宝兴县农村宅基地审批和村民住房建设管理实施细则

宝兴县人民政府宅基地管理与利用

2024-09-15

各乡（镇）人民政府，县级相关部门：

《宝兴县农村宅基地审批和村民住房建设管理实施细则》已经县第十七届人民政府第九十一次常务会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。

宝兴县人民政府

2020年11月15日

宝兴县农村宅基地审批和村民住房

建设管理实施细则

第一章总则

第一条 为加强对农村宅基地审批和村民住房建设监督管理，规范村民住房建设行为，维护村民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《四川省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《四川省城乡规划条例》《四川省农村住房建设管理办法》等有关法律法规，按照《四川省农业农村厅、四川省自然资源厅、四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》（川农〔2020〕43号）要求，结合本县实际，制定本细则。

第二条 本县行政区域内农村村民在农村集体土地上新建、改建、扩建、重建住房(以下统称村民建房)及其管理，适用本细则。

本细则所称户，是以公安部门颁发的户口簿为依据，一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。

本细则所称村民住房，是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。

本细则所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。

第三条 村民建房应当遵循规划先行、一户一宅、适用美观、节约用地、保障安全、保护环境的原则。

第四条 县人民政府负责本行政区域内村民建房的监督管理，履行相关法律法规规定的职责。将村民建房纳入国土空间规划、村庄规划；村民建房应符合国土空间规划、村庄规划。建立农村宅基地及村民建房管理的联合工作制度和综合执法机制，将所需工作经费纳入本级财政预算。

乡（镇）人民政府负责本辖区内村民建房的具体管理工作。依法办理村民建房许可审批或者审核手续；可以接受县自然资源和规划局委托，审核发放《乡村建设规划许可证》；参与村民建房开工查验和竣工验收；接受县住房和城乡建设局委托，负责村民建房质量安全现场指导和检查；承担查处村民违法用地建房的主要责任。

村集体经济组织或村民委员会要建立村级宅基地协管员制度，在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和建房管理。

第五条 县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报县自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用和建房规划许可等相关手续，负责不动产确权登记工作。

县住房和城乡建设局负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范；负责本行政区域内村民建房活动的质量监督管理；负责农村风貌管控和农村建筑工匠管理，因地制宜编制符合我县实际的农房设计图集供农户选用。

县水利局、县交通运输局、县林业局、县文化体育和旅游局、县发展和改革局、县经济信息商务和科技局、县民政局、县财政局、县应急管理局、雅安市宝兴生态环境局等有关部门按照有关法律法规规定和本级人民政府的职责分工，履行相关监督管理职责。

第六条 各乡（镇）人民政府设立乡（镇）农村宅基地用地和村民建房管理服务机构，落实专人负责，统一受理农村宅基地用地和村民建房申请，简化审批流程，实行一站式办理许可审批或审核事项。

第七条 各乡（镇）人民政府、村民委员会应当加强规划、土地、建设管理等相关法律法规知识的宣传教育，提高村民依法用地建房意识。

第八条 任何单位和个人都有遵守规划、土地、建设管理相关法律法规的义务，并有权对村民违法建房行为提出投诉、检举和控告。

第二章规划、选址及用地标准

第九条 村民建房应当符合乡（镇）国土空间规划和村庄规划，应当使用原有宅基地、集体建设用地、村内空闲地、荒坡地、废弃地和未利用地，严格控制占用耕地，严禁占用永久基本农田。

村庄规划应当严格按照程序，进行科学论证和公示，经村民会议讨论通过后，由乡（镇）人民政府报县人民政府审批。经批准后由乡（镇）人民政府公布实施。

经批准的村庄规划，任何单位和个人不得擅自变更。确需调整或修编的，按照法定程序进行。

第十条 村民建房应当按照规划选址，避开地质灾害隐患区、地震活动断裂带、河道行洪区等危险区域，尽量避开削坡建房，禁止在高山陡坡切坡建房。村民建房选址应当避开公路建筑控制区、通讯和电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、加油站和输气管道区、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护单位等重点区域范围。

