资本招商，产业地产的出路还是套路？

Original 地新引力地新引力 2022-05-16

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文 | 克而瑞地新引力

产业地产研究团队

以土地财政为主导，通过工业用地补贴、税收返还、贷款优惠等政策的组合吸引优质产业落地的传统招商方式效果逐渐下降。随着经济的转型升级，招商模式也在逐渐发生变化。资本招商逐渐进入人们的视野，那么什么是资本招商？今日，克而瑞地新引力就和大家一起一探究竟。

资本招商的定义

拿一块地，建一个园区，然后进行招商的传统产业发展模式，在部分地区目前仍然行得通，部分已长期绑定多个产业资源的开发商在这方面做的很好。但是，本身没有产业积累的开发商，会面临两个问题：

开发商在招商，政府的招商团队也在招商，两个团队是竞争关系，开发商能给的补贴和优惠政策政府一样能给。
招商人员很难真正站在企业的角度去思考企业需要什么，吸引企业不仅仅靠优惠政策，且政策优惠也不是企业落位所考虑的唯一因素。

站在企业角度，企业要发展，必须找到新的业务增量和可持续的增长模式，完成「钱→产品/服务→更多钱」的良性循环。「资本招商」就是由循环路径的最前端切入，迎合企业需求。

通过「股权投资+优惠政策包」的方法吸引企业，助力产业发展的同时，满足政府、开发商、产业方的需求，从而达到多方共赢。

资本招商的三种形式

目前市场上主流的资本招商方式可大致分为三类，可以概括为「企业投、一起投、别人投」。其复杂程度和可操作性也各有不同。下面逐一介绍这三种资本招商模式。

「企业投」

这种形式是由开发商以直接控股/参股方式投资企业。投资后通过一系列措施将产业资源导入某指定园区或纳入开发商现有产业体系。

该模式的优势是投资主动性强，对企业有直接影响力，对产业资源的可控性较高，这种方式淡化了传统招商模式中「谁请谁来，谁补贴谁」的问题，投完之后双方共同为未来谋篇布局。

该模式的劣势是资金需求量大，如果是上市公司参与直投，无论是投资还是未来股权退出都必须公告，因此较为繁琐。

「一起投」

这种方式一般由开发商出部分资金，结合外部资本，通过杠杆撬动更多资金共同投资目标企业。后期再将该企业导入某园区或纳入产业体系。外部资源包括银行资金、政府产业引导资金和其他金融机构等。

该模式的优势是可以用较少的资金撬动大量的资源。由于自有资金投入较少，未来收益率会比直投更高，通过资本杠杆可以撬动高能级的产业项目，后期在产业落位的时候和政府谈判时可以有更高的主动权。

该模式的劣势在于若项目成功则多方共赢，但是如果项目失败，政府、企业、金融机构都面临亏损风险，投资风险也随着杠杆等比例放大。

银行资金一般作为优先级，地方政府和上市公司一般不允许做劣后，一般由上市公司控制人名下关联公司管理并承担最大的风险。另一方面，随着监管趋严，银行资金出口关闭，地方国企去杠杆、控负债，各大金主都或多或少都受到政策层面的约束。

「别人投」

这种资本招商方式严格意义上说企业自身并不投钱，而是让政府或第三方投资基金投资产业。待外部资本投资完毕后，再与产业资源一起合作与政府进行谈判，谋求政策优惠的最大化。

该模式的优势在于企业不需要投入资金也可以撬动产业资本，劣势是产业资源的可控性较低，除非产业方拥有离不开开发商的理由，否则政府完全可以不通过开发商直接和产业方进行谈判。

就如同产业方永远关注「钱→产品/服务→更多钱」的核心逻辑一样。资本招商的逻辑就是围绕「资本→产业→更多资本」为核心开展。

对于如何将产业资源转化为更多资本，可以将产业纳入某个园区与政府进行兑价，也可以将产业资源纳入自身的产业体系，并入后期的多个产城项目。价值转化方式可能会不断创新，但核心逻辑不会改变。

资本招商案例解析

一个完整的资本招商流程理论上应包含「开发商/园区→控股/参股企业→产业整合→股权退出」，但是在实际研究过程中我们发现项目投资和产业导入环节相对透明，关于退出方式的信息相对较少。

部分开发商通过股权转让实现退出，但很多项目目前仍然处于持有和价值转换的初期。

绿地以资本撬动产业

通过观察近年来绿地投资的产业资源，我们发现其将焦点主要集中在拥有核心技术的独角兽企业和地方国企混改两大领域：

可以发现，绿地集团并未将投资标的局限在某一个行业，而是人工智能、物联网、互联网、医药、基建、交通、电竞等行业都有所涉及，其覆盖面不可谓不广。我们在此基础上进一步深入研究后发现，在第一阶段完成后，绿地会根据企业类型对部分项目进行二次调整，然后再将产业资源注入绿地的产业体系：

2015 至 2017 年，绿地更多通过参与「 XX 建工」国企改革的方式进行投资。然后将更多项目订单给到后者，助力地方国企的改革发展。2018 至 2019 年，绿地不再局限于基建领域，开始在各行业试水，并且照着「开发商/园区→控股/参股企业→产业整合→股权退出」的路径越走越顺。

