城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛。本系列，以城市视角，呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例，挖掘城市商业潜力。
此篇为，2022城市商业力排行榜-长沙篇。点击查看往期【总篇】、【成都】、【苏州】
封面及头图丨长沙IFS
撰写丨愚完 主编丨付庆荣
视觉设计丨熹尼
在《2022城市商业力排行榜》上，排位之变最为惹眼的长沙，是座潮流又市井的“网红城市”。在刚过去的“十一”假期，它被评为网友推荐喜欢的旅行城市榜TOP1（同程旅行数据）。“全国最容易遇见明星的城市之一”、“中国最具幸福感城市”、“中国十大美好生活城市”……靠着这些独属标签，近年长沙热度一直在攀升。超高人气背后，是长沙文化底蕴、经济基础、商业实力、人口规模等底层实力的持续进化。
依次摆开5大测评维度可见，沈阳相较“补位者”长沙，仅商业档次略微占优，而其余指标均有不足。在商业发展基础上，进一步缩小颗粒度可见，除了交通配套指数较低，长沙经济基础、人口潜力、生活配套均优于沈阳。
2021年沈阳GDP总量7249.7亿元，按可比价计算同比增7%，而此前与其同处商业准1线城市的伙伴城市，早已是万亿GDP玩家。
后来居上的长沙，2021年GDP则是站上1.3万亿元新台阶，在我国省会城市中排名第6，在中部地区仅次于武汉。
据2021年末主要城市常住人口与增量的统计数据显示，长沙常住总人口1023.93万人，比上年增长1.8%，达到最新城市规模等级标准中“超大城市”人口量级。
但作为“东北最大城市”的沈阳，人口增长十分有限，至2021年底，常住人口为911.8万人，离“千万人口”目标还有距离。
作为年轻人眼中的“幸福之城”，长沙已形成30分钟即时便民零售圈——平均每2093人就拥有一个便利店，便利店发展指数位居全国第2；成功入选全国“一刻钟便民生活圈”试点。
强劲GDP实力、人口潜力、便民的生活配套打底，推动长沙商业规模、商业活跃度、商业潜力稳而向上。据赢商大数据统计，截至2021年，长沙3万㎡以上已开业购物中心+独立百货存量超760万㎡。
2018年，长沙商业高速爆发，年新增商业体量达到158.3万㎡。其中，长沙IFS落成，415个品牌开出，引领长沙商业升级。人气鼎盛之时，这座城市新地标拍照要排队5-10分钟，每次2-3组同时进行。往后四年间，长沙商业以“商业+”多元模式开启进阶之旅。龙湖长沙洋湖天街、长沙北辰三角洲大悦城、长沙荟聚等项目，以主题式商业为长沙带来全新的商业体验。据长沙商务局，2022年，在商贸流通设施优化升级方面，长沙商圈和大型商业综合体数量（60个）较2012年翻了一番，百强市场数量名列全国第3。相较之下，沈阳存量商业虽超700万㎡，但增速日渐放缓。经历2018年的“突进式”发展后，沈阳2019年仅有两个新增商业项目，分别为位于太原街商圈的城开中心·太原里和浑南全运板块的万达广场。沈阳商业规模增量有限，主要受限于老工业基地机制性和产业结构问题的影响，经济发展速度放缓，人口增长乏力，消费需求远不及一线城市以及服务业、创新业务发达的二线城市。
商业活跃度：长沙日均客流、客流密度连续三年高于沈阳
锚定商业活跃度指标，“人气顶流”长沙优势满满，商圈客流指数、项目客流指数分别为0.16、0.23，两项指数均强于沈阳。
具体看，长沙的购物中心日均客流、客流密度已连续三年高于沈阳。其中，长沙在日均客流逐年递增之下，客流密度微跌但尚有维稳之势；而沈阳样本商场的日均客流同比略升至105万人，但客流密度则下滑至0.13人/㎡。
