 年至今，上海共出让了 78 块租赁用地，总建面达 464 万平方米。2017 、2018 、2019 年至今分别出让 21 、40 及 17 宗土地，总建面为 144 、228 及 92 万方。

尽管上海已经推出大量租赁用地，但由于拿地企业以国企为主，整体推进速度缓慢，首块租赁用地住房预计明年入市。

金融手段：行业理智期，运营商融资相对困难

• 8 月热点事件

佳兆业首单「城中村」长租公寓 ABS 成功发行

8 月 27 日，佳兆业成功发行佳兆业城中佳画住房租赁1期资产支持专项计划，这也是目前首单「城中村」长租公寓 ABS ，本期发行 2.34 亿，30 亿储架额度持续发行。

克而瑞地新引力认为，佳兆业在地产行业内一直被誉为「旧改之王」，拥有大量旧改项目和充足的存量房资源，从空间运营角度切入长租公寓。

目前，创享家已在上海、广州、深圳、成都开业 14 个公寓项目，开业房间数达到 3300 间，拓展房源 7500 间。

此次，佳兆业发行的城中村长租公寓 ABS 体现了中国在住房租赁资产证券化的道路上继续不断地探索和创新。

• 8 月资讯概况
  

本月金融动向相对较少，长租公寓行业步入理智期，家底薄弱的运营商融资相对困难。

对于房企来说，发行的资产证券化及债券产品都依托于旗下长租公寓项目，公寓业务投入大、收益率低，目前需要依靠金融产品不断输血。

租赁市场：毕业季结束供应放缓，坪效呈上涨趋势

租赁供应：结束了毕业季，市场回归理性，供应放缓，各城市新增房源环比呈现下跌趋势。

个人租赁房源供应以上海为首，挂牌约 14 万套；二线城市中，成都挂牌约 10 万套，居重点城市第三位；分散式房源，上海以 23424 套，居于重点城市首位，杭州、深圳位列二三位。

集中式房源长三角新增供应占比超过 70% ，二线城市整体分化较大。

租赁坪效：一线城市，集中式及分散式房源坪效以北京居首，分别为 140 元/平米/月及 136 元/平米/月，且同时较上月呈现上涨趋势。

二线重点城市分散式公寓平均坪效高于其他租赁房源。

行业资讯：马太效应加剧，小微型运营商举步维艰

• 8 月热点事件
  

杭州 50 个自持商品房项目完成房屋租赁备案

杭州积极推进住房租赁市场有序发展，截至 7 月底，杭州已有 50 个涉及自持比例商品房项目完成在首次申请预售许可前的信息核验工作，确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积 92.73 万平方米，房源 1.09 万套。

2017 年 4 月、2018 年 7 月杭州先后出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》等文件。

为此，杭州住保房管局认真落实自持商品房屋租赁监管工作，按照《通知》等有关规定，重点从项目方案联审、预售许可（销售备案）办理、工程竣工验收、对外公开租赁等环节入手，加大企业自持商品房屋租赁监管力度，确保自持商品房屋足额建设，按期开工、竣工和交付，并严格用于公开对外租赁。

克而瑞地新引力认为，目前全国范围内都在推广房屋租赁备案，上海、北京、深圳、杭州、厦门等多个城市都有相关要求。

由于备案后需要缴纳一定税费，部分房屋业主不愿意办理租赁备案，但随着政策支持，各地房屋租赁税率相继下调，租赁备案情况有所好转，我国租赁市场持续规范发展。

• 8 月资讯概况

8 月，各城市持续发展住房租赁市场，政府进一步推进相关法律实施，规范租赁市场。

从租金涨幅来看，整体增速放缓，不及预期，这对于租赁市场的品牌运营商而言较为艰难。

主要由于品牌系运营商以二房东模式赚取租金差，随着盈利空间大幅下降，企业爆雷可能性增大，从去年开始，已经有多家企业相继出现资金链问题，未来行业资源、资金将持续向头部企业靠拢，小微型运营商举步维艰。

企业动态：国企发力，上海租赁市场将释放更多房源

• 8 月热点事件
  

上海城投开建四千余套租赁住宅：首批推九百套，位于新江湾城 

8 月 8 日，上海城投召开租赁住宅品牌发布会，正式推出租赁住宅品牌——城投宽庭。

当天，该品牌江湾社区和浦江社区的 4000 余套租赁住宅集中开工建设，并将于今年年内向市场推出首批近 900 套房源。这批房源位于新江湾城湾谷科技园内，毗邻复旦大学新江湾城校区。

房型既有一室户、一室一厅，也有两室一厅、三室两厅等，其中一室户及一室一厅占比 75% ，租金水平则会结合周边市场价格等综合考虑。

克而瑞地新引力认为，上海城投自去年 5 月获得第一块租赁住宅用地至今，正积极落实租赁住宅房源，以「自有物业、自有品牌、自有运营」的原则，力争做到产品品质和运营品质的总体良好。

随着国企的发力，未来上海租赁市场将会有更多房源放出。

• 8 月资讯概况
  

8 月份，各家上市房企纷纷披露半年报，就长租公寓战略布局及运营状况对外发声。

对于将长租公寓业务定为主航道的头部企业，公寓规模稳步增长，未来或可实现盈利。本月多家房企、国企发布公寓品牌，均有首发项目开工或入市，为租赁住房市场注入新兴力量。

国家队上海城投、宝武集团开始发力，他们未来将发挥土地及资金的优势，在供应大批量租赁房源、改善民生的同时，推动租赁住房市场的健康发展。

声明：文中图片除注明来源外，均源自网络，如涉版权，敬请联系删除。

 八月精选  

| 房企创新

| 排行榜

| 租赁住宅

| 产业地产

| 物业管理

| 其他领域

微信公众号 地新引力 | 微信号 cricdxyl

合作及业务联系：[e-mail]

欢迎转发