共享空间如何走出发展困局？| 城市百问

Original 秦静文雯中国城市中心 2024-04-13

前言

目前，中国城镇化已进入高速增长期，我国规模城市总数达到世界首位，城镇人口数量已占据总人口数的60%。在取得了这些成绩的同时，当前城市发展中面临的问题却愈发突出，宏观经济与城市的发展问题联系也愈加紧密。城市债务增加，金融风险压力巨大，城市转型面临着严峻的挑战。

因此，在当前形势下，应当如何认识城市的发展规律？如何做好对城市居民的公共服务？如何提高城市资源的利用效率？如何增加就业和进行产业的空间布局？如何避免更严重的危机和风险的发生？这些一连串的问题都需要在借鉴国际经验的基础之上，结合中国城镇化的实际情况，寻找出解决的方法和答案。

于此背景之下，中国城市和小城镇改革发展中心设立《城市百问》栏目，利用我中心优质学术研究力量，试图解答城市发展、城市政策、城市规划等方面的种种问题，并将就城市发生的社会热点问题，提出我们的分析方法，供读者参考。

希望所有对此感兴趣的读者在本栏目下留言，提出有关城市的各类问题，以便我们及时解答交流。

编者

（往期回顾：如何塑造城市的景观 |城市百问）

总第三十三期

本期作者：

秦静文雯

作为共享经济的一种重要类型，共享空间是指在互联网经济背景下，以城市闲置空间资源为基础，通过线上平台激活的线下空间，具体体现为联合办公、长租公寓、短租民宿、各类基于时段的临时（Pop-Up）空间等。共享空间的开发对提高存量土地和房屋空间的利用效率、增加社会服务产品的多样性等具有重要意义。近年来，我国的共享空间经历了大起大落的发展历程。2014—2016年期间，我国联合办公空间数量从50家增加到4200家，翻了80倍左右，长租公寓拓展了近10万间房。但是，当前共享空间中做到盈利的机构寥寥，公开宣称盈利的只有“方糖小镇”等少数运营机构。紧接着出现的联合办公倒闭潮和长租公寓“租金贷、甲醛超标”等黑天鹅事件，使得共享空间的发展一度陷入尴尬局面，其发展模式也受到市场和公众的较多质疑。那么，共享空间如此戏剧化的发展形势和发展困局背后的原因是什么？

共享空间的市场需求没有预期的大。国内外的共享空间都以面向自由职业者、创意阶层、创业者等人群为主，但中国与西方的情况并不相同，西方受教育程度普遍较高，拥有大量的自由职业者人群，且整个社会对自由职业的认同度很高。据统计，美国有5300万自由职业者，占总劳动人口的1/3，欧洲也有1000万自由职业者，英国超过3/4的优秀毕业生认为自由职业是最理想的工作状态。随着中国经济的发展和政府的鼓励，中国自由职业者和创业者的数量在逐渐增加，但与西方国家仍有较大差距。加上近几年中国就业率的提升，中国大学毕业生就业压力变小，选择自主创业的人数占比相对较低。据统计，2017年中国大学毕业生就业率为91.6%，自主创业人数仅仅占3%，即仅有21.3万人选择了创业，而同时期的美国大学毕业生就业率不足50%。不同于西方人张扬、爱热闹的性格，中国人的性格更偏向于安静和被动，开放共享程度较高的共享空间与中国人个性之间还存在较多磨合。

共享空间较高的成本限制了盈利空间和受众范围。现在大部分共享空间分布在城市核心区，拿房成本、改造成本普遍偏高。以长租公寓为例，55%的拿房成本占比是长租公寓行业盈利临界点，但是很多公寓企业的拿房成本加上装修成本就已经占到了80%，盈利空间非常受限。并且，当前共享空间运营商往往缺乏对空间合理改造和成本控制的能力。以联合办公为例，经营者为了追求时髦的设计风格强烈、装修标准较高、公共空间高大上的“WeWork式风格”，付出高昂的装修成本不说，往往还脱离使用者对空间的实际需求。共享空间本应具有一定的公益属性，但是目前定价普遍偏高，较大的限制了受众范围。万科泊寓劲松店30平米左右的LOFT月租金最高达6000元，优客工场国贸共享际30平米左右的公寓月租金为13000元起，联合办公每个工位的平均工位价格1500元，对于平均收入4000元左右的普通大学毕业生、自由职业者和年轻的创业者来说，与其选择这样价格的工位，还不如选择政府提供的各类免费的孵化器。

共享空间以赚取租金差为主的盈利模式不可持续。很多共享空间企业是一哄而上，想要占地或者得到政府的政策补贴，但是预期收益并不清晰。尽管会员制度、企业级服务与技术输出更能体现共享经济的特点，但通过“二房东”赚取租金差的盈利模式仍然是共享空间当前最主要的收入来源。这种模式对出租率要求较高，利润空间较小，很难快速回本且实现持续盈利。事实上，当前共享空间的出租率并不如预期中的高。一般而言，联合办公出租率平均达到85％时才能保持盈亏平衡，但根据马上办公网的统计数据，北京地区平均联合办公企业出租率在60%-80%之间浮动。