商业潜力：长沙商业规模增速位居第一，品牌档次奋起直追
《2022年城市商业力排行榜》中，长沙能够替补沈阳上位，另一关键在于商业核心潜力“够硬”。在核心商业潜力TOP10城市中，长沙商业规模增速位居第一，超过了商业一线选手上海、深圳、广州、重庆和成都。2021年，长沙对应商业项目的增量、增速均大幅提升，超沈阳一倍有余。据赢商大数据不完全统计，2021年，沈阳3万㎡以上开业购物中心增量56万㎡，增速7.4%，增量、增速与2020年相对持平。在拟增量上，长沙势头更足。未来三年，据赢商大数据不完全统计，长沙新增商业面积将达到274.54万方，其中涵盖了龙湖的新姚天街、芙蓉天街、开福天街，以及长沙永旺梦乐城、长沙万象城等多个项目。
存量商业规模不及长沙，但沈阳人均购物中心面积数值却达到0.79，饱和度高。这意味着，以城市的人口结构及消费能力来看，沈阳商业地产的体量已经超出一定的合理范围，步伐放缓，情理之中。对比同层级的武汉、成都、重庆，长沙的地缘优势不是最突出的，但这座城市跃迁的商业力背后，是其持续的“造星”力、涌动的创新力。
从商业二线之城，跃入准一线阵营，长沙在“10强争霸赛中”亮点不少，且网红指数不逊色于成都、重庆、武汉、西安等二代网红“前辈”。
蔡钰在《商业参考》节目中，总结了长沙竞争力持续走强的2大秘密：一是创建新消费之城的独特定位，二是聚集年轻人。
据《2021新一线城市Z世代青年消费趋势报告》，70%的年轻人喜欢一座城市的首要原因是“生活悠闲、归属感强，烟火气十足”。接地气的长沙，年轻人奔赴而来。据第七次人口普查数据，近10年长沙人口净增300万人以上，其中80%为年轻人。
除了全国网友“打飞的”也要来品尝的茶颜悦色、文和友等前浪，长沙近年还持续杀出一批“新消费湘军”，包括柠季、墨茉点心局、虎头渣打饼行、盛香亭、炊烟小炒黄牛肉、三顿半、果呀呀等。它们从品牌调性到营销打法都带着长沙烙印——“市井文化”与“新国风”，强调城市限定且擅长“饥饿营销”，重视线下体验，营造“打卡经济”等。新锐品牌层出不穷、出道即火，资本闻风而动，长沙化身“投资热点城市”。腾讯、今日资本、GGV纪源资本、字节跳动、红杉中国、IDG等顶级VC前来打卡，以期投出下一个茶颜悦色。对此，长沙市发改委主任蒋红波在此前公开采访中表示，“营商环境持续优化，城市能级和核心竞争力不断增强，已经成为长沙的‘金字招牌’。”据天眼查数据，2021年长沙新消费赛道融资井喷——1-7月，长沙7个新消费项目获得12次融资。融资金额在2021年上半年就已达236.51亿元，这一数值相当于过去五年来长沙新消费融资总金额的68%。行至2022上半年，长沙新消费品牌融资持续增长。据天眼查数据，2022年1-7月，长沙已有9个新消费项目获得融资，融资金额达13.45亿元。
一头是刻入基因的消费文化，一头是持续增长的资本热情，长沙因此成为新消费品牌最好的试验田之一。
“夜生活”是长沙的一大特色，也是吸引年轻人的筹码。今年1月，《2021年中国城市夜经济影响力十强城市榜单》揭晓，长沙位列全国第二，仅次于重庆。
