Casanova | 办公空间的社会属性

逃不开的疫情，今年大家后续的业绩挑战都很大。不断有朋友发来私信讨论该怎么应对？除了租赁策略、让利、服务，还有啥？这些都不顶用啊，扛不住老板一顿问。好比，病人急症求医想要活命，医生跟病人说，你打小身体底子没打好，没啥好办法，扛过去慢慢调理吧。想必这样的医生收不到诊费。我真的没啥特别好的办法，但我希望大家都能在这样的节点静下心想想管理和长期策略（不然真的没药救）。

上一次写了一个观点，Casanova | 租户需求金字塔。

应着这个来说，就是当下市场上的多数项目只能满足底层需求。最多最多底下一两层吧。在这种情况下，当然就火并啦。基于一个可怕的事实“市场的未来供应量几乎是无限的”，今天疫情带来的竞争，其实并不出奇，我们早就应该有所准备，迟早而已。在我有生之年我大概都看不到上海办公楼市场出现如前几年北京发生的那种供不应求。在这种情况下，就好比大家都是卖水的，90%的人在卖自来水，10%的人卖的是昆仑山、巴黎水、斐济水。

水大概是个不错的参照物。无限供应量，不稀罕，谁没喝过水似的。但有的水就是贵，味道有区别？？？你得品，细品。但喝的感觉一定是有区别的。这就是水作为商品带来的社会属性。

办公市场是一样的。已经是2020年了，空间早就不是稀缺品。虽然多数同行的管理能级仍旧停留在能把项目转起来就好，但事实上，这必然是死路一条。最终，在物理空间之上，规避红海竞争的必然是面对更高层次需求的产品供给。对水而言，是健康？装逼？我理解不深。对办公而言，我们列的那个金字塔里，上面三层其实大致来说，是企业、个人、团体的社会需求吧。

与此对应的是市场表现。上海办公楼市场大家叫嚷了多年的供应过量，其实我觉得可以换个角度去看。按照我们一直宣扬的差异化竞争的视角，你把整个市场的供应量打散成不同的segmentation。实际上，市场一定是存在一种惊人的结构性矛盾的。就是平庸项目过多，精品项目过少。屈指可数的那些精品项目日子哪里难过了？？？各个赚得盆满钵满，天天满租。若是有同行觉得“没办法，人家地段好呀”，那你真的很肤浅，就像我们上篇所写的农民。合格的地产从业者，怕应该是有特技要去改变地块基础属性的从而创造价值的吧。这样的例子并不缺乏，实践者寥寥，但收益丰厚。

上海办公楼市场过去几年有一个误区，过于追求实用化，计较比如得房率、交付标准之类的事情。间接使得市场同质化非常高，都是方方正正模式化极强的layout。管理也是一样，各种租赁策略、项目定位都是模板化的。我也接受过同行的质疑，听过一些声音，比如“我们这种项目没花头的呀”，“什么差异化，听他吹吹牛皮就好了”。“差异化”确实嘴炮好放，做起来很难。对于多数中端市场的办公楼项目来说，怎么差异化？硬件差异化的可能性很小，服务差异化做多了最后都变成自嗨变成政绩工程。确实，我也非常认同，差异化无疑是一个知易行难的话题。但我觉得有一点必须端正思路，就是没有什么项目是无法差异化的。

站在我自己的视角上，我觉得依托在刚刚讨论的社会需求上，我可以给到的思路会是比如高级感的应造？精细化的管理？团队的专业性？市场从leasing driven向marketing driven的转向？这些大约都是无穷无尽的主题。其实差异化并不见得是要把水变油那样神奇的转变，差别可能只是农夫山泉有点甜。些许的差别对于客户而言就会产生不同的体验，喝着一瓶白水，内心却温暖幸福。

我是一个old school的人，吹不来牛皮。疫情的实质是市场有效需求的收缩，竞争的加剧。在这种背景下，我们面对的必然是产业竞争的升级、管理的升级。感觉这个话题可以写很多，有空慢慢分享。

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