第十一条 村民建房用地实行计划管理。乡（镇）人民政府审核村民建房申请，应当符合村民建房年度用地计划指标。

第十二条 农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地，宅基地面积标准按照《四川省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2012年修正）相关规定执行：每人20至30平方米；3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人及以上的户按5人计算。

现有宅基地面积在规定标准之内，且符合规划要求的村民建房，应当按照有关规定申请在原址改建、扩建或者易地重建。扩建住宅所占土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。

第十三条 进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

第三章农村宅基地审批

第十四条 农村宅基地由乡（镇）人民政府审核批准；涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。

第十五条 农村村民符合下列条件之一的，可以户为单位申请宅基地：

（一）同户居住家庭，因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分户居住的；

（二）原有宅基地占地面积未达到本办法规定的宅基地占地面积标准的百分之八十，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；

（三）因村镇规划调整，国家、集体建设或者移民搬迁，需要易地新建的；

（四）原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要易地新建的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十六条 村民宅基地申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）不属于本村本组村民的；

（二）不符合一户一宅规定或者不具备分户条件的；

（三）已有一处宅基地且面积不低于每户宅基地限额标准的；

（四）将宅基地、原有住房出售、出租、赠与他人或者以其他形式转让的；

（五）申请易地新建住房未承诺退出原有宅基地的；

（六）已参加集体建房再申请个人建房的；

（七）削坡建房且削坡坡角大于45度，未按规定完成防护设施建设的；

（八）不符合本细则第十二条规定的；

（九）不符合国土空间规划的；

（十）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十七条 符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地用地和建房（规划许可）书面申请。申请须载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、外观风貌等内容，并填报《农村宅基地和建房申请表》、签署《农村宅基地使用承诺书》，提交身份证明、农房设计图等相关申请要件。

第十八条 村民小组收到农户申请后，提交村民小组会议讨论，并将本细则第十七条要求的申请材料在本小组公示栏或人口集聚区域进行公示，公示期限为5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料上报村级组织审查。村级组织重点审查提交材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，已编制村规划的核实是否符合村规划，审查时限5个工作日。审查通过的，由村级组织签署意见，报送所在乡（镇）人民政府。

第十九条 乡（镇）人民政府应当自收到申请资料之日起原则上在20个工作日内分别作出处理：对拟使用原有宅基地、农村存量集体建设用地、村内空闲地、荒坡地、废弃地和未利用地建房的，由乡（镇）人民政府审批，报县农业农村局备案；对拟使用农用地、林地建房或者涉及相关部门的，发函给相关部门征求意见，相关部门应在10个工作日内签署意见并函告乡（镇），由乡（镇）人民政府提出审核意见。涉及占用农用地、林地的，应当先依法办理农用地、林地转用审批手续。涉及削坡建房的，乡（镇）人民政府应当先进行风险简易评估，对可能引发地质灾害的，监督建房者完成防护设施建设后，再上报审批。

乡（镇）人民政府根据各部门联审结果，对村民宅基地申请进行审批，符合要求的，核发统一印制的《农村宅基地批准书》，原则上一并发放《乡村建设规划许可证》，并将审批结果在申请人所在村组范围内进行公布。

材料不齐全的，书面通知村民委员会和申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

各乡（镇）人民政府要建立农村宅基地用地建房审批管理台账，每季度末将审批情况报县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局备案。

第二十条 农村宅基地审批实行一票否决制。具体分类管理如下：

（一）城乡规划区内村民建房用地的管理

1.城乡规划区内利用集体土地建房必须依照《中华人民共和国城乡规划法》要求，申请建房户必须先行取得规划批准手续。

2.城市规划区内现有农房不得审批改建。若经危房鉴定机构鉴定确实存在安全隐患的危房户，且该户仅此一处住宅的，经所在乡（镇）人民政府审定，可以维修加固使用或提前拆迁安置。

