【U•作品】地铁上盖极限条件下的TOD商业综合体设计——青岛华润城崂山万象汇

Original UA UA尤安设计 2023-09-13

青岛辽阳东路地铁上盖开发项目，即青铁华润城，是青岛第一个集购物中心、零售、办公、公寓、住宅等复合业态为一体的TOD开发项目。项目基地位于青岛地铁2号线和4号线辽阳东路换乘站西北侧，且2号线B出入口位于基地内部。青铁华润城作为77万方的大盘，分四期开发建设，其中一二期住宅——青铁华润城凯旋门，商业与公寓已建成；三期住宅、商业、办公、公园、幼儿园建造中；四期万象汇，承载着商业、办公的业态属性，也在高品质建造中。

▲华润城设计场地条件分析

在整体布局上，团队首先剖析设计场地的最佳展示界面，考虑其与三期商业的有效联动，定义沿深圳路走向为主街界面，联动三期商业的规划一路为内街界面。其次深究实地现状，回应地铁出入口设置，规划各出入口设置。最后在地铁预留荷载条件的研判下，分析可建建筑高度，合理布局商业裙房沿城市主干道深圳路走向布置，办公塔楼落位地块西南侧。

▲万象汇基地条件及建筑落位分析

▲手绘构思

而聚焦商业建筑设计本身，因设计场地是真正的TOD 地铁上盖开发，且用地各方向均存在不同程度的高差现状，加之万象汇品牌标准化效应需求，其规划落位、产品呈现、立面造型等均具备系列难点。

商业柱网追随地铁结构柱

基于地铁上盖的分析，原有结构限制商业柱网，团队以“地铁车辆段上方结构柱布置落在地铁结构上”为原则，对地下室结构转换和优化，以减少结构托转。并在此基础上，以层次性的布局呈现地下空间渐至与地铁连通的活力空间。

▲项目柱网分析

延展高度制约，衍生退台空间

基于地铁用房上面的建筑体量荷载分析，结构限制建筑高度，对于可建3层的区域，团队就势将其设计成为餐饮的外摆，形成西侧退台空间，丰富内部建筑功能，同时增加空间的趣味性。

▲设计场地上盖范围可建建筑层数分析

▲背街临时性外摆空间效果图

多首层联动空间

首先，团队基于场地东西向高差大，沿袭整体大规划上的多个首层思路，设计Mall在东西向也形成多个首层，且西侧利用高差隐藏坡道后勤以及形成“没有背面”的商场。

▲多首层设计分析图

▲背街西北角人视图

西侧生活广场的设置是对万象汇人流往来的补充，且对三期住宅来说是最重要和便捷的出入口，团队希望这个广场能成为未来社区公共空间的一部分，和规划的一期中央公园一并成为社区活动必不可少的一部分，化场地不利条件为商业活力亮点。

▲西侧生活广场联动三四期的效果图

消防登高面与界面相统一

针对背街不可忽视的场地高差，设计利用西侧已有楼梯形成建筑的一部分，在平面走向上利用台阶的拾级而上和就势抬高的入口空间的设置，利用登高面形成商业的背面生活广场。多个高度消防登高面的处理，与商业界面保持一致，解决消防登高、停车及商场卸货空间等问题。由此而形成的可聚集的广场平台，解决人流压力的同时，增加室内外互动，提升商业氛围。

▲消防登高平台效果图

人行流线呼应各业态属性

设计契合场地的TOD站点设置、高差现状及出入口的有序设置，商业街、住宅、办公等人流走向，精心考虑不同高度的进入空间及场域相连业态的进出方式，不放过每一股人流，促成外部动线和立体层次顺应地势高差自然形成。

▲人行流线分析

车行流线带动场域活力发展

在车行流线的设计上，团队切实运用场地现有资源，利用地面解决商业落车的问题，设置坡道并争取深圳路的入口，利用商业街进出口拉动人流，激活场域活力的同时，带动整个区域的新生发展。

▲客车车行流线分析

▲货运车行流线分析

双动线不降低得铺率

基于店铺数量的要求，每个商铺的面积都比较小。经过几轮的来回，团队最终确定了双动线的手法，增加店铺数量的同时，有效化解了较大场地进深的难题。但同时增加了双动线带来的问题：会不会形成冷热区？如何保持两侧店铺能够达到均好性？得铺率必然降低如何满足坪效？

