北上港深全在跌，李嘉诚也说2019千万别炒房！只有杭州继续“独立行情”？
2017年的最后一天，层楼刊登了一篇市场预测《2018年，杭州楼市会走出独立行情吗？》
那一年，北京上海郑州厦门南京的房价，都已现颓势。杭州楼市却仍如一场极乐之宴，一年卖出了3900亿的商品房、2230亿的土地，双双创下历史新高！
当时作者做了一个小调查，结果70%以上的人都支持“杭州例外论”。
也就是说，杭州楼市2017年的繁荣，将一直持续到至少2022年。即便2018年举国楼市一片惨淡，杭州也会走出“独立行情”。
一年之后，数据说话，事实证明网友们的预测很准。
整个2018年，杭州又卖出了3900亿的商品房，更卖出创纪录的2498亿土地，称冠全国！
相比之下，过去一年北上深的楼市却愈见惨淡，连狂奔数年的香港、墨尔本和伦敦的房价都转头向下，杭州这一轮行情之“独立”，含金量简直吓人。
尤其是近期二手成交回暖，许多人再次喊出了2019年“杭州独立行情”的豪言壮语。
但古人说：“一而再，再而衰，三而竭”。
2017、2018年杭州楼市持续逆市上扬，已属奇迹；在全球大环境趋冷的2019年，杭州若还能再连续第三年一骑绝尘，那估计教科书都要重写了。
这样的地产界旷世奇景，真的会发生吗？毕竟，世界一直欠中国一座诺贝尔经济学奖……
PART 1
凯文是我朋友圈里人人艳羡的“财富自由”典范。
不仅在杭州坐拥多套顶豪，几年前移居澳洲，在墨尔本买的3套别墅也全都翻番。平时就杭澳两边跑跑，高兴了打个飞的去美国看NBA。
去年10月，凯文在杭州的生意出了点问题，不得已要卖掉墨尔本的部分房子。
结果一看吓一跳，夏天时估价还值200万澳元，4个月后就只剩160万。凯文实在是心有不甘，最后宁愿损失3万多元广告费评估费，也没出手。
曾经在凯文眼里，房价已连涨7年的墨尔本，比杭州还要稳，想不到也有掉头向下的一天。
据统计，整个2018年，全澳洲房价平均下跌4.8%。
悉尼平均跌幅最多，达8.9%；墨尔本次之，跌幅7%。有机构统计过，全澳1000万套住宅，总价值蒸发了360亿澳币。
伦敦情况也差不多。
1973年加入欧盟以来，伦敦套均房价从不到1.3万英镑，一路飙涨到约47.4万英镑，足足涨了36倍。2009年经济触底反弹后，房价又翻了一番。
去年一季度，伦敦开始下行，下跌了15%。肯辛顿、切尔西两大豪宅区，接近一半在售房产都在打折，平均折扣4%以上。
很多中国买家那时冲进去抄底，一度拉出一波强劲的小反弹。
去年夏天我去伦敦时，当地的朋友也劝我入手一套，说是近几年难得的低点，买了肯定升值。
结果，上个月朋友从伦敦回杭州，在咖啡馆里和我聊起房价，尴尬地笑笑，说当时我看过的几个楼盘，后来又跌价了，折扣力度非常大。
瑞士银行集团（USB）的数据显示，去年伦敦10万套房产，39%在售房源都降价；两年前，降价的房源还只有20%。
PART 2
全球主要大城市，似乎进入一个楼市共振下行的周期。
号称“华人最热门移居地”的加拿大温哥华，2010年冬奥会举办后，6年间房价涨了48%，远超多伦多、蒙特利尔等城市。
哪怕是2017年，房价仍有15.9%涨幅。
但到了去年年中，从公寓到镇屋，房价持续下跌，且销量明显下滑。
温哥华排名前5位的最有价值房产，去年平均全部都下跌7%，这可是过去10年最大跌幅。
2016年触底反弹的纽约房价，增长也大幅放缓，去年库存量已达7年来最高。StreetEasy数据显示，去年五一纽约有774套房源降价，创近十年新高。
最震撼的，则莫过于全球城市房价第一名的香港，这半年也跌了！
去年8月，持续了28个月上涨行情的香港，楼市开始转衰。同年11月，成交量更是暴跌50%。
开年第9天，香港就发生了9起购房违约案例，这个数量跟2017年全年持平。7.22亿港币成交的顶级豪宅Mount Necholson也遭违约，3610万港币的定金，买家直接不要了。
难怪一开年，在长江集团周年晚宴前的例行媒体见面会上，退休半年多的李嘉诚，微笑着告诫年轻人：
“买楼要量力而为，自住、分期得嘅话，就冇问题，千万唔好炒。”
香港是他的发家之地，伦敦是他的新主场。两大城市楼市的急剧衰退，带来的那种巨大杀伤力，李超人最感同身受。
在见面会上，他一再重申：2019年全球经济差，楼市也会波动得厉害，千万别炒房。
与此同时，国际货币基金组织（IMF）发布的《世界经济展望报告》，也再次下调今明两年全球经济增长预期。
PART 3
寰球同此凉热，中国一线大城市“只涨不跌”的神话，也正在破灭。
上海有个叫“煤饼”的女网友发贴说：2017年11月，在顾村买的一套文宝苑，400万入手，贷款了120万，中介税金10来万。
昨天再去中介网站一看，只挂280万了，相差一年都可以全款买了，血亏……
数据显示，自2015年5月起，上海二手房市场的增速就开始放缓。截至2018年12月，上海市二手房成交量比2016年腰斩，价格达两年内最低。
2018年上海二手的供销比达到了0.75，是2015年以来的最低值。
上海如此，北京的楼市同样也不乐观。
