【系列专版2】存量产业空间更新的总体规划策略及实践—以《宝安科技创新产业城总体规划研究》为例

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伴随着经济发展步入新常态，深圳宝安区原有低成本粗放型的发展模式已很难适应当前需要，在空间资源紧约束条件下，急需通过存量产业空间更新，挖掘存量产业空间潜力，推动产业用地二次开发，以促进产业的可持续发展。在此背景下，作者广东省城乡规划设计研究院深圳分院规划二所所长胡勇在《规划师》2016年第10期撰文，文章以《宝安科技创新产业城总体规划研究》为例，在分析研究案例现状问题的基础上，探索存量产业空间更新的思路与策略，以期为相关规划提供参考。

研究案例现状

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现状建设量大，建成空间品质较差

宝安科技创新产业城规划面积为 31.3 km²，建成区面积达到 26.1 km²；工业用地面积为 17.8 km²，占建成区面积的 68％，间杂旧村用地和零星商服用地。产业城现状建设量很大，但建筑质量一般，空间环境品质较差，多为 20 世纪 90 年代建成的 4 ～ 6 层建筑，且绝大部分为工业建筑，少量为居住和商服建筑，整体空间呈现碎、乱、差的状态。

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现状工业门类齐全，以租赁物业

为主，分布分散、技术低、规模小

截至 2015 年底，宝安科技创新产业城内的工业企业总计 4175 家，而自有厂房物业的企业仅有 331 家，占比仅为 8％；行业门类齐全，以通信计算机行业、电器机械和器材制造业、橡胶和塑胶制品业、金属制品业四大行业为主 ( 占比为 64％ )，但这些行业分布分散，集聚效应不明显；按技术密集度分级，产业城内有高技术行业 694 家，占比仅为 19％；营业额小于 1 亿元的企业有 3 196 家，占比高达 90％，其中营业额小于 1000 万元的企业有 2148 家，占比超过 60％。

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现状配套设施缺乏

宝安科技创新产业城现状范围内只有幼儿园 14 所、小学 5 所、中学 5 所、综合医院 2 处、社区健康服务中心 11 处、体育设施 1 处、文化设施 2 处、技术学校4所和企业孵化器2个，没有研究机构。

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急需“触媒”催化质变

宝安科技创新产业城已经建成成片的工业厂房，但由于建设年代较早，建设标准低，缺乏必要的配套设施，导致有品质的产业空间不足，创新型、低投入、低消耗和高产出的优质企业很少。现阶段，产业城正处于从量变到质变的关键时期，要改变现状，急需借助生物化学反应中的“触媒效应”，将现状传统“三来一补”的工业区转型升级为名副其实的科技创新产业城。

规划思路、理念和策略

1

基本思路

规划牢固树立“创新发展、深圳质量”的理念，更加突出规划统筹，推进产业与空间规划的有机衔接，实现产业空间布局优化和产业结构优化的互促；更加突出产业优先，重点突破，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、领域、行业和企业配置，限制、淘汰落后产业；更加突出节约集约，加大土地利用强度，促进优质要素资源向产业基地和园区集聚，提高空间资源的综合利用效益；更加突出改革创新，着力在土地二次开发利用、产业空间供给等方面取得新突破，释放产业发展空间，促进产业转型升级，以更少的土地资源消耗支撑更长时期、更高质量的可持续发展。

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核心理念

规划以“三生融合、创新发展”为核心理念，倡导生产、生活和生态相融合，通过城市更新，在增加更多生产空间的同时，改善生态环境，完善生活配套，补齐短板，改变现状重生产、轻生活、忽视生态的不可持续发展的状态，建设生产高效、生活便利和生态良好的产业载体，为科技创新研发企业和人才提供更优质的发展空间，打造更具吸引力的创新场所，营造更具活力的创新氛围，集聚创新要素，促进宝安科技创新产业城的创新发展。