▲双动线的优势及存在问题分析图

团队严格控制尺度，包括开洞大小、走道宽度、公区跨度等，并不断优化后勤空间，最终促使店铺使用率高达60%，比常规设计下有的单动线的得铺率还要高。

▲得铺率分析

设计大胆使用了双主动线的设置手法，两个动线都是主要动线，通过放大缩小的公共区域空间，使得动线富有趣味性。动线通过左中右三个中庭联系，整个中庭以一个完整的椭圆作为主要的形态，通过对椭圆各线段的不断调整，达到店铺进深、视线可视角度、动线顺畅度等的一个平衡点。扶梯电梯进行联动，人为使得动线的端部以及动线上未开洞的区域形成人流的热点。

▲内部动线分析

▲各层产品平面展示

布局特色空间强化记忆点

特殊业态的处理，往往能对整个商场的设计起到决定性的作用(记忆点和破题关键)。设计在未开洞的区域形成特殊业态的设置(儿童)，达到吸引人流的目的；并在和办公建筑区域因结构关系较难去化进深大的地方，运用了挑空的方式，节省面积的同时考虑了儿童业态挑空的需求，满足商家的需要。为了进一步增加得铺率，设计在上层结合餐饮业态设置了边庭，提高得铺率的同时增加了餐饮的展示和外墙界面。还有中岛预留开放式街区、地下结合商超设置特色餐饮街道，甚至还考虑过深夜食堂等。

▲中岛铺及地下空间分析及效果图

消隐式卷帘柱设计

由于性能化分析无卷帘的做法几乎绝迹，设计对比了目前主流的商业街和加柱子的方式，分析其对项目的平面和视线都有遮挡。所以，设计结合场地条件做了创新的“有卷帘和卷帘柱但隐藏式”的设计，控制中岛的疏散和最宽点的宽度，利用上下叠加的方法做出了完整的商业动线。消防上由于动线相对窄，在此有条件的情况下，做了普通的消防处理。

▲“有卷帘和卷帘柱但隐藏式”的设计的分析图

▲次中庭效果图©新珈设计

重构大体块，削弱体量感

团队希望整个城市界面是友好的，和周边的商业街以及办公空间是有对话的。设计在整体的处理上运用了大体块的手法，且一个体块赋予一种材质，打散重构，削弱巨大界面的商业体量。材质的选择上应用了全铝板的材料，整体色调以高级灰为基调，局部点缀灰橙色，使得商业体现时代感，同时也比石材更具经济性。

▲立面生成逻辑分析

经济适度的标准化控制

在立面的标准段上，团队控制并统一了不同材料的交接和进退关系，将标准段做到最小，以便统一施工，减少误差。在分割上，设计考虑铝板材质的特殊工艺，用不同的铝板限定不同的区域，同时也考虑它们不同的分割和材料的折损，保持最大的经济性。

▲立面标准段效果图及节点图

彩釉玻璃的特色植入

设计应用了标准化中彩釉玻璃的材质，设置在入口段和中段，使得在建筑本身能产生层次性变化。

▲彩釉玻璃效果展示

▲彩釉玻璃节点图

天窗与动线设计同步流动

由于消防分区的设置，常规手法下的商场天窗设计往往是一个个开洞的感受，但团队想让整个建筑更具流动感。因此，在此项目的天窗的设置上，团队对比了不同的方案，最后确定侧面实体面，顶部玻璃的效果，使得天窗和顺滑的动线是一体的。同时，对其交接处也进行了特殊的处理，使得几个天窗有合并的效果；在玻璃支撑肋的划分上，也考虑使其构造成为室内的一部分。

▲天窗设计分析

西立面与主立面大同小异

西立面处在面对城市立面的背面，设计在其近人尺度和入口处应用铝板效果，其他高处以质感涂料为主。由于材料的区别，设计在划缝等设置上，均采取与主立面不太一样的方式，追求立面上的大同小异及空间面貌的丰富性。

▲立面材质分析图

LED屏幕构筑昭示性

设计在主入口采用LED屏幕，聚焦来往人群的视线，同时构筑城市远景昭示性。

▲LED屏幕设计节点及效果图

广告位融合立面构成

设计将广告位视为构成整体立面的重要元素，其大小和长宽控制在标准化的范围内，并将其充分结合在分缝、消防窗、顶部设备遮蔽等限制元素之内，使得整体立面更加完整。

▲广告位设计效果图及节点图

后勤区域补位统一性需求

设计在机房、楼梯、立面百叶、消防救援窗的设置上，充分考虑了店铺的得铺率以及立面的完整性的需求，将机房分层布置，采用消防避难区减少楼梯，立面百叶隐藏式处理等。