房子买完了 还有后悔药吗？沈阳人退房的7大正当理由
双11过去了半个月，双12马上就要来了！小伙伴们买的商品都收到了吗?又退了多少呢？在淘宝购买商品，保持原样都是可以立刻办理退款，但是对于可能一生只买一次的房子，交了定金可以退钱吗？签订了商品房买卖合同可以退房吗？什么样的情况可以退定金?什么样的情况可以退房？
对于买过房子的人都知道，买房一般需要先交定金（交定金签协议不是商品房买卖合同履行的必须程序），再签订商品房买卖合同。
在今年的11月27日，想在沈阳皇姑区书香人家楼盘买房子落户的刘女士就遇到了这一问题。
在她交定金签协议的时候只听销售人员片面之言，以为28.4平方米的商用房可以落户，于是刘女士交了1万元的定金和3万元团购费，之后到派出所询问才知道小于50平方米不能落户。刘女士再次找到开发商协商，要求退还定金和团购费。由于刘女士是因销售人员隐瞒了房屋的真实情况，所以可以申请要求双倍返还定金和3万元团购款。
购买房子的时候，除了购房时要理智，我们更要知道除了刘女士这种情况之外，什么情况可以退定金或者退房：
购房定金，为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
根据我国《合同法》的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
01
开发商证件不全
如开发商没有销售许可证或者产权证，导致购买合同不能达到。
2
开发商存在欺诈
如出售房屋转售给他人或者房屋有重大安全隐患等。
3
当事人没有过错,合同仍没有订立
如果因第三个原因或自然灾害,导致商品房项目未能按原协议建立的。
注意：定金与订金区别，定金无特殊情况不可返还；订金不是规范的法律概念，如买家不履行合同义务，可请求返还订金，反之若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业（统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
1
开发商未取得预售许可证
这种情况可以申请退房；但是如果在退房起诉之前，开发商又取得了预售许可证，是不可以退房的。
2
开发商问题不能交付
包括：房屋毁损、灭失；主体结构质量不合格；质量问题严重影响正常居住使用。交付之后在保修期之内存在质量问题。
3
面积误差比绝对值超过3％
4
不能按揭
因开发商或其它不能归责于当事人的原因无法贷款，即不能办理银行按揭手续，购买者可以要求退房。
5
开发商迟延交付房屋
开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。
6
开发商原因无法办理产权证
7
房屋抵押或者出卖给第三人
案例来自沈阳晚报
以上截图来自中华人民共和国国土资源部，可以登陆网站查看《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》详细内容
延展阅读：交定金买28平方米商用房 能办落户吗？（辽沈晚报）
交定金签协议时说28.4平方米商用房能落户，消费者交了1万元定金和3万元团购费后，到派出所一问：商用房小于50平方米不能落户。沈阳市皇姑区书香人家销售方承诺开发商12月29日解决落户问题，消费者不接受此承诺，要求退定金和团购费。
销售员没告知房子的性质
11月27日晚6时许，刘女士和朋友一起去位于沈阳市皇姑区宁山西路7号的书香人家售楼处看房子。销售员金忠石说，书香人家是43中学的学区房，特别抢手，你们要不定下来，过两天就没有了。
刘女士一听买房能上43中学就产生了兴趣，刘女士几次向销售员金忠石求证，书香人家当时销售的房子能不能落户，能不能让孩子上43中学？金忠石说落户没问题。
昨日，刘女士对记者说，当时金忠石并没有向她说明所售房屋是何种性质的房子，是住宅是公寓是商住还是商用？在没被告知房子是什么性质的情况下，刘女士就被“快买房上43中学，不买就没了”的说辞弄得着急上火了，赶紧和销售员金忠石谈房子的价格。
金忠石对刘女士说，交3万元团购费能打折，还可以找领导再研究其他优惠。经过两个小时左右的沟通，当晚8时10分许，刘女士交了1万元定金、3万元团购费，以单价9800元购买了书香人家7号楼2层1室的的房子，面积为28.4平方米，优惠后总房款为204480元。《商品房定购协议书》的甲方为沈阳竑力经贸有限公司。
第二天才告知房子是商用房
和刘女士一起来看房的朋友说，需要跟家里人研究后第二天上午10时前确定是否购买。刘女士交了定金要购买的书香人家的房子是否真的能落户，刘女士的朋友持怀疑态度，刘女士的朋友28日早8时就赶到塔湾派出所咨询，派出所工作人员说，按政策具体规定，商用房小于50平方米不能落户。
朋友得知这个政策内容后甚是惊讶，赶紧把这个消息告诉刘女士，刘女士一听就感觉事情不太对劲，赶紧给销售员金忠石打电话问昨晚她定的房子是什么性质的房子。到这个时候，金忠石才告诉刘女士，她定的房子是商用房，不属于住宅。
刘女士昨日说：“我一听这个回答就知道完了，那房子不但是商用性质的房子，并且是小于50平方米，才28.4平方米，上哪去落户怎么上43中学？”
刘女士去售楼处找张经理反映此事寻求解决办法，张经理表示知道了此事。张经理告诉刘女士，小于50平方米的房子也能落户，之前已经有客户办下来户口了，他们跟相关部门疏通过了，再需要一段时间就能解决，向刘女士保证能落户口。
刘女士说：“我遵守政府部门对落户的政策规定，既然政策规定小于50平方米的商用房不能落户，我不希望通过非正常手段办理落户口的事，更不相信所谓的‘疏通相关部门’ 等说法，我要求退款。”
不接受下月解决落户的承诺
在多次沟通后，昨日早晨，销售员金忠石通过微信传给了刘女士一份“承诺书”：因落户问题延期到12月29日补款，开发商在2017年12月29日解决落户问题，待解决后客户去塔湾派出所问落户问题，解决落户问题则补交房款，如解决不了问题则退还定金一万元及三万元团购费。
刘女士一直很坚持：既然现在政策规定落不了户，她绝对不会接受“12月29日解决落户”的承诺。刘女士要求马上退还定金和团购费。
昨日下午2时40分许，记者来到书香人家售楼处进行采访，张经理说：“我很忙，有权拒绝接受采访。”
律师说法
销售方隐瞒房屋真实情况 客户可起诉双倍返定金
辽宁睿智律师事务所陈兆祥律师表示，消费者是听了售楼员说买这个房子能落户才决定交定金的，但最终却定了不能落户的商用住房，这并不是消费者真实的意愿表示，因房屋销售方隐瞒了房屋的真实情况，第二天消费者通过其他途径知道小面积的商用房不能落户的规定，售楼员才告知消费者定的房子是商用房，这种情况下消费者已经不能实现合同目的了，可以申请法院撤销合同，要求双倍返还定金和3万元团购款，并要求支付3万元团购款的利息损失。
消费者在购买房屋时，应当查验房屋五证，五证齐全的才能购买。对于有落户和学区要求的消费者，要理性消费，向有关部门充分了解政策后，再签合同付款。
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