未限地价！五象3幅合计164亩地块即将网拍（附VR全景看地）

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

收录于合集 #土拍汇总 58个

文/小克008

克而瑞广西土拍预告

》》》【南宁土拍预告】7月29日，南宁市自然资源局即将通过网络购票出让3幅五象新区地块，竞价方式均为“报价不低于底价，价高者得”。这也是继今年5月27日“网拍”且未设置“限地价”的五象南28亩纯住宅地块（→点击这里回顾），以及6月30日现场挂牌出让且未设置“限地价”的五象东两幅地块后（→点击这里回顾），五象新区土拍未设置“限地价”住宅用地，并且配建公告配套设施较少，且无配建安置房要求，3幅地块合计约164亩，起始总价合计逾14.37亿元。

下面，我们透过VR全景看地和克而瑞市场大数据，一起来看即将网拍3幅五象地块有何亮点和不足。你更关注哪幅地块建设项目？期待哪些房企参拍或希望房企拿下这几幅地块？（文末写留言评论区，互动交流与分享）

邕宁区龙祥路以东41亩商住地块

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GC2020-063号地块实景航拍图
（来源：克而瑞广西&财讯网络）

GC2020-063号地块

“网拍”日期：2020年7月29日10时00分；

竞价询问期：每轮4分钟，首轮为当天10时00分至10时04分；

地块用途：住宅、商业；

地块位置：邕宁区龙祥路以东、五象大道以北；占地面积：41.20亩；容积率＞2.5且≤3.0；最大计容建面：约8.24万㎡（商业占比计容建面3%-5%，其余为居住）；基本规划指标：建筑密度＞15%且≤30%；绿地率≥35％；建筑高度≤80米，建筑总量（不超过10%）可局部突破建筑限高（不超过20%）；公共设施建设要求：地块须配置社区居家养老服务用房（单处≥300㎡）、婴幼儿照护服务场地（每百户≥20㎡方米设置）；竞价方式：网络挂牌出让，报价不低于底价、价高者得；地块起始价：起始单价900万元/亩，起始总价37080万元（约3.71亿元），起始楼板价4500元/㎡。
地块周边项目有：银河江湾明珠（待亮相）、中海哈罗国际（在售）、盛湖悦景（在售）、大唐盛世（3期尾盘，4期待亮相）、彰泰新项目（待亮相）、中梁国宾熙岸（在售）等；周边商品住宅成交时点价参考（2020年6月30日）10000-12500元/㎡。

小克点评：地块位于龙岗板块、龙岗东片区，所在区位出行便利，可快速通达五象新区核心区、龙岗南部的园博园片区、仙葫半岛。地块距离地铁4号线（预计2020年末通车试运营）约1.8公里；部分规划支路网将陆续建设完善。地块附近公共配套齐全，南面即是城关四小，东面为规划小学和初中用地，东面距离八尺江约400米，周边生态景观资源和视野丰富。

《南宁市轨道交通第三轮建设规划（2021-2026）》中新增4号线东延（龙岗～蒲新路），GC2020-063地块附近恰好是规划轨道交通线路控制范围。

邕宁区和合路以西79亩商住地块

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GC2020-064号地块实景航拍图
（来源：克而瑞广西&财讯网络）

GC2020-064号地块

“网拍”日期：2020年7月29日10时00分；竞价询问期：每轮4分钟，首轮为当天10时00分至10时04分；

地块用途：住宅、商业；

地块位置：邕宁区和合路以西、和江路以南；

占地面积：79.161亩；容积率＞2.5且≤3.0；最大计容建面：约15.83万㎡（商业占比计容建面3%-5%，其余为居住）；基本规划指标：建筑密度＞15%且≤30%；绿地率≥35％；建筑高度≤60米，局部建筑高度可＞60米且≤80米；公共设施建设要求：地块须配置社区居家养老服务用房（单处≥300㎡）、婴幼儿照护服务场地（每百户≥20㎡方米设置）；配套幼儿园用地在商住地块东南角，配建一所不少于12班的幼儿园，实际面积为6119.94平方米（折合9.180亩）；幼儿园的房屋所有权及其建设用地使用权等不动产权须无偿移交（转让）政府，无偿移交（转让）所产生的一切税费由地块一土地竞得人承担，政府不承担任何费用，具体移交方式由教育部门和城区政府明确。幼儿园用地土地划拨价款为92万元/亩。竞价方式：网络挂牌出让，报价不低于底价、价高者得；地块起始价：起始单价850万元/亩，起始总价67286.85万元（约6.73亿元），起始楼板价4250元/㎡。

