揭秘开发商“土地竞自持”，会不会影响房价？

建好的住宅一部分或者全部不能卖，开发商只能租赁经营，这就是土地“竞自持”的结果。

截至目前，天津已经有7块有自持规划的宅地了，以后恐怕会更多。而在别的城市，甚至还出现了70年内、100%自持不卖的情况。

在楼市调控的新背景下，你还不知道“竞自持”是啥？自持部分不让卖，房企还有钱赚吗？作为调控手段，“自持”又将如何影响房价呢？

请跟房产君一起走进科（zi）学（chi）。

◆ ◆ ◆ ◆

除了天津，其他城市是

怎么“竞自持”的？

最高纪录自持比例100%、期限70年

◆ ◆ ◆ ◆

6月22日，天津土地交易中心拍卖大厅，15家房企经过100多轮竞自持，最终由金地以总价25.6亿、自持住宅建筑面积11万㎡的结果，拿下位于西青精武镇的津西青（挂）2017-05号地，楼面价虽然仅12537元/㎡，自持比例却有55%，刷新了天津土拍的竞自持记录。

目前天津的几宗“竞自持”，均为自持规划住宅建筑面积，自持比例从16%到55%不等——

荣盛静海团泊西地块，自持比例约16%；

融信静海团泊东地块，自持比例约16%；

融信津南北闸口06地块，自持比例约27%；

禹洲津南北闸口08号地，自持比例约24%；

融侨西青张家窝地块，自持比例约35%；

甘肃建投滨海大港地块，自持比例49%；

金地西青精武镇地块，自持比例55%。

天津的最高自持纪录是55%，而在其他城市，100%自持住宅已经接连出现。

就在日前的6月6号，广东佛山一宗宅地竞出了100%自持，而且期限是70年！按照规定，该地块拍到最高限价后则进入“两竞”环节：先竞“自持面积”，当自持面积达到100%后，再竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。最终，万科以最高限价25.3亿、自持面积100%、自持年限70年的条件拿地。

这意味着，以后在这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能对外卖，只能自己持有，而且一持有就得持有整整70年……

而万科并不是第一家拿下100%宅地自持的开发商。

早在去年的11月，首创天恒中粮联合体就以总价57.6亿、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京海淀永丰20号地。同年12月，北京万科和住总集团以109亿拿下海淀永丰两宗宅地，自持70年。

今年4月，广州万科又买获两宗自持宅地，总价36亿，自持比例分别为50%和55%。紧接着就是6月上旬，广州万科再次拿下的佛山100%自持宅地了。

据不完全统计，近半年来，万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，已在北京、广州、天津、杭州等城市拿下近20宗自持宅地或商地，自持比例从36%到100%不等。

◆ ◆ ◆ ◆

自持部分不让卖，

房企还有钱赚吗？

从卖房子到物业运营，对谁都是道门槛

◆ ◆ ◆ ◆

自持建面，不能出售，说白了就是长期租赁，拿地企业变“房东”，最关键的问题就是，如何经营？怎么盈利？

以连拿100%自持的万科为例，对于自持宅地的未来，万科究竟想怎么玩？

一个运营思路是，万科将采用合作建房和众筹的方式，引入合作企业，化解盈利难题。

具体来说，考虑到自持住宅产权不能分割，万科设计成立众筹平台，将众筹中的“一份”对应20-30套住房，参与众筹的企业按照众筹份数，支付交易对价。在万科开发建设完成项目后，参与众筹企业的员工可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，再返回到相应企业。而万科则收取众筹运营费用、提供所有物业管理和配套经营服务。

不过万科方面也表示，截至目前，众筹方案还未有明确进展。据了解，万科竞得自持宅地，基本是由区域公司自行决定的，北京公司和广州公司先行试水。显然，仍处于试水阶段的万科，很难说已经找到了盈利模式。

自持不卖，房企还有没有钱赚？It‘s a question.

