疫情之下，如何不做一个焦虑的二房东
最近一段时间，很多餐厅、店铺、写字楼因受到疫情影响无法正常开业，但是在停业期间仍需承担商铺租金及基础开支，因此租户要求减免租金的呼声很高。但商业地产普遍存在转租的情况，这使得夹在其中的二房东们陷入了困境：一方面商户提出退租、减免租金的请求，另一方面自己却仍然需要向业主支付租金。如果拒绝商户的合理诉求，可能面临诉讼风险。但是如果给予商户减免租金，自己的损失又如何弥补？作为二房东，应如何正确处理上下两个合同关系？如何评估商户的诉求？如何向业主提出减免租金的请求？本文将针对上述问题展开讨论并提供相关意见给二房东们作为参考。
01
商户能否要求提前退租？
要求提前退租即要求提前解除租赁合同。这次疫情期间，一方以不可抗力为由单方解除租赁合同的情况非常多见。
关于新冠疫情是否构成不可抗力，2月10日，全国人大常委会法工委相关部门负责人就疫情防控有关法律问题答记者问时已作明确表示：“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。
这段话包含了两层意思：①不能履行合同和政府的防控措施有直接因果关系；②因防控措施不能履行合同的，免责的程度需根据不可抗力的影响来确定。
此外，必须强调的是，《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。也就是说，即便受疫情防控措施影响不能履行合同，还不足以让当事人享有法定解除权，只有在该不可抗力致使合同目的不能实现才行。所以商户能否提前退租，要视具体情况而定。
本次疫情自今年1月下旬爆发到现在只有两个多月的时间。对原本计划在春节期间经营、短期租用场地的商户来说，受疫情影响无法正常营使用场地的，可以认为其合同目的不能实现，有权要求提前退租。但是对那些签订了长期租赁合同的商户，2、3个月不能正常使用租赁房屋尚不足以导致“合同目的无法实现”，不符合法定解除的条件。
02
商户能否要求减免租金？
虽然对于绝大多数承租人来说，可能无法援引《合同法》第94条解除合同，但对于因疫情造成的损失，要求出租方减免租金的主张可能被法院支持。
首先，根据《合同法》第117条第2款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
其次，上海高院在2月24日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》中，对于居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金，也作了详细回应：“可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持”。
此外，即便在个案中疫情防控措施不构成不可抗力，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
为此，笔者建议二房东应当充分考虑商户的实际情况，不能因为自己还没有和业主谈妥租金减免事宜而拒绝商户的合理诉求。
03
商户符合提前退租或减免租金的情况下，二房东怎么办？
首先，可以向业主提出减免租金的书面请求。
二房东作为商业地产租赁链上的一环，承担着促进租赁房屋流通和管理的责任，本身也属于经营者。如因为给予商户租金减免而受到损失，同样可以援引合同法及相关司法解释中关于不可抗力及情势变更的规定，向业主方寻求租金减免。
如果承租的房屋属于本市国有企业经营性房产，还可以依据2月8日上海市人民政府出台的《关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》请求业主免租。
该通知第（九）条明确规定：中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。
其次，应向商户收集证明材料以证明次承租人确因疫情受到损失进而影响了二房东的经营收入，并与商户签订减免租金的协议议或者过渡协议，一并提供给业主。
为避免业主最终拒绝二房东减免租金，二房东与商户的协议中可约定免责条款，即，若最终业主未实际给二房东减免租金的，则二房东与商户的减免约定可不予履行。
04
大房东免二房东房租，二房东是否应当同时免除商户租金？
二房东与业主协商成功的，应及时将租金减免落到实处，不应从中截留。
一周前，本公众号发了一篇文章《蛋壳公寓，疫情“不可抗力”不是这么用的！》，爆出疫情期间长租公寓服务商“蛋壳公寓”以不可抗力为由强制要求房主免租，同时却不给租客免租，照常收钱，趁着国难两头赚钱的不良行径。笔者认为，蛋壳公寓这样的“二房东”，在没有受到任何损失的情况下强制房主免租，是完全没有法律依据的，纯属违约。
同理，如果二房东以其为商户减免租金为由已经与业主协商成功，应及时将租金减免落到实处。如果从中截留，不仅可能构成对业主方的违约，还可能面临来自次承租人的诉讼风险。
05
疫情期间，二房东如何进行有效地沟通和处理，从而减少自己的损失？
结语
突如其来的疫情，给不管是二房东、商家，还是业主都带来了巨大的考验。以酒店、商铺、民宿、长租公寓等为代表的“二房东”们在这次疫情面前也纷纷失去了“免疫力”，陷入了不安与焦虑当中。然而疫情之下，没有一个人是局外人，二房东、商家、业主在租赁市场这首巨轮上，只有同舟共济才能在疫情的狂风巨浪中平稳远航。
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