快点看过来，今年产业地产商有哪些大动作

 关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

文 | 克而瑞地新引力

产业地产研究团队

2019 年至今，产业地产企业公布了许多企业动态。这些企业动态不但影响了资本市场，同时还影响了行业内的其他企业。不难看出，大家都在调整战略方向，为未来的转型升级谋篇布局。

恒大开启「买买买」战略，许老板的造车梦加速推进

企业动态：许老板与贾老板不欢而散后并未停下脚步，反而在造车路上越走越快：

• 2019 年 1 月 15 日，恒大 9.3 亿美元间接购买国能汽车 25.05% 股份。

• 2019 年 1 月 16 日，恒大设立「恒大智慧充电科技有限公司」，布局充电桩领域。

• 2019 年 1 月 24 日，恒大健康 10.6 亿元收购动力电池企业卡耐新能源 58.07% 股权。
• 2019 年 5 月 31 日，许家印访英国，全资收购世界顶级轮毂电机公司 Protean 。
• 2019 年 6 月 11 日，恒大与广州签署战略协议，将在南沙投资 1600 亿建设新能源汽车三大基地。
• 2019 年 6 月 13 日，许家印考察世界 500 强 SK 集团，探讨新能源汽车项目合作。
• 2019 年 6 月 15 日，恒大集团与沈阳签订新能源投资协议，投资 1200 亿建设新能源汽车三大基地等项目。
• 2019 年 8 月 25 日，恒大集团首席财务官潘大荣表示，汽车投入方面，恒大未来将长期投入加起来约 3000 亿元。                        

克而瑞点评：近 10 年来我国陆续共出台了新能源汽车产业政策 200 余个。恒大如此大力度切入新能源汽车领域，首先从政策上迎合了国家发展的需要。

其次，2018 年汽车产量步入负增长的同时，新能源汽车销量却以 50% 以上的增速加速飞奔，从经济角度来看，如果产品能获得市场认可，未来恒大也将受益颇丰。

进一步剖析恒大在新能源汽车领域投资的 3000 亿元，其中约 200 亿花在了投资或收购新能源汽车产业链上。与广州和沈阳市政府签订的两个项目（广州 1600 亿 + 沈阳 1200 亿）仅处于战略投资框架阶段，未来实际到位资金尚不可知。

而新能源汽车领域恒大还需要持续不断的投入资金，这样的金额投入恐怕不是三五年能够收回的。

2019 年 8 月 28 日恒大集团总裁夏海钧表示，恒大在各地借造车项目拿地是为了覆盖建厂投资带来的亏损。未来还将推出「买楼送车」，以带动地产的销售策略。新能源汽车被定为为恒大集团四大业务之一。

未来，新能源汽车与恒大地产业务形成良性的「产」「地」互动，还是按照「以房地产利润覆盖产业投入成本」的逻辑，走「假产业、真地产」的老路。我们拭目以待。

凯德收购星桥腾飞，要和产业地产开山祖师说再见

企业动态：2019 年 6 月 30 日，凯德集团与淡马锡完成交易，收购星桥和腾飞两家公司（星桥腾飞集团的持股公司）的所有已发行股份。 

凯德收购星桥腾飞后，成为亚洲最大的多元化房地产集团之一，集团管理资产超过 1230 亿新元（约人民币 6216 亿）。

克而瑞点评：淡马锡既持有凯德集团 40% 的股权，同时又是星桥腾飞的大股东。此次收购完成后，淡马锡对凯德集团的持股比例从 40.8% 提高至 51% 。从某种程度来说，凯德买下了星桥腾飞，淡马锡买下（进一步控股）了凯德。

产业地产开山鼻祖星桥腾飞于 1994 年开始在中国市场拓展业务，至今已有 25 年的光景，旗下拥有腾飞 REIT 、腾飞 Hospitality REIT 和腾飞印度信托 3 个 REITs ，以商务空间、物流/商务园和数据中心等领域为主。