一个普遍的观点是，如果只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高，自持地块实现收益将是一个难题。再加上地价、税负、融资成本等等等等，机构租赁住宅本身的收益率可能更低。

从目前房地产企业所面临的金融环境来看，国内房企在融资成本较高的情况下，做长期租赁的确有些“吃力不讨好”。

不过乐观点看，中原地产二手住宅租金指数数据显示，上海、北京、深圳、广州、天津五大城市中，上海近9年租金增速已近7.9%，其余城市也有5%-6%。考虑到我国商业出租市场才刚刚起步，供给远远不够，预期租金持续上涨，加之项目本身的租金溢价，如果再解决好融资问题，还是有可能赚钱的。

以高周转、开发销售为主的地产开发商们，无疑在面临着一场“持有运营”的转型。这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择，也是房企自身转型必须解决的课题。

克而瑞广州首席分析师肖文晓认为，在楼市调控的背景下，随着房企利润率持续走低，主动拥抱微利，总比未来被动转型要来得积极。年度销售几千亿元的万科目前只是在几块地上作自持尝试，并不会给企业业绩造成“伤筋动骨”。

从卖房子到物业运营，对谁都是一道门槛，而这种需要沉淀少则几亿、多则数十亿资金的物业运营，尤其是住宅租赁，注定只是大型房企们的游戏。

◆ ◆ ◆ ◆

竞自持也是调控手段，

会影响房价吗？

说啥的都有，这话咱没法儿接

◆ ◆ ◆ ◆

”竞自持“的出现，是土地出让过程中政策与市场互相博弈的结果。作为考验开发商拿地实力的无形“门槛”，以及保证顺利卖地并抑制地价过高的“保险杠”，本是配合“限房价、竞地价”土地调控的辅助手段。

同时，地方出让自持型宅地，一定程度上也是响应“租售并举”居住制度的举措，鼓励机构运营住宅租赁，提供一种改变城市住房供应结构的可能：在商品房、保障房、个人房东之外，还有大量的机构租赁房可供选择。

那么问题来了：“竞自持”的应用，能平抑房价、稳定市场吗？

有人说，由于限房价、竞地价、竞自持的规则，自持对于增加住房供应以及平抑房价都有积极的作用。

有人说，房企自持抢地是“市场发烧”引起的“不正常现象”，自持宅地是一些大房企的试验品，除非未来政策松动，不然没有回本的可能。

甚至有评论文章尖锐地指出：“表面上看，这种土地拍卖方式可以在短期抑制地价、房价；但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场住宅的供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨。”

这种担心并非多余。因为过去多年来的单一“需求端”调控，并没有让“需求”消失，而是被“隐藏”了起来，一旦条件成熟，这些潜在需求还会继续释放。因此，强制开发商自持的“速效式”调控，反而有可能将需求不断积累，加剧房价在未来一段时间内急遽飙升的可能。

当然，只是可能。

长远来看，未来开发商主动地、普遍地参与到自持物业中来，是适应市场的选择。当新建商品房的需求大幅下降，而租赁市场成熟起来的时候，只要能形成50%左右的租赁市场，住房系统就比较平衡了，房价也就稳定了。

END

克而瑞房产信息（tjfjcpzx）

土拍预告：

➤ 7月5日（上午10点）：蓟州新城040号地；

➤ 7月5日（下午3点）：北辰顺义道地块；

➤ 7月6日（上午10点）：蓟州新城039号地；

➤ 7月7日（上午10点）：蓟州新城041号地；

➤ 7月12日（下午3点）：西青中北镇地块；

➤ 7月19日（下午3点）：红桥西青道地块；

➤ 7月21日（下午3点）：东丽津滨大道地块；

➤ 7月26日（上午10点）：滨海开发区地块。

➤ 7月26日（下午3点）：北辰宜兴阜地块；

➤ 7月31日（下午3点）：东丽成林道地块。

推荐阅读：

房产君有微信群了!

加微信号入群↓

loushi233

（请备注买房or业内）