动不动就买几十套，深圳投资客的房票到底哪来的？

   fáng  piào 

  房   票 

每篇一词

释义：在深圳，房票一般代指购房资格。2010年深圳正式出台限购令，规定深户限购两套房，非深户限购一套。而104新政进行了更严格的限定：深户单身和非深户都限购一套，其中非深户需要提供5年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。为了达到炒房目的，投资客一般会通过代缴社会保险、曲线获得购房资格等方式来“养房票”。

缘由：尽管104新政旨在打压投资性需求，但经过一段时间冷静期，最近深圳部分投资客又开始活跃起来：布吉某项目开盘现场现深港炒房团、龙岗公寓开盘现场90%都是投资客、上市公司老总准备买下一整层罗湖豪宅......那他们的房票到底怎么来的？（点击蓝字查看：深圳近期多宗千万豪宅成交，投资客杀回来了？）

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往期回顾

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Part Ⅰ

几种普遍方式

据媒体报道，深圳一张“房票”，2015年初私下销售的价格是8000元，到2015年尾已经市值3万元至5万元不等。

而目前深圳投资客使用房票大多有“全权委托”和“虚拟债务”两种方式。

①“全权委托”就是投资客利用他人的“房票”买房。之后两人到公证处进行全权公证，将房产相关的全部权利全权委托给投资客。这样，投资客就成了房子的实际控制者。

②“虚拟债务”则是指投资客在利用他人的房票买房前，事先虚构一份债务协定。在房子到手后，投资客持债务协定到法院“起诉”，申请将房子变为抵债资产，再通过行使债权的方式将房子过户至自己名下。

另外还有两种特殊房票，不需要走那么多法律程序。

一种是潮汕人。在深圳富人中，有相当一部分为潮汕人。潮汕人以人丁兴旺为荣，家中兄弟姊妹众多，并且家族观念很强。用亲属的房票买房，方便又没有风险。

另一种是公司法人。有些投资客经营着法人实体公司。他们可利用公司法人名义买房。

除了投资客，普通改善换房家庭也会通过直系亲属房屋赠予和“假离婚”的方式来获得房票或达到降低首付的目的。然而104新政之后，假离婚这条路也被堵住了：深户单身（含离异）限购一套房。

Part Ⅱ

典型案例分析

①潮汕老板用亲戚名额买房

今年6月份，一位已拥有4套住宅的潮汕籍老客户A老板想再购买一套房产。然而因为限购政策，A老板已失去了购买更多住宅的资格。几经思考，最终决定通过表弟的名字来买房。

对于老一点的投资客来说，通过还没买房的亲戚来获取房票，是普遍手段。类似假离婚的手段来增加房票，对他们来说没有太大必要。至于通过成立皮包公司，用法人资格来买房，交易税负太高，失去了投资的意义。

这样的方式，普遍通行于在深圳的潮汕家族。年纪较大的家族长辈资产充足，但没有多余购房资格，就拿年轻一辈还没有购房的家族成员的资格购房。并且，大多作为投资用途，当年轻一辈成长起来，拥有充足资金购房时，本挂在其名下的房产也基本出手，其又重新获得购房资格了。

楼校长提示：根据目前深圳限购限贷政策，深户单身限购一套，有贷款记录首付五成，两年内有两次贷款记录将不予贷款。不过这点小钱对于潮汕土豪来说，都是小事......

②中介倒卖房票两月赚12万元

如果没有太多信得过的亲戚，现在深圳人买房也有新套路。花3-5万块钱，用他人的名义购房，再获取全权委托，就成功为自己增加了一套房产。

宝安匿名中介小C，在连续2个月没有开单的情况下，就用这种方式来赚钱。有购房需求但没有购房资格的人，会通过他来寻找新的房票，并给与5万元一个名额的好处费。

小C就通过网络、朋友介绍等渠道，寻找还没有买房，但拥有购房资格的人，再3万元一个名额向他们收取购房资格，买房后由买房人全权委托至出资方，自己则从中每单赚取2万元的差价。

在没有成交开单的2个月内，小C通过这个方式获利12万元，堪称暴利。

楼校长提示：目前深圳的政策方向是严厉打击投资性需求，并且对购房资料严格审查，倒卖房票这种行为不管对于中介还是购房者，都有极大的风险。而且一旦被发现，相关中介还将被开除，并将进入深圳房地产经纪行业协会的黑名。

③直系亲属房屋赠予

小磊名下有一套小房子，可看着这波楼市的行情，他总想再入手一套房子，这样一套拿来自己住，一套留给父母住。“我粗略算了下，我手头的现金加上父母存的钱，努一努，够付一套房子的首付。”小磊说，眼下的难题是，他自己仅有的一套购房指标已经用完了，而父母名下虽然仍有购房指标，可由于两人已接近退休年龄，无法从银行获得房屋贷款。

“如何才能两全？”犯难之间，小磊想到了一个过渡的方法：先办理一个直系亲属房屋赠予，将他名下的房产赠予给父母，由此将产权过渡到父母名下。这样，他的购房指标就可倒腾出来了，接着就能用这个新得的指标去贷款买房。

楼校长提示：直系亲属房屋赠予有一个契税成本，差不多十几万元，对于普通换房族来说也是一笔不小的费用。

Part Ⅲ

专家解读

目前买卖房票将面临以下风险，望大家谨慎再谨慎。

①房子有被名义买方债权人查封索债等风险

因为根据《物权法》规定，名义买方因拥有合法的房地产证而成为法定业主，实际买方的业主身份无法对抗善意第三人。

②对名义买家有风险

万一房价大跌或生意失利，可能出现逾期还款甚至断供、弃房，名义买家可能在银行留下不良记录甚至被起诉。就“虚拟债务”而言，还会涉及虚假诉讼，虚假诉讼是对法律的一种亵渎，凸显的是诚信的缺失。

③政府严厉打击投资性需求

2016年深圳金融办发文整治首付贷、深圳互联网金融协会叫停众筹炒楼、325新政提高非深户购房门槛、规土委严查首付贷跟众筹炒房等违法行为；紧接着史上最严调控104新政，打击的就是炒房客。最后连中央也发声了：房子是用来住的，不是用来炒的。目前在资料审查等方面都很严格，一切违规行为都将受到严厉打击，因此买卖房票风险很大。

综合来源：买房之前、中国证券报、北京晚报、百度百科

整合自：买房之前（maifangzhiqian）

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