2018房价会涨吗？先看完这份天津地价档案再说

虽然楼面价不能代表房价，但确是区域房价的一个重要风向标。

站在2018年的年初回顾，目前天津各区的地价水平啥样了？被密集的土地成交搞蒙圈的你，有必要看看最新地价档案盘点了——

2016-2017天津地价

市内六区

南开

最高楼面价4万9

➤ 土地概况：近两年南开区顺利出让了5宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价最高为49018元/㎡，最低为24133元/㎡。

补充说明：正荣地块规划总建面不大于7.5万㎡，其中居住建面仅约2万㎡，另需自持建面不少于2万㎡的写字楼，因此住宅部分实际背负的地价成本可能高于24133。启迪协信地块总建面21万㎡，商服约占一半，地价同理。

➤ 单价地王：金地双峰道地块，出让于2016年11月9日，成交总价47.4亿，整体楼面价49018元/㎡，溢价率89.6%。该地块总建面近10万㎡，纯居住建面占比将近90%。【回顾链接】

➤ 项目动态：启迪南开科技城项目主推写字楼产品，暂未规划完成。正荣制本厂地块在建中，具体产品信息未知。金地、保利和天房地块目前还没有明确消息释放。

和平

最高楼面价3万7

➤ 土地概况：近两年和平区顺利出让了2宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价分别为36744元/㎡和35484元/㎡。

➤ 单价地王：天房大沽北路地块，出让于2016年6月28日，天房经过97轮竞拍102亿砸下，楼面价36744元/㎡，溢价率127%。该地块总建面近28万㎡，商住比约45%:55%，因此实际地价成本应不止3万6。【回顾链接】

➤ 项目动态：天津天成项目规划由2栋高层和1栋洋房，精装交付，户型面积为160-200㎡，开盘时间及价格待定。天房地块目前具体信息尚未公布。

河北

最高楼面价4万2

➤ 土地概况：近两年河北区顺利出让了4宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价最高为42443元/㎡，最低为23468元/㎡。

➤ 单价地王：天房勤俭桥地块，出让于2017年3月27日，成交总价27.8亿，成交楼面价42443元/㎡，溢价率39%。该地块为规划建设的地铁4号线天泰路站上盖项目，土地面积约2.48万㎡，建筑面积不大于6.55万㎡。【回顾链接】

➤ 项目动态：紫金府共规划有4栋高层和4栋洋房，项目销售中心去年已对外开放，但开盘时间及价格待定。中冶德贤华府规划有3栋洋房，其余均为高层，其他信息暂未释放。天房和中铁建地块目前未公布具体信息。

河东

最高楼面价2万8

➤ 土地概况：近两年河东区顺利出让了4宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价最高为28352元/㎡，最低为13014元/㎡。

➤ 单价地王：中建建材仓库地块，出让于2017年1月12日，由中建4.25亿摘得，成交楼面价28352元/㎡，溢价率13%。该地块位于5号线沿线淘宝街西侧，总建面仅1.5万㎡。【回顾链接】

➤ 项目动态：海河金茂府一期高层已于去年11月首开，后续又有加推，2017年12月的成交备案均价为51880元/㎡。中建悦府目前已知规划为4栋楼、100多户，开盘时间及价格待定。万方东安和中储地块目前没有明确消息释放。

红桥

最高楼面价3万

➤ 土地概况：近两年红桥区顺利出让了3宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价最高为30563元/㎡，最低为19556元/㎡。

➤ 单价地王：首创西青道地块，出让于2017年7月19日，成交总价24.45亿，成交楼面价30563元/㎡，在拍到最高限价后又进入竞棚改环节，最终首创胜出，代价是需配建34000㎡的棚改安置商品房，占总建筑面积的42.5%！【回顾链接】

➤ 项目动态：公元大观最终由保利和融创合作开发，项目一期洋房已于去年12月首开，户型为128-166㎡，均价4万。首创和豪礼投资地块暂未公布具体信息。

河西

两年多没公开挂地了

河西已经两年多没公开卖地了，在2017年的中心城区重点地块推介计划里，涉及河西的有3大宗，分别是解放南路地块、珠江道地块和紫金山路地块，其中最受关注的当属位于解放南路东侧的新梅江U型地块，但目前几宗地均未挂牌。

2016-2017天津地价

环城四区

东丽

最高楼面价2万7

➤ 土地概况：近两年东丽区顺利出让了7宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价最高为27000元/㎡（津滨大道），最低为7194元/㎡（东丽湖）。

➤ 单价地王：天房津滨大道地块，出让于2017年3月28日，首开天房联合体以14.6亿元的总价拿地，溢价率约22%，合楼面价27000元/㎡，领跑环城，比肩市区。该地块总建筑面积约5.4万㎡，紧邻在建的地铁4号线张贵庄站。【回顾链接】

➤ 房价动态：融创融园在售高层均价2万6，洋房均价3万5，毛坯交付。天房、金茂和金融街地块暂未有明确消息释放。

西青

最高楼面价2万2

➤ 土地概况：近两年西青区顺利出让了13宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价最高为22628元/㎡（2016年底的杨伍庄），最低为6623元/㎡（2016年初的张家窝）。

