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楼市调控一周内密集出台!风向又要变?

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周一:通过行业,讲投资背后的估值逻辑

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机



楼市调控一周内密集出台!风向又要变?

 

作者:齐俊杰看财经

 

记得上周的时候,我们还在说,降准后如果没有相应的政策规范资金用途,那么资金一定会流入楼市,当时我们给出的建议是严控二套房贷,甚至暂停房抵贷。但这样的金融政策没有等到,反倒是金融之外的多部门,释放了强烈的调控信号。

 

首先,昨天住建部传来消息,针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,决定于20187月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。很多人都说这是甩的一手好锅,又把房价暴涨的帽子扣在了开发商和黑中介的身上,但是在住建部心里,也许真是这么想的,坏人永远是开发商和房产中介,因为他也只能管到这里了。

 

其次,发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。发改委说是注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,动辄五、六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。所以这块今后要大规模削减,数据显示,今年前4个月房企境外融资额达233亿美元,比去年同期翻了一倍。你不创造外汇,还要到海外发债的这些企业,特别是在现在人民币快速贬值的背景下,偿债风险巨大。估计发改委可能会一刀切。那么资金压力巨大的房地产企业恐怕会变成无米之炊,国内发债路径基本被堵死,海外也不让融资,这可真的就是断粮了。

 


第三,湖南日报罕见批评当地的房地产乱象,还抨击了人才新政,直接说作为被房价绑架的城市,四处抢人又有何用?在一轮炮轰过后,湖南马上出台了限购,限贷,限售的全面升级政策,昨天人民日报的侠客岛发文说了这个问题,没想到作为党报的湖南日报会毫不客气,并揭露说,某湖南领导暗访楼市后震怒,并且严令整改,而且也是先从收拾黑中介,哄抬房价的行为开始。

 

第四,国开行将棚改审批权收回,并开始全面整改,从国开行总部传出消息,现在要全力以赴打赢防范化解金融风险的攻坚战。可见现在国开行的任务已经从去库存变成了防风险,未来棚改的货币化安置不说一夜风停吧,但估计规模也大幅度的减少。那么被炒起来的三四线房价,一下就变成了无源之水。接盘侠自然也就全部消失了。

 

第五,三天之内,三城市禁止企业购房。西安,长沙,杭州直接一刀切干掉了企业的购房资格。说是为了防止炒房,其实目的还是怕企业在银行拿了贷款转手就去买房了。

 

综合来看,一周之内我们就针对楼市出台了这么多重磅消息,可见上面对于之前的房住不炒工作是很不满意,特别是湖南日报的风格转变,以及侠客岛的敢于揭露,这都说明可能风向正在变化,这些官媒开始纷纷站队,跟过往划清界限。我想绝不止是湖南这么简单,从住建部兴起的30城市整顿就可见一斑,连北京这种调控做的比较好的地方,竟然也上了黑名单,这就是说不满意,整体不满意,特别不满意。所以全国上下还得用重拳打击。

 

其实我们不妨梳理一下,现如今一线城市房价基本2年没涨了,但一线城市的问题是现在房租,特别是低端住房的房租在上涨,这个跟清理人口有关。你现在还真不好解决,只能去打击二房东,打击中介,打击二房东式的中介,因为他们往往收上来一个很便宜的房子,简装后加价出租,这就让整个市场的租金价格水涨船高。如果不让二房东倒腾房子,租金价格就能下来,但租房的便利性就会更差。房东和房客都会觉得很不方便。所以这种整治治标不治本,还是要赶紧多推公租房,以及政府租房平台。这个事起码去年说了一年了,现在还鲜有城市把它做出来。

 

二线城市最大的问题在于抢人,这个政策也不太可能收回,毕竟关系着未来人口的洗牌,人口战略肯定要比楼市更重要,在人口流入的背景下你打击炒房和中介的作用也不大。

 

三四线的变局是最大的,之前上涨完全是因为货币化安置的伟大发明,货币化安置一停,马上三四线就会现出原形。估计大量的地方城市,半年到一年的时间,就会出现明显环京化的表现,也就是房价腰斩一半,你仍然卖不掉。这其中可能有些城市要出台限售政策,限售狠的地方,可能房价还能跌的慢一点。如果没有限售,那么风险就会更大。

 

综合来看,一线稳定不会有变化,二线在抢人,楼市恐怕也很难短期内熄火,而三线估计未来一段时间变局是最大的。但一线和三线不涨了,就只看二线表演了。这二线城市的领导不免有些压力山大,但是这也没办法,抢人不止,房价上涨也就不会停止。从开发商来看,下半年会陆续出现资金链紧张的情况,在三四线降价的可能性最大。一二线主动降价几乎没可能。

 

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