加上凯德旗下已有的 5 个 REITs （雅诗阁公寓 REIT 、凯德商务 REIT 、凯德商用新加坡 REIT 、凯德商用马来西亚 REIT 、凯德商用中国 REIT ），凯德共拥有 8 个 REITs ，覆盖零售、商业、办公、物流、工业等多个领域，32 多个国家地区。对于星桥腾飞被收购，我们不应该过于悲观，因为凯德和腾飞背后都是淡马锡，拥有同一个「爸爸」的两兄弟进行了联手。

星桥腾飞也不会因此而退出中国市场，其品牌将继续保留。现有的员工团队不会被大幅裁员，未来会以「留任+调配」的方式调整架构。调整完毕后，星桥腾飞还可以借凯德触角伸到 32 个国家和 180 多个城市，将产业地产的发展经验、园区规划能力和新加坡资源网络带进其他国家地区。

亦庄国投 100 亿成为蔚来汽车非控股股东

企业动态：2019 年 5 月 28 日，蔚来汽车与亦庄国际签订框架协议，亦庄国际将通过指定投资公司或联合其他投资方，获取「蔚来中国」的非控股股东权益，对「蔚来中国」以现金方式出资人民币 100 亿元。亦庄国际将帮助蔚来汽车共同建设蔚来中国先进制造基地，生产公司二代平台车型。

克而瑞点评：2019 年 7 月 24 日，蔚来汽车科技有限公司在北京注册成立，注册资本 70 亿元。但在其股东名单中只有 Nio Nextev Ltd 与 Nio User Enterprise 两家企业，目前我们还没正式看到媒体爆出亦庄国际完成了对蔚来汽车的投资。

另一方面，我们也需要注意政府资本招商的风险。股权投资不同于债权，没有抵押物，蔚来汽车市值的波动也会增加投资风险。2019 年 5 月 28 日协议签订当天，蔚来汽车的股价 4 美元/股，市值约 42 亿美元（约人民币 294 亿元），过去一年其市值最高达 111 亿美金（ 2019 年 2 月），最低则为 24 亿美金（2019 年 6 月）。

如果按 5 月 28 日 4 美元/股市场价进行股权转让，2 个月不到则面临 40% 以上的浮亏。如此巨大的波动对具有国资背景的亦庄国际而言风险较大。

我们需要提醒的是，资本招商可以帮政府撬动大的产业项目，但风险也同比上升。在项目落地后能否持续为地方贡献税收 & 就业，主要取决于市场对企业产品和服务的反应。

如果蔚来汽车在特斯拉、小鹏、威马等多家新能源玩家以及荣威、比亚迪等传统巨头的挤压下后继乏力，亦庄 100 亿的投资砸下去，剩下的可能只是迷雾般的「未来」。

宏泰发展高票息发债，资金压力巨大

企业动态：2019 年 6 月 25 日，中国宏泰产业市镇发展有限公司发行了 2021 年到期的 1.8 亿美元 13% 优先担保票据，拟将所得款项用于偿还若干现有债务、投资产业市镇项目及物业开发项目以及一般公司用途。

克而瑞点评：宏泰以 13% 的成本融资说明了两个问题：一是国内房企融资渠道仍在收紧。2019 年 7 月中国银保监会对于加强房地产信托领域风险防控的表态就是最好的证明。

面对日益趋紧的融资环境，华侨城开启了「卖卖卖」模式，出售了大量地产项目；而恒大、正荣、华夏和宏泰等企业则将融资目光转向海外市场，发行高息美元债进行融资。宏泰发展 13% 的票面利率仅次于恒大去年发展的 5 年期美元债。

企业自身资金压力的加大是宏泰高息发债的另外一个原因，宏泰因其商业模式的原因对现金流要求比较高，否则容易和华夏幸福一样受到遭遇流动性困境。我们将宏泰、亿达、金地和荣盛 4 家产业企业的中报进行了对比后发现：

• 宏泰发展营业收入 15.31 亿，同比下降 37.8% ，净利润7.6亿，同比下降 2.1% 。宏泰是 4 家企业中唯一营收下降的企业。亿达、金地、荣盛三家企业的营收均有所上升。

  宏泰上半年土地开发收入 14 亿（其中 13.4 亿来自龙河高新区），物业销售收入 1.1 亿元。本期物业交付的减少是收入下降的主要原因，土地开发业务并未受影响。但其收入来源较为单一，如果客户与公司合作关系发生重大变化，可能对公司造成巨大影响。