补充说明：2017年西青成交地块虽然楼面价均未过2万，但其中有6宗地需自持部分住房建面，自持比例1%-55%不等，因此实际背负的地价成本预计高于1万2-1万7的整体楼面价。

➤ 单价地王：万科杨伍庄地块，出让于2016年10月14日，拿地意愿强烈的万科，以74.5亿的总价从另外16家房企手中夺地，成交楼面价22628元/㎡，溢价率107%。该地块总建面约33万㎡，规划低密。【回顾链接】

➤ 房价动态：联发红郡于17年5月首开，全年普通住宅备案均价18682元/㎡，目前在售洋房报价1万9。同年6月首开的中骏雍景府，17年备案均价20685元/㎡，最新加推洋房均价2万1。

万科翡翠大道目前售楼处和样板间已经开放，产品包括洋房、高层和叠拼别墅，具体价格和开盘时间待定。融侨方圆包括21栋别墅、12栋洋房和北侧的高层及小高产品，预计有1898套房源。金地藝墅家规划有洋房、联排别墅，首开时间同样待定。

北辰

最高楼面价1万8

➤ 土地概况：近两年北辰区顺利出让了10宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价最高为18416元/㎡，最低为5268元/㎡。

补充说明：阳光城地块需自持2.8万㎡租赁住房，占总建面的比重约29%，因此可售住宅部分背负的地价成本显然要高于5569元/㎡。

➤ 单价地王：中粮高峰路地块，出让于2017年3月9日，成交总价36.1亿，楼面价18416元/㎡。该地块规划为住宅、商服、科教、公园绿地，其中居住用地建筑面积近14万㎡，占比约70%。同日出让的另一宗地由华润摘得，单价差不多。【回顾链接】

➤ 房价动态：已经入市的恒大御景湾、正荣府、中储城邦栎树湾、融创臻园、御园等项目，17年普通住宅备案均价约在2万1-2万3，目前在售洋房大致2万3-3万5，高层2万-2万1。

路劲隽澜湾一期高层和洋房预计今年4月开盘，具体时间待定，洋房均价预计1万8-1万9，高层均价预计1万5-1万6。

津南

最高楼面价1万5

➤ 土地概况：近两年津南区及海教园已共出让了13宗宅地，按照“成交总价/总建面积”计算，整体楼面价最高为14689元/㎡，最低为2341元/㎡。

补充说明：新城地块商业规划占比较大，另需建设不低于7.5万㎡的大型商业，实际纯住宅部分楼面价约4283元/㎡。

➤ 单价地王：恒大咸水沽地块，出让于2016年9月29日，成交总价42.6亿，成交楼面价14689元/㎡。该地块总建面约29万㎡，西侧紧邻海教园，东侧规划有大型商业。【回顾链接】

➤ 房价动态：目前已经开盘的项目中，鲁能泰山7号、龙湖天宸原著、天悦风华3个海教园项目，2017年普通住宅备案均价约2万-2万2；咸水沽的新城吾悦广场17年均价14565元/㎡；龙湖紫宸一期洋房于去年12月首开，当月备案均价19438元/㎡。

预计今年年初开盘的仁恒海和院，目前外展已开放，开盘时间待定，一期洋房户型为105、128、148、166、186、211㎡六种，其他信息未公布。恒大悦府为恒大在津的首个新中式“府系”产品，一期高层和洋房也预计今年开盘，价格和时间同样待定。

备注：

1、本文中“宅地”为纯住宅用地和商住用地的统称；

2、楼面价表示单位建筑面积分摊的土地出让价格，由土地成交总价÷该地块允许的最大建筑面积计算得出，结果仅供参考；

3、楼面价不等同于房企实际拿地成本，与未来项目定价也无必然关系，自持租赁住房、配建棚改房、商业占比大等因素，都会影响楼面价的参考价值。

看完近两年的天津地价档案，你对今年的房价有什么判断？欢迎文下留言讨论。

土拍预告：

➤ 1月26日（本周五）：西青张家窝地块有意思，流拍后火速又挂牌、价格一点没变！

➤ 1月31日（下周三）：年后天津15宗地待卖，西青/北辰/塘沽/武清/静海/宝坻…底价加起来54亿！

➤ 1月31日（下周三）：北辰道地铁旁新出16万㎡宅地！起始楼面价1万4、竞报棚改房定价1万6

➤ 2月7日（放假前）：北辰刘园站旁43万㎡两宅地，总价63.2亿配建棚改房谁会出手？

➤ 2月7日（放假前）：北辰又新挂牌17万㎡住宅+10万㎡商业，开年土地收入冲100亿(⊙_⊙)

➤ 2月9日（放假前）：“西青”王顶堤故里地块挂牌，楼面价预计3万2-4万3

➤ 2月14日（情人节）：汉沽东扩区2宅地9.5亿挂牌，滨海价值洼地能否撑起一片天？

➤ 2月28日（春节后）：海教园重磅挂牌2宅地！楼面价8300-12500可能竞自持！

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