另据美团数据，2022年暑期长沙市五一广场夜间休闲娱乐订单量全国第一，力压武汉光谷鲁巷、重庆观音桥、武汉江汉路步行街、南京新街口。不睡觉的年轻人，在长沙不愁娱乐活动，“北上广的失眠是真失眠，而长沙的失眠是不知道下一场去哪嗨皮”。从马栏山湖南广电里生长出牢固的根系，娱乐精神已深入到这座城市的骨髓，“玩转长沙”也成为社交平台热门的城市话题。华创证券2021年实体剧本杀消费数据显示，长沙是人均拥有剧本杀门店数量最多的城市。打开美团锁定五一广场后能看到，仅这一个商圈就有20多家同类型剧本杀店铺。活跃的夜间消费，是长沙人消费热情高的一个缩影。2021年，长沙市全市社会消费品零售总额达5111.57亿元，较2012年（2454.71亿元）翻了一番，年均增长8.5%，总量稳居全省第一。这些宏观数字的背后，正是一个个的微观实体迸发出的活力。于网红城市而言，热闹表象之下，何以长红始终是无法回避的命题。正如长沙餐饮保姆好哥所说，“最害怕大家说‘长沙网红城市不再网红’。”
2月中旬，长沙正式印发“关于创建国际消费中心城市的实施意见”，明确了任务书、时间表、路线图，提出将长沙打造成具有“时尚之都”“快乐之都”“活力之都”“休闲之都”美誉的国际消费中心城市。
意见指出，到2026年，长沙要培育形成1个具有国际影响力的千亿级核心商圈，将消费力和人流集中起来，将中心商圈打造成热点地区，实现消费能态的跃迁。而这个中心商圈，就是长沙五一商圈。坐拥10大商业准一线城市商圈客流TOP1的五一商圈，虽人气高企，但高端商业稀缺，商业力上仍需追赶前辈们。对标“中华第一商圈”南京新街口商圈，长沙五一商圈的高端商业的整体牌面、明星项目增长空间大。整体牌面，南京德基广场、南京大洋晶典、南京金鹰购物中心、南京金鹰中心、南京新百、南京中央商场“6大金刚”撑起了新街口的贵气；而五一商圈中高档以上档次项目为4个，分别是长沙IFS、长沙海信广场、长沙平和堂百货(五一广场店)、长沙王府井百货(五一广场店)，数量与档次均有待提升。
明星项目，五一商圈虽有长沙IFS坐镇，但吸金力还有待向南京德基广场看齐。前者2021年营业额近90亿元，后者超210亿。
此外，长沙五一商圈项目空置率需进一步降低。2020-2022年，五一商圈内除长沙IFS几乎满租外，其它购物中心空置率一度超20%，部分存量项目运营力需继续改善。综上可见，提升商圈内高端项目数量、加速存量项目升级改造，无疑是提升五一商圈整体商业实力，加强规模集群效应的重要抓手。与此同时，打造商业新地标亦是长沙长红之重点，包括培育建设梅溪湖、湘府消费中心、桐梓坡、北辰、武广自贸、松雅湖、万家丽、东塘、红星、洋湖-大王山等10大百亿级商圈。
“首店经济”方面，增强高端消费品牌集聚，是长沙商业力UP的另一突破口。据赢商大数据不完全统计，长沙奢华档次品牌相对较少，高端品牌引进仍有较大空间。
另据赢商大数据不完全统计，2021年全年，长沙首店共计137家。其中，零售业态占比达到47%，较往年有所提升，但高端档次品牌数量较少；烘焙类糕点、茶饮小吃等休闲餐饮占餐饮业态近1/3，且以大众消费为主。但值得注意的是，在打造“国际消费中心城市”政策下，长沙高端品牌招揽迎来了新机遇。2022年2月，长沙政府表示，每年新增国际国内知名品牌首店、旗舰店、体验店100家以上，打造五一商圈、红星商圈等“首店经济集聚区”；在新品发布、资源对接、活动审批等方面开通绿色通道，吸引一批国际高端知名品牌、原创设计师品牌等在长沙开展首发和首展。烟火气十足，新活力四射，长沙跃上商业准一线新台阶，形成强大的城市吸引力。如今，在强省会战略指导下，在创建国际消费中心城市的目标下，长沙将在不断迭代与调整中进一步释放潜力，步履不停地走上“造星”之路。· end ·
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