地块周边项目有：银河江湾明珠（待亮相）、中海哈罗国际（在售）、盛湖悦景（在售）、大唐盛世（3期尾盘，4期待亮相）、彰泰新项目（待亮相）、中梁国宾熙岸（在售）、彰泰新项目（待亮相）等；周边商品住宅成交时点价参考（2020年7月21日）10000-12500元/㎡。

小克点评：地块位于龙岗板块、龙岗东片区。被多所中小学环伺，未来项目业主将实现目送式教育。地块东面有规划建设30亩邻里中心，也将满足片区社区业主未来就近基本生活购物消费。地块北面临近铁路绿化带，地块北面楼栋或有一定不利影响。该地块还需配建1所12班幼儿园（9.18亩），须缴纳幼儿园划拨费用92万元/亩，且建成后移交产权给相关部门。总体来看这幅地块在这次3幅地块中是位置较优的，地块所建商住楼高楼层位置，其东面江景资源和景观视野较为开阔。

良庆区书林路东侧44亩商住地块

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GC2020-065号地块实景航拍图
（来源：克而瑞广西&财讯网络）

GC2020-065号地块

“网拍”日期：2020年7月29日10时00分；竞价询问期：每轮4分钟，首轮为当天10时00分至10时04分；地块用途：住宅、商业；地块位置：良庆区书林路东侧、顶铺岭路北侧；占地面积：43.705亩；容积率＞2.0且≤3.0；最大计容建面：约8.74万㎡（商业占比计容建面3%-5%，其余为居住）；基本规划指标：建筑密度＞15%且≤30%；绿地率≥35％；建筑高度≤100米，；公共设施建设要求：地块须配置社区居家养老服务用房（单处≥300㎡）、婴幼儿照护服务场地（每百户≥20㎡方米设置）；竞价方式：网络挂牌出让，报价不低于底价、价高者得；地块起始价：起始单价900万元/亩，起始总价39334.5万元（约3.93亿元），起始楼板价4500元/㎡地块周边项目有：龙光玖誉湖庆湖组团、合景叠翠峰、华润悦年华、五象澜庭府、盛邦珑悦等；周边商品住宅成交时点价参考（2020年7月21日）12000-13000元/㎡。

小克点评：地块位于良庆大桥南板块，目前地块南面是一大片村民居住自建房，周边路网待完善，未来可快捷通达五象新区核心区、东盟商务区、五象东片区等。地块东面为规划小学，地块西面规划1处交通场站，地块东面三四百米处即是规划建设的阳峰路公园，此外周边还有多所规划学校以及邻里中心、公交首末站、良庆河-楞塘冲景观水系。地块体量不大，开发周期不长，且处于热门置业板块之一，适合房企高周转。

南宁“网拍”网址

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https://www.nnggzy.org.cn:3081/GTJY_NN/

小克推测，当前放开“限最高地价”地块只是个别“试点”，是否完全取消设置“限最高地价”，还有待观望。而“网拍”或将成常态化，在全国各大城市相继普及网络挂牌竞价，一定程度上节约组织土拍会的成本，以及竞买房企的出行成本、时间成本等。

小克认为，不论是否设置“限地价”，房企心中都有自己“一杆称”。当前融资收紧，房地产市场“稳”字当头市场趋势下，以及相关法律法规规范竞买人的相关行为，房企自身预期拿地成本，不会为“冒险”而一味举高地价，而是理性报价。

相关规定（地块出让公告截图）

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