• 宏泰的流动比率和速动比率是 4 家企业中最高的，说明宏泰的短期偿债能力较好。除日常企业经营外，仍有较多的流动性，短期内不会出现危机。

• 宏泰发展的应收账款转换周期是 4 家企业中最高的，且从去年的 69 天增加到 162 天，增加了 134% ，这说明宏泰从获得收款权到收回款项和所需时间的快速上升，应收账款转换周期的增加进一步提升了企业经营的压力。

综上，宏泰高息发债主要是国内融资渠道收紧以及自身资金压力提升共同形成的结果。而且，这种形式还在进一步加强。

2019 年 7 月 12 日，发改委进一步发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。可以预见，未来各大房企的现金流压力还将进一步加大。

临港集团成为上海自贸区央地融合发展平台理事单位

企业动态：6 月 28 日上午，上海自贸区央地融合发展平台理事会换届会议暨项目签约仪式正式举行，临港集团成为上海自贸区央地融合发展平台新增常务理事单位。

克而瑞点评：上海自贸区央地融合发展平台是上海市经信委与浦东区政府发起成立的经济发展平台，其成员单位主要由央企、地方国企为主。

本次会议有超 200 亿元央企项目落地，中国铝业、中化集团、中核集团、中国建设银行等央企进行了项目签约。央地融合的大趋势为临港、张江、外高桥在内的地方国企带来新机遇。

随着自由贸易区临港新片区的落定，近一个月临港接洽的企业络绎不绝。2019 年 9 月 12 日，临港举行了自贸区新片区首批重点项目签约仪式，签约项目23个，总投资超 110 亿元，包括集成电路、人工智能、生物医药等优质企业。

根据临港的发展规划，未来将持续引进国内外高能级的产业项目，计划 2035 年实现区域生产总值超过 1 万亿的目标。

为了实现这个目标临港还有很长的路要走，因为浦东新区 2018 年才刚迈过 GDP 1 万亿的门槛。现在临港只是迈出了第一步，未来还需继续努力，方能成为浦东新区里的下一个「浦东」。

平安深耕大湾区，险资有望加速进入产业地产

企业动态：2019 年 1 月，深圳市宝安区人民政府与集团在深圳平安金融中心签署《战略合作框架协议》，双方将携手全力推进平安科技城落地深圳事宜。

克而瑞点评：平安早在 2017 年就与广东省政府共同成立了 1500 亿的「广东平安发展基金」，投资大湾区的智慧城市建设、高快速铁路、城际铁路、机场等。平安集团与深圳市签订了深圳国际生物谷项目，总面积 31.9 平方公里的，将其建成为国际领先的生物科技创新中心、全球知名的生物产业聚集基地。

2018 年 2 月，平安不动产与广州增城区签署战略合作，在广州增城区进行创新金融、高端科技、智能服务、城市建设等多个产业的广泛投资。2018 年 6 月，平安不动产、平安科技与东莞滨海湾新区签署战略合作，对东莞市滨海湾新区威远岛区域进行综合开发，加速威远岛的经济发展和城市建设。

加上今年的科技城项目，平安已经从智慧城市、生物、科技等多个领域切入了产业地产领域。

除平安以外，各大险资机构也将目光转向了产业地产领域。2018 年，中国人寿与华润集团和上海地产签署合作协议，通过将资金优势与开发经验结合，打造金融与实体融合新典范。

另外，中国人寿也将在科技中国、先进制造业、互联网、大数据、人工智能等领域寻找投资机会；太平人寿也与当代置业进行了签约合作，共同进行存量项目的获取及可开展养老运营土地的拓展，布局养老、社区医疗、康复、医院、健康金融、健康旅游、健康云平台和大数据技术等养老产业；新华保险、中国人保、生命人寿等险资也先后入股了相关地产企业，加快在养老产业的布局。与房地产开发的高杠杆、高周转相反，产业发展恰恰是高投入、低周转。

目前大部分险资进军产业地产还是停留在康养、养老、养生地产等领域。但是，我们看到人寿与平安已经开始在科技领域进行布局，相信未来更多手握长期低成本资金的保险机构将继续进军其他产业领域，成为助力产业发展的生力军。