我的一位朋友，2004年前后在北京买了套北四环的房子，130㎡总价200万上下。前两年楼市好时，中介从800万叫到1000万，拍着胸脯说“马上就能卖掉”。
现在，不光价格降下来了，就连中介电话都不太有。
作为典型的存量房市场，2018年，北京二手房成交价下跌了3.3%，是10年以来首次下跌。
数据显示，截至2018年末，北京市常住人口2154.2万人，比上年末下降0.8%。
人少了，房子自然就难卖了。中原地产研究中心的数据显示，目前北京有29个“限房价”商品房项目入市，约17000多套，整体网签率不足2成。
深圳楼市的现状，更可以用“血淋淋”来形容。
张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套新房，买入时387万元。没想到持有两年后，不涨反跌，前一阵卖出时，成交价仅334万元。
还有一个投资客，2016年向亲戚拆借了1000万，半年买了12套房，全部在龙岗和布吉。
结果银行不肯给做“高评高贷”，资金转不过来，低价甩卖又没人要。终于在今年1月份爆仓，利息和本金欠了近1000万，还和老婆离了婚。
“龙岗站岗，布吉不吉”，已成为当下深圳楼市最真实的写照。
PART 4
香港、墨尔本、温哥华、北京、上海、深圳……两年前，说起这些城市的房价，如果你说马上要跌，肯定有人把你当疯子。
但是，如今它们都实实在在、真真切切地跌了！
所以任何拿城市基本面说事的“单边上涨论”，全都不靠谱。有涨必有跌，有上升就有衰退，这是永恒的规律。
那么，楼市狂飙突进了3年的杭州，究竟是不是已站在转折的临界点呢？
从上涨持续时间看，相比已连涨7—9年的伦敦、墨尔本和温哥华，杭州这一轮行情从2014年复苏，至今不到5年，似乎还不算太夸张。
但就上涨的烈度而言，却不可同日而语。
伦敦、墨尔本和温哥华这一轮漫长的房价上涨，最高涨幅也不过是2倍。但杭州部分区域的新房，涨幅已超过3倍。
以老余杭为例，2015年还有五六千的新房，但最新批出的预售证，已高达2.95万。
未来科技城的EFC，2014年还只卖1万1，但去年旁边的华夏之心开盘，已卖到3.2万。南面两块地王，预计房价更将超过4万。
城北的运河新城，2014年精装新盘还只卖1万3，现在隔壁开盘是3万……
至于杭州的二手房，去年夏天一度涨得更夸张。经过半年回调之后，现在仍略高于周边新房。2016年前杭州买的房，有3倍收益的比比皆是。
像深圳那样，2016年买的房子还要低于原价出售，在杭州简直就是天方夜谭。
关键是，这些涨了3倍的房子，卖得并不差。
上周，我和上海一家著名广告公司的掌门人交流，我告诉她，杭州不少郊区新房价都突破了天花板，并且还都卖掉了不少。
她听了很惊讶，说上海郊环的新房早就卖不动了；只要敢比周边贵一点，一套也别想去化！
而杭州二手成交在这些新房带动下，居然又强势井喷了！
PART 5
无独有偶，去年这个时候，开始下行的北上深楼市，也都一度出现过二手成交量的回暖。
事后证明，这只是下行周期中的短暂反弹而已。
如果按杭州本轮行情比北上深晚启动一年的说法，那么明年此时回头看，这波回暖，会不会也只是下行中的一波B浪反弹？
更吊诡的是，2017年1月和2018年1月，杭州楼市都趋冷，但一开春就烈火烹油、如日中天。
2019年1月楼市反常地“暖”，那么接下来一年，迎接我们的会是什么？
在上周五的文章《不寒而栗的乐观！除了普通购房者，几乎没人看好2019年的杭州楼市》中，我们已指出了2019年杭州楼市供过于求的事实。
据中原地产数据，杭州市区（不含富阳、临安）住宅隐性库存已高达14.8万套。
另一头，池子里的水还在不断增加。2019年，杭州市区共收入土地196宗，出让面积8569亩。相比2018年，出让面积又多了315亩。
与此同时，杭州人口袋里钱真的不多了。去年11月央行公布的《中国金融稳定报告（2018）》里提到，杭州以127%的居民杠杆率，排在全国第四位，比北京、上海都高。
但也不是没有好消息。2018年，杭州对技术人才的吸引力指数，位居全国第一。科技人才净流入率变化远超上海、北京。
此外，2022年亚运会带来的“金光护体”效应，也可能是一个意想不到的爆发点。
按照已故中信首席经济学家周金涛的“康波周期”理论，2017—2019年是本轮全球房价见低的最后期限，并已在众多城市应验。
众多机构的预测，似乎也都高度吻合“康波周期”。
仲量联行报告中提到，香港住宅长达10年的牛市结束了。2019年底前，房价还将下跌15%；若经济、股市持续恶化，跌幅将高达25%。
澳洲当地媒体预测，今年墨尔本东区跟南区的房价，还将再有约10%的跌幅。楼市下跌的行情预计将持续到2020年。
还有纽约，2019年预计楼市还将继续跌，跌幅在5-10%左右。
内忧外困之下，杭州楼市还有最后一年时间，证明它可以“不在五行中，跳出三界外”。奇迹会发生吗？
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文∣江公子
编辑∣二叔
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