资本招商，既可以理解为「产业不够，资本来凑」，也可以解读成「投资买商」、「买产业」。

对地方国企改革类项目，通过「先控股，再逐步释放股权激励管理层 & 员工（ 10% - 25% ），形成「绿地+国资+员工」的三元结构，最终绿地在股权上获得了绝对话语权，并且带来了两个好处：

一是可以将产业注入到自己的项目/产业生态中去。
二是由于帮地方政府解决了国企改革的问题，提升了好感度，这对未来向地方政府拓展，获取产城项目大有益处。

亦庄国投 100 亿「投资」蔚来汽车

给「投资」加上引号是因为截至 2019 年 8 月 13 日，我们尚不能判定亦庄国际是否已入股蔚来汽车。据 2019 年 5 月 28 日报道，蔚来汽车与亦庄国际签订框架协议，亦庄国际将通过指定投资公司或联合其他投资方，获取「蔚来中国」的非控股股东权益，对「蔚来中国」以现金方式出资人民币 100 亿元。

蔚来将在北京经济技术开发区设立新的实体「蔚来中国」，并向「蔚来中国」注入特定的业务和资产。亦庄国际将帮助蔚来汽车共同建设蔚来中国先进制造基地，生产公司二代平台车型。

2019 年 7 月 24 日，蔚来汽车科技有限公司在北京注册成立，注册资本 70 亿元，但在其股东名单中只有 Nio Nextev Ltd 与 Nio User Enterprise 两家企业，并未看到亦庄国际的身影。根据现在的情况猜测应有两种可能：

亦庄国际已经投过其他方式投资并入股了蔚来汽车。
亦庄国际由于各方面原因尚未入股，具体细节还在磋商调整中。

第一种情况可能性偏小，亦庄国际不太可能入股蔚来北京的上级公司 NioNextev Ltd ，因为该公司还 100% 控股上海蔚来汽车有限公司，后者也是目前上市主体的重要资产，若发生如此重大股权变更上市公司不可能不披露。

从资本市场的表现来看，蔚来汽车 5 月 28 日的股价为4美元/股，对应市值约 42 亿美金（约人民币 294 亿元），但在过去一年中其市值波动太大，从 2019 年 2 月最高 111 亿美金（人民币 777 亿）到 2019 年 6 月最低 24 亿美金。（人民币 170 元），如果按 5 月 28 日 4 美元/股市场价进行股权转让，2 个月不到则产生 40% 以上的亏损，如此巨大的价值波动对具有国资背景的亦庄国际而言风险太大。

根据市场公开消息综合推测亦庄国际尚未入股蔚来汽车，具体细节和条款或在商讨中。从股权投资的角度，未来股权如何投入、估值几何、退出路径等问题还需持续关注事件进展。

研究此案例是因为该案例仍符合资本招商逻辑规律，即「开发商/园区→投资（拟投资）产业资本→产业项目落户目标区域→合作共赢→股权退出」。

目前该项目进度尚在第二至第三步之间，但至少完成了蔚来北京公司的注册。产业要正式落地，后期还要经过正式签约、发改部门核准备案、环评审批、土地出让等诸多流程。

这里需要强调的是产业方（蔚来汽车）和开发商（亦庄国际）思考的问题和侧重点会有所不同，谈判过程中产业方会强调项目落地后带来的税收、就业和产业升级；开发商则要衡量股权投资的风险、回报率和未来的收益通道。

如果「中国先进汽车制造基地」能如期建设完成并投产，长远来看必将带动区域的汽车产品创新和产业结构升级，届时又将是一个成功的资本招商案例。

一些不大成功的资本招商案例

2016 年 11 月成都市出台《成都市政府投资基金暂行管理办法》，指出要通过财政出资及与社会资本能合作投资科技产业，2017 年 8 月，成都市成华区下属国有公司成都东方广益投资公司投资 6 亿元入股锤子科技（北京）股份有限公司，罗永浩宣布锤子科技总部将落户成都成华区。

携手共赢的情形并未出现，2018 年锤子科技的坚果 3 、坚果 R1 、坚果 Pro 2s 未受到市场欢迎，公司一度遇到大规模裁员、工资无法如期发放等诸多问题，2018 年 12 月，锤子科技法人由罗永浩变更为温洪喜。该项目出发点是好的，通过资本投资科技产业，但是结果确是不理想的。

除锤子科技以外，乐视体育也是一个案例，2017 年 5 月中意宁波生态园控股有限公司宣布参与乐视体育宣布获得 B+ 轮融资，估值达 240 亿元，乐视体育宣布计划将总部从北京搬迁至中意宁波生态园，打造宁波体育小镇项目。

但该项目随着乐视随后的不断暴雷，我们也没有再看到关于乐视体育小镇的后续进展。投资的逻辑很简单，以资本撬动产业，但是产业资源的选择是一个关键问题。

结语

「资本招商」不是新的招商模式，只是通过资本将外在产业转为内在资源，将未来的产能加速到今天的一种方式。企业要布局一个新项目，需要满足很多条件，在税收，人才，土地，产业配套，生活配套之外，资金支持是决定项目能否成功的重要因素。