共享空间的资金安全问题较为严峻。当前，无论是联合办公，还是长租公寓，主要都是在靠融资烧钱维持，但这种模式是终究不能持续的。以长租公寓为例，2018年集中出现的暴雷现象，如好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓的问题都是资金链断裂带来的运营危机。不少长租公寓运营公司甚至为了回笼资金并规模扩张，通过隐瞒合同内容、诱导、欺诈等方式，利用租客个人信用申请办理“租金贷”。而一旦爆雷，租客就成为最大受害者，租金贷的风险和问题暴露无遗，但租客却面临维权追责困难的窘境。对长租公寓来说，类REITs（房地产信托投资基金）的租赁项目确实可以帮助长租公寓在退出机制、现金流方面提供一定帮助，但是REITs模式是建立在长租公寓自身经营状况良好的情况之上，并不能解决所有的问题。共享空间亟需建立起完善的风控机制，在资金安全与规模扩张中寻求平衡，找到成熟健康的商业运营模式。

因此，为了打破共享空间的发展困局，完善其发展逻辑，推动共享空间持续经营并带来更多的经济、社会效益，我们可以从降低其开发成本、本土化其风格定位、多元化其盈利模式、完善其规划引导等方面进行考虑。

一是切实降低共享空间的开发成本，提升精细化运营管理能力。维持共享空间的“公益”属性，重点解决降低成本问题，包括租赁成本、改造成本、经营成本等等，形成薄利，维持其正常运转和持续发展。重点考虑一些大城市的城市更新区、核心边缘区、近郊区以及轨道交通可以延伸的地区，与集体经济组织进行合作，大力降低开发成本。着力提升共享空间运营管理效率，通过标准化、模块化产品体系构建，在设计装修、功能分区、品牌推广、市场扩张等方面形成高效模式，提高空间的利用效率和企业运营管理能力，保证业务实现时间的压缩和资产成本的下降。

二是结合中国的实际市场需求，及时调整定位和策略。充分考虑到中国创业阶层的成长进程和本土用户的特性喜好，稳扎稳打，不能过于冒进。针对本土用户的生活习惯和创业特点，提供个性化的、私密性和公共性兼有的灵活空间。合理化共享空间的定价，丰富其供应形式，提供一些随来随走的短时租赁、或者以独立工位为单元的小空间租赁。推动共享空间运营企业与政府深入合作，对一些发展潜力较大或者独角兽企业进行补贴，甚至无偿提供，持续扩大用户范围，为中国自由职业者、创意工作者、创业者培育一个宽松的、鼓励创新的社会环境。

三是打造全价值链服务商，打破盈利模式单一的格局。从单纯依赖租金的“二房东”模式，转向面对企业或社群的全价值链服务商，不断提高服务型收入占比，提升产品的专业度和品质度。充分考虑当前大城市商业模式的转变以及新经济、新零售的崛起，结合现有的商业中心、商业综合体，通过充分的互动合作，化整为零，创造出全新的运营模式。重视社群文化的培育，通过线上线下同类人群的积聚、社交互动，产生较强的用户粘性。不断丰富服务内容、提升服务水平，形成企业服务、个人服务的强势品牌。依靠大数据和物联网技术，更精准地提升迭代产品，升级用户体验，打造智慧的共享空间。

四是通过规划引导，形成支持共享空间发展的政策体系。对共享空间的用房租赁、设施建设、平台服务等方面给予一定的补助，更多的运用奖励的政策，针对社会效益较好或运营较好的共享空间进行重点支持。发挥财政资金的杠杆作用，通过市场机制引导和鼓励各类社会资本、金融资本进入创新领域，完善共享空间投融资模式。规范完善相关行业规则、法律制度和平台规则，由政府或有关机构进行合理监管，控制其金融风险。适当保留一些具有一定品质的闲置厂房、空余仓库以及生产设施，鼓励改造建设成为共享空间，并给予其一定的土地混合使用的权限，为融入新功能、新业态，创造出一种共生共赢的新空间形式留出可能性。

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往期回顾

第一期什么是城镇化？

第二期在中国为什么叫“城镇化” 而不是叫“城市化”?

第三期从大数据看人口流动：基于手机信令数据分析

第四期中国的城市和国外城市的区别？

第五期中国的城镇化一定要走特大城市的发展道路吗？

第六期春运会形成向大城市的“反向流动”吗?

第七期什么是都市圈？

第八期国际上城市化是以发展特大城市为主要路径吗?

第九期 “微改造”能给城市带来什么？

第十期如何理解城镇化与乡村振兴？