3.实施城市规划需要搬迁或原有宅基地被依法征收的农民，按拆迁安置协议实施安置。

（二）城乡规划区外村民建房用地的管理

1.城市规划区外且在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的农民建房用地，原则上不再进行单宗农民建房用地审批。村庄建设规划委员会积极引导和鼓励村民由散居向适度集中居住、由一般村向中心村、由小自然村向大自然村集聚。切实改进农村建房模式，促进集约节约利用土地，全面推行“统一规划选址、统一建筑风格、统一建设管理”（“三统一”）的建房模式。按民居风格，全面推广排屋式和多层公寓式建房，控制独立式住宅建设。

2.偏远区域的农村村民住宅用地，在符合规划的条件下，可以实行零星农村村民建房用地单宗审批。

（三）公路两侧村民建房用地选址管理

1.严格执行《中华人民共和国公路法》《四川省公路路政管理条例》规定，把握原则，并经交通路政管理部门出具选址意见后，方可办理农村宅基地审批手续。

2.县域内其余公路沿线农房建设用地选址在公路用地外缘起向外边缘控制标准为：国道20米外；省道15米外；县道10米外；乡道5米外；村、组道3米外。

（四）特殊区域村民建房用地管理

1.河道两岸。在河道管理范围内原则上不选址布局农房建设，确需选址建设的须经河道主管机关审批。

2.水库。在水库管理范围内新建、改建、扩建各类建设项目，建设单位或者个人应当事先征得水利工程管理单位同意，并报县水利局审批。工程竣工后，县水利局应当参加验收，未经验收或者验收不合格的不得投入使用；在饮用水水源一级保护区内，禁止选址布局农房建设。

3.重要设施及烟花爆竹等易燃易爆危险物品生产、仓库规定的安全距离及隔离带外500米，禁止选址布局农房建设。

4.电力线路保护区。架空电力线路保护区为导线边线外侧延伸所形成的两平行线内的区域。在一般各级电压导线的边线延伸距离为：1-10千伏为5米；35-110千伏为10米；154-330千伏15米；500千伏为20米。

5.石油、天然气保护范围。

（1）汽车加油加气站。汽车加油加气站及附属设施区外50米内，禁止选址布局中心村、新村建设点；汽车加油加气站安全距离为自加油机算起20米范围内，禁止选址布局农房建设。

（2）石油、天然气管道中心线两侧及附属设施区外各50米内，禁止选址布局中心村、新村建设点；石油、天然气管道中心线两侧各5米范围内，禁止选址布局农房建设。

6.通信线路、广播电视线路保护范围。按《广播电视设施保护条例》规定，禁止在中波天线周围250米、短波天线前方500米范围内建筑施工；禁止在标志埋设地下传输线两侧各5米和传输线路塔桅（杆）、拉线周围1米范围内挖沙、取土。工程建设应尽量避开广播电视设施。重大项目确实无法避开而需要搬迁广播电视设施的，以及确需在已有广播电视信号空中专用传输通路内布局建设工程的，应征得有关广播电视行政管理部门同意。

7.文物。农村宅基地选址不得违反当地历史文化街区、村镇保护规划，不得损坏古树名木，在文物保护单位保护范围内，不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。在宅基地建设过程中，如发现地下文物古墓等，应及时向当地政府及文物主管部门申报。

8.旅游、工业规划区内的农户申请宅基地，须由相关部门出具具体意见，涉及多部门联合审批的，实行一票否决制。

（五）在地质灾害隐患点、易发区域不得选址布局农村宅基地。已在该区域内建成农房的，应按有关规定逐步搬迁。

第二十一条 乡（镇）人民政府和村民委员会应当及时公布宅基地建房的审批结果，接受社会监督。

第四章村民住房建设管理

第二十二条 村民住房建设未取得《乡村建设规划许可证》的，不得开工建设。

村民自取得《乡村建设规划许可证》之日起2年内未开工建房的，原《乡村建设规划许可证》失效。

第二十三条 县住房和城乡建设局应当加强对农村建筑工匠的管理，建立农村建筑工匠质量安全责任追究制度，健全农村建筑工作责任主体信用档案，规范农村建筑工匠管理。

县住房和城乡建设局根据本县实际情况，组织编制或者参照推广上级住房和城乡建设主管部门印发的《农村住房设计通用图集》，组织编制《农村住房设计建设标准规范和技术导则》《乡村规划设计师和农民工匠队伍建设行动方案》以及其他必要指导文件，将村民建房活动纳入规范化管理。

