企业改制土地资产处置中相关政策的理解与把握

总第530篇2020第60篇

【导读】 

在（1.改制对企业用地的要求）、（2.企业改制中的土地资产处置政策）和（3.企业改制中土地资产处置的程序与要求）（可直接点击1.2.3.链接阅读相关内容）的基础上，今天探讨企业改制中相关土地资产处置政策的理解与把握。

企业改制土地资产处置中相关政策的理解与把握

一、对划拨土地使用权的理解

土地使用者通过行政划拨方式取得的土地使用权属于划拨土地使用权。除了经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿、安置等费用但未缴纳有偿使用费所取得的国有土地使用权属于划拨土地使用权外，其他因历史原因，单位和个人以各种方式依照法律和有关政策取得的国有土地使用权，但未向国家缴纳土地有偿使用费用的，也应视为划拨土地使用权。除法律、行政法规另有规定外，划拨土地使用权没有使用期限的限制。

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规规定，以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，必须严格按照规定的划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容来使用土地，不得擅自变更。确需改变土地建设用途的，应当经土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。未经批准，划拨土地使用权不得转让，空地未经批准不得出租、抵押。

划拨土地使用者可以按照批准的用途和使用条件依法使用土地。领有国有土地使用证书、具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明的划拨土地使用权，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，其划拨土地使用权可以转让，但应由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金；有批准权的人民政府根据国务院的规定，决定可以不办理土地使用权出让手续，转让方应按照国务院的规定将转让的房地产所获得的土地收益上缴国家或作其他处理。有批准权的人民政府决定不办理出让的情况主要有继续划拨、作价出资、入股等几种。对于房改房、经济适用住房上市转让，国家通过法规允许转让，因此转让时无需再分别办理审批手续，只要按规定缴纳土地出让金即可。划拨土地上的房屋可以出租，但需要将其中的土地收益上缴国家。房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可有限受偿。

需要说明的是，划拨土地使用权当然也属于土地使用权人的法定权益，与出让土地使用权相比，这是一种不完全权益，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入资产。土地使用者依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

对于单位、个人原使用的划拨土地，只要不改变用途，可继续以划拨方式使用；转让或改变用途后只要用途符合《划拨用地目录》，仍可继续以划拨方式使用；转让或改变用途后不再符合《划拨用地目录》的，应当实行出让、租赁等有偿使用。

二、国家作价出资和授权经营的区别

国家以土地使用权作价出资和授权经营都是国有企业改制划拨土地使用权处置的方式，有严格的适用范围，只有省级以上人民政府批准的国家授权投资机构或国家控股公司试点的企业，改制时涉及其使用或其全资公司使用的划拨土地使用权，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。

采用授权经营方式处置的，要求原企业主体仍存在，即不适用于整体改制，作价出资、入股方式处置无此要求，即部分或整体改制都可适用；此外，作价出资、入股土地使用权权能大于授权经营土地使用权。

以作价出资或入股方式处置土地资产的，被出资或入股企业取得作价出资或入股土地使用权。作价出资或入股土地使用权，在使用年期内可依法转让、作价出资、出租、抵押等，经批准改变用途的，应按土地市场价格补缴土地出让金的差价部分。

以授权经营方式处置土地资产的，母体企业（国家授权投资机构或国家控股公司试点的企业）必须存在，母体企业可将授权土地以作价出资、租赁等方式具体配置给改制后企业，母体企业或改制后企业取得授权经营土地使用权，土地使用权在使用年期内，可依法在国家授权投资机构或国家控股公司试点企业内转让、作价出资、出租、抵押等，但当改变用途或向国家授权投资机构或国家控股公司试点的企业外的单位或个人转让时，应当报土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

作价出资或入股土地使用权发生转让或作价出资、入股等的，新企业取得的土地使用权仍为作价出资或入股土地使用权。授权经营土地使用权在国家授权投资机构或国家控股公司试点企业内转让、作价出资等的，新企业取得的土地使用权仍为授权经营土地使用权；但改变用途或向国家授权投资机构或国家控股公司试点的企业外的单位或个人转让的，报土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金后，新企业取得的土地使用权应为出让土地使用权。

三、对国有企业主辅业分离中土地政策的理解

国家国资委与国土资源部和劳动保障部联合下发了关于进一步规范国有大中型企业主辅分离辅业改制的政策性文件。在三部委联合发文中，国土资源部对有关用地政策再次进行了明确，即：企业按照《印发〈关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法〉的通知》（国经贸企改〔2002〕859号）有关规定实施主辅分离的，根据原主体企业与改制企业双方的分离方案和实际用地情况，经所在地县级以上人民政府批准，可将原划拨土地使用权分割后分别确定给主体企业和辅业企业以划拨方式使用。企业改制时，只要改制后的土地用途符合《划拨用地目录》，经所在地县级以上人民政府批准可仍以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》的，应依法办理土地有偿使用手续。划拨土地使用权价格可以根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）的有关规定，经有土地估价资质的中介机构评估确定后，作为土地使用者的权益。

这一政策规定主要包括两层内容：

第一，主辅分离是企业分家，不是改制。主辅分离涉及的土地实行划转，直接根据分离协议进行土地变更登记，不要求进行处置；

笫二，主辅分离后主业或辅业企业改制的，改制所涉及的划拨土地处置适用企业改制土地资产处置的有关政策。

四、对国家作价出资（入股）土地使用权转让的理解

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第3条的规定，国家作价出资（入股）土地使用权，由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

因此，国家作价出资（入股）土地使用权转让时，根据《城市房地产管理法》第38条的规定，应当符合以下条件：

（1）按照经审批的企业改制土地资产处置方案，已经完成土地资产处置，取得国家作价出资（入股）土地使用权，并取得不动产权证；

（2）按照《国有土地使用权作价出资（入股）合同》约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

需要注意的是，作价出资或入股土地使用权发生转让或作价出资、入股等的，新企业取得的土地使用权仍为作价出资或入股土地使用权。

摘自：2007年组织编写的《土地资产管理理论与实务》（中国财政经济出版社）有改动

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