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发展策略

规划以“产业集群、空间集约、服务集合”作为宝安科技创新产业城的发展策略：首先，以优质企业为基础，促进关联企业及上下游企业就近布局，倡导产业集群式发展；其次，对产业用地进行二次开发，提高用地开发强度，同时建设工业楼宇，倡导空间集约再利用；最后，建设产业集合中心，促进生产、生活服务功能的集合，为宝安科技创新产业城的创新发展提供综合服务支撑。

规划内容

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产业优先，重点突破

规划将宝安科技创新产业城定位为具有全球竞争力的科技创新基地、珠三角科技创新的新引擎及深圳创新创业生态示范区。根据这一定位，规划坚持产业与空间规划融合推进的原则，保障产业项目落地与空间规划同步实施；未来重点是进行新一代信息技术、新材料和节能环保等高科技产业的研发、中试及核心制造，运用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，引入战略性新兴产业，走低碳可持续发展之路，稳固提升宝安产业在珠三角乃至全球的竞争力；大力引进具有孵化实力的企业参与产业空间的更新改造，形成新的核心产业，并围绕核心产业完善产业链条，形成产业集群，打造宝安产业转型升级的示范基地。

基于此，规划根据产业规模与效益情况，运用波士顿矩阵模型进行四象限分类分析 ( 图 1)，并提出针对性的产业发展对策：①对于规模大且效益好的产业细分领域，需要重点发展与扶持；②对于规模大但效益低的产业细分领域，需要提升技术创新能力，提高产品的附加值，增加利润率；③对于产值低、效益高的产业细分领域，需要加大力度促进其发展，使之成为宝安科技创新产业城产业转型升级的重要发展动力；④对于产值低、效益低的产业细分领域，需要进行分类分析，如对于发展前景较好的电池制造企业，需深入挖掘其原因，而对于涂料油墨颜料制造等污染性高且规模小、利润低的行业，需对其进行淘汰与转移。

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空间整合，统筹协调

产业空间碎片化发展不利于产业做大做强，因此规划整合园区资源，挖掘存量潜力，集约高效利用土地，统筹梳理出更多优质的生产空间和配套生活空间，为未来产业与社会经济发展、宝安科技创新产业城的全面发展以及用地产权重构和利益统筹提供充足的供给空间、生长空间及谈判空间。

首先，规划引入“产权置换”机制，鼓励原农村集体经济组织、企业以物业通过产权换股权的方式参与企业经营，并结合城市更新，提高生产制造企业的自有物业比例，以促进共荣发展。

其次，规划以园区统筹为手段，整合空间资源，协调各方利益，形成“一轴、两区、六基地”的“126”整体空间发展格局，打造产业园区、生活社区和生态景区三区叠加的开放式、立体化及生态化综合发展平台，实现生产、生活和生态“三生融合”发展 ( 图 2)。

最后，规划通过空间集约整合，形成四级空间管制体系 ( 图 3)：① 1 个产业政策区，即科技创新产业城，面积为30km²；② 2 个多元功能产业园区，即燕罗自主创新示范区和松岗—沙井—福永东部自主创新示范区，面积为 10～20 km²；③ 6 个产业集聚基地，即塘下涌主导支柱产业集聚基地、燕罗战略性新兴产业集聚基地、潭头未来产业集聚基地、象山低碳产业园、黄埔优势传统产业集聚基地和凤凰主导支柱产业集聚基地，面积为 3～ 6 km²；④ 15 个产业社区，面积为 1～ 2 km²。

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完善配套，服务集合

针对宝安科技创新产业城生产、生活服务配套不足的现状，规划提出在一定范围内配置共享式公共服务中心，即产业集合中心 ( 图 4)，形成服务节点，并通过注入相关机构，激发“触媒效应”，推动存量产业空间更新，催化空间发生质变。