乡（镇）人民政府应当加强对村民住房建设流程管理，及时提供服务，做到建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场。

第二十四条 村民住房建设应当严格按照《乡村建设规划许可证》规定的位置、面积、层次、标高、立面和范围进行施工，不得擅自变更；确需变更的，应当经原审批机关同意，并办理变更手续。

第二十五条 建房村民取得《乡村建设规划许可证》以及农村住房设计图纸后，可以向乡（镇）人民政府申请免费放样服务。乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起5个工作日内，按照《乡村建设规划许可证》确定的宅基地位置和允许建设范围进行放样。

第二十六条 依据《四川省农村住房建设管理办法》相关规定，村民新建、改建住宅达到下列条件之一的，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向乡（镇）人民政府申报，纳入工程质量监督：

（一）3层及以上的；

（二）建筑面积300平方米及以上的；

（三）6米跨度及以上的。

村民住房建设应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑施工人员或者有资质的建筑施工企业施工。农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建设。

建房村民与建筑施工企业或者农村建筑工匠应当签订施工合同，明确双方的权利、义务，约定农村住房保修期限和保修责任。

第二十七条 建筑施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工；在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。

村民建房施工质量和安全，由施工方或者施工承包方负责。

第二十八条 村民建房完工后，应当向乡（镇）人民政府申请竣工验收。乡（镇）人民政府自收到申请之日起10个工作日内，应当组织相关部门进行实地核查规划和用地要求的履行情况，符合规划许可和用地要求的，依法完成验收手续，出具验收意见书。

第二十九条 村民建房完成房屋竣工验收手续后，应当依法申请办理不动产确权登记，由县不动产登记机关颁发房地一体的宅基地使用权和房屋所有权证书。

第三十条 经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房；经批准易地重建的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过乡（镇）人民政府验收后90天内拆除旧房；参加集体建房的，应当在新房分配后90天内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原有宅基地交由具有宅基地所有权的农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕。通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还所在村集体经济组织后，可依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第五章监督管理

第三十一条 县人民政府建立农村宅基地和村民建房管理联合工作制度，建立县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、县林业局、县水利局、县公安局、雅安市宝兴生态环境局等多部门参与的综合执法体系，加强信息资源共享和连通，完善农村违法用地建房巡查、制止、治理、监督管理、查处执法流程。

第三十二条 县自然资源和规划局对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。县农业农村局对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，适用《国土资源执法监督规定》《国土资源行政处罚办法》《违反土地管理规定行为处分办法》等土地管理法规关于土地主管部门监督检查的规定。

县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局等有关部门建立村民违法用地建房投诉举报制度，设立投诉举报电话、信箱、电子邮箱等，定期对村民用地建房情况开展检查、督查。

第三十三条 乡（镇）人民政府履行日常巡查、监督管理职责。通过开展动态巡查，及时发现并制止违法建设。向村民提供相关法律法规和政策咨询，指导村民委员会通过村规民约、合同协议等形式，实行村民用地建房自治管理。

第三十四条 村民委员会应当建立健全宅基地和村民建房管理制度，指导村民依法实施用地建房活动，及时发现和制止违法建设行为，并向乡（镇）人民政府报告。

第六章法律责任

第三十五条 违反本办法规定，不履行或者不正确履行农村村民住房建设管理职责的，由本级人民政府、上级主管部门或者监察机关责令改正；情节严重的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》规定进行建设的，由乡（镇）人民政府按照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定处罚。

第三十七条 村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由县农业农村局依据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条之规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。

建房超过本办法规定建筑面积部分，多占的土地按照非法占用土地论处，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条之规定处理。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，原有房屋（宅基地）按照非法占用土地处理；原有房屋未拆除前不予办理不动产登记。