华夏幸福缓过来了，上半年净利润同比增长 22.4% ，但是隐患仍在

企业动态：2019 年 8 月 16 日，华夏幸福发布 2019 年半年报。2019 年上半年，华夏幸福归母公司净利润 84.8 亿元，同比增长 22.4% ；营业收入 387.3 亿元，同比增长 10.7% ；总资产 4570.7 亿元，同比增长 11.6% 。与去年相比，数据整体有所改善。

克而瑞点评：2019 年上半年，华夏幸福经营数据总体稳中向好，经营利润持续上升，报告期内有 30 个 PPP 项目入库。但如果将核心指标与往期中报数据进行对比，仍有部分隐患值得注意。

首先，营业收入与净利润较去年同期上升，但是增速有所下滑。其中营收从去年的 57% 增速放缓到 10.7% ，净利润增速为 22.4% ，是近五年来最低水平。经营性现金流更是由 -78亿 增加到了 -205 亿，创近五年来最低水平。应收账款天数由 121 天上升到 172.6 天，也是五年来的最高水平。

现金流依然是困扰华夏的最大问题。从平安入股华夏至今，华夏将业务布局分为产业新城和商业办公两部分，以双总部的模式开展业务。

在吴向东新业务还未做出成果的当下，王老板产业新城的「老业务」现金流压力依然很重。值得庆幸的是，平安的入股为华夏带来了信用背书。上半年华夏新增融资为 632.55 亿元，筹资性现金流入达 760.6 亿元。

有了这些资金，华夏幸福暂时「平安」，短期内不会再遭遇现金流危机。

 绿地投资两家独角兽，积累优质产业资源

企业动态：2019 年 6 月，绿地控股宣布完成两项科创企业投资：斥资 2 亿元入股 4G / 5G 微基站企业北京佰才邦技术有限公司；斥资 1.56 亿元入股视觉识别企业厦门瑞为信息技术有限公司，成为这两家科创公司的第二大股东。

克而瑞点评： 2015 - 2018 年，绿地更多将焦点聚焦于地方国企混改，陆续入股了贵州建工、江苏建工、西安建工、天津建工。

这些投资大大加强了绿地「大基建」板块的实力，也为后来推进的高铁新城战略打下了基础。

近两年绿地的投资方向开始趋于多元化，从 2018 年的深兰科技到 2019 年 6 月投资的 4 家科技型企业，说明了绿地的「大科技」板块开始发力。

值得注意的是，绿地入股各地方国企 xx 建工更多是以「先控股，再调整」的方式进入，且模式相对成熟。前期进入并成为第一大股东，后期再将部分股权给到管理层及核心团队，最终实现三元控股的稳定架构。

但在科技领域，绿地更多是以第二大股东或战略投资人的形式参与投资，且均是在企业 C 轮融资之前参与进来。原因在于科技企业估值较高，市值不稳定。同时，绿地在投资科技企业后如何与绿地的主业融合还有待摸索。

绿地金控集团副总裁李鑫表示：「绿地的投资逻辑是深化产业协同，在各个领域都与绿地产业相关联。」未来绿地还将与各科技企业成立合资公司，将科技成果在酒店、智能楼宇等应用场景进行改造升级。

相信这些科技独角兽也将助力绿地在获取更多产业地产项目。2019 年 6 月由深兰科技、广州高新区、绿地广东签定的战略合作就是最好的证明。三方未来将以生物岛作为首个合作项目，打造生物岛城市交通无人驾驶智慧化，逐步推进智慧城市建设。

韩城城投集合资金信托计划到期未兑付，城投公司频爆融资违约

企业动态：「方正东亚·方兴 309 号韩城城投集合资金信托计划」到期未兑付，已实质性违约。该信托产品所募集资金规模为 3 亿元，截至目前，到期规模2.1亿元，但目前到账仅 3000 万元。

克而瑞点评：据统计，「方兴 309 号」于 2017 年 4 月至 7 月之间，陆续发行了 10 期，募资规模总计 3 亿元，期限 18 个月，收益率为 6.5% - 6.8% 之间，融资人为韩城城投（陕西韩城市唯一融资平台），资金用于韩城市地下综合管廊建设项目。