产业集合中心的功能主要包含生活配套服务和创新生产服务两部分，其中生活配套服务设施包括幼儿园及中小学、医疗服务设施、商业中心、体育文化设施和公园广场等，创新生产服务设施包括技术教育平台 ( 技术培训学校 )、创新服务平台 ( 研究机构 )、孵化 / 加速平台 ( 企业孵化器 ) 和开敞空间 ( 工业区创新交流场所 ) 等。借鉴工业邻里中心模式，结合员工的适宜步行距离和产业社区的服务规模，规划确定产业集合中心的服务半径及范围：产业社区的服务半径控制在 500～ 800 m，服务面积约为 1～ 2 km²。

同时，规划在各个产业集合中心分别安排差异化的特色公共服务功能，为产业园区提供服务。并且，每个产业集合中心都可通过快捷公交建立其与主城、主要交通节点的联系，通过一体化的公交网络扩大服务覆盖范围，提升业态规模和服务水平。

4

分区引导，分类定策

规划通过对存量资源进行评判，建立宝安科技创新产业城产业空间评价模型，对各类因子评分后进行权重叠加，在此基础上对产业与空间进行四象限综合分析 ( 图 5)，据此将地块分为“产业好空间好”“产业好空间差”“产业差空间好”“产业差空间差”四类 ( 图 6)，并针对各类地块进行分区引导，分类定策，使产业空间二次开发与产业转型升级之间形成良好互动。其中，对于“产业好空间好”“产业好空间差”的地块，规划以保护产业为主；对于“产业差空间好”的地块，规划对低端产业进行有序转移、淘汰，大力引进优质项目，引导产业转型升级；对于“产业差空间差”的地块，规划在引导产业转型升级的同时，注入“触媒”，植入科技创新要素，并建设产业集合中心，使之成为推动宝安科技创新产业城创新发展的重要空间载体。

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掌握节奏，有序推进

规划将刚性与弹性相结合，制定分期实施计划，引导宝安科技创新产业城存量产业空间更新的有序推进。

(1) 近期实施计划。首先，尽量保留好企业所在空间。对于“产业好空间好”的地块，规划以保留现状为主，充分了解企业的发展需求，完善产业政策支持体系，为优质企业提供全面的服务，做大做强产业；对于“产业好空间差”的地块，其产业空间更新模式以综合整治为主，局部加建文体配套设施，并优化与美化空间环境。其次，加大对产业差空间的更新改造和产业转型升级的力度。对于“产业差空间差”的地块，规划优先采取拆除重建的方式进行更新，并建设产业集合中心，提供高品质的产业空间，以满足产业就近腾挪转移的空间需求以及企业扩大生产规模时对空间的需求；对于“产业差空间好”的地块，规划加快推进产业转型升级，建立产业空间租赁动态信息库，搭建优质企业快速对接平台，并推进低端产业的有序转移与淘汰。

(2) 中期实施计划。规划充分了解对接企业的发展需求，尤其是对空间环境的要求，重点突破，支持企业“就地、就近”提质扩容升级，鼓励有空间拓展需求的企业向近期已经更新的片区进行就近迁移，避免优质企业流失。同时，规划在不影响产业发展的基础上，对“产业好空间差”的地块进行更新，进一步增加优质产业空间面积和提升产业空间品质，吸引新的优质企业入驻。

(3) 远期实施计划。规划对现状评价的好空间以及剩下未更新的地块进行再评估，结合宝安科技创新产业城未来的发展趋势进行综合分析比较，确定评判标准后采用滚动更新模式，保留好企业，改造差空间。需要注意的是，随着时间的推移，现状保留地块的周边地区通过城市更新发生改变后，整体的产业及空间标准将提高，现状认为应该保留的地块，未来极有可能被评价为空间差的地块，并作为未来实施综合整治或者拆除重建的重要地区。

文章全文详见《规划师》2016年10期

《存量产业空间更新的总体规划策略及实践—以《宝安科技创新产业城总体规划研究》为例》

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