然而，城投平台违约并非个例。2018 年以来各地陆续传出城投公司融资违约的新闻，产品涉及私募基金、资管计划和信托多种产品。可谓多地开花，花样繁多。

地方融资平台的频频违约为其他地区敲响了警钟。地方政府在产业发展上切不可「急功近利」。

以韩城市为例，2015 年韩城市提出「三年千亿产业振兴计划」，签订了大量市政基础设施建设、产业园、特色小镇项目，总投资额达 5 千亿。同时还成立了韩城城投以及一系列担保、融资租赁公司。

随着融资规模的不断加大，韩城城投的负债率由 2015 年的 29% 上升到 2017 年的 57% ，流动性也一度趋紧，最终导致了违约。

城投公司的违约反映出政府在产业发展与融资负债中的困境。发展企业需要钱，但面临巨大的负债压力又不得不谨慎行事。这也产业地产商的机会所在。

地方政府在产业发展压力下不堪重负的时候，如果产业地产商能带着资本和产业来，并且帮政府解决问题，那么在谈判时将更具主动性。

坤鼎，产业地产首家退市企业

企业动态：2019 年 1 月 9 日，坤鼎集团发布公告：公司股票将终止挂牌。坤鼎集团从上市到退市，共经历 1173 天，未满 4 年，成为了产业地产首家退市企业。

克而瑞点评：坤鼎集团是新三板首家产业地产挂牌企业。坤鼎的退市一方面宣告着董事长邱明「以新三板为跳板，进入 A 股市场」计划的搁浅，另一方面意味着产业地产领域的洗牌仍在继续。大家都面临着模式创新、现金流压力等挑战。

2016 年 3 月，坤鼎集团发布了《股票期权激励计划》，拟向激励对象授予不超过 311 万份股票期权，期权行权价格 3.98 元/股。

行权触发前提为：2016 年净利润不低于 1.5 亿元；2017 年净利润不低于 1.8 亿元；2018 年净利润不低于 2 亿元。显然，坤鼎对产业地产的未来是非常乐观的，毕竟 2015 年营收达 8.7 亿，增长了 14187% ，净利润 1.2 亿。

2016 年将目标设为 1.5 亿，以净利润增长 25% 为目标，努力一下应该可以实现。然而后来的事情并非一帆风顺，2016 年坤鼎集团实现营收 6.7 亿，净利润 1.1 亿元，净利润不增反降，未达激励计划要求。

不久之后，坤鼎的股权激励计划也随着 2017 年 1 月的《关于撤销（公司股票期权激励计划）的议案》而宣告结束。

坤鼎的主战场在北京地区，随着北京对产业地产管理趋严，坤鼎不可避免的受到了巨大影响。

2017 年 4 月北京市发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》，明确了产业地产项目「未经批准不得转让和分割销售」「严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用」等规定，进一步为坤鼎带来了负面影响。

2017 年坤鼎集团营收 5.2 亿，净利润下滑至 9442 万。2018 年 1 月，京政发 39 号文又再次强调了「产业用房不得整体或分割销售，不得转让公司股权。」2018 年坤鼎营收下降至 2.5 亿，净利润为 3063 万元，接下来就看到 2019 年 1 月坤鼎的退市公告。

坤鼎的退市看似突然，实则是无奈之举。2019 年 5 月的京建发〔 2019 〕216 号文和 217 号文再次明确「建设单位不得分割销售研发、工业项目」。两文齐发也加速了坤鼎模式的终结。

产业地产属资源依赖、资本密集行业，受政府宏观调控和土地政策影响很大。而产业园的开发周期较长，中间流程又涉及规划、国土、建设、房管、环保等多部门的审批和监管，为项目管理带来了更多不确定性。

坤鼎的退市是一个信号，昭示着产业地产未来将从拿地 & 销售的时代过渡到自持 & 运营的时代。各大产业地产商要做好在一线城市长期持有产业园区资产的心理准备。只有持续提升融资、招商和运营能力，才能适应新时代的浪潮，立于不败之地。

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